Miasto lub gmina decyduje, czy i jak możesz budować - niezależnie od tego, czy chodzi o rozwój, granice nieruchomości czy pozwolenia na budowę. Wszystkie wymagania określa plan zagospodarowania przestrzennego, który gmina uchwala w formie statutu. Każdy, kto buduje niezgodnie z przepisami budowlanymi, naraża społeczność na domaganie się wyburzenia. Dlatego właściciele powinni być świadomi swoich praw i obowiązków.
Wniosek o budowę musi zostać złożony i zatwierdzony przez gminę w przypadku każdej zmiany, budowy lub zmiany sposobu użytkowania systemu konstrukcyjnego - nawet w przypadku tylko mniejszych projektów konstrukcyjnych. Ponieważ jeśli budowa rozpocznie się bez wcześniejszego pozwolenia na budowę, to naruszenie może skutkować grzywną. A jeśli rozpoczęte prace budowlane nie mogą zostać zatwierdzone, gmina może nawet nakazać ich usunięcie.
Poproś gminę o sprawdzenie projektu budowlanego
Przykład: rodzina Ludwigów chce zbudować dom jednorodzinny. Dopiero po zakupie nieruchomości odkrywa, że w planie zagospodarowania obowiązują sztywne przepisy dotyczące konstrukcji, wysokości kalenicy i nachylenia dachu - pierwotnie planowanego projektu budowlanego oczywiście nie da się zrealizować! „Budowniczowie powinni zaplanować swój projekt budowlany w sposób bezpieczny z prawnego punktu widzenia. Obejmuje to przesłanie wstępnego zapytania budowlanego do niższego organu nadzoru budowlanego przed złożeniem wniosku o budowę ”- radzi Thomas Somplatzki, prawnik ds. Prawa budowlanego i architektonicznego.
Zaplanuj bezpieczeństwo prawne, zlecając gminie sprawdzenie projektu budowlanego.
To, czy możesz budować na nieruchomości, zależy od tego, czy istnieje plan rozwoju i czy ma to wpływ na nieruchomość, na której chcesz zbudować. Jeśli Twoja działka jest objęta planem zagospodarowania, zwykle nic nie stoi na przeszkodzie, jeśli zabudowa jest zabezpieczona, a projekt jest zgodny z przepisami.
Jeśli nie ma planu zagospodarowania, pozwolenie na budowę jest możliwe, jeśli Twoja nieruchomość znajduje się w dzielnicy, a planowany projekt budowlany wtapia się w otoczenie. To, w jaki sposób możesz budować, zależy od środowiska, przepisów budowlanych i przepisów miejskich. Niektóre gminy wykorzystują możliwość wpływania na rozwój krajobrazu miejskiego poprzez wydanie odpowiedniego statutu.
Plan rozwoju gminy może zawierać te wymagania
- Rodzaj zastosowania strukturalnego: na przykład mała osada, obszar czysto mieszkalny, obszar wiejski, obszar mieszany, obszar handlowy i przemysłowy
- Stopień wykorzystania konstrukcji: na przykład liczba powierzchni kondygnacji (część nieruchomości, którą można zabudować), liczba kondygnacji, kształt i wysokość domu
- Metoda budowy: na przykład konstrukcja otwarta lub zamknięta Budowa
otwarta: Budowa z odległością graniczną od sąsiedniej nieruchomości
Konstrukcja zamknięta: domy ustawione w rzędzie bez odległości granicznej - Kształt dachu: z grubsza płaski, szczyt spiczasty, kąt nachylenia
- Materiał i kolor pokrycia dachowego
- Ograniczenie: na przykład, czy nieruchomość ma być ogrodzona roślinami lub pewnym ogrodzeniem
- Rodzaj nasadzenia na działce
Złóż pozwolenie na budowę do gminy
Wniosek o wydanie projektu budowlanego należy złożyć w swojej gminie w trzech egzemplarzach wraz ze wszystkimi dokumentami wymaganymi do oceny projektu budowlanego. Rozporządzenie w sprawie wzorów budynków określa, jakie dokumenty należy przedłożyć szczegółowo. Wymagane dokumenty musi sporządzić osoba uprawniona do wykonania planu budowlanego. Są to zwykle inżynierowie lądowi lub architekci.
