Wielu nabywców starych budynków i spadkobierców chce unowocześnić swoje domy z najnowszą technologią, zamienić małe pokoje w otwartą przestrzeń życiową lub rozbudować strych. Pomysłów jest wystarczająco dużo - ale modernizacja może być kosztowna. Jaką pracą powinieneś się zająć i bez czego się obejść? Podpowiadamy, co się opłaca, a co można odłożyć.
Modernizacja: najczęściej zadawane pytania i odpowiedzi
Jaka jest różnica między modernizacją a renowacją?
Modernizacja to termin odnoszący się do zmian konstrukcyjnych i technicznych, które zmniejszają zapotrzebowanie domu na energię, oszczędzają wodę, podnoszą wartość nieruchomości lub ogólnie podnoszą jakość życia. Podczas renowacji odnawia się strukturę budynku, wymieniane są rurociągi i zmienia się statyka. Mówi się o renowacji, na przykład, gdy przywrócone zostanie użytkowe, stabilne i zgodne z przeznaczeniem użytkowanie budynku. Pod tym względem modernizacja może być częścią remontu, ale nie odwrotnie.
Ile kosztuje modernizacja?
To zależy od tego, co jest modernizowane iw jakim zakresie. Ponieważ różni się to w zależności od przypadku, na to pytanie nie można odpowiedzieć w sposób ogólny, ale należy je wyjaśnić w odniesieniu do danego przypadku. Jednak dotacje państwowe pokrywają część kosztów, które również można odliczyć od podatku.
Ile może wzrosnąć czynsz po modernizacji?
Wynajmujący może przeznaczyć jedenaście procent kosztów modernizacji na roczny czynsz. Ale tylko wtedy, gdy faktycznie wiąże się to z działaniami modernizacyjnymi, a nie kosztami utrzymania, które musisz sam ponieść.
Wskazówka 1: rozważ koszty i korzyści modernizacji
Idealnej wartości modernizacji nie da się obliczyć, co prowadzi niektórych właścicieli budynków do zbędnego luksusu. Ale nawet przy skromniejszej modernizacji wartość rynkowa nieruchomości wzrasta o kwotę wyższą niż same koszty modernizacji - w końcu zmodernizowany stary budynek oferuje więcej uroku i jakości życia, komfortu i przestrzeni, a także może być bardziej praktycznie wykorzystany.
Wiele osób woli mieszkać w ustalonym środowisku niż budować nowe i uważa, że atrakcyjne jest mieszkanie i praca w starym budynku. Projekt modernizacji np. Zadbany parkiet czy wygodna klatka schodowa ulepsza dom jak również odpowiednią izolację termiczną czy nowoczesny rodzaj ogrzewania odciążający portfel. Podstawą wszelkiego wzrostu wartości jest technicznie i twórczo udana modernizacja z przemyślanymi usługami budowlanymi, dobrymi materiałami budowlanymi i profesjonalną pracą. Na przykład drewno jest popularne, wypróbowane, sprawdzone i zdrowe - wielu renowatorów i modernizatorów myśli o materiale budowlanym i oddaje go w ręce profesjonalistów z prawdziwego drewna.
Wskazówka 2: utwórz plan modernizacji
Na pewno warto przeprowadzić kompleksową modernizację budowy domów i usług budowlanych: Your-Best-Home.net będzie w przyszłości łatwiejsze i tańsze w utrzymaniu i utrzymaniu - jeśli w ogóle wystąpią uszkodzenia, są mniejsze i można je szybciej naprawić. Wspólnie z architektem i mistrzem stolarskim ustal, jakie prace chcesz wykonać - te modernizacje są odpowiednie w zależności od wieku i stanu:
- Renowacja, modyfikacja lub rozbudowa konstrukcji
- Poprawa ochrony przed ciepłem, hałasem i / lub ogniem
- Wymiana okien i drzwi
- Remont łazienki
- Odnowienie elewacji z ociepleniem
- Modernizacja usług budowlanych
- Wykończenie wnętrz podłóg, ścian, sufitów i schodów
- Poszerzenie dachu, rozbudowa lub ogród zimowy
Wskazówka 3: Zaproś ekspertów
Niezależnie od tego, czy Twój dom się rozwija od lat, chcesz kupić stary dom, czy odziedziczyłeś stary budynek: powinien być nowocześniejszy, może większy lub po prostu ładniejszy. Od Ciebie zależy, czy modernizacja przebiegnie bezproblemowo, czy Twoje noce będą nieprzespane. Zbadaj dokładnie nieruchomość od wewnątrz i od zewnątrz oraz od piwnicy po dach. Zanotuj, gdzie występują oczywiste wady lub nawet uszkodzenia i jak chcesz je naprawić. Zapytaj architekta i rzemieślnika z różnych branż, czy Twoje pomysły mogą zostać zrealizowane i czy przemyślałeś wszystko. W osobnym artykule podsumowaliśmy najczęstsze rodzaje uszkodzeń starych budynków: Renowacja starych budynków: musisz się spodziewać tego uszkodzenia. Eksperci mogą również wskazać Ci szkody,których jako laik trudno rozpoznać, a nawet eksperci czasami rozpoznają ich dopiero na pierwszy rzut oka. Specjaliści od budownictwa drewnianego, tacy jak stolarze i stolarze, sprawdzają stan i wytrzymałość elementów drewnianych, a także informują, czy izolacja ścian zewnętrznych i dachu jest wystarczająca, czy należy zainstalować nowe okna lub jak można atrakcyjnie zaprojektować elewację.
