Społeczność właścicieli staje się dla Ciebie niezbędna, jeśli rozważasz zakup mieszkania lub kamienicy. Następnie powinieneś szczegółowo zająć się tematem społeczności właścicieli i wszystkimi powiązanymi pytaniami i faktami, aby później uchronić się przed przykrymi niespodziankami.
Na pierwszy rzut oka temat wydaje się złożony - choćby ze względu na obszerną nazwę. Jednak społeczność właścicieli nie jest tak skomplikowana, jeśli zapoznałeś się z kilkoma podstawowymi pojęciami. W tym małym przewodniku wyróżniono wszystkie ważne informacje ogólne na ten temat i udzielono odpowiedzi na podstawowe pytania dotyczące społeczności właścicieli.
Co to jest społeczność właścicieli?
Przez stowarzyszenie właścicieli rozumie się prawnie „wszystkich właścicieli mieszkań w obrębie kompleksu mieszkaniowego”. Jeśli więc chcesz kupić mieszkanie na osiedlu lub dom w zabudowie szeregowej, automatycznie stajesz się członkiem stowarzyszenia właścicieli.
Niekiedy do wspólnoty właścicieli używa się określenia stowarzyszenie właścicieli mieszkań, a następnie w skrócie „WEG”. Aby uniknąć nieporozumień, należy zauważyć, że „WEG” to jednocześnie skrót od słowa „Ustawa o własności lokalu”. Dlatego ważne jest, aby zwracać uwagę na dokładny kontekst, kiedy mówi się o „WEG”.
Jak stać się częścią społeczności właścicieli?
Jako nabywca kondominium lub domu w zabudowie szeregowej nie tylko sam kupujesz mieszkanie lub Your-Best-Home.net, ale także stajesz się współwłaścicielem całej nieruchomości. Twój osobisty udział w tym jest obliczany na podstawie liczby metrów kwadratowych twojego mieszkania w stosunku do wielkości całej nieruchomości. Dlatego nie możesz samodzielnie decydować i regulować pewnych rzeczy, tak jak w przypadku nieruchomości, która należy tylko do Ciebie.
O czym decyduje społeczność właścicieli?
Jeśli na przykład konieczne jest ponowne pokrycie dachu lub odnowienie dróg dojazdowych, właściciele muszą o tym wspólnie zadecydować. W zależności od wielkości mieszkania będziesz wtedy musiał pokryć koszty.
Zasadniczo wszystko, co ma związek z całą nieruchomością, jest omawiane i regulowane wspólnie przez wszystkich właścicieli. Zwykle wyznaczany jest administrator, który regularnie zaprasza właścicieli na spotkania, na których omawiane są wszystkie oczekujące tematy, sugestie lub problemy. W protokołach ze spotkania właścicieli decyzje stowarzyszenia właścicieli są również dokładnie udokumentowane dla nieobecnych uczestników.
W każdym razie przed zakupem mieszkania warto dokładnie zapoznać się z protokołami z zebrań ostatnich właścicieli. Tutaj znajdziesz podstawowe informacje na temat omawianych, planowanych, a może nawet już rozstrzygniętych, środków renowacji domu. Możesz także uzyskać lepszy obraz struktury społeczności właścicieli. Czy potrafisz szybko uzgodnić ważne decyzje i działać pragmatycznie, konstruktywnie i zorientować się na cel? A może są wichrzyciele i boczni kierowcy, którzy mogliby szybko zepsuć zabawę z Twoją nieruchomością w przyszłości? Warto przyjrzeć się bliżej finansowo i działa to łagodnie na nerwy.
Większość prac oczekujących w domu szeregowym lub na nim musi zostać zatwierdzona przez wszystkich właścicieli.
Jaka jest podstawa prawna wspólnoty właścicieli?
Wszelkie prawa i obowiązki związane z zakupem kondominium lub domu w zabudowie szeregowej są szczegółowo uregulowane w Ustawie o kondominium (WEG) z 1951 r., Która została ostatnio częściowo zmieniona w 2014 r. Ujęte w nich paragrafy zawierają regulacje dotyczące praw i obowiązków poszczególnych właścicieli w ramach wspólnoty właścicielskiej, wymagania dotyczące zarządzania nieruchomością oraz regulacje dotyczące zadań rady administracyjnej. W 2020 roku rząd federalny planuje reformę WEG.
Czym jest majątek indywidualny, majątek wspólny i majątek częściowy?
Jak już wspomniano, wraz ze swoim kondominium lub kamienicą kupujesz również części całej nieruchomości. W tym miejscu należy jednak rozróżnić, które części całej własności są wykorzystywane przez kogo i w jaki sposób. Tylko wtedy wiadomo, kto za co płaci i jakie koszty. Dlatego rozróżnia się majątek indywidualny, majątek wspólny i majątek częściowy.
Co obejmuje własność odrębna i częściowa?
Osobna własność to własność samodzielnego mieszkania lub domu. Ponadto wszystkie pomieszczenia należące do mieszkania, ale niewykorzystywane na cele mieszkalne, takie jak garaż czy piwnica, są wyłączną własnością. Te pomieszczenia lub powierzchnie - to znaczy pojedyncza nieruchomość wraz z wyłączną własnością - razem tworzą tak zwane częściowe prawo własności do całej nieruchomości.
