Nawet jeśli koszty budowy wzrosły, dom nadal generuje koszty. W wywiadzie ekspert ds. Kontroli kosztów szczegółowo wyjaśnia, jakich kosztów należy się spodziewać w praktyce.
Pytanie: Na co należy zwrócić uwagę, jeśli chodzi o koszty eksploatacji domu?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W praktyce, koszty mieszkania stanowią lwią część kosztów utrzymania wielu osób.
Bez życia nie można się obejść. Te koszty są fundamentalne. Wszystko inne przychodzi później.
Dlatego w przypadku każdego prywatnego planowania finansowego fundamentalne znaczenie ma, aby najpierw obliczyć całkowity koszt utrzymania . Tylko ci, którzy potrafią wiarygodnie i wiarygodnie oszacować bieżące i przyszłe koszty, będą mieli rozsądną podstawę do długoterminowego planowania finansowego.
Koszty, które może spowodować posiadanie domu, są często niedoceniane. W wielu przypadkach pod względem kosztów eksploatacji dom jednorodzinny jest nawet droższy niż mieszkanie na wynajem - nawet jeśli wiele osób buduje dom jednorodzinny właśnie po to, aby co miesiąc oszczędzać na kosztownych kosztach wynajmu.
Bardzo ważne jest, aby spojrzeć w przyszłość, jeśli chodzi o koszty domu pomocniczego : dom jednorodzinny nie zawsze pozostaje nowy iw pełni funkcjonalny. Naprawy i prace konserwacyjne są nieodzowne dla każdego domu, pieniądze na nie należy odłożyć od razu na start, aby później uniknąć problemów finansowych. Często ludzie zachowują się tu zbyt naiwnie - kiedy oczekują na poważną naprawę lub remont, często dochodzi do sytuacji awaryjnych i trzeba zaciągać drogie pożyczki na sfinansowanie napraw lub prac konserwacyjnych.
Na etapie planowania należy uwzględnić długoterminowe koszty dodatkowe
Inną ważną kwestią, jeśli chodzi o koszty domu pomocniczego, jest konsekwentna praca podczas budowy, aby w jak największym stopniu zmniejszyć długoterminowe koszty dodatkowe . Luksus jest dość wygodny - ale często powoduje w firmie znacznie większe koszty, które są długotrwałym obciążeniem dla domowego budżetu. W praktyce należy zawsze zadbać o takie planowanie wyposażenia domu, aby koszty eksploatacji, napraw i utrzymania były jak najniższe.
Można to zrobić w wielu obszarach - na przykład poprzez brzęczenie elewacji, co w dłuższej perspektywie oszczędza kosztowne malowanie i ponowne tynkowanie elewacji. Jeśli planujesz to z wyprzedzeniem, być może zainwestowałeś trochę więcej, ale w dłuższej perspektywie wyeliminowałeś czynnik utrzymania. Obliczany na 40-50 lat, często jest tego wart. To samo dotyczy wykładzin podłogowych, pokryć dachowych i innych elementów.
Dom pasywny jest generalnie uważany za ostateczny, jeśli chodzi o niskie koszty eksploatacji : ci, którzy nie mają kosztów ogrzewania lub mają wyjątkowo niskie koszty ogrzewania, wydają się na dłuższą metę zaoszczędzić dużo pieniędzy. Nie daj się jednak zwieść: koszty operacyjne to nie tylko koszty ogrzewania. Wyższa inwestycja w dom pasywny (około 10% - 15% w porównaniu z normalnym domem niskoenergetycznym) jest często połączona ze znacznie wyższymi kosztami konserwacji i napraw skomplikowanej technologii (centralne systemy wentylacyjne, sterowanie itp.). Jeśli weźmiemy pod uwagę wszystkie koszty, a nie tylko koszty ogrzewania, dom pasywny jest w dłuższej perspektywie w niektórych przypadkach nawet droższy niż znacznie prostszy dom niskoenergetyczny z nieco wyższymi kosztami ogrzewania.
Krótko mówiąc, jeśli chodzi o koszty dodatkowe domu , ważne jest, aby obliczyć całkowite koszty dodatkowe na wczesnym etapie , aby konsekwentnie zwracać uwagę na niskie koszty operacyjne i niskie koszty konserwacji wszystkich komponentów podczas budowy, a przede wszystkim, aby zapewnić przyszłe koszty napraw i renowacji z wystarczająco dużą rezerwą konserwacyjną od samego początku. . Wtedy naprawdę masz kontrolę nad kosztami dodatkowymi - i możesz spać o wiele spokojniej.
