Koszty eksploatacji to spore obciążenie w domu jednorodzinnym - często są niedoszacowane. Ekspert ds. Kosztów szczegółowo wyjaśnia w wywiadzie, jakich kosztów eksploatacji należy się spodziewać w przypadku typowego domu jednorodzinnego i jakie zalicza się do kosztów eksploatacji.
Pytanie: Co właściwie zalicza się do kosztów operacyjnych - i dlaczego ważne jest, aby zawsze mieć je na oku?
Ekspert ds. Kosztów: W domu jednorodzinnym koszty eksploatacji obejmują wszystkie koszty podstawowe i użytkowe, których nie można uniknąć .
To zawiera:
- podatek od nieruchomości
- koszt sprzątania ulic i wywozu śmieci
- koszt kominiarza
- koszty ubezpieczenia obowiązkowego (ubezpieczenie budynku, ubezpieczenie domu, OC)
- Rezerwy na utrzymanie domu i naprawy
- Podstawowe koszty za telefon i połączenie internetowe
Istnieją również koszty dostaw, które są w większości zależne od użytkowania:
- Koszty energii elektrycznej
- Koszty ogrzewania
- Koszty gazu (jeśli dostępne jest połączenie gazowe)
- Koszty wody i odprowadzania ścieków
Koszty operacyjne obejmują koszty energii oraz koszty wody i ścieków
GEZ, który w zasadzie każde gospodarstwo domowe musi płacić w Niemczech, nadal nie jest wliczany w koszty operacyjne. Z jednej strony w indywidualnych przypadkach może faktycznie nie istnieć obowiązek GEZ, z drugiej strony istnieje możliwość zwolnienia z obowiązku GEZ w określonych okolicznościach. To zależy od mieszkańca domu - więc GEZ nie jest w każdym przypadku jednym z kosztów stałych budynku.
Zawsze ważne jest, aby mieć oko na dodatkowe koszty. W wielu przypadkach zaniżany jest również poziom kosztów operacyjnych - zwłaszcza ich miesięczny poziom. Koszty eksploatacji to jednak stałe obciążenie, za które trzeba zapłacić i którego nie można uniknąć. Jako właściciel domu możesz odliczyć ją praktycznie od razu od dochodu.
Jest to szczególnie ważne, jeśli chodzi o finansowanie domu. Oprócz comiesięcznych płatności ratalnych trzeba również zapłacić koszty operacyjne - jeśli dodamy je do siebie, często pojawiają się kwoty, które nagle wydają się niezwykle dużym obciążeniem. Aby móc dokładnie i przezornie planować, zdecydowanie powinieneś znać wysokość swoich kosztów operacyjnych.
Ci, którzy mają oko na swoje koszty operacyjne, mogą również lepiej ocenić, które środki redukcji kosztów są nadal opłacalne - dotyczy to środków izolacyjnych, a także urządzeń oszczędzających energię elektryczną lub zmniejszających zużycie wody. Nie wszystko, co jest oferowane na rynku, jest faktycznie opłacalne w indywidualnych przypadkach.
Pytanie: Jakie są ogólne koszty eksploatacji domu jednorodzinnego?
Można spodziewać się co najmniej 400 euro kosztów operacyjnych miesięcznie
Ekspert ds. Kosztów: Trudno oczywiście powiedzieć ogólnie - każdy dom jest inny pod względem wielkości, lokalizacji i wyposażenia.
Generalnie jednak należy spodziewać się co najmniej 400 do 600 euro miesięcznie kosztów eksploatacji typowego domu jednorodzinnego.
Często popełnia się błąd polegający na tym, że dodatkowe koszty wynajmu lub kondominium są podstawą do oszacowania. Nawet przy porównywalnej wielkości dom jednorodzinny zawsze generuje znacznie wyższe koszty niż mieszkanie.
W przypadku domu jednorodzinnego jest to kwota co najmniej od 4800 do 7200 euro rocznie w kosztach eksploatacji - to niemała kwota.
Jednak jest to kwota minimalna , z którą w większości przypadków trzeba się liczyć. W zależności od domu koszty mogą z łatwością wzrosnąć od dwóch do trzech razy.
Mały przykład kosztów z praktyki:
Kiedyś wymieniliśmy koszty eksploatacji dość typowego, małego domu jednorodzinnego. Ze względu na przejrzystość koszty wymieniliśmy jako koszty miesięczne. Dom znajduje się na wsi w małym miasteczku.
| Pozycja kosztowa | Cena £ |
|---|---|
| Podatek własnościowy | 63 EUR |
| koszty ogrzewania | 86,89 EUR |
| Opłaty za ścieki | 47,50 EUR |
| koszty energii elektrycznej | 82,30 EUR |
| Wywóz śmieci | 22 EUR |
| Sprzątanie ulic | 28 EUR |
| kominiarz | 9.83 |
| Podstawowa opłata za telefon i internet | 36 EUR |
| Ubezpieczenie domu | 18,77 EUR |
| Ubezpieczenie domów | 14,50 EUR |
| Ubezpieczenie od szkód naturalnych | 19 EUR |
| Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej | 8,20 EUR |
| Rezerwy na konserwację, serwis i naprawy | 150 EUR |
| całkowity koszt | 585,99 EUR miesięcznie |
| roczne koszty | 7031,88 EUR |
Koszty bieżące sięgające 7 000 EUR rocznie są całkiem normalne
Oczywiście to tylko jeden przykład kosztu małego, dość typowego domu jednorodzinnego w małej miejscowości.
