Dla większości ludzi posiadanie domu jest prawdopodobnie najdroższym zakupem, jakiego dokonują w całym swoim życiu. Z tego powodu należy dokładnie rozważyć koszty. W wywiadzie ekspert ds. Kontroli kosztów szczegółowo wyjaśnia, ile może kosztować budowa domu, od czego zależą te koszty i dlaczego należy również wziąć pod uwagę koszty następcze.
Pytanie: Koszty budowy domu są bardzo często niedoszacowane z góry: dlaczego tak się dzieje?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Wiele osób widzi dom tylko podczas planowania własnego, ale nie dotyczy kosztów, które są również ponoszone:
- koszty nieruchomości i koszty zagospodarowania nieruchomości
- planowanie i koszty administracyjne związane z budową
- koszt prądu i wody na miejscu
- koszty zaprojektowania terenu zewnętrznego lub
- wysokie koszty, które mogą powstać na przykład w przypadku systemu zbierania wody deszczowej.
Wszystkie te pozycje kosztów mogą generować znaczne dodatkowe koszty, które są często niedoceniane.
Same koszty budowy domu są również często szacowane zbyt optymistycznie - czas potrzebny rzemieślnikom jest często znacznie dłuższy niż oczekiwano - nawet w przypadku rzekomo niewielkich prac. Niektóre wymagania sprzętowe dotyczące wyposażenia wnętrz często generują nieoczekiwanie wysokie koszty, a najnowsza technologia może być również droga.
Dom często kosztuje więcej niż planowano
Wszystko to sprawia, że dom jest w końcu często znacznie droższy niż pierwotnie szacowano. Może to mieć poważne konsekwencje: wyższe koszty finansowania oznaczają wyższe miesięczne płatności, a następnie doliczane są zwykle niedoszacowane koszty operacyjne - a budżet gospodarstwa domowego jest już dużo mniejszy niż planowano od dziesięcioleci.
W związku z tym koszt budowy domu należy dokładnie rozważyć, a kosztorys najlepiej wykonać dopiero po zakończeniu szczegółowego planowania architekta. Wtedy nadal masz możliwość obniżenia kosztów indywidualnych, tak aby realistyczne koszty całkowite były nieco niższe i nadal możesz zarządzać tym poprzez finansowanie. W tym momencie jednak zainwestowałeś już znaczną ilość pieniędzy - należy to wziąć pod uwagę.
Pytanie: Ile kosztuje dom?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oczywiście trudno jest odpowiedzieć na to pytanie całościowo - zależy to od rodzaju i wielkości domu.
Średnie koszty domu jednorodzinnego w Niemczech mieszczą się w przybliżeniu w przedziale od około 1 400 EUR za m² do 2 200 EUR za m² powierzchni mieszkalnej - oczywiście zawsze możliwy jest wyższy koszt.
Inna - jeszcze bardziej zgrubna - metoda szacowania zakłada, że koszty budowy wynoszą od około 500 do 800 euro za m³ zamkniętej przestrzeni , w zależności od konstrukcji domu i standardu wyposażenia, mogą one być znacznie wyższe.
Ceny za dom są bardzo zróżnicowane
Oczywiście obie są tylko bardzo przybliżonymi wskazówkami - to bynajmniej nie jest wystarczające do zaplanowania czy oszacowania kwoty finansowania potrzebnego na własny dom. Same pewne cechy wyposażenia mogą podnieść tę cenę o kilkaset euro za m² .
Ponadto założyliśmy tylko czyste koszty budowy, w tym przeciętny i zwyczajowy projekt wnętrza - należy również wziąć pod uwagę wspomniane już koszty dodatkowe, takie jak projekt przestrzeni zewnętrznej lub zagospodarowanie nieruchomości.
Mały przykład kosztów z praktyki:
Mamy parterowy dom o powierzchni 120 m² zbudowany na niewielkiej działce, która już do nas należy. Sprzęt jest dobrej jakości, ale na średnim poziomie. Budynek oparty jest na aktualnym standardzie EnEV - nasz dom jest w miarę energooszczędny, ale nie jest to misternie zaprojektowany dom niskoenergetyczny.
| Poczta | Cena £ |
|---|---|
| Całkowite koszty budowy domu | 174 000 EUR |
| Koszty planowania i pozwoleń | 18 600 EUR |
Oczywiście to tylko koszty pojedynczego projektu budowlanego. Koszty mogą być również znacząco różne w przypadku innych domów jednorodzinnych.
