Kupować można nie tylko domy jednorodzinne, ale także domy wielorodzinne w konstrukcji prefabrykowanej. W rozmowie z ekspertem ds. Kontroli kosztów szczegółowo wyjaśnia, jakie koszty trzeba obliczyć dla prefabrykowanego domu wielorodzinnego i jak te koszty porównuje się z innymi metodami budowy.
Pytanie: Jakie są możliwe zastosowania prefabrykowanych domów wielorodzinnych?
Ekspert ds. Kosztów: Oprócz klasycznego domu dwurodzinnego, który istnieje już od bardzo dawna, w coraz większym stopniu używa się tzw. Domów wielopokoleniowych. W takim domu znajdują się zazwyczaj trzy lub więcej jednostek mieszkalnych, w których różne pokolenia mogą być umieszczone obok siebie. Stwarza to bardzo bliskie współistnienie różnych pokoleń, czego pragnie coraz więcej ludzi.
Dodatkowo możesz oczywiście zobaczyć apartamentowiec z kilkoma lokalami mieszkalnymi jako nieruchomość inwestycyjną i wygenerować ciekawe długoterminowe zwroty z bieżących dochodów z najmu. W tym celu należy jednak spełnić odpowiednie wymagania.
Ogromną zaletą domów wielorodzinnych jest to, że przy wysokich cenach gruntów istniejąca powierzchnia może być optymalnie wykorzystana, aby zapewnić przestrzeń życiową dla dwóch lub więcej rodzin. Jeśli budynek nie jest budowany obok siebie, a tylko wzwyż, wykorzystanie istniejącej powierzchni jest szczególnie optymalne.
Pod względem kosztów domy wielorodzinne są prawie tak samo drogie jak inne formy życia - przewaga kosztowa jest naprawdę widoczna tylko w niektórych przypadkach.
Pytanie: Ile kosztują prefabrykowane budynki mieszkalne?
Ceny za apartamentowiec zaczynają się od 1400 euro za metr kwadratowy
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oczywiście nie można tego powiedzieć ogólnie - zawsze zależy to od odpowiedniego modelu domu i jego wielkości.
Z reguły jednak można przyjąć koszty od 1 400 EUR za m² do 2 500 EUR za m² powierzchni użytkowej . W niektórych przypadkach może to być nawet droższe w przypadku domów ze szczególnie wysokiej jakości okuciami lub specjalnych modeli domów.
Trochę taniej, jeśli skorzystasz z opcji tzw. Tam możesz kupić częściowo wykończone domy w bardzo rozsądnej cenie i samodzielnie wykonać brakującą pracę. Z drugiej strony te formy domów są znacznie bardziej opłacalne niż modele pod klucz.
Jednak w zależności od stanu rozwoju i dostawcy ceny domów pomocniczych mogą być bardzo różne.
Przykłady niektórych modeli domów prefabrykowanych oraz ich ceny znajdziesz w poniższym przeglądzie:
| Model domu i przestrzeń życiowa | Umeblowanie | Cena £ | Cena za m² |
|---|---|---|---|
| Sześcian, solidny dom o powierzchni 432 m² na 3 piętrach | konfigurowalny plan piętra, płaski dach, pod klucz | 741 000 EUR | 1,715 EUR za m² |
| Dom z dwuspadowym dachem, 380 m² powierzchni mieszkalnej na 2,5 kondygnacji | plan adaptacyjny, dom na dachu dwuspadowym, balkon na dachu | 730 000 EUR | 1,921 EUR za m² |
| Miejska willa - apartamentowiec, 316 m² na 2 piętrach | Dach czterospadowy, możliwość dostosowania planu piętra, 4 balkony narożne, pod klucz | 562 000 EUR | 1 778 EUR za m² |
| Dom Cube, 188 m² na 2 piętrach | Styl Bauhaus, płaski dach, konfigurowalny plan piętra, pod klucz | 415 000 EUR | 2,207 EUR za m² |
| taki sam dom jak powyżej | jako przedłużenie domu | 300 000 EUR | 1 595 EUR za m² |
Podane ceny są oczywiście tylko przykładowymi cenami dla niektórych modeli domów prefabrykowanych różnych producentów. Inne modele domów - nawet o podobnej wielkości i konstrukcji - mogą mieć znacząco różne ceny.
Jednak nasze przykłady cenowe już wyraźnie pokazują, że w przypadku prefabrykowanych budynków mieszkalnych trzeba obliczyć ceny za metr kwadratowy, które są bardzo podobne do cen dla prefabrykowanych domów jednorodzinnych.
