Budowanie domu i realizacja wielkiego marzenia czy kupno domu i samodzielna aranżacja - oba mają zalety i wady. Budując dom często ryzykuje się kosztami, kupując dom inwestuje się w remont lub modernizację.
Dani i Steffen Hohenrainer spodziewają się potomstwa. Dom szeregowy, który kupili w 2002 r., Pęka w szwach z ich dwoma synami - trzy i pięcioletnimi = "" -. Szansa jest dobra: w sąsiedztwie jest na sprzedaż działka z domem z lat 50. Korzystasz z okazji, kupujesz nieruchomość, w tym dom, wyburzasz stary budynek i planujesz nowy budynek z architektem.
Kto buduje dom, nie powinien szczędzić wysiłków
Ale budowa domu oznacza również, że nowy budynek może być nawet o 20 procent droższy niż planowano. Jeśli, tak jak w przypadku Hohenrainers, rozbiórka jest w toku, jeśli zezwolenie władz budowlanych jest nadchodzące, jeśli zanieczyszczone tereny lub zbyt wysoka woda gruntowa pojawią się wraz z wykopem. Dlatego przed zakupem należy przejrzeć nieruchomość z rzeczoznawcą, zwrócić się do sąsiadów, urzędu budowlanego i pozwolić notariuszowi zapoznać się z księgą wieczystą. Na etapie budowy zmiany wprowadzone w ostatniej chwili pozwalają zaoszczędzić pieniądze, ale nieoczekiwany wzrost cen materiałów budowlanych lub niewypłacalność firmy rzemieślniczej może podnieść koszty budowy. Ważne: ustal swój budżet w fazie planowania i miej w gotowości duże rezerwy gotówki na nieprzewidziane sytuacje.
Oszczędzaj z architektem
Warto przynieść asertywność, nerwy i chęć organizacji - nawet jeśli architekt wiele dla Ciebie robi. Nie rób tego bez niego, ponownie ratuje swoje wyniki poprzez rygorystyczne planowanie kosztów. Uzgodnij z nim opłatę za nieprzewidziane okoliczności, jeśli osiągnie twój limit kosztów.
Jako nabywca starych budynków jesteś zobowiązany do doprowadzenia starego budynku do aktualnego standardu EnEv w ciągu dwóch lat od zakupu.
Kup stary budynek
Kupno starego budynku oznacza, że kupujesz Your-Best-Home.net, jak widać. Ryzyko finansowe jest mniejsze, a obciążenie pracą nie jest nadmiernie obciążone. Zanim jednak kupisz stary budynek, powinieneś również dokładnie obejrzeć i sprawdzić wszystko tutaj. Razem z ekspertem sprawdzasz konstrukcję budynku. Okolicę, czyli sąsiedzi i infrastrukturę, można obejrzeć spacerując po dzielnicy. Ustalona struktura - szkoła, przedszkole, dom opieki, supermarket i pub - oferuje pewne korzyści, ale wymaga chęci do kompromisu.
Renowacja starego budynku
Uwzględnienie bufora jako kupującego ma sens. Gdyby Hohenrainers mieli opuścić budynek z lat 50. XX wieku, musieliby przeznaczyć 40 procent ceny zakupu na remont jako wskazówkę, według Stowarzyszenia Prywatnych Budowniczych, 34 procent w domu z lat 70. i 20 procent w latach 80. Uwaga: jako kupujący stare budynki jesteś zobowiązany do doprowadzenia starego budynku do aktualnego standardu EnEv w ciągu dwóch lat od zakupu.
Kupno lub budowa domu - finansowanie
Praktyczna zasada dotycząca starych i nowych budynków brzmi: jedna trzecia kapitału własnego, jedna trzecia pożyczki towarzystwa budowlanego, jedna trzecia pożyczki dożywotniej z kasy oszczędnościowej.
Jeśli nie zaoszczędziłeś jeszcze wystarczająco dużo, LBS wypełnia lukę dzięki finansowaniu z góry lub finansowaniu pomostowemu. Konstruktorzy dbają o to, aby pieniądze były dostępne, gdy przychodzą faktury. Architekt tworzy harmonogram budowy, który przekazujesz swojemu doradcy. Zapytaj o specjalne warunki - na przykład, czy Twój partner finansujący zrezygnuje z odsetek od rezerwy i kosztów dodatkowych w przypadku szacunków lub płatności częściowych.
