W przypadku renty emerytalnej właściciele domów mogą doładować swoją emeryturę. Ale czy sprzedaż domu to dobry pomysł na wyższą miesięczną emeryturę? Wyjaśniamy model renty nieruchomościowej, jego warianty i ryzyka dla sprzedających i kupujących.
Dlaczego renta?
Jeśli myślisz o wcześniejszym przygotowaniu emerytury, jesteś w lepszej sytuacji. Oczywiście posiadanie nieruchomości jest dobrym sposobem na zabezpieczenie się na starość, ale: nawet jeśli właściciele mieszkają bez czynszu, a nieruchomość została spłacona, nadal mogą napotkać trudności finansowe na starość. Renta dożywotnia nie jest jeszcze rozpowszechniona w Niemczech. Ale zainteresowanie tym rośnie, donosi Dirk Scobel, ekspert ds. Finansów z Hamburg Consumer Center: „Obecne pokolenie seniorów zazwyczaj spłaciło swój majątek w całości i jednocześnie otrzymuje tylko niewielką emeryturę”. Emeryci mogą zlikwidować takie wąskie gardła dzięki rentowi.
Tak działa renta nieruchomościowa
Krokiem do renty dożywotniej jest sprzedaż domu lub mieszkania. W zamian właściciele otrzymują miesięczną wypłatę emerytury na swoje konto, a także prawo pobytu przeważnie dożywotnio, czasami połączone z jednorazową wypłatą. Wszystko zabezpieczone notarialnie i zakotwiczone w księdze wieczystej. To, ile pieniędzy przepływa, zależy od wartości nieruchomości i wieku sprzedającego.
Ekspert ds. Finansów, Scobel, wyjaśnia: „Każdy, kto decyduje się na wynajem nieruchomości, musi mieć jasność co do jednej rzeczy: dawny dom wchodzi w posiadanie kupującego po jego własnej śmierci. Dzieci i inni członkowie rodziny zostają opróżnieni, ponieważ nieruchomość jest w takich przypadkach często niezbędne aktywa. Aby uniknąć niezgody i kłótni, porozmawiaj z bliskimi o chęci przejścia na emeryturę. Jeśli twoje potomstwo jest stabilne finansowo, jego syn lub córka mogą chcieć przejąć dom rodzinny i samodzielnie wypłacić emeryturę Twój dom nadal należy do rodziny ”. W praktyce powszechną praktyką jest oddawanie części majątku dzieciom za życia i uzgadnianie renty dożywotniej w zamian. Emeryci bez dzieciwybierają go, gdy nie zależy im na pozostawieniu bogactwa.
Warianty renty
| wariant | klasyczna renta dożywotnia | renta skrócona (maksymalna renta okresowa ) | renta rozszerzona (okres gwarancji dożywotniej) |
| Tak to działa | Regularna wypłata w zamian za wartość związaną z życiem jednej osoby - jeśli płatność jest związana z życiem kilku osób, mówi się o rencie powiązanej | Regularna wypłata wartości, która jest związana z życiem jednej lub dwóch osób, ale ograniczona do uzgodnionego maksymalnego okresu | Regularna płatność za wartość związaną z życiem jednej lub dwóch osób , ale z wcześniej ustalonym minimalnym okresem |
| Plusy |
ubezpieczenie na całe życie najlepszy |
wyższa emerytura niż po zakończeniu najwyższa renta |
Dożywotnie zabezpieczenie Z okresem gwarancji najlepsza ochrona |
Szczególny przypadek odwróconej hipoteki
Innym modelem jako alternatywa dla renty dożywotniej jest tzw. Reverse mortgage. Tutaj właściciele zawierają umowę pożyczki z bankiem lub firmą ubezpieczeniową. Your-Best-Home.net pozostaje własnością właściciela, kredyt spłacany jest w miesięcznych ratach. Po upływie tego terminu spłacona hipoteka lub nieruchomość zostaje przekazana pożyczkodawcy. Dodatkowo kończą się miesięczne spłaty rat.
Zostań właścicielem domu i otrzymuj na niego pieniądze co miesiąc: umożliwia to model odwróconej hipoteki jako alternatywa dla renty dożywotniej.
Korzyści z renty
- Kupujący nie musi początkowo płacić pełnej ceny zakupu, ale może ją spłacić w formie miesięcznej emerytury.
- Kupujący nie musi korzystać z kapitału własnego i nie musi zaciągać kredytu.
- Dochód z renty dożywotniej lub renty czasowej jest opodatkowany inaczej niż dochód z majątku trwałego. Jeśli sprzedajesz swój dom nieznajomym, płacisz tylko podatek od dochodu z renty.
- Jeśli dzieci płacą rodzicom renty, mogą odliczyć część tej kwoty jako wydatki specjalne.
- Uzgodnienie renty czasowej lub renty jest idealne, zwłaszcza w przypadku domów wymagających remontu, ponieważ często trudno je sprzedać.