Gdybyśmy zbudowali bardzo energooszczędny dom, koszty byłyby znacznie wyższe - ale w dłuższej perspektywie mogłoby się to opłacać. Ze względu na stosunkowo niewielką powierzchnię, może być również sensowne powiększenie strychu podczas budowy - co zmniejszyłoby koszty metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej.
Pytanie: Od jakich czynników zależą ogólne koszty budowy domu?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W grę wchodzi wiele rzeczy, które należy wziąć pod uwagę:
- wielkość domu
- budowa domu
- kształt dachu i projekt domu
- czy pożądana jest piwnica, czy przebudowany strych
- które usługi planowania architekta są wykorzystywane
- którym firmom zleca się budowę
- jaki standard energetyczny ma zostać osiągnięty
- jaki standard wyposażenia ma zostać osiągnięty
- wreszcie, gdzie (w jakim obszarze) ma powstać
Oczywiście zawsze trzeba brać pod uwagę koszty związane z nieruchomością, jej zagospodarowaniem oraz kosztami zaprojektowania terenu zewnętrznego. Jeśli ma powstać wolnostojący garaż lub wiata, wiąże się to oczywiście z dodatkowymi kosztami.
Pytanie: Czy większe domy są stosunkowo tańsze?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Nie można tego powiedzieć per se - koszty budowy domu rozkładają się stosunkowo równomiernie między koszty stanu surowego a koszty budowy wnętrz.
To, czy powstanie 50 m² więcej, czy mniej, prawie nie ma wpływu na cenę metra kwadratowego budynku. Dlatego też przybliżone wartości orientacyjne kosztów budowy są również podane jako koszty metra kwadratowego.
Inne czynniki mają większy wpływ na cenę za m² powierzchni mieszkalnej niż sam rozmiar domu - np. Budowa piwnicy lub dobudowa strychu.
Pytanie: Jaki wpływ ma budowa domu na koszty?
Solidny dom jest prawie zawsze droższy niż dom prefabrykowany
Ekspert od kontroli kosztów: Znaczący - to robi różnicę, czy budujesz dom z prefabrykatów, czy solidną konstrukcję i czy jest to parter, czy budynek wielokondygnacyjny.
Z reguły domy prefabrykowane są tańsze, jeśli porównać je do całkowicie identycznego domu o solidnej konstrukcji. W praktyce jednak rzadko zdarza się takie możliwości porównania i przy tej samej ilości metrów kwadratowych dom prefabrykowany może być znacznie droższy niż solidna konstrukcja tej samej wielkości.
Różnic w kosztach domu o konstrukcji drewnianej i domu z cegły pełnej nie można również ogólnie określić ilościowo - coś takiego można właściwie porównać tylko wtedy, gdy zaplanujesz identycznie oba typy domów, a następnie porównasz szacunki kosztów. Jednak takie porównanie powinno również uwzględniać długoterminowe koszty utrzymania, które mają być zainwestowane, które również mogą być różne, a także koszty energii, które budynek powoduje w danej metodzie budowy.
Bungalowy są zwykle nieco bardziej opłacalne w utrzymaniu, ale w niektórych przypadkach koszty budowy mogą być nieco wyższe niż w przypadku domu wielokondygnacyjnego. Każdy, kto myśli o późniejszej budowie, często decyduje się na domek parterowy, ponieważ dostosowana do wieku adaptacja takich budynków (bezbarierowy dostęp z balkonikiem i wózkiem inwalidzkim) zwykle wiąże się z bardzo niskimi kosztami - w przeciwieństwie do wielu budynków wielokondygnacyjnych, które są bardzo drogie musi, tak aby można było nadal korzystać z wyżej położonych pomieszczeń nawet w starszym wieku iz istniejącymi ograniczeniami.
Pytanie: Jaki wpływ ma kształt dachu na koszty budowy?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W szczególności dachy mogą powodować bardzo różne koszty.
Dach siodłowy to najlepszy i najczęściej wybierany kształt dachu w Niemczech
Klasyczny dach dwuspadowy ze standardowym spadkiem dachu jest zwykle najlepszym wyborem i najtańszym (około 60 EUR za m² powierzchni dachu). Jest wystarczająco stabilny, a przy większym nachyleniu dachu (od około 35 °) daje również bardzo dobrą możliwość rozbudowy strychu bez utraty zbyt dużej powierzchni.