Wszystko inne, co należy do Ciebie jako indywidualnego właściciela, jest również określane jako oddzielna własność. Możesz usunąć tę oddzielną nieruchomość według własnego uznania lub możesz coś dodać, jeśli nie przeszkadza to współwłaścicielom w osiedlu lub zmienia wygląd zewnętrzny nieruchomości. Twoja własność prywatna obejmuje na przykład:
- Wykładziny podłogowe i ścienne, parkiet, laminat, płytki, tapety
- Urządzenia sanitarne wraz z całym wyposażeniem
- Kuchnie wyposażone
- Wszystkie drzwi wewnętrzne Twojego mieszkania
- Wszystkie ściany nienośne
- Wszystkie linie zasilające w Twoim kondominium lub kamienicy
Co obejmuje własność wspólna?
Natomiast obszary nieruchomości, które są jednakowo dostępne dla wszystkich właścicieli i mogą być również wykorzystywane przez wszystkich współwłaścicieli, nazywane są własnością wspólną. Oznacza to na przykład klatkę schodową lub elewację budynku mieszkalnego. Zewnętrzne drzwi do mieszkania również są częścią wspólnoty i nie można ich wymieniać bez zezwolenia. Do majątku wspólnego należą również:
- Windy
- dachy
- Systemy grzewcze
- Wszystkie ściany nośne całego budynku również w Twoim mieszkaniu
- Linie zasilające do wejścia do kondominium
- Elaborat
- Okna i drzwi balkonowe
- Pokrywa
- Fasady
Okna i drzwi balkonowe w domku szeregowym należą do wszystkich, są więc częścią wspólnoty.
Niektóre z nich z pewnością będą dla Ciebie oczywistością, ale możesz być zdziwiony, że okna i francuskie drzwi są również częścią własności społecznej. Dzieje się tak dopiero od orzeczenia sądu przez Wyższy Sąd Okręgowy w Hamm (OLG Hamm, wyrok z 22 sierpnia 1991 r., Az. 15 W 166/91). Okna i drzwi balkonowe były kiedyś częścią indywidualnej własności każdego właściciela. Każdy był za to odpowiedzialny i mógł żyć swoją indywidualnością. Dziś jest inaczej: okna i drzwi poszczególnych mieszkań lub domów szeregowych należą do wspólnoty.
Nawet jeśli nadal masz przed sobą starą deklarację podziału, nie jest ona już prawnie skuteczna ze względu na nowe wymagania prawne. Jeśli więc bez wspólnej decyzji zechcesz wymienić stare okna drewniane na nowe okna plastikowe w swoim mieszkaniu, zmienisz wygląd zewnętrzny zespołu mieszkalnego iw najgorszym przypadku zostaniesz zobowiązany do jego demontażu przez wspólnotę właścicieli. Jest to oczywiście więcej niż irytujące i często prowadzi do rozbieżności i nieporozumień, zwłaszcza w stowarzyszeniach właścicieli o mniej jednorodnych interesach.
Wszystkie koszty związane ze wspólnym majątkiem rozkłada się na właścicieli proporcjonalnie do udziału we współwłasności. O wszelkich środkach związanych z utrzymaniem majątku wspólnego należy również zdecydować większością głosów na zebraniu właścicieli.
Nawet jeśli na dachu znajduje się taras dostępny dla wszystkich właścicieli, basen, sala fitness lub jeśli z ogrodu mogą korzystać wszyscy właściciele, to wszystkie te obiekty należą do tzw. Majątku wspólnego. Zostanie to dokładnie określone w deklaracji podziału (więcej na ten temat poniżej). Jako nabywca kondominium powinieneś uważnie je przeczytać i rozważyć, czy poczynione ustalenia są dla Ciebie do przyjęcia.
Co to są specjalne prawa użytkowania?
Powinieneś także uważnie przyjrzeć się specjalnym prawom użytkowania. Oznacza to tarasy i ogrody, z których może korzystać tylko właściciel mieszkania na parterze, ale nadal należą do wspólnoty. Jeśli bawisz się zakupem mieszkania ogrodowego we wspólnocie właścicieli, przekonaj się dokładnie, czy regulacje zakotwiczone w deklaracji podziału odpowiadają Twoim pomysłom na przyszłość.
Specjalne prawa użytkowania zawsze zastępują oddzielną własność, jeśli nie może to być prawnie wdrożone lub nie jest pożądane przez współdzielonego właściciela. Jako pierwszy właściciel kompleksu mieszkaniowego, deweloper może więc początkowo pozostawić określone części nieruchomości jako wspólną własność i zapewnić im specjalne prawo użytkowania. Często robi to na tarasach i ogrodach lub na naziemnych miejscach parkingowych.
Jaka jest deklaracja podziału?
W przypadku podziału całej nieruchomości na własność częściową należy sporządzić tzw. Oświadczenie o podziale. Jest to następnie bezpośrednio wpisywane do księgi wieczystej i dlatego jest prawnie wiążące dla każdego współwłaściciela.
W deklaracji podziału można na przykład sprawdzić, które komórki lokatorskie lub piwnice należą do których mieszkań. Udziały własnościowe muszą być zróżnicowane, aby podział kosztów wspólnego majątku mógł być jasno określony. Często porządek wspólnotowy jest częścią deklaracji podziału. Jest to dokument absolutnie niezbędny przy zakupie mieszkania lub domu w zabudowie szeregowej (więcej o tym poniżej). Dlatego należy je wcześniej skrupulatnie sprawdzić i zasięgnąć fachowej porady w przypadku jakichkolwiek wątpliwości.
