Zmiana pracy, nowy partner czy dodatek do rodziny - jest wiele powodów, dla których stare mieszkanie nie spełnia już swojej funkcji i chcesz wypowiedzieć umowę najmu. Tutaj możesz dowiedzieć się, jakich okresów wypowiedzenia musisz przestrzegać i kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.
Najważniejsze rzeczy w skrócie
Jak wypowiedzieć umowę najmu?
Jeśli jako najemca podpisałeś umowę najmu na czas nieokreślony, masz ustawowy okres wypowiedzenia wynoszący trzy miesiące. Oznacza to, że pisemne wypowiedzenie musi wpłynąć do wynajmującego nie później niż trzeciego dnia roboczego miesiąca.
Jak wyjść z najmu w przypadku separacji?
W przypadku separacji najem będzie nadal istniał. Oznacza to, że nawet jeśli jeden z partnerów się wyprowadzi, nadal jesteś partnerem umownym ze wszystkimi prawami i obowiązkami. Najlepiej jest negocjować umowę wypowiedzenia z wynajmującym, aby przeprowadzający się partner mógł odstąpić od umowy najmu.
Kiedy muszę anulować?
Jeśli masz trzymiesięczny okres wypowiedzenia, musisz przekazać wynajmującemu wypowiedzenie nie później niż trzeciego dnia roboczego miesiąca. Na przykład, jeśli najemca zrezygnuje 3 czerwca, umowa najmu kończy się 31 sierpnia.
Wypowiedzenie umowy najmu: tak to działa
Wypowiedzenie umowy najmu jest ważne tylko wtedy, gdy zostało dokonane na piśmie i wydrukowane na papierze. Ustne wypowiedzenie, e-maile, faksy lub inne wiadomości tekstowe są niedozwolone.
Wyślij rezygnację listem poleconym
Ze względów bezpieczeństwa pismo z wypowiedzeniem należy zawsze wysyłać do wynajmującego listem poleconym. Masz następujące możliwości:
- List polecony: Listonosz potwierdza, że włożył list do skrzynki pocztowej wynajmującego.
- Przesyłka polecona: Anulacja zostanie przekazana osobiście przez listonosza wynajmującemu. Może to przekazać tylko za podpisem.
- Przesyłka polecona za potwierdzeniem odbioru: Odwołanie zostanie również przekazane osobiście przez listonosza. Jako najemca otrzymasz również potwierdzenie nadejścia listu.
Warto wiedzieć: Oczywiście możesz również sam przekazać wynajmującemu wypowiedzenie. Najlepiej jest mieć przy sobie świadka, który może potwierdzić, że wypowiedzenie rzeczywiście trafiło do właściwej skrzynki pocztowej. W przeciwnym razie uzyskaj potwierdzenie od właściciela również tutaj.
Jeśli rezygnacja zostanie wysłana listem poleconym, listonosz doręczy list osobiście.
To musi znajdować się w piśmie o wypowiedzeniu
Dlaczego rezygnujesz nie musi być określane w liście rezygnacyjnym. Wystarczy, że wyrazisz chęć wypowiedzenia na piśmie i oczywiście ją podpiszesz lub zbierzesz wymagane podpisy od innych głównych najemców, w przypadku wspólnego mieszkania. Nadal powinieneś zawrzeć w swoim liście następujące informacje:
- adres wynajmowanego mieszkania
- czas, w którym ma nastąpić wypowiedzenie najmu mieszkania
- żądanie potwierdzenia wypowiedzenia przez wynajmującego
- chęć ustalenia daty przekazania
Ogólne okresy wypowiedzenia dla najemców
Z reguły najemcy i wynajmujący zawierają umowę najmu na czas nieokreślony. Stosunek umowny kończy się wówczas z chwilą zwykłego lub nadzwyczajnego rozwiązania przez jedną ze stron. Najemców obowiązuje ogólny trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Wypowiedzenie musi dotrzeć do wynajmującego nie później niż trzeciego dnia roboczego miesiąca, w przeciwnym razie ten miesiąc nie będzie już wliczany do okresu wypowiedzenia. Na przykład, jeśli wynajmujący otrzyma pismo o wypowiedzeniu w dniu 4 sierpnia, umowa najmu kończy się nie wcześniej niż 30 listopada. Chociaż w umowie najmu można uzgodnić krótsze okresy na korzyść najemcy, dłuższe okresy wypowiedzenia są nieskuteczne.
