Ze względu na niskie oprocentowanie kredytów, coraz więcej osób rozważa zakup mieszkania jako inwestycję. Ale czy inwestycja jest naprawdę warta zależy przede wszystkim od wysokiego zwrotu z wynajmu. Powinieneś je obliczyć tak krytycznie i realistycznie, jak to tylko możliwe, zanim zaczniesz działać na rynku mieszkaniowym - w przeciwnym razie istnieje duże ryzyko, że zobowiązanie stanie się groszem w perspektywie długoterminowej.
Przy obliczaniu rozróżnia się tzw. Rentowność czynszu brutto i rentowność czynszu netto. Dochód z wynajmu brutto można obliczyć stosunkowo szybko: oblicza się go, dzieląc roczny czynsz najmu przez cenę zakupu i mnożąc wynik przez 100. Rentowność wynajmu brutto daje wstępną orientację i powinna wynosić co najmniej 5 procent. Ważne: Przy czynszu rocznym można uwzględnić tylko udział w przychodach, czyli tzw. Zimny czynsz bez elementów przejściowych, takich jak dodatkowe koszty najmu i koszty eksploatacji.
Dochód z wynajmu netto zapewnia dokładne przedstawienie dochodu: Przede wszystkim dodaje się samą inwestycję i wszystkie koszty, które powstają przy zakupie nieruchomości. Może to również obejmować koszt napraw przed pierwszym wynajmem. Na przykład przy zakupie mieszkania mogą powstać następujące koszty:
- Cena zakupu
- Podatek od sprzedaży nieruchomości (3,5-6,5 procent ceny zakupu)
- Opłaty maklerskie (4-7 procent)
- Opłaty notarialne i księgi wieczyste (2 procent)
- Koszty naprawy
Roczny dochód netto z najmu wynika z rocznego czynszu netto z wyłączeniem wszystkich kosztów ponoszonych przez wynajmującego, takich jak:
- koszty administracyjne
- Koszty utrzymania mieszkania (ok. 10 euro za metr kwadratowy)
- Rezerwa na utrzymanie budynku (ok. 1% ceny zakupu mieszkania)
Tak zwany roczny dochód netto wynika z rocznego czynszu netto pomniejszonego o wymienione koszty.
Przykładowe obliczenia: zysk netto z wynajmu mieszkania o powierzchni 60 metrów kwadratowych
Inwestycja i koszty od zakupu nieruchomości do gotowości do wynajęcia:
- Cena zakupu: 150000 euro (z czego 50000 euro kapitału własnego, pozostała część pożyczki)
- Podatek od przeniesienia własności nieruchomości (4 procent): 6000 euro
- Opłaty maklerskie (5 procent): 7500 euro
- Opłaty notarialne i katastralne: 3000 euro
- Koszty naprawy: 10 000 euro
Łączna kwota: 176 500 euro
W tym przykładzie obliczeniowym zakładamy, że oprócz 50 000 udziału własnego na zakup, naprawy są również finansowane ze środków własnych. Kwota pożyczki wynosi zatem 116 500 euro.
To pozostałość z rocznego czynszu minus wszystkie roczne koszty:
- 8400 euro rocznego czynszu netto bez opłat (700 euro miesięcznie)
- 300 euro kosztów zarządzania nieruchomością
- 600 euro kosztów utrzymania mieszkania
- Budynek rezerwowy na konserwację 1500 euro
Roczny
dochód netto : 6000 euro Daje to zwrot z wynajmu netto zgodnie ze wzorem
roczny dochód netto / inwestycja * 100 = zwrot z wynajmu netto
W tym przypadku zwrot z wynajmu netto wynosi nieco poniżej 3,4 procent - a więc w nieco krytycznym przedziale, ponieważ w rzeczywistości powinien być ponad 3,5 proc., a najlepiej nawet ponad 4 proc.
Pożyczka w wysokości 116 500 euro zostanie spłacona w całości przez okres 20 lat przy efektywnej rocznej stopie procentowej w wysokości 2 procent. W tym celu odsetki i spłata w wysokości 590 euro należy spłacać co miesiąc. Po ekstrapolacji na rok daje to w sumie 7080 euro. Jeżeli dochód z wynajmowanego mieszkania przeznaczysz na obsługę pożyczki, będziesz musiał zebrać dodatkowe 1080 euro z własnych środków. Odpowiada to 90 euro miesięcznie. Po 20 latach mieszkanie zostanie całkowicie spłacone i będziesz mieć dodatkowy roczny dochód w wysokości 6000 euro.
Jeszcze bardziej znaczące: zwrot z kapitału własnego
W przypadku inwestycji w nieruchomości finansowanej długiem, oprócz zwrotu z wynajmu, ważnym parametrem jest zwrot z kapitału własnego. Można to określić na podstawie wyżej wymienionych kluczowych danych, kompensując wszystkie koszty i dochody w ciągu 20 lat (do całkowitej spłaty pożyczki ): Zainwestowany
kapitał własny: 60000 euro
Koszty pożyczki do spłaty pożyczki: 141600 euro Zysk
netto z wynajmu: 120000 euro
wartość Nieruchomość po 20 latach (wzrost wartości o 0,6 procent rocznie): 180 000 euro
Z kosztów pożyczki, pomniejszonych o dochód netto, pozostaje 21 600 euro. Są one dodawane do kapitału własnego i dają łącznie 81 600 euro. Po 20 latach nieruchomość może zostać sprzedana za około 180 000 euro, jeśli jej wartość będzie korzystna i dzięki temu przyniesie prawie 98 400 euro. Daje to roczny zwrot w wysokości 4920 euro. Jeśli policzymy to w odniesieniu do zainwestowanego kapitału w wysokości 81 600, kapitał ten opłaci średnio około 6 procent w ciągu roku.
Czynniki niepewności
Takie obliczenia są oczywiście niepewne, które mogą mieć pozytywny lub negatywny wpływ na wydajność. W tym przypadku na przykład nie wycenia się regularnych podwyżek czynszu, które spowodowałyby wzrost rentowności netto z najmu i zwrotu z kapitału własnego na przestrzeni lat. Z drugiej strony, wolne miejsca pracy i czynsze koczownicy mają negatywny wpływ, podobnie jak nieoczekiwane, kosztowne naprawy.
Nieruchomości w środkowych lokalizacjach zwykle notują stały wzrost wartości na poziomie stopy inflacji. Nie powinieneś jednak spekulować na ten temat, ponieważ wydajność zależy od wielu wpływów zewnętrznych nawet w dobrych lokalizacjach w centrum miasta. Na przykład upadek kluczowego pracodawcy w okolicy lub wybuch kryzysu bankowego może mieć znaczący wpływ na wartość nieruchomości. Długookresowy rozwój demograficzny jest jednym z kluczowych czynników przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej: pod żadnym pozorem nie inwestuj w nieruchomość inwestycyjną, jeśli gęstość zaludnienia w regionie spada od kilku lat.
