Rodzice oszczędzają podatki, gdy tanio kupują swojemu dziecku mieszkanie, np. B. wynajmu jako mieszkanie studenckie. To sprawia, że zakup małej nieruchomości jako dodatkowej emerytury jest trochę łatwiejszy.
Na rynku mieszkaniowym studentom i młodym profesjonalistom nie jest łatwo. Mieszkania na wynajem są rzadkie i często bardzo drogie w ośrodkach gospodarczych. Dlatego wielu rodziców wspiera finansowo swoje dorosłe dzieci. Ale zamiast przekazywać kilkaset euro dopłaty do czynszu z miesiąca na miesiąc, w dłuższej perspektywie często bardziej opłaca się kupić małą nieruchomość i wynajmować ją młodym po niskiej cenie. Nieruchomość to nie tylko doskonała inwestycja i dodatkowe zabezpieczenie emerytalne. Dzięki takiemu rozwiązaniu rodzice mogą również zaoszczędzić sporo podatków.
Wynajmij mieszkanie, zmniejsz obciążenie podatkowe
Dochód z wynajmu podlega opodatkowaniu. Ale oznacza to również, że właściciele mogą odliczyć poniesione koszty od podatku. Odpowiednie wydatki, na przykład na zakup i utrzymanie, mogą być bardzo zróżnicowane w wynajmowanym mieszkaniu i często przekraczają otrzymany czynsz, zwłaszcza jeśli nieruchomość jest tanio wynajmowana członkowi rodziny. W zeznaniu podatkowym stratę z najmu można odliczyć od dochodu ze stosunku pracy. „Tani czynsz dla dzieci może zmniejszyć ogólne obciążenie podatkowe rodziców”, wyjaśnia Uwe Rauhöft, dyrektor zarządzający Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine eV (BVL).
Przykładowe obliczenia: Konkretna korzyść podatkowa zależy od indywidualnej krańcowej stawki podatkowej. Załóżmy, że samotny ojciec miał w 2016 roku dochód w wysokości 40 000 euro bez wynajmu, a krańcowa stawka podatkowa wynosiła 37 procent. „Przy stracie 5000 euro z wynajmu, ma on ulgę podatkową w wysokości 1830 euro”, oblicza Rauhöft. Dzięki tej uldze podatkowej zmniejszają się nakłady finansowe pomagającego rodzica na zakup nieruchomości na cele emerytalne.
Wymagania dotyczące wynajmu
Ważny warunek uznania kosztów przez urząd skarbowy: „Umowa najmu musi być zawarta i wykonywana jak z nieznajomym” - podkreśla Rauhöft z BVL. Oznacza to szczegółowo:
- Wymagana jest pisemna umowa najmu. Powinien być nieograniczony.
- Czynsz najmu jest regularnie i terminowo przelewany na konto.
- Najemca pokrywa również w całości wszystkie zwykłe koszty dodatkowe.
- Wynajmujący w odpowiednim czasie przygotowuje zestawienie opłat za usługi.
Jeśli umowy najmu są jasno uregulowane, dziecko może nawet opłacić czynsz z alimentów, które otrzymuje od rodziców.
Właściciele mogą dawać pierwszeństwo swoim bliskim jedynie pod względem czynszu. Ale uważaj: jeśli poprosisz o zbyt mało, ryzykujesz ulgę podatkową. Czynsz musi wynosić co najmniej 66 procent lokalnego czynszu porównawczego. Obowiązuje ciepły czynsz, w tym koszty dodatkowe. Jeśli czynsz jest niższy niż wymagane 66 procent, urząd skarbowy obniży kwotę odliczenia.
Koszty podlegające odliczeniu
- Koszty nabycia: Każdy, kto wynajmuje nieruchomość (zbudowaną w 1925 r. Lub później), może odpisać dwa procent kosztów nabycia (z wyłączeniem nieruchomości) rocznie przez okres użytkowania wynoszący 50 lat. Jeśli nieruchomość kosztuje 200 000 euro, można odpisać 4 000 euro rocznie.
- Dodatkowe koszty przy zakupie domu : Do kosztów nabycia zalicza się nie tylko cenę zakupu, ale także dodatkowe koszty zakupu: prowizję maklerską, opłaty notarialne, podatek od sprzedaży nieruchomości, wydatki na rzeczoznawców lub prawników.