Sprawdź swoją umowę najmu, aby zobaczyć, jak długi jest uzgodniony okres wypowiedzenia.
Są takie wyjątki
1. Zrzeczenie się wypowiedzenia
Najemcy i wynajmujący mają możliwość dodania do umowy najmu klauzuli o zrzeczeniu się na okres do czterech lat. Oznacza to, że ani najemcy, ani wynajmujący nie mogą wypowiedzieć w tym okresie. Cztery lata rozpoczynają się z chwilą podpisania umowy przez obie strony. Warto
wiedzieć: zrzeczenie się wypowiedzenia jest ważne tylko przez okres czterech lat, a wszystko, co wykracza poza to, jest prawnie dozwolone. Ponadto klauzula musi być sformułowana w taki sposób, abyś jako najemca mógł wypowiedzieć się z końcem czterech lat i wyprowadzić się bez konieczności czekania trzech miesięcy.
2. Umowa najmu stopniowanego z odstąpieniem od wypowiedzenia
Najemcy i wynajmujący mogą wypowiedzieć stopniową umowę najmu w dowolnym momencie, chyba że umowa najmu stanowi, że wypowiedzenie jest wykluczone na określony czas. Zgodnie z wyrokiem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości, jednostronne zrzeczenie się wypowiedzenia przez najemcę jest również dopuszczalne.
3. Umowa indywidualna
Najemcy i wynajmujący mogą uzgodnić inne okresy. Najemca nie może być w tym pokrzywdzony. Oznacza to, że okres wypowiedzenia może być krótszy, ale nie dłuższy niż trzy miesiące.
Dzięki wcześniejszym najemcomW umowie najmu najemcy i właściciele mają również możliwość uzgodnienia, że wcześniejszy koniec |
Okresy wypowiedzenia dla wynajmujących
Zgodnie z prawem najmu, w przypadku wynajmujących obowiązują przesunięte w czasie okresy wypowiedzenia, w zależności od tego, ile lat = "" jest najem. Jeżeli w umowie najmu ustalono inny, dłuższy okres wypowiedzenia, wynajmujący jest zobowiązany do jej przestrzegania.
- Okres najmu do 5 lat: 3 miesiące wypowiedzenia
- Okres najmu do 8 lat: 6 miesięcy wypowiedzenia
- Okres wynajmu dłuższy niż 8 lat: 9 miesięcy wypowiedzenia
- Okres wynajmu dłuższy niż 10 lat: 12 miesięcy wypowiedzenia. Dotyczy to jednak tylko najemów, które rozpoczęły się przed 1 września 2001 r. Iw których ustalono dwunastomiesięczny okres wypowiedzenia.
Jedyny wyjątek: wynajmujący mieszka z najemcą pod jednym dachem, na przykład w mieszkaniu babci w domu jedno- lub dwurodzinnym. Może wtedy wypowiedzieć umowę bez podania prawnego powodu do wypowiedzenia. W liście z wypowiedzeniem musi jednak odwołać się do swojego specjalnego prawa. W takich przypadkach okres wypowiedzenia wydłuża się o trzy miesiące do sześciu miesięcy. Jeśli właściciel sprzeda nieruchomość, nowy właściciel przejmuje dzierżawę. Nic się nie zmienia w dotychczasowej umowie najmu. Jeśli wynajmowany apartament zostanie przekształcony w kondominium, obowiązują go okresy anulowania specyficzne dla danego kraju. Mają co najmniej trzy lata, ale na niektórych obszarach z brakami mieszkaniowymi nawet 10 lat.