Od architektów dowiesz się nie tylko, w jaki sposób można zrealizować swoje pomysły na modernizację. Rzemieślnicy są również ważnymi partnerami w dyskusji.
Wskazówka 4: ustal priorytety podczas modernizacji
Teraz chodzi o ustalenie priorytetów dla najważniejszych środków. Po wstępnych dyskusjach i na podstawie twoich notatek ostatecznie określ, co powinno zostać i gdzie chcesz modernizacji. Podziel pracę na pilnie potrzebną i pracę, którą można odłożyć - to rozproszy finansowanie i uchroni Cię przed poczuciem, że za dużo nadchodzi. Czego sobie życzysz?
- Zyskujesz więcej przestrzeni, zmieniając plan piętra, przenosząc klatkę schodową, przebudowę poddasza, ogród zimowy lub dobudowę.
- Doświadczysz większego komfortu dzięki automatyzacji domowej, szerszym drzwiom, nowej łazience, wygodniejszym schodom oraz ulepszonej ochronie akustycznej i przeciwpożarowej.
- Dzięki nowemu systemowi ogrzewania, dobrej izolacji termicznej i nowym oknom oszczędzasz energię i koszty z nią związane.
- Tworzysz większą wartość dla swojej nieruchomości, remontując substancję i zabezpieczając lub zwiększając jej nośność.
- Możesz nadać swojemu domowi lepszą reputację dzięki świeżej farbie elewacyjnej i stylowym drzwiom wejściowym, pięknym okiennicom i daszkowi ochronnemu, bezpiecznym schodom zewnętrznym i nienaruszonemu pokryciu dachowemu.
Wskazówka 5: w ten sposób otrzymujesz oferty
Plan kosztów modernizacji szybko pokazuje, na co cię stać i gdzie należy iść na kompromisy. W razie wątpliwości zainwestuj najpierw w tkaninę budynku, a następnie w atrakcyjne wyposażenie. Uzyskaj oferty kosztowe dla wszystkich branż, które będą zaangażowane w modernizację - zalecamy, aby na każde zadanie budowlane otrzymać oferty od trzech firm rzemieślniczych.
Podczas przeglądu oferty zadajesz również pytania o koszty i czas budowy, a przed zawarciem umowy zastanawiasz się, czy oczekiwana korzyść jest naprawdę warta zachodu. Atmosfera starego, profesjonalnie i starannie zmodernizowanego domu z trudem przebije nowy dom, przyszła wartość rynkowa starego budynku może być wyższa niż cena zakupu i koszty modernizacji łącznie. Należy jednak pamiętać, że nie każdy dodatkowy procent przy planowanej sprzedaży się opłaci.
Nie angażuj się w oferty pakietowe. Sporo prac, jak np. Montaż ocieplenia łącznie z tynkiem i malowaniem, to obecnie standard, dla którego możliwa jest precyzyjnie skalkulowana oferta.
Wskazówka 6: Stwórz plan finansowania i złóż wniosek o dofinansowanie
W sprawie kredytu na finansowanie uzyskaj kilka ofert z banków i omów z doradcą finansowym najkorzystniejsze dla siebie rozwiązanie. Istnieją dotacje państwowe na różne działania remontowe i modernizacyjne, które szczegółowo wyjaśniamy w poniższych artykułach:
- Fundusze KfW na życie dostosowane do wieku
- Fundusze KfW na renowację energetyczną
- Finansowanie przez KfW systemów bezpieczeństwa
- KfW 70: modernizacja przy pomocy państwa
Aby określić dokładną kwotę, która ma zostać sfinansowana na działania modernizacyjne, należy dodać szacunki kosztów od rzemieślników do kosztów usług architektonicznych, zastosowań budowlanych, rzeczoznawców budowlanych, certyfikatów oszczędności energii i odjąć fundusze na różne działania. O dofinansowanie należy ubiegać się przed przybyciem rzemieślników na plac budowy. Przy okazji: na bieżące utrzymanie domu należy pokryć od jednego do dwóch procent kosztów modernizacji.
