Wspólne budowanie obiecuje korzyści kosztowe: ekspert ds. Kontroli kosztów szczegółowo wyjaśnia w wywiadzie, jakich kosztów można się spodziewać w przypadku domu bliźniaczego i gdzie różnice w kosztach są porównywane z domami jednorodzinnymi.
Pytanie: Jak powinny wyglądać domy w zabudowie bliźniaczej - i jakie są zalety budowy domu w zabudowie bliźniaczej?
Ekspert ds. Kosztów: Przede wszystkim musisz mieć jasność co do tego, czym jest dom bliźniaczy. Pod względem prawa budowlanego trzeba go odróżnić od domu dwurodzinnego , w którym, jak sama nazwa wskazuje, zamieszkują również dwie rodziny.
W przypadku domu w zabudowie bliźniaczej jest to ważne z punktu widzenia prawa budowlanego
- istnieją dwa identyczne szukają domów jednorodzinnych są
- obie połówki domu są połączone wspólną ścianą
Najważniejszą cechą z punktu widzenia prawa budowlanego jest podzielona ściana i duże podobieństwo obu połówek. Nie jest absolutnie konieczne, aby domy znajdowały się obok siebie - w przypadku wielu nieruchomości jest nawet zaletą, jeśli ściana tylna każdego domu jest ścianą łączącą .
Niezależnie od tego mogą również występować różnice: dopuszczalne są niewielkie odchylenia konstrukcyjne, jedna połowa może mieć więcej kondygnacji niż druga, a elewacje mogą również różnić się projektem. Jednak pewna jednorodność strukturalna musi pozostać rozpoznawalna.
Korzyści wyraźnie wynikają ze wspólnych kosztów: wystarczy niewielki kawałek ziemi, ale można na nim postawić dwa domy jednocześnie - koszty gruntu są znacznie niższe.
Te koszty prac rozwojowych dla właściwości są również wspólne - więc tylko połowę kosztów poniesionych są tutaj.
Jeśli chodzi o komponenty i usługi budowlane, rzeczy można również udostępniać:
- konstrukcja dachu
- wodno-kanalizacyjna
- w razie potrzeby system grzewczy (ale niekoniecznie musi tak być)
W bliźniaku na tej samej posesji budowane są obok siebie dwa bardzo podobne domy
Koszty związane z budową i konserwacją są również dzielone - na przykład za renowację elewacji lub wymianę dachu. Ze względu na symetrię lustrzaną do obróbki wystarczy tylko duża powierzchnia całkowita - to również przynosi korzyści kosztowe w porównaniu z dwoma niezależnymi, wolnostojącymi domami jednorodzinnymi.
Jednak ważne jest, aby wcześniej wyjaśnić strukturę własności. Zaleca się, aby każdy wykupił połowę nieruchomości i faktycznie stał się właścicielem (również w księdze wieczystej). W przeciwnym razie zaistnieje sytuacja, że na wszystkie prace zawsze potrzebna jest zgoda drugiej osoby (jeśli jesteś tylko wpisany do księgi wieczystej jako stowarzyszenie właścicieli całego domu i nieruchomości). W dłuższej perspektywie może to nadwerężyć związek.
Ogólnie rzecz biorąc, należy się bardzo dobrze dogadać - przez wiele dziesięcioleci pozostajesz praktycznie nierozłączny i musisz dojść do porozumienia w wielu sprawach - nawet jeśli czasami prowadzi to do sporów. Względna bliskość sąsiada może być problematyczna.
Jeśli jednak uzgodnień jest już tyle, to zdecydowanie można by pomyśleć o wspólnej budowie domu dwurodzinnego, w którym wszystkie urządzenia techniczne są wspólne - w praktyce można tu osiągnąć znacznie większe korzyści kosztowe.
