Chcąc kupić i wynająć dom wakacyjny, należy dokładnie skalkulować cenę zakupu, dochód z wynajmu oraz finansowanie, aby inwestycja była opłacalna. W naszym poradniku przybliżymy Ci najważniejsze aspekty nieruchomości wakacyjnych, pokażemy na co zwrócić uwagę przy zakupie domu wakacyjnego i jak najlepiej postępować.
Przygotuj się dokładnie do zakupu domu wakacyjnego
Jeśli nie widzisz, dlaczego w dni wolne od pracy powinieneś przebywać tylko w jednym pokoju (sypialni), jeśli absolutnie potrzebujesz ulubionego rodzaju herbaty na śniadanie lub po prostu nie chcesz płacić za hotel z dziećmi, wakacje we własnym domu wakacyjnym są najbardziej nieskomplikowane Sposób poznawania kraju i jego mieszkańców. Najlepiej wypróbować to, o czym zawsze marzyłeś: w górskiej chacie, domu nad morzem, mieszkaniu z basenem pod palmami, wiejskim domu w Toskanii …
Ale nie daj się spieszyć z zakupem domu uwieść z kaprysu! Przed zakupem zbadaj schronisko równie dokładnie, jak swoje główne miejsce zamieszkania i zwróć uwagę na lokalizację, otoczenie i jakość. Czy cena i koszty zakupu, wyposażenie i lokalizacja są prawidłowe? Kto zajmie się Your-Best-Home.net na miejscu?
Dobra znajomość okolicy pomoże prawidłowo ocenić cenę i lokalizację. Kiedy oba czynniki działają razem, najlepiej jest cieszyć się domem wakacyjnym i opłacalnie go wynająć. Ponieważ jednak za granicą obowiązują inne warunki prawne, zdecydowanie powinieneś się o tym wcześniej poinformować!
Wskazówka 1: sprawdź swoje potrzeby
Zanim podpiszesz umowę zakupu własnego domu wakacyjnego, powinieneś dowiedzieć się, co cenisz w nieruchomości.
- Potrzebujesz samochodu na wakacje? Jak się tam dostałeś? Jakie jest połączenie transportu publicznego? Gdzie mogę wypożyczyć samochód?
- Gdzie jest najbliższy supermarket z szybką żywnością, najbliższy targ rybny lub sklep ekologiczny z zepsutymi podniebieniami?
- Gdzie jest następne miejsce z milą zakupową?
- Jak daleko są stajnie jeździeckie, pola golfowe i stacje nurkowe?
- Jeśli chcesz robić to, na co w innym przypadku nigdy nie masz czasu na wakacjach: Gdzie mogę odwiedzić salon kosmetyczny / centrum fitness, przeglądać księgarnię, wypożyczyć jednoślady na wycieczkę rowerową lub skuterem?
- Gdzie jest najbliższy plac zabaw dla dzieci - i czy lokalne biuro turystyczne oferuje nawet usługę opieki nad dziećmi?
- Czy w chłodne dni jest ogrzewanie?
- Potrzebujesz piekarnika, czy po prostu używasz kuchenki mikrofalowej?
- Czy chcesz iść do starej dobrej pralni, aby wyprać ubrania, czy dom wakacyjny ma własną pralkę?
We własnym domu wakacyjnym możesz samodzielnie określić, co jest w menu.
Wskazówka 2: Jak znaleźć właściwą lokalizację dla swojego obiektu wakacyjnego
Dom wakacyjny, który chcesz kupić, powinien być łatwo dostępny, nawet jeśli znajduje się z dala od miejskiego zgiełku. Bo jeśli chcesz wynająć dom wakacyjny, udany wynajem i stabilny zwrot zależą od wyboru miejsca, w którym ludzie lubią spędzać wakacje. Jeśli chcesz później spędzić emeryturę we własnym domu wakacyjnym, cenisz dobrą infrastrukturę. Oznacza to, że w pobliżu powinny znajdować się sklepy, gabinety lekarskie i obiekty rekreacyjne.
Idealnie plaża i sklepy są blisko domu. Tam też można spodziewać się znacznie wyższych cen. Jeśli idziesz na kompromis, powinieneś zamiast tego zabłysnąć specjalnym sprzętem: nowoczesny kominek lub sauna zwiększają obłożenie przez cały rok.
Wskazówka 3: Przed zakupem domu wakacyjnego sprawdź jakość wykonania
Na południu Europy należy ogólnie oceniać jakość budynku krytycznie i tak profesjonalnie, jak to tylko możliwe. Jeśli chcesz kupić dom wakacyjny w Portugalii, Hiszpanii lub we Włoszech, zdecydowanie powinieneś mieć wcześniej okazane pozwolenie na budowę i świadectwo zamieszkania. Jeśli te dokumenty nie są dostępne, w najgorszym przypadku budynek musi zostać wyburzony. Upewnij się, że rejestr nieruchomości zawiera kompletne dowody wszystkich poprzednich właścicieli pożądanej nieruchomości.
