Kupno domu wakacyjnego w Danii - to brzmi obiecująco i jest szczególnie popularne wśród Niemców. Jednak w przeciwieństwie do innych krajów europejskich, Dania ma specjalne przepisy dotyczące zakupu domu wakacyjnego. Wyjaśniamy tutaj, jakie wymagania musisz spełnić jako obcokrajowiec, jeśli chcesz kupić nieruchomość wakacyjną.
Posiadanie domu wakacyjnego w Danii jest atrakcyjne dla coraz większej liczby Niemców. Długie wybrzeża, rozległe krajobrazy i kilka deszczowych dni to niepowtarzalne cechy królestwa na północy. Przede wszystkim jednak ceni się wysoką jakość życia i wypoczynek na łonie natury. Dania jest zatem idealnym celem podróży dla całej rodziny.
Jednak zakup domu wakacyjnego w Danii nie jest taki łatwy. Każdy, kto nadal chce spełnić swoje marzenie, szybko zauważy, że kraj ten stawia szczególne wymagania dla zainteresowanych.
Popularne regiony i miasta
Region wypoczynkowy Południowa Jutlandia jest szczególnie popularny wśród Niemców. Znajduje się bezpośrednio za granicą z Niemcami, więc dla Niemców północnych nie jest to długa podróż. Wschodnia część Jutlandii Południowej charakteryzuje się zielonymi polami, dolinami, lasami i fiordami, podczas gdy na zachodzie można podziwiać Morze Wattowe. Ale na południu Danii są też niekończące się plaże z białym piaskiem, które zachęcają do relaksu. Jeśli szukasz trochę więcej rozrywki, możesz poszukać domu wakacyjnego w pobliżu nadmorskich miejscowości Skagen, Løkken, Blokhus, Øster Hurup i Fanø lub kupić mieszkanie w pobliżu Kopenhagi.
Kopenhaga jest stolicą Danii i trzykrotnie została nazwana najbardziej znośnym miastem.
klimat
Temperatury w Danii są dość wyrównane. Maksymalne temperatury latem rzadko przekraczają 20 stopni Celsjusza. A zimy są przeważnie łagodne. Jesienią w całym kraju nawiedzają burze. Ale przez cały rok pada stosunkowo mało deszczu i śniegu.
Wymóg zakupu nieruchomości
Wymagania dotyczące zakupu nieruchomości w Danii różnią się zasadniczo od przepisów w innych krajach europejskich. Zwykle obowiązuje następująca zasada: Każdy, kto jest rezydentem w Danii lub ma go przez okres co najmniej pięciu lat, nie musi uzyskiwać specjalnego zezwolenia. To samo dotyczy dziedziczenia domu wakacyjnego, nawet jeśli nie mieszkasz w Danii.
Jeśli te kryteria Cię nie dotyczą, będziesz potrzebować wyraźnej zgody duńskiego Ministerstwa Sprawiedliwości. Zależy to głównie od szczególnych relacji, jakie masz z Danią. Te relacje mogą mieć charakter biznesowy, rodzinny lub kulturowy. Jeśli więc na przykład masz rodzinę w Danii lub znasz język, należy to zaznaczyć we wniosku. Wizyta studyjna lub inny ograniczony pobyt nie jest wystarczającym uzasadnieniem. Po złożeniu wniosku do Departamentu Sprawiedliwości potrzebujesz trochę cierpliwości. Średni czas przetwarzania wynosi około ośmiu do dziesięciu tygodni.
Specjalne przepisy
Domy wakacyjne w Danii nazywane są głównie „domami letniskowymi”. Jest ku temu szczególny powód, ponieważ całoroczne użytkowanie domów jako mieszkania jest generalnie zabronione. Domy mogą być zamieszkane tylko latem. Jednak od października do marca włącznie nie możesz przebywać dłużej niż trzy tygodnie. Bardzo rzadko można uzyskać całoroczne zezwolenie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Emeryci, którzy mają swój dom wakacyjny od ośmiu lat, byli zwolnieni z tego przepisu. Od 2017 roku przepis ten został rozszerzony na wszystkich emerytów, którzy posiadają dom wakacyjny od roku.