Nie należy się mylić co do wartości odsprzedaży: w sprzedaży jest dużo bliźniaków - ale nie są one popularne. Mało kto, kto ma dość pieniędzy na zakup domu, z przekonania decyduje się na dom w zabudowie bliźniaczej - zwykle decydują tylko względy kosztowe. Wartość odsprzedaży jest zatem odpowiednio niska - w przeciwnym razie dom bliźniaczy nie byłby sprzedawany. I odwrotnie, wartość odsprzedaży całego domu w zabudowie bliźniaczej jest zwykle wyższa, ponieważ kupujący ma przynajmniej możliwość wynajęcia drugiej połowy już ukończonego, kompletnego domu w zabudowie bliźniaczej, a tym samym generowania znacznych dochodów w dłuższej perspektywie.
Pytanie: Ile kosztuje budowa domu w zabudowie bliźniaczej?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Podanie stawki ryczałtowej za solidnie zbudowany dom jest prawie niemożliwe. W zależności od projektu, lokalizacji i innych okoliczności, koszty samej budowy domu w zabudowie bliźniaczej mogą wahać się od około 1200 EUR za m² do 2200 EUR za m² - w przypadku szczególnie luksusowych domów mogą być również wyższe.
W przypadku domów prefabrykowanych (oczywiście są też domy w zabudowie bliźniaczej) ceny są co najmniej tak różne w zależności od dostawcy i projektu.
Tutaj możesz przynajmniej bezpośrednio porównać niektóre przykładowe ceny bez większego planowania.
Przykładowe ceny od różnych dostawców:
| Rodzaj domu, wielkość | Cechy wyposażenia | Cena od |
|---|---|---|
| Bliźniak 135 m² | Solidny dom prefabrykowany, dwuspadowy dach, połówki leżące obok siebie | 125 000 EUR |
| Bliźniak 145 m² | Solidny dom prefabrykowany, dach półspadowy, dom energooszczędny 55 | 122 000 EUR |
| Bliźniak 182 m² | Dom z gołej kości, dach siodłowy, mały przeszklony balkon | 137 000 EUR |
| Bliźniak 191 m² | Balkon pod klucz, dwuspadowy, w części szczytowej boazeria | 274 000 EUR |
| Bliźniak 183 m² | Dach siodłowy, duże okna na pierwszym piętrze | 327000 EUR (pod klucz), 217000 EUR (wykończalnia) |
Oczywiście są to tylko indywidualne przykłady kosztów od wybranych dostawców. Koszty innych prefabrykowanych domów w zabudowie bliźniaczej również mogą się znacznie różnić.
Jednak nasze przykłady kosztów wyraźnie pokazują, jak różne mogą być koszty również w sektorze domów prefabrykowanych.
Znacznie tańsze są oczywiście tzw. „Wykończenia”, w których prace jeszcze nie zostały wykonane.
Pytanie: Od jakich rzeczy zależą koszty domu w zabudowie bliźniaczej?
Domy w zabudowie bliźniaczej mogą być budowane jako domy stałe lub prefabrykowane
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oczywiście w grę wchodzą te same czynniki kosztowe, co w przypadku domów wolnostojących:
W przypadku domów o solidnej konstrukcji (kamień na kamieniu) są to:
- wielkość domu (z dwóch części domu)
- plan piętra i typ budynku
- rodzaj fundamentu (płyta stropowa, piwnica)
- projekt ściany (materiał konstrukcyjny ściany, grubość ściany, izolacja)
- rodzaj konstrukcji dachu
- rodzaj okna
- jakość wystroju wnętrza (proste, ekskluzywne, luksusowe)
- energetyczny standard domu
- rodzaj ogrzewania (grzejnik ścienny / ogrzewanie podłogowe) i system grzewczy (olej, gaz, biomasa, ogrzewanie pompą ciepła itp.)
W przypadku domów prefabrykowanych liczą się jednak inne kryteria:
- dostawca
- konstrukcja (klasyczny dom prefabrykowany, solidny dom prefabrykowany itp.)
- typ domu
- cechy wyposażenia
- stan rozwoju (pod klucz, dom rozbudowy, dom z zestawami, itp.)
Jednak w obu przypadkach, jak powiedziałem, koszty mogą być bardzo różne.