W trakcie planowania modernizacji należy również pomyśleć o kosztach. Państwowe programy finansowania pomagają zamienić stary budynek w wymarzony dom.
Wskazówka 7: Przed modernizacją sprawdź i utrzymaj nośność
Jeśli chcesz przesunąć ściany lub poszerzyć dach, konstrukcja domu jest bardziej obciążająca. Dlatego przed podjęciem szeroko zakrojonej modernizacji należy sprawdzić nośność istniejącego budynku, czyli istniejących elementów. Muszą być wystarczająco stabilne, aby wytrzymać siebie i przyszłe obciążenia. Nowo zainstalowane elementy nośne są obliczane i wymiarowane zgodnie z obowiązującymi normami. Jeżeli nośność istniejącego budynku nie jest wystarczająca jeszcze przed modernizacją lub w przypadku dołożenia obciążeń, dostosowuje się je do nowych, wyższych wymagań - mogą one wynikać z ocieplenia i okładzin skośnych stropów, montażu ścianek działowych lub antresoli, rozbudowy dotychczas nieużywanego poddasza do pomieszczeń mieszkalnych , Dodanie wykuszu lub dobudowanie do dachu.
Normy zostały pierwotnie stworzone dla nowych budynków. Jeśli zastosowanie normy wydaje się nieodpowiednie dla Twojego starego budynku, możesz zwrócić się do organu nadzoru budowlanego o wyjątki. W niektórych krajach związkowych istnieją już oficjalnie zatwierdzone odstępstwa - zapytaj inżyniera budowlanego, mistrza stolarskiego i władze budowlane w swoim regionie.
Wskazówka 8: złóż wniosek o pozwolenie na budowę
Przepisy budowlane regulują użytkowanie i projektowanie budynku oraz jego stateczność i fizykę budowli, tj. Ochronę przed ciepłem i wilgocią, izolację akustyczną i ochronę przeciwpożarową. Domy zabytkowe mogą również podlegać wymogom ochrony zabytków. W zależności od planowanych modernizacji możesz potrzebować pozwolenia na budowę lub nie.
Z pozwoleniem na budowę
- Zmiana użytkowania
- Zmiany wpływające na stabilność i bezpieczeństwo funkcjonalne domu
- Zmiana wyglądu zewnętrznego
Bez pozwolenia na budowę
- Naprawy kosmetyczne
- Zmodernizuj usługi budowlane
- Popraw izolację termiczną, izolację akustyczną i ochronę przeciwpożarową
W przypadku prac modernizacyjnych niewymagających aprobaty należy również przestrzegać przepisów dotyczących ochrony cieplnej, akustycznej i przeciwpożarowej - są one uregulowane w krajowych przepisach i normach budowlanych oraz w rozporządzeniu o oszczędzaniu energii (EnEV).
Wskazówka 9: przestrzegaj przepisów dotyczących modernizacji
Przepisy dotyczące ochrony przed hałasem
W nowych domach nie ma przepisów dotyczących hałasu i ochrony przeciwpożarowej. Jednak każdy, kto gruntownie modernizuje dom w zabudowie bliźniaczej, szeregowiec czy apartamentowiec, musi chronić mieszkańców przed hałasem i pożarem.
Środki wygłuszające tłumią hałas przedostający się do domu z zewnątrz i chronią nieznane obszary mieszkalne lub robocze przed hałasem z własnego domu. Norma rozróżnia poziomy izolacyjności akustycznej I, II i III z propozycjami zwiększonej izolacji akustycznej w budynkach mieszkalnych i szeregowych. Zalecenia można również zastosować do izolacji akustycznej we własnym obszarze mieszkalnym, dla którego nie ma obowiązkowych przepisów. W nowych i starych budynkach norma ma zastosowanie, jeśli ich przeznaczenie ma zostać zmienione - na przykład przez nadbudowy lub nadbudowy poddasza, nadbudowy lub adaptacje. W trakcie tak kompleksowej modernizacji wskazane jest jednoczesne polepszenie izolacyjności akustycznej i termoizolacji. Porozmawiaj ze swoim architektem i specjalistą od drewna o tym, w jakim stopniu zaplanowane środki izolacyjne poprawią jednocześnie ochronę przed hałasem i ochroną przeciwpożarową.
