Finansowanie domu musi być solidnie skalkulowane. Dlatego ważne jest, aby z wyprzedzeniem wyjaśnić, ile kapitału własnego możesz wykorzystać, jakie dodatkowe koszty zostaną poniesione i jakie może być Twoje miesięczne obciążenie. Dzięki niezawodnym stopom procentowym i niskim stopom procentowym umowa pożyczki mieszkaniowej i oszczędności staje się kamieniem węgielnym finansowania nieruchomości.
Finansowanie domu musi być starannie zaplanowane, aby później nie mieć problemów finansowych. Twoja umowa o kredyt mieszkaniowy i umowa oszczędnościowa odgrywa w tym decydującą rolę: cieszysz się bezpieczeństwem oprocentowania przez cały okres spłaty kredytu i możesz dokonywać kalkulacji o stałym oprocentowaniu, a korzystne warunki oprocentowania ułatwiają inwestycję. Oprócz umowy kredytu mieszkaniowego i umowy oszczędnościowej, która zwykle pokrywa od 20 do 30 procent kosztów, zwykle wymagane jest około 20 do 30 procent kapitału własnego. Pozostałe 50 do 60 procent można spłacić za pomocą kredytu hipotecznego.
Ile może kosztować mój dom?
Na początku finansowania domu należy obliczyć swoją swobodę finansową. Na początku nie ma znaczenia, czy budowniczowie są młodzi, czy też chcą zaciągnąć kredyt mieszkaniowy od 50 roku życia. Wykorzystaj swoje dochody, aby określić, ile euro możesz zebrać miesięcznie na ratę kredytu. Zapisz więc regularne płatności dochodu, a następnie oblicz miesięczne wydatki, takie jak koszty utrzymania, dodatkowe koszty mieszkaniowe, ubezpieczenie, radio i telewizja i wiele więcej. Porównanie kwot powinno skutkować swobodnie dysponowanym dochodem, od którego obliczana jest miesięczna opłata. Wysokość miesięcznego czynszu w tym momencie może służyć jako wskazówka.
Wskazówka : Oprocentowanie kredytu hipotecznego nie powinno przekraczać 40 procent dostępnego dochodu netto. Ponadto nie można zapomnieć o uwzględnieniu dodatkowych kosztów zakupu domu w planowaniu kosztów.
Poniższa tabela zawiera ogólny przegląd wysokości miesięcznej opłaty - w zależności od całkowitego kosztu zakupu nieruchomości i dostępnego kapitału. Ważne: W indywidualnych przypadkach zawsze wymagana jest indywidualna kalkulacja finansowania nieruchomości.
|
Tak to działa z finansowaniem |
|||
|
Cena nieruchomości |
200 000 euro |
300 000 euro |
400 000 euro |
|
finansowanie | |||
|
30% kapitału |
60 000 euro |
90 000 euro |
120 000 euro |
|
w tym oszczędności w postaci kredytu mieszkaniowego w wysokości |
40 000 euro |
60 000 euro |
80 000 euro |
|
30% oszczędności na kredycie mieszkaniowym |
60 000 euro |
90 000 euro |
120 000 euro |
|
40% pożyczka dożywotnia |
80 000 euro |
120 000 euro |
160 000 euro |
|
Odsetki i spłata miesięcznie | |||
|
Kredyt Bauspar (miesięczna |
400 euro |
600 euro |
800 euro |
|
Pożyczka dożywotnia (spłata 4% rocznie, oprocentowanie pożyczki 2% stałe na 10 lat) |
400 euro |
600 euro |
800 euro |
|
całkowite miesięczne obciążenie |
800 euro |
1200 euro |
1600 euro |
Określ kapitał własny
Ile może kosztować nieruchomość, zależy również od wysokości kapitału własnego. 30 procent środków własnych to dobra podstawa finansowa. „Ale można to również zrobić przy mniejszym wysiłku” - przyznaje Gerhard Zieris, ekspert ds. Finansowania LBS. Ci, którzy chcą budować lub kupować w pożądanych regionach, takich jak Monachium czy Hamburg, często mogą z trudem zebrać 30 procent kapitału. „W indywidualnych przypadkach nieruchomość może być również finansowana zewnętrznie w 75 lub 80 procentach” - mówi Zieris. Oczywiście zakłada to, że pożyczkobiorca może spłacać miesięczne raty w długim terminie. O tym, jakie inne wymagania należy spełnić, dowiesz się z naszego artykułu Zaciągnięcie kredytu.