Jeśli wynajmujący chce korzystać z mieszkania na własny użytek, musi szczegółowo określić powody wypowiedzenia.
Wypowiedzenie mieszkania z powodu użytku osobistego
Właściciele potrzebują uzasadnionego interesu w wypowiedzeniu umowy najmu. Najczęstszy powód: do użytku osobistego, ponieważ właściciel potrzebuje mieszkania dla siebie, rodziny lub krewnych. Członkowie rodziny to dzieci, wnuki, małżonkowie, rodzeństwo, rodzice i dziadkowie. Siostrzenica jest jedną z nich (BGH, VIII ZR 159/09). Natomiast jeśli szwagier sam tego potrzebuje, należy wykazać szczególnie bliski kontakt (BGH, VIII ZR 247/08). Właściciele potrzebują zrozumiałych powodów dla swoich potrzeb, które muszą szczegółowo wyjaśnić w wypowiedzeniu. Obejmuje to poprzednie warunki życia i zalety rozwiązanego mieszkania. Jeśli mają inne wolne mieszkanie, być może będą musieli się tam wprowadzić lub zaoferować je najemcy. W przypadku „znacznie wygórowanych wymagań mieszkaniowych” zakończenie nie powiedzie się. Jest to również ważne,jeśli wynajmujący będzie potrzebował ponownie mieszkania natychmiast po zawarciu umowy lub jeśli anulowane mieszkanie nie będzie w stanie spełnić wymagań wynajmującego. Każdy, kto tylko pozoruje własne potrzeby, na przykład droższy wynajem mieszkania, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności karnej i odszkodowania - nawet jeśli najemca i wynajmujący początkowo doszli do polubownego porozumienia (BGH, VIII ZR 231/07). Jednak najemca musi później udowodnić, że użytek osobisty został sfałszowany.VIII ZR 231/07). Jednak najemca musi później udowodnić, że użytek osobisty został sfałszowany.VIII ZR 231/07). Jednak najemca musi później udowodnić, że użytek osobisty został sfałszowany.
Przypadek szczególny: wypowiedzenie mieszkania bez wypowiedzenia
Jako najemca masz możliwość wypowiedzenia umowy bez wypowiedzenia w następujących przypadkach:
Mieszkanie nie może być używane zgodnie z umową
Jeśli mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania, na przykład z powodu zalania lub pożaru, jako najemca możesz wypowiedzieć umowę najmu bez wypowiedzenia. Ale nawet jeśli mieszkanie nie zostało przekazane na czas (BGB; § 543 (1)), możesz skorzystać z tego prawa.
Mieszkanie zagraża zdrowiu
Jeśli na przykład odkryjesz pleśń w swoim mieszkaniu lub inne toksyczne materiały budowlane, musisz najpierw zweryfikować to przez eksperta, na przykład za pomocą testu na pleśń, a koszty musisz również ponieść samodzielnie. Jeśli podejrzenie się potwierdzi, musisz najpierw wyznaczyć wynajmującemu rozsądny termin na usunięcie wad. Jeśli nie jest to możliwe lub wynajmujący odmawia, możesz anulować bez uprzedzenia.
Wynajmujący narusza umowę
Wynajmujący ma wiele praw, ale nieuprawnione wejście do mieszkania lub oszustwo na rachunku za media nie jest wliczone. Możesz także anulować w przypadku słownych obelg lub ataków. Pamiętaj jednak, że na rozebranie się masz zwykle tylko około dwóch tygodni. Dlatego najlepiej poszukać nowego mieszkania zanim się poddasz.
Nadchodząca modernizacja
Jeśli wynajmujący zapowie modernizację w marcu, najemca może zrezygnować z niej do 30 kwietnia. Umowa najmu kończy się 31 maja.