W praktyce należy najpierw uzgodnić potrzeby, a następnie na tej podstawie wspólnie szukać i planować. W przeciwnym razie nie będzie to zbyt efektywne, ponieważ na rynku jest wiele zupełnie różnych koncepcji i wariantów wyposażenia, przy indywidualnym planowaniu (dom stały) opcji jest znacznie więcej.
W żadnym wypadku sama cena nie powinna być decydująca - najważniejsze jest to, aby wybrany dom jak najlepiej odpowiadał wymaganiom i potrzebom obu stron. Wymaga to również wysokiego stopnia wcześniejszej koordynacji.
Pytanie: Jakie są możliwe oszczędności kosztów w przypadku dupleksu w porównaniu z dwoma wolnostojącymi domami jednorodzinnymi?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Aby to zrobić, należy szczegółowo przyjrzeć się poszczególnym punktom:
- koszty ziemi
- koszty zagospodarowania nieruchomości
- korzyści wynikające z podziału ściany
- zalety wynikające z innych podzielonych elementów (np. dachu)
- korzyści wynikające ze wspólnego zaopatrzenia w ogrzewanie i ciepłą wodę
Każdy punkt trzeba oceniać indywidualnie, ale gdy spojrzeć na to razem, często można sporo zaoszczędzić.
Pytanie: Co ma znaczenie przy zakupie nieruchomości?
W domu dwupoziomowym dwie połowy domu sąsiadują ze sobą bezpośrednio
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Najważniejszym czynnikiem jest tutaj to, że ogólnie trzeba kupić mniejszy kawałek ziemi. W odróżnieniu od jednorodzinnego jednorodzinnego wolnostojącego, w przypadku bliźniaka nie obowiązuje przepisana prawnie odległość boczna, domy mogą sąsiadować bezpośrednio ze sobą.
Ta zaleta jest jednak trudna do oszacowania, ponieważ koszty gruntu w dużej mierze zależą od rodzaju danego gruntu i dostępnego.
Z reguły ta przewaga będzie miała również wpływ przede wszystkim na obszary miejskie - na obszarach wiejskich zwykle odgrywa to mniejszą rolę ze względu na niższe ceny gruntów, aw każdym razie często większe działki.
Dodatkowe koszty wpisu do księgi wieczystej nie są niższe, jeżeli każda osoba kupuje swoją połowę oddzielnie i może być wpisana jako właściciel do księgi wieczystej. Jeśli jednak nieruchomość jest kupowana razem i jest własnością obu (jako stowarzyszenie właścicieli domów), może to również mieć wpływ na te koszty.
Pytanie: Co oszczędzasz na kosztach zagospodarowania nieruchomości?
Ekspert ds. Kosztów: Tutaj trzeba założyć, że - w przeciwieństwie do dwóch oddzielnych domów jednorodzinnych - wystarczy jedno przyłącze kanalizacyjne.
Tak zwane zaopatrzenie podstawowe idzie jeszcze dalej, tutaj również trzeba wziąć pod uwagę czas budowy.
Podstawowe usługi obejmują:
- Kanalizacja
- Zaopatrzenie w wodę i energię (elektryczność, gaz, ogrzewanie miejskie, jeśli jest używane)
- proporcjonalne koszty rozwoju ruchu
- Połączenie telefoniczne, DSL i kablowe
- Prąd i woda na placu budowy w fazie budowy
Koszty w skrócie
| połączenie | Koszty zazwyczaj |
|---|---|
| Podłączenie zasilania | około 2000 - 3000 EUR |
| Podłączenie gazu | około 2000 EUR |
| Podłączenie wody | około 2000 - 5000 EUR |
| Podłączenie do kanalizacji | bardzo różne w zależności od gminy i właściwego stowarzyszenia kanalizacyjnego oraz wielkości nieruchomości i rodzaju zabudowy |
| Telefon, telewizja, internet | około 1000 EUR |
| Budowa prądu i wody | w zależności od wysiłku na budowie ok. 1000 EUR |
| Proporcjonalne koszty rozbudowy dróg itp. (Płatne na rzecz gminy) | indywidualne różne |
| Całkowite koszty rozwoju | 8 000-15 000 EUR |
W przypadku dwóch samodzielnych domów jednorodzinnych koszty budowy podwoiłyby się - w przypadku bliźniaka pojawiają się one tylko raz.