Oświadczenie o podziale reguluje również dokładnie, co należy do majątku indywidualnego lub częściowego, a co zostało określone jako majątek wspólny. Należy wiedzieć, że oświadczenia o podziale, które nie spełniają wymogów ustawy o kondominium, są prawnie nieskuteczne. Na przykład „części budynku niezbędne do jego istnienia lub bezpieczeństwa, a także systemy i urządzenia służące do wspólnego użytku właścicieli mieszkań” nigdy nie mogą być własnością prywatną w rozumieniu § 5 ust. Niedopuszczalne jest umieszczanie lub stosowanie innego oświadczenia o podziale w księdze wieczystej w odniesieniu do tych części budynku.
Oprócz oświadczenia o podziale należy przedłożyć regulamin wspólnotowy i domowy oraz tzw. Plan podziału. Pokazuje dokładną lokalizację, wielkość i układ nieruchomości. Oświadczenie o podziale można zmienić później tylko za zgodą wszystkich właścicieli. Każde nowe oświadczenie o podziale winno wówczas, podobnie jak pierwsze, zostać poświadczone notarialnie przez notariusza i wpisane do księgi wieczystej.
Jakie są zasady dotyczące społeczności i domu?
Porządek wspólnotowy, również w skrócie GemO, jest obok deklaracji podziału kolejnym ważnym kryterium przy zakupie kondominium lub domu szeregowego. Zgodnie z ustawą o kondominium wszystkie prawa i obowiązki właścicieli są regulowane. Jeśli nie ma specjalnych przepisów wspólnotowych, zastosowanie mają przepisy ustawy o kondominium.
Wszystkie informacje i przepisy, które są ważne dla wspólnego życia i organizacji na osiedlu, są zawarte w regulaminie wspólnotowym: Między innymi można określić następujące tematy:
- specjalne regulacje dotyczące własności prywatnej
- Regulamin korzystania z zespołu mieszkalnego
- dokładny podział praw głosu poszczególnych współwłaścicieli
- Podział kosztów między właścicieli
- specjalne przepisy dotyczące rejestracji firmy w budynku mieszkalnym
- konkretne zasady trzymania zwierząt domowych
- Regulamin remontu budynku mieszkalnego
- Regulamin powoływania administratora
- Regulamin korzystania z terenów ogrodowych lub tarasów dachowych
- Przepisy dotyczące placów zabaw i obiektów rekreacyjnych na terenie posesji
- Przepisy dotyczące muzyki house
Wszystkie informacje i przepisy dotyczące współistnienia są określone w przepisach wspólnotowych, na przykład w przepisach dotyczących publicznego placu zabaw.
Zasady społeczności można zmienić w dowolnym momencie. Należy to jednak przyjąć jednogłośnie na spotkaniu właścicieli. Doświadczenie pokazuje, że w przypadku bardzo dużych stowarzyszeń właścicielskich bardzo trudno będzie zmienić istotne rzeczy. Jako pianista w kompleksie mieszkalnym z daleko idącym zakazem muzyki domowej, prawdopodobnie nie będziesz zadowolony i powinieneś bardziej niż dokładnie przemyśleć, czy mieszkanie - nawet jeśli wszystko inne wygląda cudownie i idealnie - jest naprawdę odpowiednie dla Ciebie.
Należy również zwrócić uwagę, czy korzystanie z placów zabaw i ogrodów jest ściśle regulowane. Jako rodzice małych dzieci wyrządzacie sobie krzywdę, jeśli wasze potomstwo nie może bawić się na dworze tak, jak im się podoba. Nie należy więc liczyć na tolerancję współwłaścicieli, ponieważ ustalili zasady i dlatego są nimi zainteresowani. Rzadko należy się spodziewać daleko idącej zmiany w systemie wspólnotowym, chyba że struktura własności również uległa znaczącej zmianie.
Przed zakupem mieszkania należy również bardzo dokładnie zapoznać się z obowiązującymi przepisami dotyczącymi domu. Tutaj codzienne współistnienie właścicieli jest regulowane jeszcze dokładniej niż w porządku wspólnotowym. Niemniej jednak prawo prywatne zawsze obowiązuje zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa. Dlatego nie można wymieniać żadnych przepisów, które byłyby sprzeczne z obowiązującymi przepisami.
Nawiasem mówiąc, wszystkie zasady regulaminu domu obowiązują nie tylko dla Ciebie jako właściciela, ale oczywiście muszą być również przestrzegane przez najemców i ich gości. Każdy, kto naruszy zasady regulaminu domu, może najpierw zostać ostrzeżony. Możesz nawet zagrozić lokatorowi późniejszym rozwiązaniem umowy.
Jako właściciel mieszkania możesz ustalać reguły domu razem z innymi właścicielami i modyfikować je w dowolnym momencie, jeśli to konieczne. Konieczne jest uwzględnienie regulaminu domu jako części umowy najmu i / lub przedstawienie go bezpośrednio w budynku mieszkalnym, aby wszyscy mogli go zobaczyć.
Czy wspólnota właścicieli i zarządcy nieruchomości to to samo?