Aby móc oszacować, ile pieniędzy jest regularnie dostępnych na pożyczkę, warto prowadzić książkę domową przez kilka miesięcy. „Jednak używaj jak największego kapitału własnego. Twoje saldo oszczędności domu jest zdecydowanie jednym z nich. Nie powinieneś dotykać swojego ubezpieczenia na życie. Po obliczeniu całości kosztów zakupu lub budowy, w tym kosztów dodatkowych, zazwyczaj wystarczą dwa do trzech pensji netto jako rezerwa ”. Akcje i papiery wartościowe również mogą być liczone jako kapitał własny. Gdy tylko zakup stanie się konkretny, sprzedajesz te przedmioty i bezpiecznie inwestujesz pieniądze.
Zasadniczo powinieneś zaoszczędzić około 30 procent kapitału własnego.
Opcje kredytów hipotecznych LBS
- Brak
umowy kredytu mieszkaniowego i oszczędności Jeśli nagle znajdziesz wymarzoną nieruchomość, ale nie osiągnąłeś jeszcze minimalnego okresu oszczędzania w umowie kredytu mieszkaniowego i umowy oszczędnościowej lub chciałbyś w przyszłości zawrzeć umowę kredytu mieszkaniowego i oszczędności, rozwiązaniem może być prefinansowanie LBS. Otrzymasz pożyczkę zaliczkową LBS w wysokości kwoty kredytu mieszkaniowego i kwoty oszczędności. Podczas gdy nadal oszczędzasz na umowie kredytu mieszkaniowego i umowie oszczędnościowej, płacisz tylko odsetki od kredytu prefinansowanego. Po przydzieleniu kredytu mieszkaniowego i umowy oszczędnościowej wykorzystujesz ją do zastąpienia pożyczki. - Umowa oszczędności
mieszkaniowych już zapisana Osiągnąłeś już docelowy poziom oszczędności i minimalny czas, ale nie przydzielono Ci jeszcze umowy kredytu mieszkaniowego i umowy oszczędnościowej, ponieważ ocena nie została jeszcze osiągnięta? Wtedy może Ci pomóc finansowanie pomostowe. W czasie trwania kredytu pomostowego spłacasz tylko odsetki od kredytu. Dopiero po przydzieleniu kredytu mieszkaniowego i umowy oszczędnościowej zastępujesz ją kredytem mieszkaniowym i kwotą oszczędności.
Zalety kredytu mieszkaniowego LBS
Zapisując kredyt mieszkaniowy i umowę oszczędnościową, możesz nabyć prawo do taniego kredytu mieszkaniowego. Z pożyczki LBS wynikają następujące korzyści.
- Niskie oprocentowanie kredytu przez cały okres: Nawet w fazie niskiego oprocentowania, oprocentowanie pożyczki towarzystwa budowlanego regularnie obniża warunki kredytu hipotecznego.
- Stałe oprocentowanie: Stałe miesięczne oprocentowanie i rata spłaty jest uzgadniana przy podpisywaniu umowy kredytu mieszkaniowego LBS i umowy oszczędnościowej.
- Szybka spłata: pożyczka spłacana jest zwykle po około dziesięciu latach. Jeśli chcesz szybciej uwolnić się od zadłużenia, w każdej chwili możesz dokonać specjalnych rat spłaty.