Wynajem dla krewnych
Jeśli budujesz dom, zaplanuj mieszkanie babci dla swoich bliskich! Ponieważ nawet jako właściciel mieszkania dla krewnych oszczędzasz podatki - gdy tylko nieruchomość jest wolna od długów, dochód z wynajmu zwiększa twoją emeryturę.
Jeśli wynajmujesz mieszkanie krewnym, pozwól krewnym na wniesienie przynajmniej 75% lokalnego czynszu porównawczego. Możesz przeznaczyć kapitał własny na zajmowaną przez właściciela część domu i sfinansować mieszkanie kredytem. Odsetki od zadłużenia zmniejszają dochód z wynajmu. Po prostu odliczasz straty.
naramienniki
Aby urząd skarbowy mógł wziąć udział, umowa najmu musi być zaprojektowana tak, jak między obcymi. Dodatkowo lokal powinien mieć własne wejście, osobne liczniki, przyłącza łazienkowe i kuchenne oraz ew. Ściany przeciwpożarowe. Konieczne jest prowadzenie oddzielnych rachunków dla domu i mieszkania na etapie budowy oraz dokładne oddzielne faktury dla handlowców. Najlepiej jest obliczyć projekt i oszczędności podatkowe w stowarzyszeniu pomocy podatkowej lub doradcy podatkowym.
postęp
W przypadku nieodpłatnego pozostawienia mieszkania krewnym można skorzystać z programu własności domu KfW. W programie Budynek Ekologiczny możesz nawet otrzymać dofinansowanie na Twój-Best-Home.net i mieszkanie babci - czyli dwukrotnie. Aby otrzymać dofinansowanie, należy zawsze ubiegać się o dofinansowanie przed rozpoczęciem budowy.
Aby nie wpaść Ci w nos kupując dom, przed podpisaniem umowy powinieneś omówić wszystko z ekspertami.
Pułapki związane z budową lub kupnem domu: Typowe pułapki i sztuczki
Budując lub kupując dom, należy zwrócić uwagę na kilka rzeczy, jeśli nie chcesz dodatkowo płacić. Na przykład niepełny opis budynku lub brak ubezpieczenia. Nasza rada: upewnij się, że jesteś odpowiednio zabezpieczony na etapie budowy i dokładnie zapoznaj się z treścią i przedmiotem przed zawarciem umowy. Warto też zasięgnąć porady ekspertów przed podpisaniem czegokolwiek, w końcu to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Przydatnymi punktami kontaktowymi są ogólnopolskie poradnie Stowarzyszenia Prywatnych Budowniczych, Stowarzyszenia Ochrony Budowniczych oraz regionalne punkty porad konsumenckich.
Brak ubezpieczenia
Ubezpieczenie budowlane odpowiada za szkody spowodowane gradem, mrozem, burzą, powodzią, błędami konstrukcyjnymi oraz wandalizmem na placu budowy. Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej budowniczego obowiązuje, jeśli osoba trzecia odniesie obrażenia na placu budowy.
Niekompletny opis budynku
Kupując bezpośrednio od dewelopera, dokładnie sprawdzasz opis budynku. Przed podpisaniem umowy zastanów się, jak chciałbyś urządzić swój dom lub mieszkanie. Zapisz w umowie specjalne życzenia. Później zmienia koszt.
Koszty rozwoju
Nalegaj na porozumienie w umowie o tym, kto płaci koszty rozwoju. Każdy, kto jest wpisany do księgi wieczystej, jest zobowiązany do opłacenia składek, gdy do domu wpłynie zgłoszenie wniesienia opłaty przez gminę.
Niekompletne umowy
Często sprzedający i kupujący zawierają umowę na określonych warunkach. Na przykład sprzedawca chce mieć prawo do zamieszkania w jednym ze sprzedanych mieszkań w apartamentowcu. Prawo to przysługuje mu tylko wtedy, gdy umowa zatwierdzona przez notariusza zawiera fragment na ten temat. Uwaga: umowa może być nieskuteczna, jeśli umowa zasadnicza nie została poświadczona notarialnie.
