W przypadku dużej liczby projektów mieszkaniowych koszty robót ziemnych są często ewidentnie nieprawidłowo szacowane z góry. Podczas budowy domu często pojawia się pułapka kosztowa, jeśli chodzi o strop. Ekspert ds. Kontroli kosztów szczegółowo wyjaśnia w wywiadzie, ile faktycznie mogą kosztować roboty ziemne i od czego zależą koszty.
Pytanie: Gdzie i dla jakich projektów wszędzie potrzebne są roboty ziemne?
Eksperci ds . Kontroli kosztów: Roboty ziemne odgrywają naturalnie główną rolę - zwłaszcza w przypadku kosztów i czasu trwania prac - w przypadku dużych fundamentów (takich jak płyta podłogowa domu) lub podczas budowy piwnicy. Trzeba tam wykopać stosunkowo dużą ilość materiału.
Nie należy lekceważyć znaczenia robót ziemnych pod względem kosztów, ale także w przypadku innych fundamentów - np. Garażu czy ogrodu zimowego. Jeśli chcesz stworzyć basen w swoim ogrodzie, musisz oczywiście zmierzyć się z dużymi pracami ziemnymi - nawet przy mniejszych basenach nie można tego lekceważyć.
Podczas brukowania lub asfaltowania ścieżek i podjazdów lub tworzenia tarasów należy również wykonać roboty ziemne, oczywiście przy układaniu wszystkich linii zasilających (prąd, telefon, gaz) oraz wszystkich kanalizacji.
Koparka jest również wymagana w przypadku mniejszych wykopów
Roboty ziemne obejmują nie tylko wykop: wykopaną ziemię należy następnie rozprowadzić lub zutylizować na nieruchomości - w praktyce często wiąże się to ze znacznymi kosztami. Nawet jeśli działka ma zostać wyrównana (zasypany obszar nachylony) lub zbocza muszą zostać wykopane, nadal jest to objęte terminem „roboty ziemne”, podobnie jak usuwanie lub usuwanie wierzchniej warstwy gleby.
W praktyce często nie docenia się nakładu pracy związanego z wykopami lub zasypaniem. Z kilofem i łopatą nie możesz dziś zrobić wystarczających postępów, więc w większości przypadków nie możesz tego zrobić sam. Aby stworzyć dół do piwnicy za pomocą prostych narzędzi, musiałbyś oszacować tygodnie lub nawet miesiące. Trudno więc uniknąć kosztów profesjonalnie wykonanych robót ziemnych.
Pytanie: Ile kosztuje roboty ziemne?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oczywiście trudno powiedzieć, że ogólnie rzecz biorąc - zawsze zależy to od rodzaju robót ziemnych i zakresu, a także kilku innych czynników.
W większości przypadków usunięcie wierzchniej warstwy gleby wiąże się z niewielkimi kosztami - w tym przypadku można generalnie spodziewać się kosztów w przedziale od 3 EUR za m² do 5 EUR za m² . Z reguły wierzchnia warstwa gleby jest unoszona na głębokość około 20 cm.
W przypadku wykopu - na przykład przy wykopie budowlanym - koszty mogą być bardzo zmienne: tutaj trzeba się liczyć z kosztami od 20 euro za m³ do 100 euro za m³ . Decyduje o tym odpowiednia klasa gleby.
Zależy to wtedy od tego, czy wykopana ziemia może pozostać na nieruchomości (tymczasowe składowanie do późniejszego wykorzystania), czy też jest składowana na wysypisku. W zależności od wielkości wykopu i rodzaju wywozu, koszty utylizacji mogą wahać się od 20 euro za m³ do 140 euro za m³ .
Mały przykład kosztów z praktyki
Na naszej posesji budujemy wykop. Powierzchnia naszego budynku powinna wynosić 10 mx 10 m. Nasza gleba należy do 4 klasy gleby.
| Poczta | Cena £ |
|---|---|
| Usuń wierzchnią warstwę gleby i tymczasowo ją przechowuj | 360 EUR |
| Usuwanie krzewów i krzewów | 290 EUR |
| Wykop, głębokość 3 m | 3,456 EUR |
| Tymczasowe składowanie 50% wykopu | 1,512 EUR |
| Zutylizuj 50% wykopu | 6,912 EUR |
| całkowity koszt | 12 530 EUR |
Oczywiście jest to tylko jeden przykład kosztów, który dotyczy tylko konkretnego placu budowy. Koszty mogą się również znacznie różnić w innych przypadkach.