- Miesięczne raty stałe (bez stałego oprocentowania)
- Brak dopłaty do odsetek (w porównaniu z drugą hipoteką lub mniejszymi pożyczkami)
- Ochrona w księdze wieczystej ma charakter podrzędny
Kredyt hipoteczny
Pozostałe koszty budowy lub zakupu możesz sfinansować z kredytu hipotecznego ze Sparkasse. Tutaj należy dokonać wyboru stałego okresu odsetkowego - najczęściej pięciu, dziesięciu lub 15 lat - w zależności od aktualnego poziomu stóp procentowych.
- Co to jest kredyt hipoteczny?
Podobnie jak opłata gruntowa, hipoteka jest jednym z obciążeń gruntowych. W ten sposób bank zabezpiecza prawa do nieruchomości, a pożyczkobiorca w zamian otrzymuje pożyczkę. Jeśli pożyczkobiorca jest niewypłacalny, bank może przejąć nieruchomość i tym samym zaspokoić Twoje roszczenia. Wysokość kredytu hipotecznego zależy głównie od wartości nieruchomości. Po dokładnym zapoznaniu się z wypisami z ksiąg wieczystych, planami i umowami kupna, obliczana jest wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości.
Pozwól ekspertowi doradzić. Istnieje wiele sposobów finansowania domu.
- Dożywocie
pożyczka od kredytu hipotecznego jest zazwyczaj bardzo duża suma, procedura pożyczka renta została wynaleziona: Dłużnik płaci stałą kwotę co miesiąc - stawka renty, która nie tylko płaci odsetki, ale także spłaca część kredytu. W kolejnej racie odsetki dotyczą tylko pozostałego zadłużenia, a gratyfikującym efektem jest wzrost spłaty określonej kwoty. Twoje obciążenia pozostają takie same, stosunek odsetek do spłaty przesuwa się na Twoją korzyść.
I rok po roku - pod warunkiem, że ustalisz oprocentowanie. Przy jednoprocentowej spłacie spłata pożyczki zajmuje dobre 35 lat - to żaden problem dla 30-latka. Jeśli chcesz szybciej pozbyć się długu, zgadzasz się na wyższą spłatę, np. 3 proc. Wtedy spłata pożyczki następuje po prawie 20 latach. W okresach niskich stóp procentowych należy blokować oprocentowanie jak najdłużej, w okresach wysokich stóp procentowych raczej krótko. Zwykle wybiera się pięć lub dziesięć lat. Ci, którzy ustalają oprocentowanie na 15 lat (lub nawet 20 lub 30), mogą nadal przejść na korzystniejsze warunki po dziesięciu latach, pod warunkiem, że ogłoszą to z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem. - Terminowe ubezpieczenie na życie
W celu zabezpieczenia kredytu hipotecznego wskazane jest wykupienie terminowego ubezpieczenia na życie. W przeciwieństwie do ubezpieczenia na życie i dożycie istnieje tylko na wypadek śmierci. W przypadku śmierci ustalona suma ubezpieczenia zostanie wypłacona. W najlepszym przypadku kwota pożyczki może zostać całkowicie spłacona, a osoby pozostające na utrzymaniu są wolne od długów. Składki za terminowe ubezpieczenie na życie są stosunkowo niskie, ale zależne od wieku. Do zabezpieczenia kredytu hipotecznego wystarcza terminowe ubezpieczenie na życie z malejącą sumą ubezpieczenia, które obejmuje pozostałą do spłaty kwotę. Składki należy porównać na podstawie wartości gotówkowej wszystkich składek, niskie początkowe składki mogą być mylące.
Wkład własny w budowę domu
Oszczędność dzięki wkładowi własnemu: Ci, którzy sami mogą wiele zdziałać, odciążają budżet budynku o pięć do 15 procent. Istnieje na przykład tak zwany kredyt hipoteczny typu muscle mortgage, w ramach którego banki uznają, że przyczyniły się do budowy domu jako część swojego kapitału, oferując w ten sposób lepsze warunki kredytowania. Z reguły banki uznają od dziesięciu do 15 procent całkowitych kosztów budowy za wkład własny.