Jeśli planowana jest modernizacja, zwykle jest krótszy okres powiadomienia.
Wzrost czynszu do lokalnego czynszu porównawczego
Jeśli najemca otrzyma podwyżkę czynszu do 1 kwietnia w styczniu, może wypowiedzieć umowę najpóźniej do 31 marca. Umowa najmu kończy się 31 maja. W takim przypadku najemca nie płaci wyższego czynszu.
Wzrost czynszu po modernizacji
Jeśli czynsz ma wzrosnąć do 1 kwietnia, najemca może wypowiedzieć umowę z końcem marca. Okres najmu kończy się 31 maja, do tego czasu czynsz pozostaje niezmieniony.
Wypowiedzenie bez wypowiedzenia przez wynajmującego
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez wypowiedzenia, jeśli najemca zalega z płatnościami. Najemca nie może zapłacić częściowej kwoty czynszu za więcej niż jeden miesiąc przez dwa kolejne miesiące, albo opóźnienie rozciąga się na kilka miesięcy i osiąga wysokość co najmniej dwóch miesięcznych czynszu. Jeżeli najemca zapłaci zaległość czynszową do dwóch miesięcy po złożeniu nakazu eksmisji, wypowiedzenie bez wypowiedzenia jest nieważne. Jeśli wynajmujący złożył wypowiedzenie w tym samym czasie, wypowiedzenie to może pozostać skuteczne. Według Federalnego Trybunału Sprawiedliwości najemcy mogą zatrzymać swoje mieszkanie tylko w takich przypadkach, jeśli wypowiedzenie było niezgodne z prawem, na przykład dlatego, że najemca nigdy nie był czegokolwiek winny (VIII ZR 321/14).
Przypadek szczególny: rozwiązanie umowy podnajmu
Jeśli zawarłeś umowę podnajmu i chcesz ją wypowiedzieć, wyróżnia się następujące przypadki:
- Pokój nieumeblowany
W przypadku pokoju nieumeblowanego obowiązuje regularny trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Ale bądź ostrożny! Główny najemca może również wypowiedzieć pokój bez podania przyczyny, o ile sam mieszka w mieszkaniu.
- Umeblowany pokój
Jeśli pokój jest umeblowany, a główny najemca sam mieszka w mieszkaniu, możesz odwołać się nawet w połowie lub na koniec miesiąca.
Przypadek szczególny: wypowiedzieć umowę najmu w mieszkaniu dzielonym
W zależności od tego, czy podpisałeś umowę najmu jako główny najemca, czy jako podnajemca, musisz postępować inaczej:
Anuluj jako główny najemca
Jeśli jesteś głównym najemcą, musisz poinformować zarówno wynajmującego, jak i podnajemców w przypadku wypowiedzenia. Możesz albo wypowiedzieć podnajemcę, korzystając ze specjalnego prawa do wypowiedzenia, które wynika z faktu, że główny najemca również mieszka w tym mieszkaniu. Skutkuje to trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Główny najemca musi powiadomić podnajemcę co najmniej trzy miesiące wcześniej niż jego własny właściciel.
Lub, jeśli jako główny najemca podnajmujesz umeblowany pokój, możesz anulować podnajem nie później niż 15 dnia miesiąca do końca tego samego miesiąca.
Anuluj jako jeden z kilku głównych najemców
Jeśli mieszkasz we wspólnym mieszkaniu jako główny najemca, wszyscy współlokatorzy i wynajmujący muszą zgodzić się na wypowiedzenie najmu. Powodem tego jest fakt, że wszyscy współlokatorzy założyli wspólnie spółkę cywilną w momencie podpisywania umowy. Innymi słowy, najemca nie może po prostu odejść, jeśli inni nie wyrażą zgody. Ponadto właściciel musi również wyrazić zgodę. Może to być problematyczne, jeśli obawia się, że w przyszłości nie będzie już opłacać całości kosztów wynajmu. Jeśli mimo wszystko się wyprowadzisz, nadal możesz ponosić solidarną odpowiedzialność.
