W Niemczech prawie nic nie można zbudować bez oficjalnej zgody. Podobnie jak w przypadku większości pozwoleń i wniosków, zwykle nie ma opłat za uniknięcie. Ekspert ds. Kontroli kosztów szczegółowo wyjaśnia w wywiadzie, jakie koszty można ponieść w związku z pozwoleniem na budowę i od czego zależą te koszty.
Pytanie: Na jakie budynki potrzebne jest pozwolenie w Niemczech - i jak należy złożyć taki wniosek?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Zasadniczo prawie wszystkie budynki w Niemczech wymagają oficjalnego zatwierdzenia, w tym większość poważnych przebudów istniejących budynków, jeśli skutkują one znaczącą zmianą w użytkowaniu lub jeśli zmieni się przestrzeń życiowa.
Jednak wymagania dotyczące tego, co podlega zatwierdzeniu, różnią się w zależności od stanu - opierają się na odpowiednich obowiązujących stanowych przepisach budowlanych.
W niektórych krajach związkowych mogą również istnieć wyjątki od wymogu uzyskania pozwolenia dla pojedynczych budynków - na przykład w przypadku budowy domków ogrodowych lub wiaty na własnej posesji. Jednak jest to zawsze kwestia stanu i dlatego może się różnić w zależności od stanu. Ponadto istnieją specjalne przepisy poszczególnych gmin lub gmin, które mogą dodatkowo ograniczyć krajowe przepisy budowlane w indywidualnych przypadkach.
Aby jeszcze bardziej komplikować sprawę, nie ma czegoś takiego jak „aplikacja budowlana” - w zależności od kraju związkowego można zastosować różne aplikacje, w zależności od rodzaju konstrukcji.
Zwykły wniosek o budowę, tak jak to zwykle bywa w przypadku domów jednorodzinnych lub wielorodzinnych, w oficjalnych niemieckich urzędach nazywa się „pozwoleniem na przedłożenie dużego budynku”.
Ponadto w niektórych krajach związkowych obowiązuje tak zwane „pozwolenie na przedłożenie małego budynku”, które jest wystarczające dla niektórych budynków. Tutaj wymagania nie są tak surowe i trzeba przedłożyć mniej obszerne dokumenty.
Zezwolenie na przedłożenie małego budynku jest dostępne w następujących krajach związkowych:
- Badenia-Wirtembergia
- Bawaria
- Berlin
- Brema
- Hamburg
- Dolna Saksonia i
- Szlezwik-Holsztyn
W tych krajach związkowych nie tylko architekci mogą składać wnioski o budowę, ale w wielu przypadkach również
- Mistrzowie rzemiosła we wszystkich branżach budowlanych (stolarze, murarze, betoniarze)
- Inżynierowie lądowi i
- inżynier budowlany
W prawie wszystkich krajach związkowych tylko architekci mogą składać każdy wniosek o budowę
Architekci generalnie i tak mają prawo do składania dokumentów budowlanych (wyjątek: projektanci wnętrz) i dlatego mogą składać dowolne wnioski budowlane we wszystkich krajach związkowych. Jedynym wyjątkiem jest kraj związkowy Hesja: tutaj wielu projektantów wnętrz jest również upoważnionych do przedkładania dokumentów budowlanych (zezwolenie na przedłożenie małych budynków), podczas gdy we wszystkich innych krajach związkowych projektanci wnętrz zwykle nie mają pozwolenia na przedłożenie budynku.
Oprócz zastosowań w dużych i małych budynkach, które są dostępne tylko w niektórych krajach związkowych, w niektórych krajach związkowych istnieje również tak zwana informacja o budynku.
Również w tym przypadku poszczególne kraje związkowe regulują, jakie typy budynków i na jakiej maksymalnej wysokości wystarczy powiadomienie o budynku.
Architekt projektu podpisuje notę budowlaną, która potwierdza, że wszystkie przepisy budowlane obowiązujące na danym placu budowy zostały spełnione.
Władze zwykle sprawdzają takie zawiadomienia o budowie bardzo powierzchownie, a przedłożone dokumenty tylko pod kątem kompletności i wiarygodności.