Każdy, kto kupuje prefabrykowany dom wielorodzinny jako inwestycja kapitałowa, może liczyć na rozsądne koszty budowy. Jeśli uda się osiągnąć dochód z wynajmu, z pewnością możesz spodziewać się akceptowalnego zwrotu z inwestycji w perspektywie długoterminowej.
Pytanie: Od jakich czynników zwykle zależą koszty prefabrykowanego budynku mieszkalnego?
Eksperci od kontroli kosztów: jeśli chodzi o ceny prefabrykowanych budynków mieszkalnych, w grę wchodzi szereg czynników - ale najważniejszym czynnikiem jest wielkość powierzchni użytkowej.
Następujące osoby również mogą odgrywać rolę:
- stan domu
- standard energetyczny domu
- budowa domu
- projekt domu prefabrykowanego
- Piwnica i garaże
Zawsze trzeba indywidualnie porównywać ceny i wyposażenie - każdy producent domów prefabrykowanych inaczej kalkuluje i czasami nawet przy podobnej wielkości i wyposażeniu występują znaczne różnice cenowe.
Pytanie: Czy nie musisz również brać pod uwagę długoterminowych kosztów następczych?
Spadzisty dach powoduje mniejsze koszty następcze
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Tak, zdecydowanie. Dodatkowe koszty są wyższe w przypadku pojedynczych elementów wyposażenia niż w przypadku innych.
Dobrym tego przykładem są dachy płaskie: dach płaski wymaga regularnych przeglądów oraz nowych uszczelek i napraw w bardzo krótkich odstępach czasu.
Z drugiej strony, klasyczny dach dwuspadowy jest praktycznie bezobsługowy przez wiele dziesięcioleci, jeśli jest odpowiednio wykonany.
Takie rzeczy należy zawsze wziąć pod uwagę przy wyborze domu prefabrykowanego. Czasami warto zatem zainwestować trochę więcej pieniędzy i mieć niższe koszty następcze. Dlatego nigdy nie należy traktować różnic cen jako bezwzględnych, ale zawsze dokładnie je rozważać.
Pytanie: Jakie koszty są zwykle dodawane do kosztów domu prefabrykowanego?
Ekspert ds. Kosztów: Oczywiście sam dom to za mało. W każdym razie nadal musisz się liczyć
- koszty ziemi
- Koszt płyty bazowej
- ewentualnie koszty piwnicy
- Koszty obiektu zewnętrznego
- Koszty niezbędnych miejsc parkingowych na posesji
- ewentualnie koszty rozwiązania garażowego lub parkingu podziemnego
- ewentualne koszty instalacji windy
Pytanie: Jaką cenę zwykle musisz obliczyć za kawałek ziemi?
Eksperci ds. Kontroli kosztów: Ceny działek budowlanych różnią się znacznie w zależności od lokalizacji i regionu. Oczywiście lokalizacja odgrywa również ważną rolę w cenie działki budowlanej.
Ponadto można również zaobserwować wyraźną różnicę cen ze wschodu na zachód.
W nowych krajach związkowych koszty działek budowlanych wynoszą zwykle od 30 EUR za m² do 120 EUR za m² , w starych krajach związkowych można przyjąć średnie ceny od 150 EUR za m² do 300 EUR za m² - w najlepszych lokalizacjach nawet znacznie wyższe .
Według obecnych wartości, najdroższy grunt w Niemczech znajduje się w Hamburgu: tam za działkę budowlaną trzeba zapłacić nawet 600 euro za m² .
Pytanie: Jakie koszty musisz obliczyć za płytę podstawową?
Koszty płyty fundamentowej zwykle nie są wliczone w cenę domu prefabrykowanego
Ekspert ds. Kosztów: Z reguły produkcja płyty stropowej nie jest wliczona w cenę domu - należy ją zapłacić oddzielnie.
Koszty płyty stropowej wynoszą od około 120 EUR za m² do 150 m² . Za tę cenę zwykle otrzymujesz wysokiej jakości podkład termiczny.
Jeśli jednak stan gruntu na nieruchomości powoduje problemy, konieczne prace ziemne mogą być znacznie bardziej złożone, a tym samym znacznie droższe. W takim przypadku koszt płyty podstawy również znacznie wzrasta. Dzieje się tak również w przypadku wnikania wody.