W zależności od obszaru, wielkości domu i innych okoliczności, koszty eksploatacji innych domów mogą się oczywiście znacznie różnić. W naszym przykładzie kosztów jest to również bardzo energooszczędny i stosunkowo młody dom - w przeciwnym razie rezerwy na konserwację i naprawy musiałyby być zdecydowanie większe.
Pytanie: Od czego zależą całkowite koszty eksploatacji domu jednorodzinnego?
Ekspert ds. Kosztów: W tym miejscu należy wziąć pod uwagę cały szereg czynników, z których część może mieć znaczący wpływ na koszty eksploatacji domu jednorodzinnego:
- lokalizacja domu (a dokładniej lokalizacja)
- wartość jednostkowa
- wielkość domu
- Wiek, stan techniczny i wyposażenie domu
- rodzaj systemu grzewczego i jego sprawność
- liczba mieszkańców w domu
- wybrane ubezpieczenia (z uwzględnieniem zakresu ochrony i wyceny ubezpieczyciela)
Są to przynajmniej najważniejsze czynniki, które należy wziąć pod uwagę przy próbie oszacowania kosztów eksploatacji domu.
W indywidualnych przypadkach szczególne okoliczności mogą również skutkować dodatkową pracą. Na przykład dom pasywny pozwala zaoszczędzić dużo energii z jednej strony ze względu na wysoką energooszczędność - z drugiej strony zastosowane zaawansowane technologicznie rozwiązania często powodują bardzo duży nakład prac konserwacyjno-remontowych w nowym domu, który często zbyt mało uwzględnia. Wraz ze starzeniem się domu koszty te również znacznie rosną.
Pytanie: Dlaczego lokalizacja domu wpływa na koszty eksploatacji?
Lokalizacja domu również odgrywa rolę
Ekspert ds. Kontroli kosztów: cały zakres kosztów zależy w dużej mierze od gminy, w której znajduje się dom.
Dotyczy to podatku od nieruchomości, gdzie każda gmina stosuje własną tak zwaną stawkę wymiaru podatku od nieruchomości. Stała wartość jednostkowa domu jest mnożona przez stawkę podatku miejskiego - otrzymujemy wtedy podatek od nieruchomości.
Nie należy lekceważyć wpływu stawki podatku: podatek od nieruchomości jest często znacznie wyższy, zwłaszcza w obszarach metropolitalnych. Podatek od nieruchomości w Berlinie może być dwukrotnie wyższy niż na przykład w małej gminie w Bawarii.
Ale koszty sprzątania ulic, opłaty za śmieci i opłaty za ścieki również różnią się w zależności od gminy. Dla stowarzyszeń kanalizacyjnych koszty rurociągów są oczywiście ogromnie drogie, jeśli wymagane są długie trasy rurociągów między kilkoma rozproszonymi domami, które nie tylko muszą zostać zbudowane, ale także muszą być serwisowane i konserwowane. Te wyższe koszty są następnie przenoszone na gospodarstwa domowe, które często muszą płacić znacznie wyższe opłaty za ścieki niż właściciele domów na obszarach gęsto zabudowanych. Ponadto między krajami związkowymi często występują różnice.
Pytanie: Czy dlatego wartość jednostkowa również odgrywa rolę - ze względu na wysokość podatku od nieruchomości?
Ekspert ds . Kontroli kosztów: Dokładnie. Przecież wartość jednostkowa i stawka podatku są mnożone razem - dom o dwukrotnej wartości jednostkowej kosztuje więc również dwa razy więcej podatku od nieruchomości.
Pytanie: W jaki sposób jest określana wartość jednostkowa?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Procedura obliczania wartości jednostkowej jest skomplikowana. Mówiąc prościej, wartość domu jest obliczana do 1964 roku - to jest wartość standardowa.
Z kolei w nowych krajach związkowych do obliczania wartości jednostkowej przyjmuje się rok 1935. To rekompensuje różnice między Republiką Federalną a byłą NRD.
Pytanie: Wiek domu powoduje z jednej strony niższą wartość, a tym samym mniejszy podatek od nieruchomości - ale z drugiej strony rosną koszty, prawda?