Nie ma oficjalnego pozwolenia na budowę dla ogłoszenia o budowie, jeśli władze nie zgłoszą sprzeciwu w ciągu 4 tygodni od złożenia ogłoszenia lub jeśli projekt budowlany jest zabroniony, automatycznie uznaje się go za zatwierdzony.
Jeśli chcesz zaoszczędzić na kosztach złożenia i zmiany wniosku budowlanego, możesz również najpierw złożyć tak zwany wstępny wniosek o budowę . Wiąże się to ze znacznie niższymi opłatami niż oficjalne zgłoszenie budowlane, a urząd po badaniu ogłasza, czy i jakie zastrzeżenia istnieją i co należy zmienić, aby wniosek o budowę został zatwierdzony.
Jeżeli architekt złoży wstępny wniosek o budowę, w przypadku negatywnej decyzji nie może obciążać kosztami planowania. Jest on zobowiązany umową do wykonania trwale możliwego do zaakceptowania planu dla klienta . Nie może zatem naliczać oddzielnych kosztów za zmianę niezatwierdzonego wniosku.
Pytanie: Teraz najważniejsze pytanie: Ile zazwyczaj kosztuje aplikacja budowlana?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Nie można tego powiedzieć ogólnie . Każdy urząd pobiera własne stawki opłat, a składanie różnych dokumentów zawsze wiąże się z bardzo różnymi kosztami, w zależności od organu i projektu budowlanego.
Nie należy lekceważyć kosztu zatwierdzenia
Ogólnie rzecz biorąc, w większości przypadków będziesz musiał obliczyć około 0,5% całkowitych kosztów budowy tylko dla pozwolenia (duży szablon budynku) . W praktyce koszty te zwykle wahają się od 0,2% do 0,7% całkowitych kosztów budowy.
Organ oblicza jednak pobierane przez siebie opłaty według innego wzoru, uwzględniającego tzw. Wartość budowlaną oraz wydzieloną powierzchnię zabudowy.
Do tego dochodzą koszty niezbędnych dokumentów, które należy dołączyć do wniosku o budowę. Tworzenie takich dokumentów może być również bardzo kosztowne.
Mały przykład kosztów z praktyki:
Chcemy zbudować dom jednorodzinny, który zgodnie z planem ma wartość konstrukcyjną 325 euro / m³. Wielkość zamkniętej przestrzeni to 637 m³. Architekt zlecony wykonuje dla nas wszelkie planowanie i składa wniosek o budowę.
| Poczta | Cena £ |
|---|---|
| Koszty wniosku o budowę (organ) | 1040 EUR |
| Koszty planowania dla architekta (fazy serwisowe 1 - 4 według HOAI) | 6053,40 EUR |
| całkowity koszt | 7 093,40 EUR |
Oczywiście jest to tylko jeden przykład kosztów, który dotyczy tylko bardzo konkretnego budynku w bardzo określonej lokalizacji. Koszty w przypadku innych budynków, zwłaszcza w innych projektach, również mogą się znacznie różnić.
W naszym przypadku architekt przejął całe planowanie, przygotował wymagane dokumenty i złożył za nas wniosek o budowę. Opłacił swój występ zgodnie ze środkowym zdaniem w HOAI.
Koszty architektoniczne mogą być znacznie wyższe, szczególnie w przypadku trudnego lub szczególnie czasochłonnego planowania.
Pytanie: Od jakich czynników zależą koszty pozwolenia na budowę?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Należy wziąć pod uwagę kilka kwestii:
- rodzaj konstrukcji
- do jakiego organu należy złożyć wniosek o budowę (kraj związkowy i odpowiednia gmina)
- jakie dokumenty są wymagane
- który składa wniosek o budowę
- jakie koszty architekt pobiera za planowanie
Organ zwykle oblicza swoje koszty według następującego schematu:
Wartość konstrukcji = wartość konstrukcyjna / m³ × powierzchnia zamknięta w m3
wartość konstrukcji × stawka kosztów = koszty pozwolenia na budowę (zwykle 0,5%, często jest to zaokrąglane w górę)
Podczas planowania architekt zawsze określa również wielkość zamkniętej przestrzeni oraz wartość budynku / m³.
Za pomocą tych dwóch wartości i obowiązującej stawki kosztów można oszacować koszty pozwolenia na budowę.