Pytanie: Jakie są zalety ściany dzielonej?
Dzielona ściana domu oszczędza znaczne koszty
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Przede wszystkim należy określić: im większy (dłuższy) obszar podzielonej ściany, tym większa przewaga kosztowa. Oznacza to, że domy w zabudowie bliźniaczej, które są budowane tyłem obok siebie, są często znacznie tańsze.
Przewaga kosztowa opiera się na kilku czynnikach:
- ścianka działowa nie wymaga izolacji (mniejsza powierzchnia do izolacji niż w przypadku dwóch oddzielnych domów jednorodzinnych o tej samej wielkości)
- ciepło jest rozprowadzane po ściance działowej w obu domach, co oznacza, że koszty energii są nieco niższe niż w przypadku dwóch podzielonych domów jednorodzinnych
Jak wysokie są oszczędności przy budowie ścian, można z grubsza obliczyć: z reguły w porównaniu z dwiema oddzielnie wznoszonymi ścianami koszty są o około jedną trzecią mniejsze . Dotyczy to również później środków konserwacyjnych (w odniesieniu do tej jednej ściany koszty są wtedy eliminowane).
Z drugiej strony kosztów oszczędności energii nie można precyzyjnie określić ilościowo - może się to znacznie różnić w poszczególnych przypadkach.
Pytanie: Jakie są zalety, na przykład, dachu dzielonego?
Ekspert ds. Kosztów: Prostota konstrukcji odgrywa tutaj rolę: budowa jednego, większego dachu jest znacznie bardziej opłacalna niż dwóch całkowicie oddzielnych dachów.
Widać to na przykład w kosztach połączeń ścian szczytowych: przy dwóch oddzielnych domach do wykonania są cztery połączenia, w domu bliźniaczym z dzielonym dachem tylko dwa. W przypadku dachu czterospadowego wystarczy obliczyć tylko dwie powierzchnie szczytowe, przy dwóch domach jednorodzinnych byłoby to również cztery.
Wynikająca z tego korzyść kosztowa zawsze zależy od indywidualnego przypadku i indywidualnej konstrukcji dachu. Jednak pod względem kosztów może to być dość znaczące.
Pytanie: Wspólne ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody mają również zalety?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Tak, zdecydowanie. Jeśli spojrzeć na koszty instalacji grzewczej, dodatkowe koszty ogrzewania dwóch domów to tylko 10% do 20% kosztów ogrzewania.
Jeśli ostrożnie oszacujesz koszt systemu ogrzewania na 10 000 - 15 000 EUR , tylko dzięki temu środkowi uzyskasz oszczędności w wysokości 9 000–13 500 EUR na kosztach budowy.
Przy droższych systemach grzewczych, takich jak ogrzewanie biomasą, które może kosztować do 25 000 EUR łącznie ze wszystkim , oszczędności mogą sięgać ponad 20 000 EUR .
Ponadto w przypadku domu jednorodzinnego często przytłaczają nas wysokie koszty naprawdę wydajnego systemu grzewczego (np. Gazowy kocioł kondensacyjny ze słoneczną energią cieplną). Dzieląc koszty między dwóch klientów, często można łatwiej pokryć tak wysokie koszty - inwestycja staje się łatwiejsza w zarządzaniu.
Ostatecznie jednak oboje zyskują na bardzo niskich kosztach energii - chociaż muszą ponieść tylko takie koszty, jakie i tak mieliby za normalny system ogrzewania w domu jednorodzinnym.
Pytanie: Jak podsumujesz wszystkie te korzyści?
Ekspert ds. Oceny kosztów: Jak duży jest potencjał oszczędności w budowaniu domu bliźniaka, można ocenić tylko indywidualnie dla każdego przypadku.
Jednak w wielu przypadkach budowa domu w zabudowie bliźniaczej może być nawet o 50 000 euro tańsza niż budowa domu jednorodzinnego wolnostojącego tej samej wielkości. To zdecydowanie można określić jako znaczące.