Nie, właściciel firmy i firma zarządzająca nieruchomościami to nie to samo. Ale każda społeczność właścicieli musi mieć zarządcę nieruchomości. Jest to określone w ustawie o kondominium. W przeciwnym razie różni właściciele normalnie nie byliby w stanie wspólnie zarządzać wszystkimi bieżącymi interesami, ku zadowoleniu wszystkich. Dlatego więcej niż sensowne jest, aby właściciele znaleźli i wybrali wspólnego zarządcę nieruchomości, który następnie będzie odpowiedzialny za wszystkie organizacyjne i inne zadania wspólnoty właścicieli.
Np. Kierownik dba o sprzątanie, wykonanie niezbędnych napraw zlecając to firmom, rozliczenia i wiele więcej. Zadaniem firmy zarządzającej nieruchomościami jest również zapewnienie właścicielom profesjonalnych porad we wszystkich sprawach dotyczących mienia komunalnego. Zarządca nieruchomości powinien zawsze odnosić sukcesy w gromadzeniu różnych interesów właściciela pod jednym dachem. Następnie musi szybko i rutynowo wprowadzać w życie wspólne decyzje.
Twój zespół zarządzający nieruchomością przygotowuje również co roku biznesplan i rachunek za dodatek mieszkaniowy dla wszystkich właścicieli. Zwykle wysyła te dokumenty do wszystkich zaangażowanych osób przed spotkaniem właścicieli. W ten sposób członkowie wspólnoty właścicieli mogą z wyprzedzeniem uzyskać dokładne informacje i skorygować wszelkie niespójności. W przeciwnym razie jako właściciel możesz w dowolnym momencie wyświetlić te dokumenty u administratora.
Na corocznych spotkaniach właścicieli odciąża się zarówno administracja, jak i rada doradcza. Administrator raportuje, a rada doradcza zarządu sprawdza. Jeżeli nic nie budzi sprzeciwu, proponuje się zwolnienie administratora. Oznacza to, że został uznany za swoje czyny i nie może być już za to ścigany.
Ważne: za zarządzanie własnością prywatną odpowiedzialny jest wyłącznie jej właściciel. Jeśli chcesz wynająć swoje mieszkanie, jesteś za to odpowiedzialny i nie możesz liczyć na wsparcie ze strony zarządu. Ponosisz również wyłączną odpowiedzialność organizacyjną i finansową za naprawy i niezbędne prace konserwacyjne w swojej prywatnej posiadłości.
Społeczność właścicieli: Jakie są zadania rady doradczej?
Wiele stowarzyszeń właścicieli wybiera tak zwaną administracyjną radę doradczą. To wspiera i kontroluje administratora we wszystkich sprawach. O ile przepisy wspólnotowe nie stanowią inaczej, wspólnota właścicieli może wybrać współwłaściciela zwykłą większością głosów.
Głównym zadaniem doradczej rady administracyjnej, która notabene działa na zasadzie dobrowolności, jest przegląd sytuacji finansowej i kontrola rocznych sprawozdań finansowych administratora. Pełni również funkcję mediatora, polegającą na moderowaniu relacji między właścicielami a zarządcą. Protokoły ze spotkań właścicieli muszą być podpisane przez radę doradczą, aby były prawnie skuteczne.
Jakie jest znaczenie spotkania właścicieli?
Zarządca wspólnoty właścicieli zwołuje zebranie właścicieli raz w roku lub częściej w razie potrzeby. Ma to ogromne znaczenie, ponieważ to tutaj podejmowane są wszystkie decyzje związane z konserwacją lub modernizacją budynku mieszkalnego.
Bez względu na to, czy dach ma zostać ponownie pokryty, ma zostać zamontowany nowoczesny system grzewczy, czy elewacja ma zostać pomalowana na inny kolor - wszystko to wymaga uchwały stowarzyszenia właścicieli. W tym celu Administrator umieszcza w porządku obrad wszystkie zgłoszone i do omówienia tematy, ponieważ prawnie skuteczne rozstrzygnięcie wspólnoty właścicieli może nastąpić tylko w sprawach, które są w porządku obrad.
Ponadto zgromadzenie właścicieli ma kworum tylko wtedy, gdy obecni właściciele reprezentują co najmniej 50 procent udziałów współwłasności. Dokładne szczegóły dotyczące praw głosu określa oświadczenie o podziale. Właściciele większych mieszkań otrzymują tym samym wyższy procent głosów na zgromadzeniach właścicieli. Jednak zmiany strukturalne zawsze muszą być podejmowane jednomyślnie, podczas gdy decyzja większości jest prawnie skuteczna również w przypadku działań renowacyjnych.
Oprócz kwestii remontowo-remontowych w programie spotkania właścicieli regularnie pojawiać się będą następujące punkty:
- Plan gospodarczy
- Roczne sprawozdanie
- Rachunkowość
- Wybór administratora
- Wybory zarządu
Co mogę sprzeciwić się decyzji większości?
Jako nabywca lokalu mieszkalnego lub kamienicy musisz mieć świadomość, że stajesz się częścią wspólnoty właścicieli. Mogą więc istnieć postanowienia, które nie są w twoim interesie. Szczególnie denerwujące jest to, że nadal będziesz proporcjonalnie zaangażowany w wszelkie koszty, które mogą się pojawić.