Jednak nie przeceniaj siebie, jeśli chcesz zbudować własny dom. Ponieważ nie wszystkie rękodzieła są odpowiednie dla majsterkowiczów hobbystów. Prace malarskie i tapetowania, a także układanie płytek powinny być również w stanie opanować niedoświadczonych budowniczych. W pracach konstrukcyjnych lub tynkowaniu mogą brać udział również wykwalifikowani rzemieślnicy z dużą ilością czasu. Zdecydowanie powinieneś zostawić specjalistom instalację elektryczną i wodno-kanalizacyjną.
Jeśli możesz wykonać jakąś pracę samodzielnie, masz możliwość odciążenia budżetu budowlanego nawet o 15 procent.
Jakie stypendia mogę otrzymać?
Ze strony państwa - ale także z innych instytucji - istnieją różne opcje finansowania budowy lub zakupu własnego domu:
- Residential Riester
W przypadku umowy Residential Riester część dochodu jest wpłacana na poczet umowy. Państwo wypłaca dotacje. Ponadto wpłacone pieniądze można odliczyć od podatku jako wydatek specjalny. Wpłacone pieniądze należy w każdym przypadku wykorzystać na nieruchomość, na przykład wpłacając je na poczet umowy pożyczki kasy mieszkaniowej. - Promocja
mieszkaniowa Ustawą o promocji mieszkań niektóre kraje związkowe pomagają rodzinom o niskich dochodach w spełnieniu marzeń o własnym domu. Ale także tutaj należy zapewnić kapitał własny w wysokości około 15–25 procent. Czasami akceptowane są również wkłady rzeczowe, takie jak materiały budowlane, które przyniosłeś sam. - Pożyczki
KfW Bank KfW udziela niskooprocentowanych kredytów na budowę lub zakup domu, pod warunkiem, że jest to Twój własny dom. Jednak w przypadku remontu lub renowacji można również uwzględnić finansowanie.
Dofinansowanie do domu z krajów związkowych i gmin Istnieją również przystępne kredyty i dotacje na budowę lub zakup domu na poziomie landu . Dowiedz się więcej w swoim banku Landesbank. Wniosek o dofinansowanie składa się zwykle w urzędzie powiatowym lub w gminach miejskich.- Kościół
Kościół czasami przyznaje gruntom dziedziczne prawa budowlane. Dzięki temu rodzina może budować na nieruchomości bez konieczności jej kupowania. - Pożyczka pracodawcy
W niektórych firmach istnieje możliwość uzyskania pożyczki pracodawcy. Są tańsze niż zwykły kredyt na zakup nieruchomości w banku.
Ważne warunki finansowania
Podczas finansowania domu często spotykasz się z następującymi warunkami. Zanim staniesz przed podpisaniem umów pożyczki, powinieneś wiedzieć, co one oznaczają.
- Pożyczki dożywotnie: Większość dzisiejszych kredytów hipotecznych to pożyczki dożywotnie. To znaczy: stopa pozostaje taka sama do końca stałego okresu odsetkowego; element odsetkowy z czasem maleje, ponieważ spłaty zmniejszają zadłużenie. W tym celu część spłaty wzrasta. Twój doradca przekaże Ci plan spłaty wraz z dokumentami kontraktowymi - dla lepszego przeglądu.
- Finansowanie uzupełniające : po wygaśnięciu okresu stałego oprocentowania możesz umówić się na niskooprocentowaną pożyczkę uzupełniającą. W przypadku finansowania uzupełniającego warto już teraz zawrzeć umowę pożyczki z kasą mieszkaniową LBS. Jeśli jest gotowe do alokacji na koniec okresu stałego oprocentowania, zastępuje kredyt budowlany - korzystasz z korzystnych stóp procentowych.
