Domy wielorodzinne mogą pokrywać potrzeby mieszkaniowe kilku rodzin, ale mogą też stanowić inwestycję kapitałową. W rozmowie z ekspertem ds. Kosztorysowania szczegółowo wyjaśnia, jakie koszty i ceny trzeba obliczyć za budowę, prefabrykat lub używany zakup domów wielorodzinnych.
Pytanie: Czy domy wielorodzinne są nadal opłacalne jako lokata kapitału?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W wielu przypadkach tak, ale nie we wszystkich przypadkach.
Zawsze ważne jest, aby rentowność była jak najbardziej optymalna - to główne kryterium. Aby rachunek zadziałał, koszty lub cena budynku mieszkalnego muszą oczywiście odpowiadać osiągalnym dochodom z najmu. Obydwa czynniki można oceniać tylko indywidualnie.
Ponadto, jakie zwroty faktycznie chcesz osiągnąć, jeśli budynek mieszkalny postrzegasz jako inwestycję.
Pytanie: Ile ogólnie kosztują budynki mieszkalne?
Ekspert ds. Kosztów: Oczywiście nie ma ogólnej odpowiedzi na to pytanie - zależy to od domu i od tego, czy sam budujesz dom, kupujesz go jako dom z prefabrykatów, czy kupujesz używany.
Podczas budowy generalnie można spodziewać się kosztów około 1500 euro za m² . W praktyce jednak koszty będą zwykle znacznie wyższe - zdecydowanie należy zacząć od 1 800 euro za m² do 2 000 euro za m² .
Budowa w mieście może być znacznie droższa niż na wsi
Jeśli chodzi o budowanie, zależy to również w dużej mierze od tego, gdzie budujesz. Na obszarach miejskich koszty budowy już teraz mogą być znacznie wyższe - w ostatnich latach koszty budowy na niektórych placach budowy wzrosły nawet do 3000 euro za m² lub nawet więcej. Oczywiście sprzęt i konstrukcja zawsze odgrywają tutaj ważną rolę.
Z drugiej strony branża budowlana często kalkuluje z tzw. Kubaturą: w tym przypadku z reguły przyjmuje się 400 euro za m³ zamkniętej przestrzeni - tutaj jednak mogą występować równie duże odchylenia w górę lub w dół.
Ogólnie rzecz biorąc, te same ramy kosztów dotyczą domów prefabrykowanych - ale także tutaj ceny za metr kwadratowy mogą być dość wysokie.
Kupując apartamentowiec od dewelopera, w indywidualnych przypadkach może być on jeszcze droższy - w zależności od lokalizacji. Tutaj trzeba jednak liczyć się z tym, że w tym przypadku nieruchomość jest również uwzględniona - ten czynnik kosztowy nie był jeszcze brany pod uwagę przy określaniu kosztów budowy.
W przypadku zakupu budynku mieszkalnego z drugiej ręki cena jest często oparta na możliwych do osiągnięcia czynszach.
Mały przykład kosztów z praktyki:
Budynek mieszkalny o solidnej konstrukcji powstaje w dogodnej lokalizacji w pobliżu dużego miasta. Całkowita powierzchnia użytkowa to 400 m², budowana jest w sposób świadomy kosztów. W tym przypadku koszty budowy wynoszą zatem 1880 EUR za m². Koszty za nieruchomość o powierzchni 1100 m² wynoszą 170 EUR za m².
| Poczta | Cena £ |
|---|---|
| Nieruchomość o powierzchni 1100 m² kosztuje 170 EUR za m² | 187 000 EUR |
| Dom wielorodzinny o solidnej konstrukcji | 752 000 EUR |
| całkowity koszt | 939 000 EUR |
| Całkowite koszty na m² powierzchni najmu | 2 934 EUR za m² |
Oczywiście to tylko przykład ceny konkretnego domu w konkretnej lokalizacji. Koszty dla innych domów wielorodzinnych, zwłaszcza w innych lokalizacjach, również mogą się znacznie różnić.
W naszym przykładzie kosztów nie uwzględniono żadnych dodatkowych kosztów budowy, a do tych kosztów nie włączyliśmy jeszcze projektu terenu zewnętrznego i budowy niezbędnych miejsc parkingowych.