Wskazówka: upewnij się, że dokumenty są kompletne! Brakujące dokumenty opóźniają proces uzyskania pozwolenia na budowę.
Gmina opłaca składki na rozwój
Koszty zagospodarowania terenu, takie jak dostęp do ulicy lub podłączenie do sieci wodociągowej, ponosi gmina.
Koszty zagospodarowania obejmują dostęp do ulicy lub podłączenie do sieci wodociągowej. W ciągu czterech tygodni możesz sprzeciwić się ogłoszeniu o rozwoju gminy. Koszty zagospodarowania powstają także wtedy, gdy np. Droga jest ukończona - niezależnie od tego, czy nieruchomość jest już zabudowana. Właściciele nieruchomości są również rozliczani za urządzenia do dostarczania wody, prądu i gazu oraz za odprowadzanie ścieków. Niektóre gminy wydały tak zwane ustawy dotyczące rozbudowy dróg. Skutek: jeśli ulica zostanie na przykład odnowiona lub przekształcona w ulicę zabaw, gmina prosi właścicieli sąsiednich domów o zapłacenie.
Rozwój: czy kupujący czy sprzedający płaci?
1. Sprzedawca wpłacił już wkład rozwojowy na rzecz społeczności: Sprzedawca może zwiększyć wkład rozwojowy do ceny zakupu.
2. Sprzedawca nie zapłacił jeszcze żadnych kosztów zagospodarowania: W takim przypadku do zapłaty składki zobowiązana jest osoba, która jest wpisana jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej w momencie ogłoszenia składki. W dalszym procesie dokonuje się teraz rozróżnienia, czy w umowie sprzedaży zawarta jest regulacja:
- Brak regulacji w umowie sprzedaży
Jeżeli zawiadomienie o wniesieniu wkładu nastąpi po dokonaniu wpisu kupującego do księgi wieczystej, wkład budowlany ponosi kupujący.
- Regulacja w umowie sprzedaży
W tym przypadku istnieją trzy możliwości: albo wkład w rozwój jest przekazywany ze sprzedającego na kupującego, a cena zakupu zostaje obniżona. Lub kupujący płaci wyższą cenę zakupu, a sprzedawca wpłaca wkład w rozwój. W ostateczności sprzedający i kupujący mogą również dzielić się wkładem rozwojowym.
W przypadku posiadania lokalu mieszkalnego lub własności częściowej, indywidualni właściciele są zobowiązani do opłacania składek według udziału we współwłasności.
Prawa i obowiązki właścicieli wobec społeczności
Zebraliśmy najważniejsze prawa i obowiązki związane z mieszkaniem w gminie:
- Sprzątanie ulic
Gminy często przenoszą obowiązek sprzątania ulic na mieszkańców. Zobowiązują właściciela do specjalnego sprzątania, jeśli jest on odpowiedzialny za zanieczyszczenie ulicy przez pojazdy budowlane. Statuty mogą również przenosić zimowe polowanie i rozprzestrzenianie się na mieszkańców.
Często obowiązek sprzątania ulic jest przenoszony ze społeczności na mieszkańców.
Ochrona drzew
- Ochrona wody pitnej
Jakość wody pitnej wpływa również na właścicieli domów. Właściciel może zostać poproszony o modernizację, jeśli przewody i rury nie spełniają już wymagań technicznych i na przykład mają zbyt dużą zawartość ołowiu. Zbiorniki na olej opałowy na posesji również wymagają specjalnego zabezpieczenia.
- Podatek własnościowy
Jest to podatek lokalny, do którego nadal mają zastosowanie wartości jednostkowe. Berlin pracuje obecnie nad reformą. Właściciel nieruchomości jest zobowiązany do zapłaty podatku. Może odwołać się od decyzji, pozwać.
- Sprzeniewierzenie
Ustawą o przywłaszczeniu gminy zabraniają wykorzystywania powierzchni mieszkalnej do celów innych niż mieszkalne. Jest to szczególnie częste w dużych miastach, w których brakuje przestrzeni życiowej. Tak zwane ustawy konserwacyjne regulują, jakie działania modernizacyjne mogą przeprowadzać właściciele oraz ustalają górne limity czynszu.