Pytanie: Jakich dodatkowych kosztów domu należy się spodziewać w przypadku typowego domu jednorodzinnego?
Ekspert ds. Kosztorysów: Dodatkowe koszty poniesione w praktyce zależą w dużej mierze od samego domu, jego wieku i wyposażenia.
W praktyce jednak można spokojnie założyć, że prawie nigdy nie ujdzie ci na sucho mniej niż 400 do 600 euro miesięcznie . Wszelkie koszty finansowania (raty spłaty domu) nie są jeszcze uwzględnione.
Jeśli, na przykład, w praktyce nadal będziesz musiał spłacać 500 EUR w ratach miesięcznie, w najlepszym przypadku będziesz miał już łączne obciążenie w wysokości od około 1000 do 1100 EUR , które musisz być w stanie rzetelnie spłacać co miesiąc. Przy obecnym poziomie wynagrodzeń, koszty mieszkania stanowią dużą część wynagrodzenia.
Im starszy dom, tym droższy jest w utrzymaniu
W wielu przypadkach - zwłaszcza w przypadku starszych domów lub domów wymagających naprawy lub z mniej oszczędnym wyposażeniem - miesięczne koszty mogą być wtedy znacznie wyższe. Wtedy często bardzo trudno jest pokryć te koszty, nawet w trudnych sytuacjach życiowych (utrata pracy, bezrobocie, choroba).
Mały przykład kosztów z praktyki
Obliczyliśmy koszty dla średniej wielkości domu jednorodzinnego na średniej wielkości nieruchomości. Jest to nowoczesny dom o niedawnej budowie, który nie wymaga żadnych specjalnych prac konserwacyjnych. Jest rozsądnie izolowany i energooszczędny.
Nasz dom znajduje się na obrzeżach aglomeracji, niezbyt centralnej, w okolicy o raczej umiarkowanych kosztach.
| Poczta | Koszty miesięcznie |
|---|---|
| Podatek własnościowy | 65 EUR |
| Opłaty za ścieki | 43,75 EUR |
| Wywóz śmieci i sprzątanie ulic (do gminy) | 45 EUR |
| GEZ (indywidualne gospodarstwo domowe) | 17,50 EUR |
| Zużycie energii (tutaj bardzo ekonomiczne) | 47,50 EUR |
| Zamiataj i sprawdź kominek | 8,33 EUR |
| Ubezpieczenie budynków mieszkalnych, ubezpieczenie od zagrożeń naturalnych i ubezpieczenie mienia | 44,17 EUR |
| Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej | 6,25 EUR |
| koszty ogrzewania | 66,67 EUR |
| Połączenie telefoniczne, łącze internetowe, telewizja | 40 EUR |
| Rezerwa na konserwację i naprawy | 140 EUR |
| Całkowite koszty miesięczne | 524,17 EUR |
Oczywiście są to tylko przykładowe koszty, które dotyczą tylko bardzo konkretnego domu i nieruchomości w bardzo konkretnej lokalizacji.
Nasz przykładowy dom jest stosunkowo niedrogim domem, jeśli chodzi o koszty dodatkowe: w obszarach metropolitalnych, przy wyższym zużyciu energii elektrycznej i ciepła oraz oczekiwanych wyższych kosztach remontu domu, miesięczne obciążenie może szybko wzrosnąć.
Niemniej jednak 500 euro miesięcznie to już rozsądna kwota - jeśli dodamy do tego koszty finansowania domu, to limit 1000 euro miesięcznej opłaty zostanie przekroczony bardzo szybko, nawet przy tych stosunkowo niskich kosztach dodatkowych.
Pytanie: Od jakich rzeczy w praktyce zależą koszty domu?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: w grę wchodzi oczywiście wiele czynników:
- lokalizacja domu (lokalizacja, region)
- wielkość domu
- wielkość nieruchomości
- wartość jednostkowa domu
- Wiek i stan techniczny domu
- indywidualne wyposażenie domu
- wysokość należnych składek ubezpieczeniowych (nie bez znaczenia jest także lokalizacja domu)
- oczekiwane koszty remontu i konserwacji w indywidualnych przypadkach (szczególnie w przypadku wymagalnych remontów energetycznych, które mogą być niezwykle kosztowne)
- Dodatkowe koszty poniesione w indywidualnych przypadkach (basen, utrzymanie ogrodu itp.)