Odwiedź żądaną nieruchomość razem z ekspertem budowlanym lub architektem. W jakim stanie strukturalnym jest nieruchomość? Ile kosztuje modernizacja lub remonty? Nieruchomości wakacyjne również muszą być utrzymane lub energetycznie odnowione - zwłaszcza jeśli później zechcesz zamienić je w domy spokojnej starości. Mieszkania wakacyjne to zazwyczaj mieszkania własnościowe. Porozmawiaj z odpowiedzialnym menedżerem i sprawdź, czy społeczność właścicieli również działa ekonomicznie.
Wskazówka 4 dotycząca zakupu domu wakacyjnego: weź pod uwagę regionalne trendy cenowe
Ceny domów wakacyjnych różnią się znacznie w zależności od regionu. Oczywiste jest, że nie można spodziewać się niskich cen w regionach gorących punktów. Generalnie domy wakacyjne z dala od atrakcji turystycznych są znacznie tańsze. Jeśli jednak lokalizacja jest mniej atrakcyjna, należy liczyć się z tym, że wynajem będzie trudniejszy.
Na przykład w Niemczech domy wakacyjne na wyspach bałtyckich, takich jak Rugia, są bardzo popularne i odpowiednio drogie. Z drugiej strony, jeśli szukasz wystarczająco długo, możesz znaleźć tanią okazję na wybrzeżu w Meklemburgii-Pomorzu Przednim, które nadal ma dostęp do morza.
Bliskość plaży może być ważnym kryterium przy wyborze własnego domu wakacyjnego.
Ponadto przed zakupem nieruchomości powinieneś uzyskać pełny obraz danego rynku. W Hiszpanii ceny nieruchomości w ostatnich latach gwałtownie wzrosły, w niektórych przypadkach nawet spadły. Obecnie znajduje się tutaj szeroki wachlarz nieruchomości. Z kolei nieruchomości nad jeziorem Garda we Włoszech podrożały. Również we Francji ceny nieruchomości nadal rosną, zwłaszcza w Strasburgu; na Lazurowym Wybrzeżu iw Paryżu od lat utrzymują się na niezmiennie wysokim poziomie. Każdy, kto kupi tutaj dom lub mieszkanie, nie będzie musiał spodziewać się spadku wartości w dającej się przewidzieć przyszłości.
Jeśli szukasz tańszej opcji na zakup domu wakacyjnego, warto przyjrzeć się krajom Europy Wschodniej. W każdym razie są one tańsze niż kraje takie jak Szwecja, Wielka Brytania, Dania czy Belgia. Bo tam infrastruktura turystyczna wciąż się rozwija. Przy odrobinie szczęścia możesz znaleźć tutaj okazję, która przyniesie dobre zwroty w przyszłości, jeśli region stanie się popularnym celem podróży, a ceny odpowiednio wzrosną.
Wskazówka 5: Uwzględnij usługi konserwacji i naprawy swojego domu wakacyjnego
Powinieneś wcześniej ustalić, kto zajmie się Twoim domem wakacyjnym podczas Twojej nieobecności. Kto wykonuje naprawy i konserwację zimową? Kto odpowiednio wietrzy, ogrzewa i dba o porządek w ogrodzie?
Rada 6: Jak sfinansować własny dom wakacyjny
Nigdy nie powinieneś kupować domu wakacyjnego bez uprzedniego wyjaśnienia warunków finansowania. Koniecznie trzeba wiedzieć: ile kapitału własnego potrzebuję, aby kupić dom wakacyjny? Jaką kwotę oszczędności budynku powinienem mieć? Sprawdź cenę zakupu, koszty dodatkowe i eksploatacyjne nieruchomości. Czy stać Cię na nieruchomość na stałe?
Willa z własnym basenem jest dla wielu wymarzonym domem wakacyjnym! Ale także odpowiednio drogie.
Cena zakupu plus dodatkowe koszty budowy, dochód z najmu i finansowanie muszą być zgodne. Należy tu również uwzględnić dodatkowe koszty utrzymania domu i administracji, jak również utratę czynszu. Po spadku gotówki wyjaśniasz, jakiej kwoty pożyczki potrzebujesz. Dzięki kalkulatorom pożyczki online możesz uzyskać wstępny przegląd wysokości kwoty pożyczki i rat. Aby to zrobić, potrzebujesz informacji, takich jak termin, stopa procentowa, stałe oprocentowanie i kwota finansowania. Następnie wyjaśniasz w instytucji kredytowej, czy kwota może zostać Ci udostępniona. Jeśli istniejąca umowa pożyczki mieszkaniowej i oszczędności nie jest jeszcze gotowa do alokacji, możesz połączyć ten okres z prefinansowaniem.