Hałas z sąsiedniego mieszkania to nieustanne źródło stresu. Pomaga w tym izolacja akustyczna ścian.
Przepisy przeciwpożarowe
W przypadku domów, które po modernizacji mają być użytkowane w inny sposób i / lub których konstrukcja nośna ulegnie zmianie, obowiązują przepisy przeciwpożarowe jak w nowym budownictwie. Państwowe przepisy budowlane określają dla poszczególnych elementów, jaki okres odporności ogniowej (F) muszą osiągnąć oraz z jakich materiałów mogą się składać - litery określają je jako:
- Niepalny: A.
- Ognioodporny: B1
- Normalnie łatwopalny: B2
- Łatwopalne: B3
Środki ochrony przeciwpożarowej zależą od wysokości budynku, funkcji elementu i rodzaju użytkowania budynku. Każdy budynek, w którym podłoga najwyższej kondygnacji znajduje się mniej niż siedem metrów nad terenem, jest uważany za „budynek o małej wysokości” - jego ściany zewnętrzne, dachy, ścianki działowe mieszkań i sufity muszą mieć klasę odporności ogniowej F 30 B. Oznacza to, że: w przypadku pożaru muszą pozostać funkcjonalne przez co najmniej 30 minut i mogą zawierać materiały palne, takie jak drewno (normalnie palne B2), ale nie mogą zawierać materiałów z klasy materiałów budowlanych B3 (łatwopalne). Bardziej rygorystyczne wymagania dotyczą ścian działowych budynków oraz wyższych budynków.
Przepisy EnEV
Rozporządzenie w sprawie oszczędzania energii traktuje Your-Best-Home.net jako całość - liczy się nie tylko ochrona termiczna poszczególnych elementów. Istotne jest roczne zużycie energii w domu - można je również zmniejszyć stosując np. Nowoczesny system grzewczy. Przepisy EnEV mają zastosowanie do nowych budynków i nowych elementów w starych budynkach, jeżeli:
- Ponad 20 procent powierzchni komponentu można zastąpić ścianami zewnętrznymi, oknami, francuskimi drzwiami i oknami dachowymi.
- Ogrzewana kubatura budynku jest zwiększana o 30 metrów sześciennych lub więcej.
- Komponenty są zmieniane poza określony procent obszaru komponentu.
Dowody na EnEV są przedstawiane dla poszczególnych elementów lub w formie ryczałtu - wymóg uważa się za spełniony, jeśli zmodyfikowany budynek jako całość przekracza maksymalną dopuszczalną wartość zużycia energii pierwotnej nowych budynków o maksymalnie 40 procent. Więcej na ten temat można przeczytać tutaj: Porównanie domów KfW: normy i wymagania dla domu efektywnościowego.
Przepisy miejskie lub gminne
Miasta i gminy często wydają statuty projektowe. Dotyczy to również modernizowanych starych budynków i definiuje cechy zewnętrzne domów, takie jak nachylenie dachu, kształt i wielkość lukarn, wygląd okien i drzwi czy materiały i kolory elewacji i pokrycia dachowego. Każdy musi się do tego stosować; jednak wyjątki można często uczynić z ważnym uzasadnieniem.
Koszty energii można obniżyć poprzez modernizację ogrzewania.
Wskazówka 10: złóż wniosek o przepustkę energetyczną
Od kilku lat wydawana jest przepustka energetyczna dla nowych i gruntownie modernizowanych starych budynków. Ocenia jakość „energetyczną” budynku z uwzględnieniem instalacji grzewczej i okien, ścian zewnętrznych, stropów i innych elementów wpływających na zapotrzebowanie na energię. Przepustkę wydawać będą uprawnieni do składania dokumentów budowlanych, doradcy energetyczni z centrów konsumenckich oraz certyfikowani doradcy energetyczni budowli, a od wejścia w życie ustawy Prawo energetyczne jesień / zima 2020 r. Również mistrzowie. Każdy budynek potrzebuje takiej przepustki przy sprzedaży lub wynajmie. Karta energetyczna dla starych budynków zawiera trzy ważne informacje:
- Wartość energetyczna dla ogólnej efektywności energetycznej budynku
- Wartości porównawcze w stosunku do innych budynków
- Zalecenia dotyczące środków zaradczych