Mieszkanie dzielone musi przestrzegać kilku specjalnych przepisów przy wypowiadaniu umowy najmu.
Anuluj jako mieszkanie dzielone
Jako mieszkanie dzielone każdy musi wspólnie podpisać wypowiedzenie.
Wypowiedzieć indywidualną umowę
W niektórych mieszkaniach dzielonych każdy najemca ma własną umowę z właścicielem. W takich przypadkach nie potrzebujesz zgody współlokatora, ale z zachowaniem zwykłego trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Właściciel musi zapłacić za brakujący czynsz lub znaleźć nowego najemcę w odpowiednim czasie.
Co zrobić, jeśli wynajmujący zignoruje wypowiedzenie?
Czasami zdarza się, że wynajmujący nie reaguje na wypowiedzenie, na przykład nie przyjmując listu poleconego za potwierdzeniem odbioru, a ten kończy się z powrotem na poczcie. W takich przypadkach najlepiej zachować potwierdzenie, że najemca zignorował przesyłkę poleconą, a następnie wysłać zwykłą przesyłkę poleconą. Termin biegnie wówczas od momentu odmowy przyjęcia.
Co zrobić, jeśli najemca się nie wyprowadzi?
Jeżeli najemca nie wyprowadzi się po upływie okresu wypowiedzenia, wynajmujący musi wyraźnie oświadczyć w ciągu dwóch tygodni, że nie wyraża zgody na kontynuację najmu - w przeciwnym razie wypowiedzenie staje się bezskuteczne. Chyba że ta konsekwencja prawna jest już wykluczona w umowie najmu. Aby wyprowadzić najemcę z mieszkania, właścicielowi nie wolno po prostu zmienić np. Zamka w drzwiach. Jeśli ma uznany powód do wypowiedzenia, pozywa do sądu o eksmisję. Sąd bada podstawy do wypowiedzenia umowy przez wynajmującego i kontrprawa najemcy. Ponieważ nawet w przypadku uzasadnionego rozwiązania umowy przez wynajmującego, najemca może zostać tak długo, jak długo może powołać się na szczególne trudności, które przeważają nad interesem wynajmującego w rozwiązaniu umowy. Mogą to być:
- wysoki wiek
- inwalidztwo
- słabość
- fizyczna lub psychiczna słabość
- długi okres najmu i korzenie w dzielnicy mieszkalnej
- ciąża
- dzieci
- Trudności w zmianie szkoły lub przedszkola
- niski przychód
- zbliżający się egzamin
- nie znaleźć mieszkania zastępczego
Co możesz zrobić, aby sprzeciwić się wypowiedzeniu umowy przez wynajmującego?
Często jest kilka przyczyn trudności jednocześnie. Zwiększa to szanse powodzenia sprzeciwu wobec wypowiedzenia najmu. Najemca musi złożyć pisemny sprzeciw wobec wypowiedzenia i sam podpisać pismo. Wynajmujący musi mieć wniosek w rękach nie później niż dwa miesiące przed końcem okresu wypowiedzenia. Jednak dwumiesięczny termin ma zastosowanie tylko wtedy, gdy wynajmujący wskazał w wypowiedzeniu możliwość wniesienia sprzeciwu, jego termin i formę. W przeciwnym razie najemca może również sprzeciwić się wypowiedzeniu później - mianowicie do pierwszej sądowej daty postępowania eksmisyjnego. Jeżeli najemca i wynajmujący nie wyrażą zgody, decyzję musi podjąć sąd. Rozważa, czy trudności najemcy przeważają nad interesami wynajmującego związanymi z wypowiedzeniem. W takim razie,sąd zarządza bezterminowe lub ograniczone przedłużenie najmu.