Po takiej decyzji zwykle niewiele można zrobić. Najlepszą opcją jest przyciągnięcie jak największej liczby wyborców po swojej stronie w okresie poprzedzającym głosowanie. Jeśli nadal chcesz sprzeciwić się decyzji większościowej, możesz tylko sprawdzić, czy jest ona prawnie nieważna z powodu błędu formalnego.
Jeśli chcesz sam zgłosić problem, zawsze warto porozmawiać z zaangażowanymi osobami przed spotkaniem właścicieli. Zwiększa to prawdopodobieństwo, że pozostali współwłaściciele będą głosować za Twoimi obawami. Ponieważ spotkania właścicieli zwykle odbywają się tylko raz w roku, w przeciwnym razie straciłbyś dużo czasu, gdyby Twoja propozycja została odrzucona.
Ogólnie rzecz biorąc, warto być gotowym na kompromis w interesie dobrej społeczności i od czasu do czasu być otwartym na sugestie we własnym interesie. Zwiększa to również prawdopodobieństwo, że inni właściciele będą skłonni pójść na kompromis, jeśli chodzi o Twój konkretny problem.
Pytania dotyczące zmian strukturalnych należy zawsze rozstrzygać jednogłośnie. W przypadku działań renowacyjnych decyzja większości wspólnoty właścicieli jest już prawomocna.
Rachunek za media, roczny biznesplan i dodatek mieszkaniowy
Jak składa się rachunek za media?
Dla wspólnoty właścicieli, podobnie jak dla mieszkańców wynajmowanego mieszkania, regularnie przygotowywany jest rachunek kosztów eksploatacji. To pokazuje, ile kosztów musisz ponieść.
Jeśli chodzi o ponoszenie kosztów dodatkowych związanych z utrzymaniem mieszkania, należy wyraźnie rozróżnić koszty ponoszone przez społeczność właścicieli (np. Opłata zarządcy) od kosztów ogólnego użytkowania (np. Koszty wywozu śmieci). Ten ostatni jest również nazywany kosztami operacyjnymi.
Rozporządzenie w sprawie kosztów operacyjnych (BetrKV) precyzyjnie reguluje, które koszty dodatkowe należą do kosztów operacyjnych. Nie ma to znaczenia dla właścicieli lokali mieszkalnych, ale jeśli wynajmujesz mieszkanie lub kamienicę, dokonanie właściwego rozróżnienia jest bardzo ważne, ponieważ możesz przenieść koszty operacyjne tylko na swojego najemcę.
Opiekun zazwyczaj sporządza zestawienia świadczeń mieszkaniowych tak wyraźnie, że Ty jako właściciel możesz dokładnie zobaczyć koszty operacyjne, które możesz przerzucić na najemcę. Dzięki temu bardzo łatwo jest przygotować rachunek za media dla swojego partnera umownego.
Jaki jest roczny biznesplan?
Każdy menedżer sporządza roczny biznesplan dla swojego kompleksu mieszkaniowego. Zawiera listę wszystkich wydatków i dochodów, jakich można oczekiwać od wspólnoty właścicieli w roku kalendarzowym. Właściciele muszą zatwierdzić ten plan na spotkaniu właścicieli. W ten sposób zobowiązują się również do wypłacania miesięcznego dodatku mieszkaniowego (zwanego czasem także „dodatkiem na mieszkanie”). Pieniądze te są wykorzystywane na pokrycie bieżących kosztów operacyjnych i, jeśli to konieczne, na tworzenie rezerw.
Biznesplan zasadniczo dotyczy bieżącego roku kalendarzowego lub jest przedłużany do momentu podjęcia decyzji o kolejnym biznesplanie. Składa się z ogólnego planu gospodarczego, który ma zastosowanie do społeczności właścicieli jako całości, oraz indywidualnego planu gospodarczego, który jest sporządzany dla każdego indywidualnego współwłaściciela. Koszty są zwykle rozkładane proporcjonalnie do udziału we współwłasności.
W jaki sposób oblicza się dodatek mieszkaniowy dla społeczności właścicieli?
Na dodatek mieszkaniowy lub dodatek mieszkaniowy, które mają być wypłacane przez poszczególnych członków przedsiębiorstwa właściciela, składają się między innymi następujące czynniki:
- Koszty i opłaty administracyjne (opłata administracyjna)
- Koszty i opłaty za utrzymanie mienia komunalnego (dozorca, ogrodnik, personel sprzątający)
- Opłaty za śmieci i śmieci
- Rezerwy na utrzymanie nieruchomości
W przypadku rezerwy na utrzymanie przy obliczaniu zasiłku mieszkaniowego często przyjmuje się wartość od 0,8 do 1,0 procent ceny zakupu od ukończenia. - Przychody odsetkowe z istniejących rezerw na utrzymanie
Dodatek mieszkaniowy nie obejmuje podatku od nieruchomości za mieszkanie. Jako właściciel płacisz to bezpośrednio.
Jeśli istnieje wspólny system ogrzewania, koszty ogrzewania można również uwzględnić w dodatku mieszkaniowym. Dlatego przed zakupem mieszkania sprawdź dokładnie, jakie dodatkowe koszty faktycznie obejmuje Twój dodatek mieszkaniowy, aby nie zdziwić się dalszymi, znacznie wyższymi dodatkowymi kosztami.
Czy usługi domowe podlegają odliczeniu dla społeczności właścicieli?