W naszym przykładzie kosztów wysoka cena za rzekomo „prosty” wykop jest już uderzająca. Jednak na placach budowy z problematycznymi warunkami glebowymi lub specjalnymi wymaganiami koszty te mogą być znacznie wyższe.
Koszty wywozu ziemi na wysypisko są szczególnie wysokie. Wynika to z opłat za składowanie, które gwałtownie wzrosły w ostatnich latach (wzrost o 30% - 50%), ponieważ zrealizowano również dużą liczbę miejskich projektów budowlanych, w związku z czym większość składowisk jest bardzo obciążona.
Pytanie: Jakie czynniki wpływają na koszty wykopów?
Oprócz wielkości i głębokości dołów na cenę wpływają również inne czynniki
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Tutaj kilka czynników odgrywa ważną rolę:
- stan gruntu (najważniejszy czynnik kosztowy), określony za pomocą klasy gleby zgodnie z DIN
- ilość wykopów
- czy gleba jest czasowo składowana czy usuwana do późniejszego wykorzystania
- strukturę kosztów firmy wykonawczej (często można negocjować tańsze stałe ceny)
- czy wydobywana gleba jest prawdopodobnie zanieczyszczona substancjami niebezpiecznymi
Wszystkie te czynniki odgrywają istotną rolę w kosztach wykopów i innych robót ziemnych (np. Układanie fundamentów).
W praktyce często skutkuje to nieplanowanym wzrostem kosztów, nawet kilkukrotnym w stosunku do wyliczonej ceny. Dlatego roboty ziemne zawsze stanowią duże ryzyko kosztowe dla budowniczych.
Pytanie: Jakie są klasy gleby?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: DIN 18300 definiuje różne klasy gleby zgodnie z tak zwaną „rozpuszczalnością” - to znaczy, jak łatwo można „oddzielić” grunt.
W sumie DIN 18300 przewiduje 7 różnych klas gleby:
| Klasa gleby | Oznaczenie zgodnie z DIN 18300 | cechy |
|---|---|---|
| Klasa gleby 1 | Warstwa uprawna | ta klasa gleby dotyczy tylko wierzchniej warstwy gleby |
| Klasa gleby 2 | Gleby płynące | bardzo wysoka zawartość wody, dlatego często określana jako „dno czerpakowe” |
| Klasa gleby 3 | łatwo usuwalne rodzaje gleby | głównie żwirowe i piaszczyste gleby, bardzo mała zawartość kamieni, konieczne są wystarczające zbocza dołów, ponieważ materiał bardzo się zsuwa |
| Klasa gleby 4 | średnio trudne do spulchnienia typy gleb | zwana również „podłogą ściegową”, dobrze nadaje się do budowania, jednorodnej i zrównoważonej konstrukcji podłogi |
| Klasa gleby 5 | trudne do usunięcia rodzaje gleby | Znacznie wyższa zawartość kamienia niż w przypadku 3 i 4, często określany również jako „Hackboden” |
| Klasa gleby 6 | łatwo usuwalny kamień i podobne prace ziemne | Lekko kruchy i bardzo spękany kamień, znany również jako „riping” lub „spadzisty grunt”, dobre podłoże do budowy, ale bardzo kosztowne prace ziemne |
| Klasa gleby 7 | trudno złamać rock | zwykle określane jako „podłoga wybuchowa”, wykopy wymagają przynajmniej części wysadzenia, dlatego są bardzo kosztowne |
Oprócz klas gleby, podczas wykopów mogą pojawić się inne problemy, które mogą następnie podnieść koszty - na przykład bardzo stojąca woda gruntowa.
Pytanie: Jaki jest koszt uzupełnienia i zagęszczenia gleby?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W większości przypadków można założyć koszty w wysokości około 15 EUR za m³ .
W indywidualnych przypadkach może to być jednak droższe - zawsze zależy to od sytuacji na budowie i wymagań dotyczących pracy.
Pytanie: Jak obliczasz wykop wykopu budowlanego?
Ekspert ds. Kosztorysów: Jeśli na przykład trzeba wykopać wykop pod budowę piwnicy, nie można samodzielnie oszacować wielkości planowanego obszaru. Oczywiście musi być również miejsce na poruszanie się po fundamencie. Ponadto należy wziąć pod uwagę nasypy ochronne i ewentualnie rampy.