Znajdź nieruchomość
- agentów nieruchomości
W Danii nieruchomości są zwykle sprzedawane za pośrednictwem brokerów. Kupujący płaci opłatę maklerską. W Jutlandii kupujący i sprzedający dzielą się prowizją.
- Firma mieszkaniowa
Oprócz domów jednorodzinnych i mieszkań własnościowych istnieje również możliwość zakupu nieruchomości mieszkalnych w Danii za pośrednictwem spółdzielni mieszkaniowych. Istnieją dwa zasadniczo różne typy spółdzielni mieszkaniowych w Danii: non-profit („almene andelsboligforeninger”) i prywatna spółdzielnia („private andelsboligforeninger”). Mieszkania takie różnią się od mieszkań własnościowych tym, że właściciel mieszkania nie ma rzeczywistego prawa do konkretnego lokalu, ale posiada udział w całym majątku spółdzielni mieszkaniowej. W związku z tym właścicielowi domu przysługuje prawo do korzystania z określonego mieszkania, które jednak pozostaje własnością spółdzielni mieszkaniowej.
Niekończące się, białe piaszczyste plaże zdobią wybrzeże Danii. Pokazana tu plaża znajduje się w Dueodde na Bornholmie. Jest to jedna z najpiękniejszych plaż w Danii, idealna dla rodzin z dziećmi.
Umowa
Kiedy sprzedający i kupujący zdecydowali się na transakcję dotyczącą nieruchomości, sporządzana jest umowa zakupu gruntu (slutseddel), która zawiera wszystkie warunki transakcji. Niniejsza umowa przelewu jest przygotowywana przez prawnika, który pobiera wynagrodzenie zależne od wartości ceny zakupu. Na wschód od Wielkiego Bełtu (cieśnina między duńskimi wyspami Fionii na zachodzie i Zelandią na wschodzie) kupujący zwykle płaci opłaty prawne, podczas gdy te koszty są równo dzielone między sprzedającego i kupującego na zachód od Wielkiego Bełtu. Na podstawie tej umowy sporządzana jest umowa przelewu (skode), która służy kupującemu jako dokument potwierdzający jego własność.
Kupujący nieruchomość jest zobowiązany ubezpieczyć nieruchomość od ognia, dopóki jest zastawiona. W praktyce wszystkie domy w Danii są ubezpieczone od ognia i często zawierana jest tzw. „Husog-Grundjerforsikring”. Ponadto często istnieje obowiązek członkostwa w stowarzyszeniu właścicieli nieruchomości.
Finansowanie
Większość nieruchomości w Danii jest finansowana z kredytu hipotecznego, więc wielu kupujących zaciąga kredyt hipoteczny. Spojrzenie na publiczny rejestr gruntów w formie cyfrowej może dostarczyć informacji o wszystkich służebnościach. Zasadniczo jednak ważne jest, aby zainwestować co najmniej 40 do 50 procent kapitału. Nieruchomości lub aktywa w Niemczech są również uznawane za substytut kapitału własnego.
Składając wniosek o pożyczkę, należy dostarczyć pożyczkodawcy następujące dokumenty dotyczące duńskiego kredytu hipotecznego - jeśli są dostępne lub możliwe do uzyskania.
- Umowa kupna, jeśli nie jesteś jeszcze właścicielem (w Danii nie jest wymagane poświadczenie notarialne, ale nadzór prawnika jest powszechny)
- Dowód własności, jeśli jesteś już właścicielem (wypis z księgi wieczystej, odpis katastralny)
- Oznaczenia
- Zestawienie kosztów budowy
- Obliczanie przestrzeni życiowej i zamkniętej przestrzeni
- Mapa lokalizacji
- Zdjęcie (a) obiektu
- Pełnomocnictwo dla wszystkich pożyczkobiorców i właścicieli zastawionego majątku dla osoby zamieszkałej w Niemczech
- Karta ubezpieczenia od ognia
- Umowa dodatkowa o finansowanie transgraniczne (w celu przygotowania faktycznej umowy pożyczki)
Domy wakacyjne nazywane są w Danii domami letniskowymi, ponieważ w miesiącach zimowych nie można w nich przebywać dłużej niż trzy tygodnie.