Zła pomoc
Niedokładne informacje: jeśli pośrednik w handlu nieruchomościami nieprawidłowo oszacuje wartość rynkową nieruchomości, sprzedawca może zażądać od niego zapłaty. Odpowiada za różnicę między osiągniętą a możliwą do osiągnięcia ceną rynkową (OLG Schleswig, sygn. Akt 14 U 136/99). Każdy, kto sporządził błędny raport wartości rynkowej również ponosi odpowiedzialność (BGH, sygn. Akt X ZR 244/00). Jeżeli broker twierdzi przed notariuszem, że finansowanie jest zabezpieczone, choć nie jest to prawdą, odpowiada on za szkody (OLG Düsseldorf, sygn. Akt 7 U 123/99).
Niewłaściwa rada: prawnicy i doradcy podatkowi ponoszą odpowiedzialność, jeśli przekroczą terminy. Ale także jeśli podasz nieprawidłowe informacje projektowe lub zasugerujesz niekorzystne klauzule umowne. Notariusz może zostać pociągnięty do odpowiedzialności, jeżeli poświadczył notarialnie umowę o nieskutecznych przepisach lub niedostatecznie nadzorował wykonanie sporządzonej przez siebie umowy. Jeżeli notariusz spłacił ratę ceny kupna za nieruchomość wymaganą zbyt wcześnie, musi zwrócić klientowi dodatkowe koszty finansowania (Federalny Trybunał Sprawiedliwości, sygnatura akt IX ZR 266/00).
Uważaj na fałszywe uwierzytelnianie
Przykład: Deweloper znalazł osobę zainteresowaną jego 400 metrową działką budowlaną - rodzinę Müller. Na nieruchomości w ciągu roku ma powstać dom jednorodzinny pod klucz. Ojciec rodziny Müller chciałby za 250 000 euro kupić nieruchomość z domem, który dopiero ma powstać.
Omówienie: Uważaj na fałszywe uwierzytelnianie.
Z notariuszem, 14 dni na sprawdzenie umowy kupna nieruchomości
Jeśli masz dzisiaj poświadczoną notarialnie transakcję dotyczącą nieruchomości, jako kupujący otrzymasz umowę kupna nieruchomości 14 dni przed certyfikacją. Dzięki temu możesz zająć się treścią bez presji czasu i ponownie rozważyć decyzję o zakupie. Należy również poświęcić trochę czasu na obliczenie skutków ekonomicznych i podatkowych firmy.
Termin ten określa ustawa tylko wtedy, gdy z jednej strony zaangażowany jest konsument, który nie nabywa nieruchomości w celach handlowych lub zawodowych, az drugiej przedsiębiorca, na przykład spółdzielnia mieszkaniowa. Dla Ciebie, jako obywatela prywatnego, okres do namysłu dotyczy również zamawiania dziedzicznych praw budowlanych i umów kupna lokali mieszkalnych. Okres 14 dni nie jest przewidziany między prywatnymi obywatelami, ale w praktyce notariusz prześle Ci projekt umowy z odpowiednim wyprzedzeniem przed notarialnym notarialnym potwierdzeniem.
Notariusz odpowie na wszystkie pytania dotyczące umowy - bez dodatkowych kosztów: opłata notarialna obejmuje poprzednie konsultacje.
Kupno domu: kto ponosi odpowiedzialność?
Kupujący i sprzedający podpisują dokument, towary zmieniają właściciela. Łatwa rzecz. Wokół umów sprzedaży nieruchomości i wpisów do ksiąg wieczystych czają się jednak niebezpieczeństwa, o których warto przynajmniej wiedzieć. Uwaga: to nie notarialna umowa sprzedaży prowadzi do zmiany właściciela, ale wpis do księgi wieczystej.
Notariusz posiada zawiadomienie o przewozie wpisane do księgi wieczystej - zastrzeżenie obowiązkowe dla kupującego. Notariusz uzyskuje oświadczenia o prawie pierwokupu i zwolnieniu z nieruchomości - w przypadku, gdy nieruchomość jest obciążona hipotekami i opłatami gruntowymi. Jeśli wszystkie dokumenty są dostępne, notariusz poinformuje Cię, komu ma zostać zapłacona cena zakupu. Korzyść dla kupujących: przekazuje pieniądze tylko wtedy, gdy nie ma już żadnych przeszkód. Korzyść dla sprzedających: tylko wtedy, gdy pieniądze są na koncie, przeniesienie własności następuje w księdze wieczystej.