Jako właściciel mieszkania lub domu szeregowego możesz odliczyć część zasiłku mieszkaniowego od podatku jako usługi związane z gospodarstwem domowym. Możesz podać 20 procent kosztów pracy i podróży w zeznaniu podatkowym pod pewnymi warunkami, a tym samym zmniejszyć swoje zobowiązanie podatkowe.
Ważne jest, aby wszystkie pozycje kosztów były ujęte osobno na rachunku za media, a także na fakturach dostawcy usług. Na przykład można wziąć pod uwagę usługi odśnieżania, czyszczenia okien, sprzątania lub ogrodników.
Niniejsze rozporządzenie nie obejmuje wszystkich kosztów związanych z zarządzaniem wspólnotą właścicieli. Nie można również żądać zwrotu kosztów eksperta do celów podatkowych. Aby właściciel mógł odliczyć od podatku koszty usług związanych z gospodarstwem domowym, konieczne jest, aby zarządca wystawił zaświadczenie określające udział w poniesionych kosztach.
Właściciele muszą wspólnie ponosić koszty utrzymania i administracji.
Jak ubezpieczona jest społeczność właścicieli?
Kupując mieszkanie lub dom w zabudowie szeregowej sprawdź, które polisy ubezpieczeniowe zostały już wykupione przez wspólnotę właścicieli, bo wtedy możesz je samodzielnie uratować. Zgodnie z § 21 ust. 5 pkt 3 WEG ubezpieczenie od pożaru budynku mieszkalnego jest obowiązkowe dla każdej wspólnoty właścicieli. Prawo wymaga również ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za mieszkanie i ziemię. Twój zarządca nieruchomości musi zadbać o to ubezpieczenie. Nie musisz wykupywać tych polis oddzielnie - oczywiście pod warunkiem, że wszystko jest zarządzane prawidłowo - ale zazwyczaj jesteś w nie zaangażowany poprzez wypłaty zasiłku mieszkaniowego.
Ubezpieczenie szkła i elektroniki nie jest obowiązkowe dla stowarzyszeń właścicieli. Dlatego należy zachować ostrożność, jeśli w nieruchomości znajdują się duże przeszklone powierzchnie lub systemy windowe. W takim przypadku warto dowiedzieć się, jak ten problem można rozwiązać wspólnie z odpowiednim towarzystwem ubezpieczeniowym, inaczej może szybko stać się kosztowny.
Warto też rozważyć wykupienie tzw. Ubezpieczenia zasiłkowego. Opłaca się to, jeśli jeden ze współwłaścicieli stanie się niewypłacalny. Być może wykupienie ubezpieczenia ochrony prawnej jest opcją dla Twojej wspólnoty właścicieli. Nie pokrywa to jednak kosztów w sporach wewnątrz wspólnoty właścicieli, ale tylko wtedy, gdy społeczność właścicieli toczy spory prawne z osobami trzecimi.
Jakie trudności mogą pojawić się we wspólnocie właścicieli?
W wielu stowarzyszeniach właścicieli zawsze toczą się spory dotyczące podziału kosztów, które nie dotyczą wszystkich właścicieli w takim samym stopniu. Na przykład mieszkańcy mieszkań na parterze często czują się pokrzywdzeni, jeśli otrzymują proporcjonalną część kosztów windy, mimo że nigdy z niej nie korzystają. Ustawa o kondominium stanowi jednak, że wszyscy właściciele ponoszą ciężar zgodnie ze swoimi udziałami we współwłasności, ale także korzystają ze świadczeń wspólnoty. Opiera się to na zasadzie solidarności.
Czasami deklaracja podziału określa, że niektórzy właściciele nigdy nie używają systemów i dlatego nie są zaangażowani w koszty. Jeśli nie zostanie to rozwiązane w zadowalający sposób - jak w przykładzie z windą - można to później zmienić w indywidualnych przypadkach. Jednak późniejsze korekty są zawsze uzależnione od zgody pozostałych właścicieli. Decyzją większości można unieważnić zasadę solidarności. Warunkiem jest jednak zagwarantowanie właściwego zarządzania obiektem. Ważne jest również, aby rozporządzenie to nie dotyczyło nikogo w sposób arbitralny.
Odstępstwo od zasady solidarności jest również możliwe w przypadku kosztów parkingu podziemnego. Jeżeli miejsc parkingowych podziemnych jest więcej niż mieszkań, należy je wydzielić i ustalić na podstawie odpowiedniej deklaracji podziału.
W wielu stowarzyszeniach właścicieli nie ma również zgody co do podziału kosztów utrzymania terenów zielonych i ogrodów na osiedlu mieszkaniowym. Jeśli właściciel ma specjalne prawo do użytkowania części ogrodu, musi pokryć wszystkie koszty poniesione w jego ogrodzie. Niezależnie od tego, czy chodzi o sadzenie, pielęgnację trawnika, czy ścinanie martwego drzewa z Twojej części ogrodu. Jeśli w tym miejscu są inne porozumienia, należy je wyraźnie odnotować w deklaracji podziału.
W społeczności właścicieli często panuje spór co do kosztów utrzymania terenów zielonych. Jedno jest pewne: jeśli właściciel ma specjalne prawo do użytkowania części ogrodu, to pokryje również koszty w swoim ogrodzie.