- spłaty należne jeszcze za dom
Musisz wziąć pod uwagę wszystkie te czynniki, kiedy zaczynasz obliczać rzeczywiste koszty dodatkowe domu . Nie należy tutaj zapominać o żadnym punkcie - wiele kosztów często nie jest uwzględnianych we wstępnych obliczeniach lub ich rzeczywista kwota jest nieprawidłowo oszacowana.
Pytanie: A co z podatkiem od nieruchomości - jakich kosztów należy się spodziewać?
Podatek od nieruchomości różni się znacznie w zależności od stanu
Ekspert ds. Kosztów: Przy obliczaniu podatku od nieruchomości rolę odgrywa tzw. Standardowa wartość domu.
Obliczenie wartości jednostkowej jest w praktyce dość skomplikowane, dlatego zdecydowanie należy zwrócić się o pomoc do specjalisty. Zasadniczo kalkulacja wartości jednostkowej polega na wyliczeniu wartości nieruchomości do określonego roku (na zachodzie obowiązuje rok 1964, na wschodzie rok 1935). Tworzy to jednolitą, porównywalną podstawę wartości.
W celu oficjalnego obliczenia podatku od nieruchomości do wartości jednostkowej stosuje się następnie tzw. Wskaźnik podatku od nieruchomości - wskaźnik ten różni się w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości i budynku, na którym się ona znajduje.
Po ustaleniu wskaźnika podatku od nieruchomości każda gmina może zastosować inną stawkę podatku od nieruchomości do tego wskaźnika, a tym samym określić bieżące podatki od nieruchomości do zapłacenia.
Istnieją jednak duże różnice w wskaźnikach ocen w poszczególnych gminach - między obszarami metropolitalnymi a obszarami wiejskimi w różnych krajach może to oznaczać różnice rzędu 100% lub nawet więcej . Na przykład istnieje taka 100% różnica między Berlinem a małymi gminami wiejskimi w Bawarii.
Pytanie: Opłaty miejskie również mogą się znacznie różnić, prawda?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Zgadza się: koszty sprzątania ulic, wywozu śmieci i opłat za ścieki również mogą się znacznie różnić w zależności od gminy.
Jeśli spojrzymy tylko na opłaty za ścieki , może to kosztować 260 euro lub ponad 1000 euro rocznie - praktycznie czterokrotnie więcej.
Wymagania poszczególnych gmin w zakresie usuwania odpadów komunalnych i czyszczenia ulic również mogą się znacznie różnić.
W sumie można powiedzieć, że lokalizacja domu jest bardzo ważna dla późniejszych kosztów dodatkowych . Zawsze powinieneś dokładnie przemyśleć, gdzie zbudować lub kupić. W okresach 40-50 lat różnice kosztów między obszarami o ogólnie niskich opłatach i obszarami o ogólnie wyższych opłatach sumują się znacząco.
Pytanie: Składki ubezpieczeniowe również mogą być całkiem inne, prawda?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Tak - opierają się one z jednej strony na lokalizacji i lokalizacji domu (np.liczba ulewnych deszczy, możliwe szkody burzowe lub powodzie, obszar miejski lub społeczność wiejska), z drugiej strony oczywiście zawsze na wyposażeniu i indywidualnej Ryzyko uszkodzenia.
Jednak w dłuższej perspektywie ubezpieczenie daje dobrą okazję do zaoszczędzenia na kosztach dodatkowych: poprzez indywidualne porównania ubezpieczeń, negocjacje z zakładem ubezpieczeń i łączenie polis z jednym towarzystwem.
W żadnym wypadku nie powinieneś oszczędzać przez niedubezpieczenie - w przypadku szkody może być trudno zemścić się. W przypadku masowego niedoubezpieczenia budynku firmy ubezpieczeniowe mogą chcieć płacić znacznie mniej lub wcale w przypadku szkody. Zdecydowanie nie warto ryzykować - nie warto oszczędzać z niższej składki ubezpieczeniowej.
We własnym interesie powinieneś również upewnić się, że masz wystarczające ubezpieczenie. Ze względu na zmiany klimatyczne w Niemczech coraz częściej występują najcięższe burze i ulewne deszcze, nawet tam, gdzie nic takiego wcześniej nie istniało. To też się nie zmieni w przyszłości.
Pytanie: Czy nie można zaoszczędzić czegoś w dłuższej perspektywie na opłatach za ścieki?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: na pewno są na to opcje.