Pytanie: Od jakich czynników zwykle zależą koszty budynku mieszkalnego?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W grę wchodzi tutaj szereg czynników:
- Rodzaj i wielkość domu
- Budowa i wyposażenie
- Lokalizacja, położenie i otoczenie domu
- możliwe do osiągnięcia czynsze na miejscu przy zakupie domu
- Dostawca (dla domów prefabrykowanych)
Jednak, jak widzieliśmy, różnice w kosztach, które mogą powodować te czynniki, są znaczne.
Pytanie: Wspomniałeś, że cena jest czasami oparta na osiągalnym dochodzie z najmu - jak to działa w praktyce?
Często zapłata ceny budowy w formie czynszu zajmuje ponad 20 lat
Ekspert ds. Kontroli kosztów: podczas negocjacji cen za budynek, który został już zbudowany i wynajęty, często punktem wyjścia jest możliwy do osiągnięcia czynsz.
W przeszłości kryterium ceny obejmowało zwykle od 10 do 12 rocznych czynszów - dziś cena wywoławcza może wahać się od ponad 20 do prawie 30 rocznych czynszów, zwłaszcza w dobrych i powstających lokalizacjach.
W jakim stopniu jest to nadal opłacalne jako lokata kapitału, każdy kupujący musi sam ocenić.
Pytanie: A co z rentownością - jak możesz to obliczyć?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Cóż - spójrzmy na nasz przykład kosztów:
Obliczyliśmy koszty na poziomie około 3000 EUR za m² powierzchni do wynajęcia . Zawsze należy uważać na powierzchnię, która faktycznie może być wynajęta: nie odpowiada ona całkowitej powierzchni użytkowej budynku, ponieważ należy usunąć urządzenia pomocnicze, takie jak schody.
Z drugiej strony są czynsze możliwe do osiągnięcia - musimy przyjrzeć się bliżej wskaźnikowi czynszów w Niemczech. Jako podstawę wykorzystaliśmy dane z 2018 roku.
| Lokalizacja / wartość | Czynsz za m² miesięcznie | Roczny czynsz za m² |
|---|---|---|
| Przeciętne Niemcy | 7,50 EUR za m² miesięcznie | 90 EUR za m² rocznie |
| poszukiwanych lokalizacji | 10 EUR za m² - 12 EUR za m² miesięcznie | 120 EUR za m² - 144 EUR za m² rocznie |
| Najpopularniejsze lokalizacje (np. Monachium) | do 17,50 EUR za m² miesięcznie | do 210 EUR za m² rocznie |
Przy faktycznie wynajmowanej powierzchni 320 m², jak w naszym przykładzie kosztów, możemy przyjąć średni roczny dochód z wynajmu w wysokości 28 800 EUR, jeśli budynek jest wynajmowany w sposób ciągły.
W dobrych lokalizacjach dochód wynosi do 46 000 EUR rocznie , w doskonałej lokalizacji nasz budynek mógłby generować dochody z czynszu do 67 000 EUR rocznie .
Jeśli dodać 3 000 EUR za m² kosztów budowy do około 120 EUR rocznego dochodu z wynajmu i m² , koszty budowy zostałyby pokryte przez dochód z wynajmu w ciągu około 25 lat. Nie uwzględnia się kosztów finansowania i odsetek.
W tym przypadku nadal można by mówić o opłacalnej inwestycji, która w dłuższej perspektywie nadal będzie generować duże zwroty.
Pytanie: Czy nie trzeba tu też brać pod uwagę podwyżek czynszu?
Nie zawsze można przewidzieć wzrost czynszu
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Zwykle tak - ale wzrost cen wynajmu jest zawsze trudny do przewidzenia. Eksperci zakładają, że przez kilka następnych lat czynsze w najlepszych lokalizacjach wzrosną nawet o 10% - ale w przypadku większości czynszów wzrost ten wyniesie nie więcej niż około 5%. Na terenach wiejskich można nawet założyć, że stawki czynszów pozostaną nieco na tym samym poziomie.