Często występują problemy z korzystaniem z pomieszczeń ogólnodostępnych. Regulamin domu reguluje, co jest dozwolone, a co zabronione na ogólnodostępnych terenach zielonych. Czasami wchodzenie na tereny zielone jest całkowicie zabronione lub dzieci mogą bawić się na placach zabaw tylko w określonych godzinach. Nawet jeśli wynajmujesz swoje mieszkanie, musisz upewnić się, że Twój lokator przestrzega zasad gry. Jeśli masz dzieci i jeśli pozwolisz im bawić się w ogrodzie, musisz pracować nad zmianą deklaracji podziału. W tym celu zwykle potrzebujesz większości dwóch trzecich głosów. Jeśli trzeba zmienić tylko regulamin domu, wystarczy zwykła większość głosów.
Do niektórych mieszkań przydzielone są ogródki, z których właściciel korzysta wyłącznie. Decyduje, które rośliny zasadzić i czy jego dzieci dostaną huśtawkę. Jeśli ustawiasz donice na balkonie lub dekorujesz je sezonowo, również nie potrzebujesz pozwolenia. Ale wolność może mieć granice. Jeśli
wymagana jest wysokość żywopłotu lub wymagana jest krata dla pnączy, właściciel musi jej przestrzegać.
Harmonijne współistnienie zależy nie tylko od kwestii projektowych. Hałas jest często przyczyną kłótni. W ogrodzie i na balkonie należy zachować szczególną ostrożność. Lepiej jest dalej świętować w pomieszczeniach od 22:00 i zmniejszyć hałas do poziomu pomieszczenia. Zwykle nic nie stoi na przeszkodzie, aby sporadycznie grillować, ale jeśli do pomieszczeń dostanie się dym, można również zabronić grillowania na węglu. Grill elektryczny i tak jest lepszym wyborem dla spokoju ducha.
W środowisku właścicieli często dochodzi również do nieporozumień dotyczących konieczności i zakresu napraw i renowacji. Niektórzy chcieliby wydać dużo pieniędzy na nową elewację, a współwłaściciel uważa remont za całkowicie przedwczesny lub wręcz zupełnie zbędny. Szczególnie, gdy zaoszczędzona rezerwa alimentacyjna jest zbyt krótka na planowany remont, często dochodzi do zaciekłych sporów między członkami wspólnoty właścicielskiej.
Jest to szczególnie trudne, gdy zarządca wyznacza specjalny wkład współwłaścicieli, aby móc zrealizować wspólnie ustalony projekt remontu. W szczególności, jeśli jeden lub kilku właścicieli nie może lub nie chce zapłacić wymaganej kwoty, należy spodziewać się dalszych problemów w społeczności. A sam administrator czasami powoduje rozbieżności, jeśli nie wykonuje należycie swoich obowiązków.
Co należy wziąć pod uwagę przy zmianie właściciela?
Jeśli ktoś ze wspólnoty właścicieli sprzeda swoje mieszkanie lub dom w zabudowie szeregowej, Ustawa o kondominium znów nabiera znaczenia. Stanowi, że przed sprzedażą jakiegokolwiek kondominium w obrębie kompleksu mieszkaniowego należy uzyskać pisemną zgodę od zarządcy nieruchomości. Zgoda ta ma na celu ochronę społeczności właścicieli przed przyjmowaniem podejrzanych kupujących do społeczności.
Rezerwy są również ważne przy sprzedaży twojego kondominium. Wszelkie kredyty, które Ty, jako poprzedni właściciel, wniosłeś ze swoich zasiłków mieszkaniowych, trafiają bezpośrednio do kupującego mieszkanie. Opiekun musi wtedy sporządzić zaświadczenie o świadczeniu mieszkaniowym, z którego wynika proporcjonalnie, jakie koszty poniesie poprzedni właściciel (tj. Ty), a jakie przyszły właściciel.
Jeżeli na spotkaniu właścicieli przed sprzedażą ustalono specjalną opłatę, ale jest ona należna dopiero po zmianie właściciela, koszty z tego tytułu ponosi kupujący. Musi również zrekompensować istniejące dodatki mieszkaniowe poprzedniego właściciela. Dlatego jako kupujący powinieneś uważać, aby nie ponosić wysokich kosztów w przypadku domniemanej okazji z powodu zaległych płatności od poprzedniego właściciela lub z powodu specjalnych opłat, które mają być natychmiast zapłacone.
Społeczność właścicieli: studia przypadków i przykłady orzeczeń
Zbuduj wiatę, aby chronić samochód?
Jeśli jesteś właścicielem samochodu i musisz go zaparkować na zewnątrz, zwykle omijasz drzewa. Ponieważ upuszczają różne rzeczy, które mogą uszkodzić samochód: liście, owoce, gałęzie, a czasem żywicę. Niemniej jednak, zgodnie z ustawą o usługach informacyjnych i podatkami LBS, właściciel mieszkania musiał mieszkać ze swoim miejscem parkingowym w pobliżu kasztana.
Przypadek: członek WEG był zmęczony wielokrotnym usuwaniem opadłych kasztanów i soku drzewnego z dachu i maski zaparkowanego samochodu. Mężczyzna chciał zbudować wiatę, aby chronić samochód. Jednak inni właściciele nie zgodzili się. Postrzegali to jako zmianę strukturalną, która wymagała pełnej zgody WEG. Z drugiej strony „klient” mówił tylko o działaniu konserwacyjnym lub naprawczym, dla którego kryteria nie były tak surowe.