Zapytaj, czy w Twojej społeczności istnieje ustawa o ochronie drzew. Ścinanie drzewa jest wtedy zwykle w ogóle niedozwolone, a przycinanie jest jedynie zabiegiem pielęgnacyjnym.
Tak wyglądasz w społeczności
Ucz się od eksperta Dr. Ulrike Kirchhoff, jak prawidłowo podchodzisz do gminy.
Ulrike Kirchhoff z Landesverband Haus & Grund Bayern udziela cennych wskazówek, jak właściwie działać wobec społeczności:
Kiedy budujesz, dodajesz lub modernizujesz, masz wiele punktów kontaktu ze społecznością, które mogą powodować konflikty. Na przykład musisz przestrzegać przepisów budowlanych i dotrzymywać terminów. Jak możesz uniknąć złości?
Komunikacja
Ulrike Kirchhoff: „Znajdź osobistą rozmowę z urzędnikiem ze społeczności. Tylko wtedy, gdy zakończy się niepowodzeniem, nie można już uniknąć konfliktu - jeśli chcesz wyegzekwować swoje prawa ”.
Sprzeczność
Kirchhoff: „Jeśli chcesz odwołać się od decyzji gminy w sprawie Twojego wkładu rozwojowego, zgłoś sprzeciw. Koniecznie przeczytaj wcześniej informacje o środkach odwoławczych, ponieważ procedura sprzeciwu została zniesiona w całości lub w części i należy bezpośrednio podjąć kroki prawne. Jeśli złożyłeś sprzeciw, a gmina zasygnalizowała, że Twój sprzeciw zostanie odrzucony, możesz go wycofać, aby nie były naliczane opłaty za sprzeciw.
Sprawy sądowe:
Kirchhoff: „Jeśli pomimo negatywnego zgłoszenia sprzeciwu chcesz walczyć w swojej sprawie lub jeśli procedura sprzeciwu została w Twojej sprawie zniesiona, możesz wystąpić do sądu. Uważaj, orzecznictwo jest często przyjazne dla społeczności. Jeśli złożysz skargę, skorzystaj z profesjonalnej pomocy - na przykład od firmy Haus & Grund w Twoim regionie ”.
Co robić w przypadku sporu z sąsiadem
W wywiadzie adwokat Thomas Somplatzki ze stowarzyszenia living in property zdradza cenne wskazówki, jak prawidłowo reagować na spór z sąsiadem.
W wywiadzie, adwokat Thomas Somplatzki ze Stowarzyszenia Mieszkańców Nieruchomości wyjawia, co można zrobić w
przypadku sporu z sąsiadami: Thomas Somplatzki: „Jeśli czteropiętrowy budynek mieszkalny zostanie zbudowany jednego dnia na sąsiedniej nieruchomości, poszkodowany sąsiad ma tylko szansę na podjęcie działań czy zostały naruszone przepisy prawne, które służą również ochronie sąsiada. Mogą to być granice odstępów lub przepisy przeciwpożarowe. Projekt można najpierw zatrzymać, a następnie władze budowlane sprawdzają warunki, na jakich mogą zatwierdzić projekt. ”
Komunikacja:
Somplatzki: „Przy każdym projekcie budowlanym ważne jest, aby nawiązać kontakt z osobami, na które może to mieć wpływ, na przykład z najbliższymi sąsiadami. Jeśli na początku budowy pojawią się problemy, należy usiąść przy stole z sąsiadami i społecznością lub umówić się na dyskusję na miejscu i naprawić wynik. Jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia, sąsiad musi wnieść sprzeciw wobec projektu budowlanego. ”
Postępowanie prawne:
Somplatzki:„ W niektórych krajach związkowych zniesiono procedurę sprzeciwu. Tam należy niezwłocznie podjąć kroki prawne. Jeśli budowniczy zawiedzie, władze sprawdzają, w jakim zakresie mogą narzucić budowniczym warunki budowy lub przyznać wyjątki. Tylko w skrajnych przypadkach klient będzie musiał rozebrać już wybudowany projekt budowlany ”.