Jeśli chcesz kupić dom wakacyjny, powinieneś zwykle obliczyć 40 do 50 procent kapitału własnego, w tym własną nieruchomość w Niemczech lub inne aktywa. Pozostałą kwotę najlepiej pokryć umowa pożyczki mieszkaniowej i oszczędności. Gwarantuje długoterminowe niskie oprocentowanie kredytów w całej Europie i chroni przed wahaniami stóp procentowych za granicą.
Rada 7: Należy zwrócić na to uwagę przy zakupie domu wakacyjnego
Różne kraje, różne zwyczaje: w zależności od lokalizacji przyszłego domu wakacyjnego, umowa kupna ma zastosowanie różne zasady.
We Włoszech ważne jest, aby przed zakupem wystąpić o numer podatkowy w lokalnym urzędzie skarbowym, ponieważ musi to być określone w umowie kupna i jest również warunkiem wstępnym otwarcia konta. Ponadto w krajach południowoeuropejskich i we Francji powszechna jest umowa przedwstępna, po zawarciu której kupujący wpłaca kaucję w wysokości do 30 proc. Ta umowa przedwstępna jest już wiążąca we Francji, Włoszech i Hiszpanii, aw Portugalii tylko wtedy, gdy podpisy zostaną poświadczone notarialnie. Jednak zmiana właściciela następuje tylko na podstawie umowy z notariuszem. Wówczas należna jest również pozostała cena zakupu.
W Austrii na zakup nieruchomości potrzebna jest zgoda władz imigracyjnych danego rządu krajowego. Musi być dostępny przed przeniesieniem własności lub przed wpisem zastawu (hipoteka). W przeciwnym razie proces zakupu przebiega jak w Niemczech.
Należy jednak pamiętać, że przy finansowaniu nieruchomości w obszarach drugich domów, wyższy dyskonto z tytułu ryzyka jest obliczane na podstawie wartości rynkowej, ponieważ są one trudniejsze do ponownej sprzedaży. Zmniejsza to możliwą linię kredytową.
Przed zakupem domu wakacyjnego należy dokładnie zapoznać się z umową sprzedaży. Uwaga: w innych krajach obowiązują inne przepisy.
Wskazówka 8: Jak zaoszczędzić na podatkach we własnym domu wakacyjnym
Jeśli dom wakacyjny zostanie kupiony w celu wynajęcia go na co najmniej 75 procent zwykłego czasu, właściciel może potraktować wszystkie wydatki jako wydatki służbowe lub wydatki służbowe. Odliczasz straty od innych dodatnich dochodów - oszczędzając w ten sposób podatki. Lokalne stowarzyszenie turystyczne wie, ile to tygodni lub miesięcy w roku. Jeśli korzystasz z domu wakacyjnego częściowo samodzielnie, a częściowo go wynajmujesz, możesz odliczyć koszty wynajmu w stosunku proporcjonalnym. Musisz udowodnić urzędowi skarbowemu korzystając z prognozy zysków na 30 lat, że chcesz zarabiać na wynajmie w dłuższej perspektywie.
Wakacje i oszczędzanie podatków wydaje się sprzeczne, ale w pewnych warunkach to działa. Jednak w dłuższej perspektywie organy podatkowe oczekują, że wynajem takiej nieruchomości będzie generował nadwyżki podlegające opodatkowaniu.Przykładowe obliczenia
Kupujesz dom wakacyjny za 150 000 euro (bez gruntu). Z reguły odpisuje się wydatki rozłożone na 50 lat w rocznym tempie 2 procent, w tym przypadku 3000 euro. Istnieją również koszty finansowania, na przykład 4,5 proc. Rocznych odsetek od zakładanej pożyczki w wysokości 120 000 euro, czyli 5400 euro. Jeśli zaczynasz z dochodem z wynajmu w wysokości 6000 euro rocznie, jesteś już na minusie z 2400 euro. Z kosztami administracyjnymi i podatkiem od nieruchomości, a także innymi obowiązkami i wydatkami, szybko osiągasz stratę podatkową w wysokości około 4000 euro, którą możesz odliczyć od innych dochodów. Dzięki temu oszczędzasz (w zależności od indywidualnej stawki podatkowej), na przykład 1200 euro lub 1800 euro rocznie na podatkach.
„Ważne jest, abyś zarabiał na wynajmie w dłuższej perspektywie. Jeśli w powyższym przykładzie stopy procentowe będą stale spadać (lub nawet przestaną obowiązywać) po kilku latach i jeśli uwzględnione zostaną również podwyżki czynszu, wygenerujesz nadwyżki, które musisz zapłacić podatek ”- mówi Wolfgang Wawro z Niemieckiego Stowarzyszenia Doradców Podatkowych.