Osąd:Kasztany i ich owoce są „rzeczywistością natury”, zdecydowała izba cywilna Sądu Okręgowego Norymberga-Fürth. Właściciel mieszkania musi to zaakceptować, tym bardziej, że znał to już przy zakupie nieruchomości. Deklaracja podziału zawierała odpowiednią reprezentację lokalizacji drzew. Ponadto problemy z kasztanowcem występują tylko w określonych porach latem i jesienią. Pozostali właściciele nie musieliby pozwolić mu na zbudowanie wiaty.
(Sąd Rejonowy Norymberga-Fürth, sygn. Akt 14 S 6188/17)
Kto ma prawo do planu blokowania?
Nawet bez wyraźnej regulacji umownej, deweloper musi przekazać wspólnocie właścicieli kartę blokującą i plan zamków zespołu mieszkaniowego. Jest to tak zwane drugorzędne zobowiązanie umowy o budowę. (Wyższy Sąd Okręgowy w Stuttgarcie, sygn. Akt 3 U 98/16)
Sprawa:Plan i karta dostępu mogą być niezwykle ważne w życiu codziennym na osiedlu. Mianowicie, gdy klucz zostanie zgubiony lub trzeba go skopiować z innych powodów. Bez tych dokumentów nie jest to możliwe. Społeczność właścicieli i odpowiedzialny deweloper nie mogli zgodzić się na przekazanie planu i mapy. Dlatego WEG pozwał tę spółkę i próbował wymusić przekazanie sprawy z pomocą sądu. W świetle sporu deweloper zaproponował jedynie zniszczenie dokumentów.
Osąd:W drugiej instancji Wyższy Sąd Okręgowy w Stuttgarcie zdecydował, że plan zamknięcia i karta powinny zostać przekazane wspólnocie właścicieli. To jest właściwy organ. Powód: „W interesie wszystkich właścicieli jest, aby duplikat kluczy nie mógł wykonać każdy właściciel mieszkania, ale raczej administrator”.
Dodatek mieszkaniowy za pustą podłogę na poddaszu nie ma zastosowania
Właściciele niezabudowanej jednostki na najwyższym piętrze niekoniecznie muszą partycypować w kosztach operacyjnych i specjalnych przydziałach. Regulamin oświadczenia o podziale zwalniający Cię z opłat obowiązuje. Tak zdecydował sąd rejonowy Berlin-Mitte.
W negocjowanym przypadku oświadczenie o podziale wspólnoty właścicieli przewidywało, że właściciele lokali najwyższych kondygnacji płacą dodatek mieszkaniowy dopiero po ich rozbudowie. Zgodnie z uchwałą zgromadzenia właścicieli zostali oni również wyłączeni z opłaty specjalnej. Współwłaściciele złożyli pozew - bezskutecznie. Ustalone przepisy są skuteczne - orzekł sąd. Zwolnienie z kosztów jest uzasadnione, ponieważ półfabrykaty najwyższego piętra nie mogą być jeszcze wykorzystywane jako osobna własność i nie ma kosztów zużycia.
Numer akt: 22 C 42/17
WEG prowadzi działalność handlową
Energia elektryczna sprzedawana społeczności z elektrociepłowni
Stowarzyszenie właścicieli domów może obsługiwać elektrociepłownię, która dostarcza energię elektryczną klientom zewnętrznym. Zgodnie z ustawą o usługach informacyjnych i podatkach LBS jest to decyzja sądu najwyższego. (Federalny Sąd Finansowy, sygnatura akt IV R 6/16)
Sprawa:Głównym celem elektrociepłowni należącej do zespołu mieszkalnego było zapewnienie własnego zaopatrzenia w ciepło. Ale nadwyżka energii elektrycznej była wprowadzana do sieci dostawcy energii za opłatą. Urząd skarbowy uznał, że jest zatem przedsiębiorstwem handlowym i wystosował stosowne zawiadomienie do WEG. Osoby poszkodowane uznały to za nielegalne. Co najwyżej GbR założony przez właścicieli mógł być aktywny komercyjnie, więc ich argumentacja.
Osąd:Z uwagi na niezależność cywilnoprawną poprzez sprzedaż energii elektrycznej, wspólnota właścicieli może być postrzegana jako współprzedsiębiorczość. Konsekwencje decyzji: Dochód z działalności handlowej musiał zostać ustalony w odrębnym postępowaniu przeciwko WEG. Zarządca nieruchomości musi złożyć zeznanie podatkowe.
Parking na wspólnym terenie
Sąd okręgowy w Dortmundzie orzekł, że powierzchnie wspólne stowarzyszenia właścicieli mieszkań nie nadają się do parkowania. Zgodnie z informacjami wydanymi przez LBS Law and Tax Information Service jest to niedopuszczalne użytkowanie terenu gminnego. W przypadku krótkiego rozładunku lub załadunku pojazdu, parkowanie na terenie jest dozwolone, pod warunkiem, że teren gminny jest oznaczony jako „wjazd” w deklaracji podziału. Każdy, kto zaparkował tam swój pojazd od lat i chciałby nadal to robić, musi spełniać wysokie wymagania - na przykład powinien być w stanie udowodnić, że wszyscy zaangażowani byli świadomi takiego niepisanego regulaminu użytkowania.