Pytanie: Jakie są koszty planowania?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Jeśli założymy, że architekt wykona całe planowanie (jak w naszym przykładzie), stosuje się HOAI, tabelę opłat dla architektów i inżynierów. Reguluje, o co architekt może żądać w indywidualnych przypadkach.
HOAI jest wiążąca dla wszystkich architektów w Niemczech, ale koszty są klasyfikowane zgodnie z rodzajem wzniesionego budynku (klasa I do V). Domy jednorodzinne są czasem dość skomplikowane w planowaniu, więc w zależności od konstrukcji zaliczają się do klasy III lub IV.
W zależności od indywidualnego wysiłku projektowego architekt ma wtedy niewielką swobodę w dostosowaniu swoich kosztów. Może rozliczać się według minimalnej, średniej lub maksymalnej stawki HOAI, w zależności od tego, jak duży jest jego wysiłek. Jednak różnice między minimalnymi i maksymalnymi stawkami zwykle nie są już bardzo duże.
10% całkowitych kosztów trafia do architekta
Z reguły można założyć około 10% całkowitych kosztów budowy na całkowite koszty architekta domu jednorodzinnego .
Obejmuje to jednak wszystkie 9 faz serwisowych, które architekt może uwzględnić podczas budowy domu - od oceny podstawowej i wstępnego planowania po konserwację budynku po ukończeniu i dokumentację uszkodzeń konstrukcji.
Jednak do momentu złożenia wniosku o budowę konieczne są tylko etapy pracy 1 - 4. Według HOAI stanowią one nieco mniej niż jedną trzecią ( 27% ) całkowitych kosztów architekta.
Pytanie: Ile kosztuje zapytanie budowlane?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W tym przypadku koszty są zwykle oparte na kosztach inspekcji organu.
Koszty zapytania przed rozpoczęciem budowy mogą być dość niskie ( od około 50 EUR do 100 EUR ), ale w przypadku większości większych projektów budowlanych mieszczą się w przedziale od 200 EUR do 400 EUR .
W przypadku bardzo złożonych projektów budowlanych lub bardzo dużych budynków, takich jak budynek mieszkalny, wstępne zapytanie ofertowe może kosztować do 5000 EUR .
Pytanie: Czy pozwolenie na przedłożenie małego budynku jest tańsze od dużego?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Zwykle tak, ponieważ tutaj wymaganych jest znacznie mniej dokumentów.
Ponadto wniosek dotyczący „małego” budynku jest zwykle dozwolony tylko w przypadku mniejszych projektów budowlanych lub bardzo prostych budynków - w tym przypadku koszty planowania i zatwierdzenia są niższe.
Całkowite naliczone koszty zależą od władz, w których kraju związkowym złożono wniosek.
Pytanie: Czy wtedy koszty planowania również mogą być inne?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Tak, zdecydowanie. Zwłaszcza w przypadku małych planów budowlanych mistrzowie rzemiosła mogą często złożyć wniosek dotyczący budowy - koszty planowania są wtedy często niższe niż w przypadku architektów.
Jednak wszyscy architekci i inżynierowie budowlani automatycznie obliczają zgodnie z HOAI, ponieważ są do tego prawnie zobowiązani. W tym przypadku koszty są oparte tylko na całkowitych kosztach budowy, które są określone w szczegółowym planowaniu (faza serwisowa 3).
Pytanie: Czy można wpłynąć lub obniżyć koszty pozwolenia na budowę?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Zwykle nie. Koszty planowania są określane przez HOAI, dokumenty, które należy przedłożyć, określają odpowiednie krajowe przepisy budowlane - więc nie masz na to żadnego wpływu.
Władze określają koszty wniosku budowlanego na podstawie wartości budynku i powierzchni, która została zbudowana - tutaj również nie masz wpływu.
Zwykle można jednak zaoszczędzić na dodatkowych kosztach wynikających ze zmiany planowania. Jeśli pozwolisz architektowi na planowanie, i tak nie stanowi to problemu, ponieważ architekt musi upewnić się, że plan został zatwierdzony.
Co najwyżej można było wykonywać zadania drugorzędne, takie jak np. Uzyskiwanie oświadczeń zgody od sąsiadów, samodzielnie, aby zaoszczędzić architektowi na tej pracy. Jednak często stanowi to tylko bardzo małą część kosztów planowania i zatwierdzenia, które można w rezultacie zaoszczędzić.