Daty i cofnięcia
Jeśli kupujący nie zapłaci w terminie ceny zakupu, na przykład z powodu niepowodzenia finansowania, naliczone zostaną odsetki za zwłokę. Sprzedawca może nawet odstąpić od umowy i żądać odszkodowania za swoje koszty i utracony zysk. Kupujący musi wówczas usunąć zarejestrowane dla niego zawiadomienie o przewozie. I odwrotnie, jeśli sprzedawca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań - np. Nie dotrzymuje terminu wydania rzeczy - kupujący może żądać naprawienia szkody spowodowanej zwłoką. Na przykład koszt wynajmu mieszkania zastępczego.
Your-Best-Home.net został kupiony, ale sprzedawca nie spieszy się z przekazaniem kluczy? Tutaj kupujący musi tylko wyznaczyć rozsądny termin. Umowa zostanie cofnięta tylko wtedy, gdy wygasła bez żadnego rezultatu: to, co zostało już zapłacone, musi zostać zwrócone.
Roszczenia o odszkodowanie i wady
Możesz poprosić o wymianę na piśmie - wraz z kopiami faktur, wyciągami bankowymi i zaświadczeniami o oprocentowaniu. W przypadku naruszenia obowiązków przez sprzedającego, kupujący może ubiegać się o zwrot kosztów notariusza, księgi wieczystej, maklera i podatku od sprzedaży nieruchomości, a także koszty finansowania, koszty przeprowadzki i koszty remontu, które zostały zmarnowane. Jeżeli kupujący nabywa równoważną nieruchomość, sprzedający jest winien różnicę między pierwotnie uzgodnioną ceną zakupu a ceną zakupu nieruchomości zamiennej.
wady
Sprzedawca musi poinformować kupującego o niewykrywalnych wadach - wilgoci, pleśni, toksycznych materiałach budowlanych, zapachach. W przeciwnym razie kupujący może zakwestionować umowę kupna z powodu oszukańczego oszustwa (OLG Bamberg, 4 U 196/01 i 3 U 165/01). Umowa kupna-sprzedaży może być nieskuteczna, jeśli cena nieruchomości jest dwukrotnie wyższa od jej wartości (akt OLG Oldenburg 15 U 15/02).
Odpowiedzialność przy zakupie domu
| wymaganie | Konsekwencje prawne | |
| Towarzyszące szkody | Naruszenie obowiązków przez sprzedającego z winy sprzedawcy | Odszkodowanie za szkody wyrządzone we własnym mieniu . Na przykład po zalaniu. |
| Opóźnienie uszkodzenia | Naruszenie obowiązków przez sprzedającego Niedotrzymanie zobowiązań ze strony sprzedawcy , tj. Co do zasady przypomnienie, chyba że jest zbędne (np. Konkretna umowa o spotkanie). | Rekompensata za szkody (np. Mieszkanie zastępcze lub koszty finansowania) odsetki za zwłokę, zwiększone zobowiązanie |
| Rekompensata zamiast wyników | Naruszenie obowiązków przez sprzedawcę z winy sprzedawcy wyznaczającego rozsądny termin wykonania / świadczenia uzupełniającego | Prawo do odszkodowania za różnicę w wartości między mieniem wadliwym i wolnym od wad |
| Odszkodowanie zamiast całej usługi | Istotne naruszenie obowiązków Wina sprzedawcy Ustalenie rozsądnego terminu wykonania / późniejszego wykonania | Odwrócenie całej umowy (tutaj np. W przeciwieństwie do odstąpienia od umowy można zastąpić utracony zysk ) |
| rezygnacja | Znaczące naruszenie obowiązków (brak konieczności winy) Ustalenie rozsądnego terminu wykonania / wykonania dodatkowego | Odwrócenie umowy |
| Rekompensata za zmarnowane wydatki | Naruszenie obowiązków przez sprzedawcę z winy sprzedawcy wyznaczającego rozsądny termin wykonania / świadczenia uzupełniającego | np. zwrot kosztów umowy (np. płatności odsetek, koszty przeprowadzki, koszty remontu) |
| zmniejszenie | Wystąpiła wada fizyczna lub wada prawna Kupujący pierwotnie zażądał świadczenia uzupełniającego , tj. Działań naprawczych, ustalony termin nieskuteczny lub niepotrzebny | Kupujący zachowuje własność Sprzedający zwraca część ceny zakupu |