- Koszty komercyjne : Właściciele mogą natychmiast odliczyć w całości wiele wydatków. Obejmuje to podatek od nieruchomości, odsetki od kredytu hipotecznego, wyjazdy do wynajmowanej nieruchomości, wydatki związane z wynajmem (pośrednik, zarządzanie nieruchomością, porady prawne). To samo dotyczy członkostwa w stowarzyszeniach właścicieli.
- Wysiłek konserwacyjny: wszystkie należne naprawy, remonty i modernizacje mogą również zmniejszyć obciążenie podatkowe - niezależnie od tego, czy jest to tylko uszkodzony termostat, czy ma zostać zainstalowany nowy system grzewczy.
Specjalne mieszkanie babci
Czy model oszczędzania podatków sprawdza się również, jeśli tworzysz dodatkową przestrzeń życiową we własnym domu? „To musi być zamknięte mieszkanie” - podkreśla Uwe Rauhöft. Samo przerobione poddasze nie jest rozpoznawane, ale mieszkanie babci lub dobudówka z osobnym wejściem, kuchnią i łazienką tak. Beneficjentami nie muszą być własne dzieci. Istnieją ulgi podatkowe, nawet jeśli kolega z klubu może mieszkać taniej lub jeśli babcia przeprowadzi się do pustego mieszkania babci.
Wynajem na wakacje, Airbnb and Co.
Wynajem na dzień? „Your-Best-Home.net” zadaje 3 pytania Inka-Marie Storm, głównemu doradcy prawnemu w Haus & Grund Germany:
Kiedy właściciele mogą wynajmować turystom swoje apartamenty lub pokoje na krótki czas?
W atrakcyjnych metropoliach wielu właścicieli nieruchomości wynajmuje teraz pokoje lub całe apartamenty podróżnym na kilka dni lub tygodni za pośrednictwem AirBnb. W związku z tym niektóre miasta (takie jak Berlin, Monachium i Hamburg) wydały zakazy sprzeniewierzenia. Wynajmowanie nie zawsze jest tematem tabu: zakaz często dotyczy tylko wynajmowania całych nieruchomości. Jeśli gospodarze mieszkają razem z płacącymi gośćmi, a właściciele wynajmują więcej niż połowę mieszkania, nic nie stoi na przeszkodzie, aby je wynająć. Jednak właściciele mieszkań muszą spodziewać się oporu ze strony społeczności. W oświadczeniu o podziale lub większością głosów gmina może zakazać lub ograniczyć wynajem turystom. Najemcy potrzebują zgody właściciela, w przeciwnym razie grozi im wypowiedzenie.Licencja na podnajem w leasingu nie obejmuje wynajmu turystom (BGH, VIII ZR 210/13).
Kiedy są należne podatki?
Każdy, kto uzyskuje dochód z wynajmu, musi to zaznaczyć w zeznaniu podatkowym. Zysk podlega opodatkowaniu: właściciele mogą odliczyć na przykład koszty czyszczenia pościeli lub zużycia energii elektrycznej. Istnieje również limit zwolnienia: właściciele, którzy wynajmują tymczasowo swoje mieszkanie lub dom i zarabiają nie więcej niż 520 euro rocznie, nie płacą żadnych podatków. Właściciele, którzy regularnie oferują kilka nieruchomości na dużą skalę, muszą płacić podatek handlowy. Wynajem krótkoterminowy dla turystów nie jest uznawany za komercyjny, orzekł Federalny Sąd Skarbowy (XB 42/10).
Kto płaci za odszkodowanie?
Każdy, kto podnajmuje swój dom, powinien wykupić prywatne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Jeśli gość zostanie ranny w mieszkaniu, przejmuje kontrolę. Na przykład, gdy ktoś zostaje zraniony przez spadającą półkę, która była słabo zabezpieczona. Z drugiej strony, jeśli gość coś złamie lub coś ukradnie, gospodarzom często zostaje wyrządzona szkoda. Dzieje się tak, ponieważ prywatne ubezpieczenie gospodarstwa domowego zwykle nie pokrywa kosztów wynajmu mieszkań. Jeśli chcesz regularnie podnajmować, powinieneś sprawdzić swoją ochronę ubezpieczeniową i ewentualnie ją zwiększyć.