- Wycena nieruchomości
Przedmiot pożyczki jest zwykle wyceniany przez pożyczkodawcę. Wyceniają wartość rynkową poprzez własnych pracowników lub zlecają niezależnemu, zewnętrznemu ekspertowi budowlanemu. Koszty związane z aprecjacją zwykle ponosi kredytobiorca. Wszelkie opłaty będą ustalane indywidualnie dla każdego przypadku i uzgodnione z Tobą z wyprzedzeniem.
- Zatwierdzenie kredytu i umowa pożyczki
Po wyjaśnieniu opcji zabezpieczeń Twojej pożyczki, Twój pożyczkodawca przygotuje list zatwierdzający i umowę pożyczki. Po podpisaniu umowy pożyczki skontaktujemy się z prawnikiem z Danii w celu ustalenia kredytu hipotecznego.
- Zlecenie hipoteczne
Ze względów językowych i technicznych przy zamawianiu kredytu hipotecznego należy skonsultować się z zaufanym prawnikiem pożyczkodawcy, ponieważ inni prawnicy mogą wymagać uwierzytelnionego tłumaczenia umowy pożyczki. Jest to jednak czasochłonne i kosztowne.
- Wypłata pożyczki
Ponieważ uzgodniona cena zakupu powinna być zwykle dostępna u notariusza w momencie poświadczenia notarialnego transakcji dotyczącej nieruchomości, Twoja pożyczka zostanie zwykle udzielona bezpośrednio prawnikowi z góry w ramach pełnomocnictwa powierniczego.
Jeśli jesteś już właścicielem nieruchomości, pożyczka może zostać spłacona na Twoje polecenie bez pełnomocnictwa powierniczego, pod warunkiem, że hipoteka została wpisana w odpowiednim rankingu, a Twój pożyczkodawca posiada wypis z księgi wieczystej z prawidłowym wpisem.
Podatki i opłaty
- Prawnik
Prawnik przygotowujący umowę przelewu otrzymuje wynagrodzenie niezależnie od wysokości ceny zakupu. Na wschód od Wielkiego Pasa koszty te są zwykle pokrywane przez kupującego; na zachód od Wielkiego Pasa są one dzielone między kupującego i sprzedającego.
- Nakaz hipoteki
Zlecenie kredytu hipotecznego powinno zostać wykonane przez prawnika Twojego pożyczkodawcy, ponieważ oszczędza to czasochłonne i kosztowne tłumaczenie umowy pożyczki.
- Opłaty maklerskie
Rejestr gruntów obciąży Cię 0,6% ceny zakupu budynków mieszkalnych. Jeśli potrzebujesz Pfandbriefu, naliczane są dodatkowe koszty wyceny nieruchomości oraz opłaty podstawowe plus 1,5% opłaty skarbowe. Nie jest pobierany podatek od sprzedaży nieruchomości.
Efekty wykorzystania środków kasy mieszkaniowej
Korzystanie z kredytu mieszkaniowego i funduszy oszczędnościowych za granicą w okresie zobowiązania jest postrzegane przez urząd skarbowy jako niekorzystne dla składek lub podatku. Istotny wyjątek dotyczy tylko pracowników z Unii Europejskiej: zgodnie z orzeczeniami BFH mogą oni korzystać ze środków kasy mieszkaniowej na domy rodzinne w kraju zamieszkania.
Pozostałe skutki podatkowe nieruchomości znajdującej się za granicą wynikają z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartej między Republiką Federalną Niemiec a Danią. W tym przypadku musi być zaangażowany urząd skarbowy odpowiedzialny za opodatkowanie podatnika.
Wszystkie podane tutaj informacje są zgodne z naszą najlepszą wiedzą. Nie możemy jednak zagwarantować poprawności ani kompletności informacji.
