Dodatkowe koszty najmu lub rozliczenie dodatkowych kosztów najmu wielokrotnie powoduje spory między najemcami a właścicielami. Nie jest to zaskakujące, biorąc pod uwagę, jak skomplikowane są przepisy dotyczące rozliczania dodatkowych kosztów najmu.
Niedawne badanie ujawniło coś zaskakującego: tylko co drugi najemca sprawdza rachunek za media. W grę wchodzi dużo pieniędzy. Dodatkowe koszty najmu stanowią średnio jedną trzecią całkowitego czynszu. Wielu wynajmującym ma również trudności z uporządkowaniem bałaganu w numerach, co wynika z nieprawidłowego rozliczenia. To wystarczający powód, aby dowiedzieć się więcej.
Jakie są dodatkowe koszty wynajmu?
Pojęcie dodatkowych kosztów najmu nie jest prawnie zdefiniowane - tylko koszty operacyjne. Koszty eksploatacji to wszystkie koszty, które na bieżąco ponosi właściciel budynku lub nieruchomości, np. Za ogrzewanie i ciepłą wodę, które zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów ogrzewania rozliczane są na podstawie zużycia. Ponadto istnieją wszystkie inne pozycje z rozporządzenia w sprawie kosztów operacyjnych z 2004 r. I rozszerzenia z 2012 r. Jednak przepisy dotyczące starszych umów najmu nadal obowiązują.
Co reguluje umowa najmu
Jeśli w umowie najmu nie ma odpowiedniej umowy, wszystkie dodatkowe koszty najmu ponosi sam wynajmujący, podczas gdy w przeszłości takie umowy były dość powszechne, obecnie ustala się miesięczną stawkę ryczałtową lub zaliczkę. Różnica: ryczałt pokrywa wszystkie koszty. W przypadku przedpłaty wynajmujący musi dokładnie oszacować koszty i raz w roku fakturować je. Najemca musi otrzymać fakturę nie później niż do końca dwunastego miesiąca po zakończeniu okresu rozliczeniowego. „Właściciel ponosi ryzyko, że faktura dotrze do odbiorcy na czas” - mówi Dietmar Wall z Niemieckiego Związku Najemców w Berlinie.
Kalibracja wodomierzy jest również jednym z dodatkowych kosztów wynajmu i można ją przeznaczyć.
Ile płaci najemca?
Jeżeli umowa najmu zawiera odniesienie do rozporządzenia w sprawie kosztów eksploatacji, wszystkie wymienione w nim pozycje mogą zostać przeniesione na najemcę. Te dodatkowe koszty najmu obejmują podatek od nieruchomości, wodę i ścieki, ogrzewanie i ciepłą wodę, windę, wywóz śmieci, sprzątanie, kominiarza lub ubezpieczenie mienia i odpowiedzialności cywilnej.
Ile płaci wynajmujący?
Inne koszty, takie jak administracja, utrzymanie lub czynsz za użytkowanie gruntu, ponosi sam wynajmujący. Nie może również obciążyć najemcy jednorazowymi kosztami. „Nawet koszty, które powstają po zawarciu umowy, takie jak nowe ubezpieczenie, mogą zostać przeniesione tylko wtedy, gdy pozwala na to umowa najmu” - wyjaśnia Wall.
Klucz dystrybucyjny dla dodatkowych kosztów wynajmu
Oprócz kosztów ogrzewania i ciepłej wody najemca i wynajmujący mogą dowolnie uzgodnić klucz podziału kosztów eksploatacyjnych. W przypadku braku takiej regulacji koszty operacyjne są rozkładane w metrach kwadratowych. W przypadku wynajmowanych lokali mieszkalnych wskazane jest rozliczanie według współwłasności. Należy to jednak wyraźnie zaznaczyć w umowie najmu. Liczbę osób przypadających na mieszkanie można również zidentyfikować za pomocą najemcy jako klucza dystrybucyjnego.
Fakturowanie dodatkowych kosztów najmu w terminowy i prawidłowy sposób
Czas to pieniądz: właściciele muszą odpowiednio wcześnie rozliczyć się z najemcą, aby otrzymać wszystkie możliwe do pokrycia koszty. Pytania, które wynajmujący muszą sobie zadać, aby wszystkie dodatkowe koszty najmu zostały przelane w odpowiednim czasie:
- Czy jest umowa najmu dotycząca wszystkich kosztów operacyjnych, które są przenoszone na najemcę? Ponieważ: Najemca musi wpłacać miesięczne zaliczki tylko wtedy, gdy zostało to uzgodnione.
- Czy wszystkie elementy są kosztami operacyjnymi? Ponieważ: Rozliczenie musi nastąpić nie później niż dwanaście miesięcy po zakończeniu okresu rozliczeniowego. W przypadku dotrzymania terminu wynajmujący może zażądać dodatkowej płatności i musi zwrócić nadpłaty. W przypadku niedotrzymania terminu wynajmujący nie może już żądać dodatkowej opłaty, ale musi zwrócić nadpłacone zaliczki.