W większości przypadków będziesz musiał obliczyć około 1 - 3 metry więcej niż planowana powierzchnia podłogi, z izolacją obwodową w każdym przypadku 3 metry.
Na przykład: powierzchnia zabudowy 8 mx 10 m, głębokość wykopu: 3 m. Objętość wykopu 8 mx 10 mx 3 m = 240 m³
Rzeczywista objętość wykopu: (8 m + 3 m) x (10 m + 3 m) x 3 m = 11 mx 13 mx 3 m = 429 m³.
Więc tutaj nie powinieneś źle obliczyć. Odpowiednie przepisy budowlane określają minimalne odstępy, których należy przestrzegać wokół wykopów budowlanych. Jednak w przypadku izolacji obwodowej, jak powiedziałem, w praktyce co najmniej 3 m to rozsądna przestrzeń robocza.
Pytanie: Jakie są koszty samych wykopów?
Ekspert ds. Kosztów: To zawsze zależy od rodzaju podłogi.
W przypadku bardzo łatwo usuwalnej gleby i klasy gleby 2 - 3 można spodziewać się kosztów czystych wykopów od około 4 euro za m³ . W praktyce jednak koszty na większości placów budowy mieszczą się w przedziale od 8 euro za m³ do 20 euro za m³ .
Jednak wraz ze wzrostem klasy podłogi może to szybko stać się droższe - począwszy od klasy 5 staje się znacznie droższe. W skrajnym przypadku 6 lub 7 klasy gleby koszty często przekraczają 90 euro za m³ .
Jeśli mają być wykopane szyby i rowy, generalnie należy spodziewać się wyższych kosztów. Tutaj ceny za niskie klasy gleby zaczynają się zwykle od około 25 euro za m³ . W wyższych klasach gleby można łatwo uzyskać znacznie ponad 100 euro za m³ .
Jest to oczywiście boleśnie kosztowne, zwłaszcza gdy potrzebny jest wykop do uszczelnienia piwnicy od zewnątrz lub trzeba wykopać rowy, aby zainstalować rowy do ogrzewania geotermalnego. W tym przypadku i tak już bardzo kosztowna praca często osiąga niewyobrażalne wysokości.
Oprócz samych kosztów wykopów często występują dodatkowe koszty:
- wycinka niskich krzewów i krzewów
- ochrona sąsiednich drzew
- ścinanie drzew
- usuwanie kłączy
Oczywiście wiąże się to z dodatkowymi kosztami.
Pytanie: Jakie koszty mogą powstać w przypadku usunięcia wykopu?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Tutaj ponownie musisz rozróżnić, co dokładnie powinno się stać z wykopem:
Jeśli można go tymczasowo składować na nieruchomości, to w praktyce powstają najniższe koszty - zwykle w granicach od 3 do 5 euro za m³ .
Jeśli jednak gleba ma zostać usunięta na wysypisko, istnieją już 3 pozycje kosztów:
- ładowanie gleby
- transport ziemi
- koszty utylizacji gleby na składowisku
Koparkę można również wypożyczyć do mniejszych wykopów
Do mniejszych wykopów, które wykonujesz samodzielnie, często wystarczy zamówić odpowiednio duży kontener. Uwzględniając koszty transportu, wynajmu kontenerów i wywozu, w większości przypadków wynoszą one od 20 do 30 euro za m³ , pod warunkiem, że gleba spełnia warunki składowiska. Utylizacja skażonej gleby przeplatanej podkładkami, kamieniami itp. Może być zwykle droższa. Resztki asfaltu, kamień z kamieniołomu, żwir lub tynk z prac rozbiórkowych nie mogą w żadnym wypadku znajdować się w usuwanej glebie. Z reguły można zabezpieczyć się przed wzrostem kosztów, oddając glebę do utylizacji tylko z głębokości 1 m.
Przy mniejszych wydobytych ilościach, do około 15 m³, nawet profesjonalne firmy często nadal używają pojemników do utylizacji. Koszty w tym przypadku, łącznie z napełnianiem, transportem i utylizacją, wahają się zwykle od 35 euro za m³ do 50 euro za m³ .
Większe ilości są zwykle transportowane bezpośrednio ciężarówką. Skutkuje to znacznie wyższymi kosztami całkowitymi, w praktyce zwykle trzeba liczyć się z kosztami usunięcia i utylizacji ziemi od 9 do 18 euro za m³ .
W praktyce zawsze warto znaleźć sposób na ponowne wykorzystanie gleby na nieruchomości. Wszystko inne jest bardzo drogie.