- Pożyczki : Wartość pożyczki określa kwotę, do której bank jest skłonny uznać nieruchomość za równowartość pożyczki. Wskaźnik kredytu do wartości informuje, do jakiego procentu nieruchomość jest finansowana pożyczonym kapitałem w stosunku do wartości rynkowej. Faktura obejmuje również dodatkowe koszty zakupu, takie jak podatek od przeniesienia nieruchomości, opłaty notarialne i opłaty za księgę wieczystą.
- Efektywna i nominalna stopa procentowa : Efektywna stopa procentowa wskazuje również inne koszty kredytu, na przykład opłaty manipulacyjne lub prowizje, i pomaga porównać stopy procentowe od różnych dostawców. Nominalne oprocentowanie ma kluczowe znaczenie dla obliczenia miesięcznej stopy procentowej.
- Potwierdzenie finansowania : Po dokładnym sprawdzeniu Twoich finansów, Twój bank może, jeśli chcesz, wystawić potwierdzenie finansowania, które możesz przedstawić sprzedawcy podczas inspekcji domu. W ten sposób natychmiast zobaczy, że jesteś w stanie zamknąć transakcję.
- Rekompensata za brak akceptacji : W przypadku budowniczych obowiązuje, co następuje: jeśli nie wykorzystają oni uzgodnionego w umowie kredytu, banki mają prawo żądać odszkodowania za brak akceptacji. Niektóre instytucje kredytowe zwalniają swoich klientów, jeśli zrzekną się tylko pięciu do dziesięciu procent kwoty pożyczki.
- Dotacja Riester : Budowniczowie i kupujący korzystają z dotacji Riester, jeśli nabyli swój dom po 01.01.2008 r. (Termin to zakończenie lub przeniesienie własności) - niezależnie od tego, czy wykorzystają ją Państwo na oszczędności, czy na spłatę.
- Specjalna spłata : Dobrze, jeśli wykorzystasz premię od szefa lub spadek na umorzenie długów - i zaoszczędzisz odsetki. W każdej chwili możesz spłacić pożyczkę kasy mieszkaniowej. Wiele kas oszczędnościowych pozwala na spłatę od trzech do pięciu procent kwoty kredytu rocznie bez kary za przedpłatę.
- Kwota spłaty : Wysokość spłaty kredytu hipotecznego ustalasz zgodnie ze swoimi możliwościami finansowymi. Im wyższa spłata, tym szybciej będziesz wolny od długów. Pozwól swojej kasie oszczędnościowej lub doradcy LBS ustalić, która kwota do spłaty jest dla Ciebie najlepsza.
- Kara za wcześniejszą spłatę : jeśli spłacisz pożyczkę na podstawie umowy o stałym oprocentowaniu, instytucje kredytowe ustalą rekompensatę za utratę odsetek. Przy stałym oprocentowaniu powyżej dziesięciu lat możesz wypowiedzieć pożyczkę z sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia po dziesięciu latach.
- Okres stałego oprocentowania : ustalając stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego, chronisz się przed niekorzystnymi zmianami stóp procentowych na rynku kapitałowym. Jeśli zgadzasz się tylko na krótkoterminową stałą stopę procentową, obecnie oszczędzasz od 0,1 do 0,2 punktu procentowego na odsetkach - ale ryzykujesz, że stopa procentowa będzie wyższa po wygaśnięciu. Obecnie zgadzasz się na jak najdłuższe stałe odsetki.
- Alokacja : Możesz przydzielić kredyt mieszkaniowy i umowę oszczędnościową, oszczędzając od 40 do 50 procent kwoty kredytu mieszkaniowego w regularnych, małych ratach - również z pomocą dotacji państwowych, takich jak premie na budowę domu, dodatki do oszczędności pracowniczych i dodatki mieszkaniowe Riester.