Wynajem nieruchomości opłaca się dopiero w wieku około 65 lat. Wartość nieruchomości silnie zależy od lokalizacji. To sprawia, że modele rent dożywotnich są szczególnie interesujące w pożądanych regionach metropolitalnych. Ceny rynkowe są wysokie, a sprzedający ma dobrą pozycję negocjacyjną z inwestorem. „Porównywanie różnych ofert ma sens”, radzi rzecznik konsumentów Scobel. Dostawcą modeli rentowych może być fundacja, firma lub dostawca usług finansowych. Umowy renty można również zawrzeć z osobami prywatnymi.
Ryzyko związane z rentami nieruchomości
Renta dożywotnia okazuje się problematyczna, jeśli sprzedawca żyje dłużej niż oczekiwano. W pewnych okolicznościach kupujący płaci więcej za Your-Best-Home.net, niż gdyby zapłacił cenę zakupu od razu. Ten przypadek można jednak uregulować umową.
Inne ryzyko: kupujący ma kłopoty finansowe. Jeżeli kupujący nie jest w stanie zapłacić ustalonej renty, prawo do późniejszego przeniesienia własności przepada. Zawiadomienie o przeniesieniu w księdze wieczystej zapewnia sprzedającemu prawo do odstąpienia od umowy w przypadku zaprzestania płatności.
Kwota renty
Wysokość renty zależy od wartości nieruchomości, okresu obowiązywania i oprocentowania. Wiek i płeć emeryta również odgrywają rolę przy obliczaniu renty dożywotniej. Ten współczynnik renty dożywotniej opiera się na średniej statystycznej, która jest oparta na tablicach umieralności Federalnego Urzędu Statystycznego. Notariuszowi przysługuje dożywotnie prawo pobytu i realne obciążenie za dożywocie wpisane do księgi wieczystej. W miarę możliwości powinny one znajdować się na pierwszym miejscu w księdze wieczystej. Na wysokość renty ma wpływ również jednorazowa wpłata przez kupującego raty, umowa o okres gwarancji emerytalnej czy przyznanie prawa pobytu. W Internecie dostępnych jest wiele kalkulatorów renty, za pomocą których można z grubsza obliczyć rentę z góry.Lepiej mieć odpowiedni model renty dożywotniej wyliczony przez eksperta, ponieważ na wysokość tej kwoty może wpływać wiele czynników.
Obliczanie renty - przykład
70-latek ma dwurodzinny dom i chce na całe życie mieszkać we własnym mieszkaniu. Mężczyzna sprzedaje Your-Best-Home.net na zasadzie renty. Zatrudnia eksperta, który obliczy miesięczną rentę. Jest to oparte na tabelach śmiertelności Federalnego Urzędu Statystycznego. Służy do określenia współczynnika renty dożywotniej. Współczynnik wskazuje, ile lat nadal będzie żył odbiorca renty według średniej statystycznej. Oprocentowanie wynosi 3,5 procent rocznie (źródło: Heubeck AG / Kolonia).
| 1. Wartość prawa pobytu na całe życie |
|---|
| Wartość wynajmu x 12 miesięcy x współczynnik renty = wartość dożywotniego prawa pobytu: 660 euro x 12 miesięcy x 10,113 = około 80 000 euro |
| 2. Określenie kwoty podlegającej oprocentowaniu |
|---|
| Wartość majątku - wartość dożywotniego prawa pobytu = kwota podlegająca oprocentowaniu: 300 000 euro - 80 000 euro = 220 000 euro |
| 3. Określenie miesięcznej renty |
|---|
Kwota podlegająca oprocentowaniu: 12 miesięcy: Współczynnik renty dożywotniej = renta miesięczna 220.000 euro: 12 miesięcy: 10,113 = 1813 euro |
Kupujący płaci 1813 euro miesięcznie za dom dwurodzinny - około 900 euro za mieszkanie przypada na dwa mieszkania.
Umowa dożywotnia
Notarialna umowa kupna domu ogranicza ryzyko dla obu stron. Termin renta lub renta jest uzgadniany jak zwykła sprzedaż w umowie kupna zawartej przed notariuszem. „Nawet emerytura za nieruchomość między bliskimi krewnymi musi być dokładnie określona w umowie” - podkreśla ekspert ds. Finansowania Scobel. Sprzedaż domu na zasadach emerytalnych jest dowolnie konfigurowana przez strony umowy. Nie trzeba wynajmować całkowitej ceny za nieruchomość, ani też nie trzeba jej przekazywać natychmiast lub niezwłocznie. Emeryturę można również wypłacić w późniejszym terminie. Rzeczywisty ciężar wpisany do księgi wieczystej chroni sprzedającego. W razie potrzeby może on następnie przejąć nieruchomość, jeśli kupujący nie wypełni swoich zobowiązań.