W każdym razie płyta podłogowa jest znacznie tańsza niż piwnica.
Pytanie: Ile kosztuje piwnica? I: czy to w ogóle jest tego warte?
Ekspert ds. Kosztów: Koszty piwnicy mogą się różnić - tutaj wszystko jest możliwe od około 30 000 do 70 000 euro .
Jednak w przypadku powierzchni mieszkalnej z prefabrykatów będziesz musiał generalnie przyjąć co najmniej 30 000 EUR .
Oczywiście, na pytanie, czy piwnica się opłaca, należy zasadniczo odpowiedzieć indywidualnie. Brakuje miejsca do przechowywania, szczególnie w budynkach mieszkalnych, a rozbudowa strychu nie jest rozwiązaniem dla każdego typu domu.
Piwnice są o wiele bardziej praktyczne jako schowki do każdego mieszkania w domu, jako suszarnia oraz jako miejsce parkingowe dla rowerów. System grzewczy i niezbędne pomieszczenia gospodarcze można również łatwo umieścić w piwnicy. Zwykle nie ma prawdziwego substytutu dla umieszczenia tych pokoi w innym miejscu w domu.
Należy wziąć pod uwagę następujące kwestie: Jak wiemy z naszego przykładu kosztów , jeden metr kwadratowy powierzchni domu kosztuje około 2000 euro . Ponadto tracona jest powierzchnia użytkowa (aw przypadku domów wynajmowanych powierzchnia do wynajęcia).
Z drugiej strony, jeśli spojrzeć na koszty piwnicy, metr kwadratowy w piwnicy kosztuje tylko 300 do 500 euro, a żadna cenna powierzchnia nie jest tracona w domu, ponieważ piwnica i tak nie nadawałaby się do zamieszkania ani do wynajęcia. Dlatego też, oczywiście, dużo bardziej sensowne jest zlecenie niezbędnych pomieszczeń pomocniczych i gospodarczych do piwnicy.
Pytanie: Jakie koszty musisz obliczyć za miejsca parkingowe lub garaże podziemne?
Miejsca parkingowe są dodatkowo płatne
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oczywiście w przypadku parkingów zawsze zależy to od tego, jak je naprawisz. W przypadku powierzchni utwardzonych, w zależności od rodzaju zastosowanej nawierzchni, należy przyjąć od 100 EUR do 200 EUR za m² . Asfaltowanie wraz z podbudową będzie również kosztowało około 100 euro za m² .
W każdym razie trzeba oszacować olbrzymie koszty budowy parkingu podziemnego. W pewnych okolicznościach powstają tutaj całkowite koszty kilku tysięcy euro za miejsce parkingowe . Jednak całkowite koszty mogą się różnić w zależności od lokalnych warunków i projektu.
Pytanie: Kiedy koszty domów wielorodzinnych kupowanych w ramach inwestycji kapitałowych są faktycznie opłacalne?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Najpierw musisz obliczyć powierzchnię użytkową do powierzchni, która może być faktycznie wynajęta. Z reguły obiekty ogólne zajmują około 20% powierzchni użytkowej - ale może się to różnić w zależności od sekcji budynku.
Teraz zależy to od tego, jakie ceny wynajmu można osiągnąć w danej lokalizacji. W całych Niemczech wskaźnik czynszu w 2018 roku wynosi średnio 7,50 EUR za m² miesięcznie . Na powierzchni do wynajęcia można zarobić średnio 90 euro na m² rocznie .
W dobrych lokalizacjach wskaźnik czynszu często waha się od 10 do 12 euro za m² , podczas gdy w najlepszych lokalizacjach w Monachium może on w wyjątkowych przypadkach podnieść nawet 17,50 euro za m² .
Z rocznego dochodu z najmu (jeśli jest wynajmowany w sposób ciągły) oraz kosztów budowy i nieruchomości związanych z domem i obiektami pomocniczymi, możesz następnie obliczyć, kiedy inwestycja została zamortyzowana, a kiedy dochód z wynajmu generuje zysk.
Po zsumowaniu wszystkich kosztów całkowite koszty wynoszą od około 3000 do 4000 euro za m² . Przy średnim wskaźniku czynszu koszty te są zwykle pokrywane z dochodów z najmu za około 30 lat.
W przypadku zamierzonego wynajmu ważne jest, aby każdy aspekt domu optymalnie wspierał rentowność. Wybór domu wielorodzinnego prefabrykowanego powinien być wówczas zoptymalizowany pod tym względem.