W niektórych przypadkach sensowna może być próba sprzedaży prywatnej wierzchniej warstwy gleby w zamian za zbiórkę lub oddanie jej. To już zmniejsza koszty dalszego użytkowania. Inny budowniczy może również potrzebować materiału wypełniającego dla swojej nieruchomości.
Konieczność kupowania wierzchniej warstwy gleby i gleby jako materiału wypełniającego nie jest tania, więc często można znaleźć sposób na zaoszczędzenie komuś kosztów i znaczne obniżenie własnych kosztów utylizacji.
Nawiasem mówiąc, wszystkie powyższe informacje dotyczą tylko niezanieczyszczonej gleby. W przypadku gleb zanieczyszczonych zanieczyszczeniami koszty utylizacji są wielokrotnie wyższe.
Odpowiedzialny jest za to klient (właściciel nieruchomości). Jeśli istnieje choćby podejrzenie, że gleba może być skażona, musi sporządzić odpowiedni raport i być w stanie udowodnić istniejące zanieczyszczenie. Ignorancja lub nieostrożność nie chronią tutaj przed karą - ci, którzy wolą przymykać oko, mogą faktycznie mieć potem poważne i poważne problemy.
Pytanie: Ile kosztuje badanie gleby w praktyce?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Zależy to zawsze od tego, ile wierceń próbnych należy wykonać na nieruchomości i co jest wymagane do sporządzenia raportu.
W prostych przypadkach otwory są zwykle wykonywane tylko w dwóch przeciwległych rogach nieruchomości. Całkowity koszt raportu wynosi zwykle około 400–600 EUR . Jeśli we wszystkich czterech rogach nieruchomości zostaną wykonane otwory testowe, można założyć, że koszty badania gruntu podwoją się .
Pytanie: Dlaczego wylewanie płyty stropowej tak często stanowi ogromną pułapkę kosztową przy budowie domu?
Jeśli górne warstwy ziemi nie są wystarczająco stabilne, projekt budowlany może szybko stać się bardzo kosztowny
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Ma to związek z faktem, że często nie ma naprawdę stabilnej gleby w warstwach gleby w pobliżu powierzchni działek budowlanych.
Kiedy raport glebowy (o który i tak musi się ubiegać każdy budowniczy) wykaże, że górne warstwy gleby mają niską nośność, rozpoczyna się bardzo kosztowna praca: wymiana gruntu.
Istniejąca gleba jest najpierw usuwana na głębokość 2 mi więcej i składowana na wysypisku. Następnie wprowadza się bardziej stabilne warstwy gleby, które trzeba budować warstwa po warstwie i zagęszczać warstwami. Oznacza to duży wysiłek - koszty można sobie wyobrazić, patrząc tylko na koszty kopania i wysypywania. Więc praktycznie co najmniej dwukrotnie wykopujesz dół fundamentowy, przynajmniej od strony kosztów.
Po wymianie gruntu należy przeprowadzić szeroko zakrojone testy obciążeniowe w celu sprawdzenia, czy wprowadzony grunt jest rzeczywiście wystarczająco wytrzymały. Należy również spodziewać się znacznych dodatkowych kosztów związanych z tymi testami i raportami.
Ogólnie rzecz biorąc, może się zdarzyć, że płyta stropowa może kosztować 15 000 EUR lub więcej, jeśli jakość podłogi jest niska . Dlatego płyta podłogowa nie zawsze jest znacznie tańsza niż piwnica we wszystkich przypadkach.
Główny problem polega na tym, że wyceny gruntów są zwykle zlecane tylko wtedy, gdy faktycznie chce się budować. Wybierając działkę budowlaną, często masz ograniczone informacje o jakości gruntu, a przede wszystkim o nośności górnych warstw gruntu. Projekt budowlany rozpoczyna się wówczas od masowego, w większości nieplanowanego wzrostu ceny.
W przypadku nieruchomości położonych na zboczu często konieczne są oczywiście znacznie bardziej złożone roboty ziemne, to samo dotyczy wyższych dróg dojazdowych. W takich przypadkach jednak zazwyczaj na pierwszy rzut oka widać, że poniesione zostaną wyższe koszty - inaczej niż w przypadku niewystarczającej nośności podłogi.
W takim przypadku warto ponownie przełożyć harmonogram i ewentualnie rozważyć budowę piwnicy - ale zawsze należy to oceniać indywidualnie dla każdego przypadku.