Prawo pobytu z dożywotnią nieruchomością
„Istnieje wiele możliwości dostosowania renty dożywotniej” - podkreśla ekspert ds. Finansów Scobel. Szczególnie ważne jest pytanie, czy senior chce zabezpieczyć prawo pobytu lub użytkowania (prawo do jakiegokolwiek użytkowania) do nieruchomości. Prawo pobytu wygasa w momencie wyprowadzki. Jeśli zdecydujesz się na prawo użytkowania, możesz również wynająć swój dom, na przykład w celu opłacenia drogiego domu opieki. Prawo użytkowania prowadzi do wyższego rabatu na nieruchomość i zmniejsza dożywotnią rentę. Do rozważenia jest znacznie więcej: kto będzie w przyszłości dbał o utrzymanie nieruchomości, kto będzie wykonywał naprawy kosmetyczne? Uwaga: użytkowanie musi być zlecone przez notariusza i wpisane do księgi wieczystej.
Wielu seniorów chce unikać ruchu i zachować znajome otoczenie. Jest to możliwe w przypadku renty dożywotniej.
Podatek od rent nieruchomościowych
Ekspert ds. Finansowania, Scobel, zaleca: „Wizyta u doradcy podatkowego jest opłacalna: odbiorca może być zmuszony do płacenia podatków od płatności renty. A potomstwo, które może nabyć nieruchomość, nie może odliczyć kosztów utrzymania od podatku tak łatwo, jak w przypadku wynajmu nieruchomości”.
Co dzieje się z rentą w przypadku śmierci?
Jeżeli samotny odbiorca renty umrze przed wygaśnięciem przewidzianej w umowie umowie o płatności, kupujący może swobodnie zbyć nieruchomość, sprzedać ją, wynająć lub samemu z niej korzystać. W końcu wywiązał się z umowy o rentę nieruchomościową. Pary zazwyczaj zastrzegają w umowie, że obie osoby mieszkające w gospodarstwie domowym zachowują dożywotnie prawo pobytu.
Ochrona dożywotnia
Umowa renty wymaga zabezpieczenia. Notariusz zaproponuje tzw. Ciężar rzeczywisty, który zostaje wpisany do księgi wieczystej. Gwarantuje, że w przypadku niewywiązania się ze zobowiązań lub niewypłacalności kupującego, sprzedający może uzyskać dostęp i korzystać z sprzedanej nieruchomości. Sprzedawca może chronić siebie i swoich spadkobierców poprzez okres gwarancji emerytalnej. Można też pomyśleć o wykupieniu ubezpieczenia dożywotniego, które np. Obejmuje ryzyko długiego życia sprzedającego. Osobą kontaktową w sprawie umowy dożywotniej jest notariusz. W trakcie rozmowy dowiaduje się, co cenią zaangażowani. Wysokość renty za nieruchomości może być powiązana ze wskaźnikiem cen konsumpcyjnych Federalnego Urzędu Statystycznego w celu skompensowania inflacji.
Zwolennicy konsumentów przestrzegają przed rentą
Niektórzy eksperci konsumenccy są sceptyczni wobec tego modelu. Twój argument: renty dożywotnie i odwrócone kredyty hipoteczne są często kupowane po wysokiej cenie i nie są zalecane dla wszystkich. Dlatego:
- Mieszkańcy otrzymują miesięczną emeryturę, ale nie żyją bezpłatnie. Nadal muszą pokrywać koszty dodatkowe, często także remont i konserwację.
- W przypadku renty odwrotnej bank zleca rzeczoznawcy wycenę majątku. W tym celu zawsze ustala wartość niższą od rzeczywistej wartości rynkowej, aby zabezpieczyć ryzyko, na przykład jeśli mieszkaniec jest znacznie starszy niż oczekiwano lub jeśli nieruchomość nie może być łatwo sprzedana po śmierci.
- Oprocentowanie pożyczki jest wysokie, plus opłaty za zamknięcie i reasekurację z banku od ryzyka długowieczności. Często nie więcej niż miesięczna emerytura uzupełniająca w wysokości od 100 do 200 euro. Odwrotny kredyt hipoteczny jest często opłacalny tylko dla bezdzietnych właścicieli domów, którzy potrzebują pieniędzy.
Rzecznicy praw konsumentów doradzają skrupulatne kalkulowanie ofert, porównywanie ich i sprawdzanie przez niezależną stronę (np. Poradnię konsumencką lub prawnika).
Jako alternatywę dla renty dożywotniej i odwróconego kredytu hipotecznego zalecają sprzedaż domu po najlepszej możliwej cenie rynkowej. Następnie możesz wykorzystać wpływy na zakup mniejszej nieruchomości. Lub zainwestuj pieniądze i wynajmij je. Jednak wiele starszych osób unika ponownego przeprowadzki i opuszczenia znajomego otoczenia.