W większości przypadków opłata za odprowadzanie ścieków uzależniona jest także od wielkości powierzchni uszczelnionych na posesji - są to nie tylko połacie dachowe, ale również podjazdy, ścieżki utwardzone czy asfaltowe przed domem.
Ci, którzy zbierają deszczówkę, płacą mniejsze opłaty za ścieki
Jeśli uderzająca w nią woda deszczowa zostanie spuszczona i albo przedostanie się do rowu na posesji, albo zostanie zebrana w cysternie i wykorzystana do podlewania ogrodu, opłaty kanalizacyjne można już znacznie zmniejszyć. Zmniejsza się wtedy oczywiście również zużycie wody pitnej.
Jednak jeśli chodzi o instalację, to prawdziwe systemy zbierania wody deszczowej są dość drogie - zebrana woda deszczowa może być wtedy wykorzystana tylko do podlewania ogrodu, spłukiwania toalet i pralek - wszystko inne jest zabronione. W tym celu w domu należy ułożyć pełny, równoległy obwód instalacyjny, co powoduje wysokie koszty. W praktyce zawsze trzeba bardzo dokładnie obliczyć, czy nadal się to opłaca.
Inną możliwością jest zbudowanie zielonego dachu - to również w dłuższej perspektywie zmniejsza opłaty za ścieki i może być również budowane w niektórych gminach z wysokimi dotacjami.
Pokrycie podjazdów i podjazdów chodnikiem przeciekowym może być również sposobem na długoterminowe i trwałe zmniejszenie wielkości uszczelnionych obszarów, a tym samym odprowadzania ścieków.
Jednak wszystko to dotyczy tylko tych gmin, które również dokonują podziału opłaty za ścieki - w Niemczech jednak większość z nich tak się dzieje.
Pytanie: A co z kosztami utrzymania? W przykładzie kosztów obliczono rezerwy konserwacyjne w wysokości 140 EUR miesięcznie, skąd to się bierze?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Właściciele budynków mieszkalnych w Niemczech są prawnie zobowiązani do pokrycia rozsądnej części kosztów utrzymania budynku, aby mieć do dyspozycji wystarczającą ilość pieniędzy w nagłych wypadkach.
Jeśli myślisz logicznie, to oczywiście dotyczy to również każdego innego domu: żaden dom nie może się obejść bez napraw i remontów na dłuższą metę.
Obliczenie można przeprowadzić przy użyciu zwykłej metody obliczeniowej dla budynków mieszkalnych - dotyczy ona zasadniczo każdego domu.
Podstawowym założeniem jest to, że w ciągu 80 lat (średni okres użytkowania budynku) może powstać około 1,5-krotność kosztów budowy budynku (z wyłączeniem kosztów gruntu i kosztów rozwoju).
Tak mówi formuła Petersa . W praktyce okazało się to całkiem realistyczne.
Jeśli koszt budowy naszego domu wynosi teraz 120 000 euro, całkowite koszty utrzymania wyniosłyby około 180 000 euro w ciągu 80 lat. To byłoby około 2250 EUR rocznie i 187,50 EUR miesięcznie.
Ponieważ sami nie doświadczymy i nie sfinansujemy całego okresu użytkowania naszego przykładowego domu, a także otrzymamy dobre odsetki od naszych rezerw, ustaliliśmy dla nas miesięczną kwotę na 140 EUR.
W przypadku starszego, droższego lub nawet większego domu, rezerwa ta musiałaby zostać znacznie zwiększona zgodnie z formułą Petersa.
Jednak metoda obliczeniowa ustawodawcy zakłada co najmniej 7 EUR za m² do 9 EUR za m² powierzchni mieszkalnej rocznie w przypadku budynków mieszkalnych, które mogą mieć do 30 lat = "" (jeśli wszystkie naprawy są aktualne).
Biorąc pod uwagę wysokie koszty remontów związanych z energią wymagane przez prawo i stale rosnące koszty w sektorze rzemieślniczym, wydaje się, że jest to bezwzględna dolna granica , która uwzględnia również tylko powierzchnię mieszkalną budynków mieszkalnych, ale nie pomieszczenia pomocnicze.
Wynikające z tego roczne rezerwy w wysokości od 980 EUR do 1260 EUR rocznie wydają się nam trochę za niskie w świetle kosztów w praktyce, dlatego wolimy trzymać się formuły Petersa. To przynajmniej daje nam pewien margines bezpieczeństwa.