Im starszy dom, tym większe koszty
Ekspert ds . Kontroli kosztów: Dokładnie. Podatek od nieruchomości może być wtedy niższy, ale inne koszty mogą być znacznie wyższe.
Starszy dom wymaga więcej napraw i konserwacji, aw pewnym momencie trzeba go technicznie zmodernizować. Może to skutkować niezwykle wysokimi kosztami - które z kolei muszą być pokrywane przez znacznie wyższe miesięczne rezerwy (lub w razie potrzeby spłaty kredytu remontowego).
Koszty eksploatacji starego domu mogą znacznie wzrosnąć ze względu na duże nakłady na konserwację. Zdecydowanie powinieneś wziąć to pod uwagę przy zakupie domu.
Ponadto w starych domach jest zwykle tak, że system grzewczy jest mniej wydajny i zwykle oszczędza niewiele energii, a ochrona termiczna (izolacja) zwykle też nie jest szczególnie dobra. Oznacza to, że koszty ogrzewania również mogą ogromnie wzrosnąć.
Pytanie: W jakim stopniu koszty ogrzewania mogą różnić się w zależności od domu?
Eksperci ds. Kontroli kosztów: w tej dziedzinie jest ogromny zakres - nie bez powodu izolacja i wydajny system ogrzewania są dziś uważane za tak ważne.
W naszym przykładzie koszty ogrzewania wynoszą nieco ponad 5 EUR za m² rocznie . W przypadku starszych domów z przestarzałymi systemami grzewczymi i prawie żadną izolacją, koszty mogą łatwo wzrosnąć trzykrotnie .
W przypadku domu o wielkości naszego przykładowego domu oznacza to różnicę do 140 euro dodatkowych kosztów miesięcznie lub 1680 euro rocznie w przypadku samych kosztów ogrzewania.
Jeśli dom ma również źle uszczelnione lub bardzo stare okna, koszty ogrzewania mogą być jeszcze wyższe. Dotyczy to również całkowicie nieizolowanych budynków, a zwłaszcza bardzo starych konstrukcji (takich jak domy zabytkowe).
Pytanie: Czy zużycie energii może być również wyższe niż w powyższym przykładzie?
Ci, którzy oszczędzają energię elektryczną, płacą znacznie niższe koszty eksploatacji
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Tak, jest to nawet prawdopodobne. W naszym przykładowym domu mieszkają bardzo oszczędni ludzie, których oczywiście nie ma w domu.
W gospodarstwie domowym, w którym mieszkają 4 lub 5 osób, zużycie energii na poziomie 6000 kWh rocznie jest całkiem możliwe - co spowodowałoby koszty energii elektrycznej w wysokości około 130 euro miesięcznie - znacznie więcej niż w naszym przykładzie kosztów. Tam to tylko 80 euro miesięcznie .
Pytanie: Wracając do starszych domów: takie domy są często dużo tańsze w zakupie niż nowy budynek - czy to rekompensuje wyższe koszty operacyjne?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oczywiście zawsze trzeba to rozpatrywać indywidualnie. Stan techniczny zachowania i potrzeba napraw oczywiście zawsze odgrywają główną rolę w ocenie.
Jeśli chcesz zainwestować trochę pieniędzy, często możesz nadrobić wyższe koszty ogrzewania mniejszymi inwestycjami. Wymianę kotła można wykonać za mniej niż 10 000 euro , a wymiana okna to tylko kilka 100 euro za okno , jeśli zwracasz uwagę na koszty i maksymalnie wykorzystujesz ewentualne dopłaty.
Jeśli w rezultacie stan energetyczny domu ulegnie znacznej poprawie, koszty są często amortyzowane w ciągu kilku lat.
Sytuacja wygląda jednak inaczej w przypadku napraw: czasami koszty mogą być olbrzymie - niezależnie od tego, czy jest to nieszczelna piwnica, która powoduje problemy z wilgocią i pleśnią w domu, czy też wymiana dachu.
Domy, które mają ponad 30 lat = "" zwykle wymagają już remontu. Istnieje ogólna zasada dotycząca ewentualnych kosztów remontu: domy z lat 70. i 80. zwykle powodują koszty remontu wynoszące około 20% do 30% ceny zakupu , w przypadku domów z lat 50. i 60. może to być nawet 50% ceny zakupu być. Są to jednak tylko bardzo przybliżone wskazania - jeśli dom wymaga specjalnych napraw, szybko może stać się jeszcze droższy - czasami domy są również zadbane i utrzymywane, a koszty są mniejsze.
Uwzględnienie tych kosztów i sfinansowanie ich wraz z ceną zakupu ma zwykle mniejszy wpływ na koszty operacyjne. Jeśli jednak później zaczniesz remontować i naprawiać, być może będziesz musiał liczyć się z wysokimi dodatkowymi miesięcznymi obciążeniami. Koszty operacyjne, w tym wydatki na naprawy, często mogą szybko przekroczyć 1000 EUR miesięcznie .