To, jakie stopy wzrostu faktycznie wystąpią na przestrzeni lat, będzie zasadniczo zależeć od lokalizacji i sytuacji.
Pytanie: W jakim stopniu musisz wziąć pod uwagę dodatkowe koszty przy zakupie lub budowie?
Ekspert ds . Kontroli kosztów: Koszty następcze są nawet bardzo ważne. W zależności od wybranej metody budowy domu, koszty następcze mogą się znacznie różnić. W ciągu wielu lat koszty te mogą się znacznie zwiększyć.
Z reguły podczas budowy lepiej jest zaakceptować nieco droższe koszty budowy i uniknąć wysokich kosztów następczych.
Przyjrzyjmy się elewacji, na przykład: jeśli wybierzesz okładzinę elewacji - na przykład cegłą klinkierową - na początku możesz mieć wyższe koszty budowy, ale wtedy unikniesz wysokich dodatkowych kosztów remontu i malowania powierzchni elewacji. Obliczone na przestrzeni 30 lub 40 lat same te koszty byłyby znaczne i znacznie przewyższałyby różnicę w kosztach elewacji klinkierowej i tynkowej.
Popularny często dach płaski powoduje stałe koszty utrzymania i serwisowania w bardzo wysokim stopniu już po kilku latach. Stale niezbędne przeglądy i uszczelnienia kosztują znacznie więcej pieniędzy niż różnica w stosunku do innej konstrukcji dachu (na przykład klasycznego dachu dwuspadowego lub jednospadowego) - przy tych kształtach dachu jednak, jeśli są prawidłowo wykonane, zwykle nie ma wysiłku przez dziesięciolecia.
Pytanie: Co oznaczają dodatkowe koszty budowy - i jak wysokie są z reguły?
Ekspert ds . Kontroli kosztów : Dodatkowe koszty budowy obejmują dużą liczbę pozycji kosztów:
- wszystkie usługi architektoniczne i inżynieryjne, w tym koszty inżyniera konstrukcji
- wszystkie koszty pozwolenia na budowę i odbioru
- Koszty notariusza i księgi wieczystej
- koszty zakupu kredytów hipotecznych
- Opłaty manipulacyjne i opłaty wdrożeniowe, a także odsetki na etapie budowy
- Składki ubezpieczeniowe za niezbędne ubezpieczenie budowlane
Około 8% całkowitych kosztów budowy ma zostać zapłacone architektowi
Ponadto mogą wystąpić dodatkowe koszty, które mogą się różnić w zależności od przypadku.
Nie można przedstawić ogólnego zestawienia wysokości dodatkowych kosztów budowy, ponieważ różnią się one w zależności od budynku. Z reguły jednak trzeba założyć około 10% do 20% kosztów budowy .
Z reguły koszty architekta stanowią zwykle 8% całkowitych kosztów budowy. Stosowane stawki opłat są takie same dla wszystkich architektów: architekci i inżynierowie budowlani zawsze płacą zgodnie z HOAI, taryfą opłat dla architektów i inżynierów. Ma to na celu zapewnienie, że porównywalne usługi również kosztują taką samą kwotę.
Pytanie: Na co zwrócić uwagę budując lub kupując apartamentowiec?
Ekspert ds. Kosztów: Kupując lub budując apartamentowiec jako inwestycję, najważniejszym kryterium powinna być jak najlepsza rentowność. Drugie ważne kryterium można uznać za najniższe możliwe koszty następcze.
Wszystko inne powinno być podporządkowane tym dwóm kryteriom. Rozpoczyna się od wyboru lokalizacji i działki, a kończy na budowie domu przy możliwie najniższych kosztach utrzymania. Dobry architekt, zaznajomiony z budową apartamentowców, może być bardzo pomocny w obu tych kwestiach.
Obliczenie rentowności i zwrotu należy wykonać z wyprzedzeniem, aby faktycznie stworzyć znaczącą inwestycję kapitałową.
Każdy, kto buduje tylko dom dwurodzinny na własny użytek, skorzysta oczywiście na najniższych możliwych kosztach następczych - ale nie ma tu znaczenia czynsz - czyli wybierając lokalizację, można skupić się głównie na kosztach nieruchomości.