Z drugiej strony jest dach czterospadowy: chociaż zapewnia on bardzo wysoką stabilność (dlatego jest bardzo popularny w południowych Niemczech i Austrii z dużą ilością śniegu), ma również najmniejszą możliwą powierzchnię użytkową w przestrzeni dachowej. Ponadto jest o około połowę droższy niż porównywalny dach dwuspadowy. Te dodatkowe koszty często nie są opłacalne, jeśli wymagania pogodowe nie przemawiają za dachem czterospadowym. Przy optymalnym ustawieniu domu, wyższy uzysk energii słonecznej może przemawiać tylko na korzyść dachu czterospadowego (większa powierzchnia dachu = możliwe więcej kolektorów słonecznych).
Dachy skośne są jeszcze bardziej opłacalne niż dach dwuspadowy (30% mniejsza powierzchnia dachu, a zatem odpowiednio niższe koszty) i oferują największą powierzchnię użytkową pod dachem. Jednak dachy kryte muszą być izolowane nieco bardziej szczegółowo niż dach dwuspadowy, co z kolei zmniejsza niewielką część korzyści kosztowej. Ponadto, nawet przy profesjonalnym wykonaniu, może wyniknąć nieco większy wysiłek konserwacyjny, ponieważ połączenie między dachem a murem na dachu jednospadowym jest zawsze trochę podatne na wnikanie wilgoci i dlatego należy je konserwować. Mimo wszystko dach jednospadowy pozostaje jeszcze bardziej opłacalnym rozwiązaniem niż klasyczny dach dwuspadowy.
Należy raczej powstrzymać się od dachów płaskich - pomimo ulepszonych możliwości uszczelnienia. Z biegiem czasu powodują dość wysokie koszty utrzymania i napraw, które nawet w przypadku przeciętnego domu jednorodzinnego mogą podnieść koszty eksploatacji o 1000 euro rocznie lub nawet więcej w dłuższej perspektywie . Z reguły opłaca się to tylko wtedy, gdy chcesz ustawić taras na dachu na płaskim dachu, ponieważ na nieruchomości nie ma wystarczającej ilości miejsca. W tym przypadku budowa tarasu dachowego powoduje znacznie niższe koszty niż dach dwuspadowy, zwłaszcza jeśli już na etapie budowy uwzględniane są niezbędne nośności.
Pytanie: Czy warto przedłużyć strych podczas budowy?
Aby strych mógł służyć jako przestrzeń mieszkalna, musi być dobrze izolowany
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Zazwyczaj tak . Dach musi być wtedy odpowiednio zaizolowany, a budowa wnętrza wiąże się z kosztami, ale zwykle jest to opłacalne.
Badanie przeprowadzone kilka lat temu w Austrii wykazało, że przy przebudowie strychu przeprowadzonej na etapie budowy, koszty na m² powierzchni mieszkalnej mogą być o 15% do 20% niższe niż bez przebudowy strychu. Wartości te dotyczą dachu dwuspadowego o nieco większym nachyleniu.
Urządzanie pomieszczeń na poddaszu jest w większości przypadków bardzo niedrogim sposobem na uzyskanie potrzebnej przestrzeni życiowej.
Pytanie: Odwieczne pytanie: piwnica tak czy nie?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Jeśli spojrzysz na same koszty, piwnica prawie zawsze się opłaca.
Za niewielki ułamek zwykłych kosztów budowy otrzymujesz w domu elastyczną i łatwą do wykorzystania przestrzeń - na przykład na pomieszczenia gospodarcze, pomieszczenie do hobby lub w razie potrzeby nawet jako przestrzeń mieszkalną po rozbudowie.
Gdyby trzeba było dodać pomieszczenia handlowe i techniczne, powstałyby takie same koszty na m², jak w przypadku powierzchni mieszkalnej. Ponadto byłyby to pomieszczenia, które są częścią ogrzewanej przestrzeni życiowej.
Nieogrzewana piwnica jest znacznie tańsza, a nawet gdybyś miał wykonać aranżację wnętrza, koszty tego wykończenia wyniosłyby jedynie około 400 EUR za m² do 800 EUR za m² , w zależności od wymaganego wyposażenia. W każdym razie jest to tańsze niż konieczność wzrostu w razie potrzeby.
Pytanie: Jakie są koszty architekta?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: w kosztach planowania można obliczyć około 10% całkowitych kosztów.
Możesz jednak obniżyć te koszty także wtedy, gdy nie korzystasz z pełnego zakresu usług - takich jak planowanie i monitorowanie przetargów przez architekta czy nadzór po zakończeniu budowy.