Kiedy mieszkanie jest oddawane, często dochodzi do sporu: szkody, naprawy kosmetyczne i spłata depozytu niosą ze sobą wiele potencjalnych konfliktów. Zebraliśmy dla Ciebie najważniejsze fakty z prawa najmu, aby przekazanie mieszkania przebiegło sprawnie.
Pod koniec, kiedy umowa najmu zostanie uregulowana i nastąpi przekazanie lokalu, nawet najlepsza relacja między najemcą a właścicielem może się przewrócić. W rzeczywistości obie role zaskakująco dobrze się dogadują - potwierdzają to wielokrotnie ankiety (np. Wskaźnik satysfakcji najemców z Allensbach Institute for Demoscopy z 2019 r.). Ale nowa praca w innym mieście, separacja lub rozwód, a nawet śmierć nieuchronnie prowadzą do zmiany najemcy, a tym samym do przekazania. Wielu konfliktów można jednak uniknąć lub przynajmniej rozwiązać polubownie, jeśli obie strony porozmawiają ze sobą wcześnie.
Aby zmiana najemcy i przekazanie mieszkania przebiegło bezproblemowo należy rozważyć kilka punktów. Na przykład jako wynajmujący nie możesz wysuwać żadnych niedopuszczalnych roszczeń w stosunku do najemcy, ale jednocześnie nie musisz akceptować tego, że mieszkanie zostało przekazane w niedopuszczalnym stanie. Jako najemca jesteś natomiast zobowiązany do wykonywania napraw kosmetycznych tylko wtedy, gdy umowa zawiera skuteczną klauzulę. Dlatego w protokole przekazania mieszkania obie strony powinny skrupulatnie zanotować nawet drobne rzeczy.
Pobierz: Protokół przekazania mieszkania w formacie PDF
Jakie informacje powinien zawierać protokół przekazania?
W celach dokumentacyjnych, a także dla własnej ochrony prawnej, przy przekazaniu mieszkania należy sporządzić protokół odbioru mieszkania. W ten sposób możesz wykluczyć możliwość, że najemca później zaprzeczy wyrządzonym przez siebie szkodom, a Ty poniesiesz koszty jej naprawy. Dlatego jest absolutnie konieczne, aby zanotować drobne rzeczy w dzienniku i nie przeoczyć niczego podczas inspekcji mieszkania. Nie możesz już winić najemcy za szkody, które zauważysz dopiero później. Upewnij się, że dokument jest podpisany zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego oraz że jest zawsze dostępny w dwóch egzemplarzach.
Informacje te powinny być zawarte w protokole przekazania:
- Data i godzina przekazania
- Imię i nazwisko oraz adres najemcy i właściciela
- Jeśli dotyczy, informacje od świadków
- Adres i lokalizacja mieszkania
- Odczyty liczników energii elektrycznej, gazu i wody
- Liczba kluczy otrzymanych przez najemcę
- Wszelkie wady i uszkodzenia
- Odniesienie do pomieszczeń, w których wszystko jest w porządku
- Umowy o prace do wykonania przez najemcę z terminem zakończenia
Odbiór: remonty i naprawy kosmetyczne
W przypadku zmiany najemcy mieszkanie jest zwykle przekazywane do użytku po remoncie. Ale to, czy Twój najemca jest zobowiązany do pomalowania kolorowych ścian przy wyprowadzce i do wykonania napraw kosmetycznych, zależy w dużej mierze od umowy najmu. Jednak klauzul nie można tam umieszczać dowolnie, nawet w przyjaznej dla wynajmujących umowie najmu. Ustalone tam regulacje muszą być prawnie dopuszczalne, aby były naprawdę skuteczne. W przeciwnym razie najemca nie musi przeprowadzać remontu przy wyprowadzce.
Jeśli jednak najemca jest zobowiązany do remontu, obowiązek ten zgodnie z § 28 „Rozporządzenia w sprawie obliczeń mieszkaniowych na podstawie drugiej ustawy o mieszkalnictwie” obejmuje jedynie „tapetowanie, malowanie lub wapnowanie ścian i sufitów, malowanie podłóg, grzejników, w tym rur grzewczych, oraz drzwi wewnętrznych. a także okna i drzwi zewnętrzne od wewnątrz ”.
Również w przypadku napraw kosmetycznych przy wyprowadzaniu się najemca jest zobowiązany do pokrycia kosztów tylko wtedy, gdy w umowie najmu określono, że w indywidualnych przypadkach nie przekraczają one 100 euro i nie przekraczają 8% czynszu podstawowego w ciągu roku. Jeżeli klauzula w umowie najmu przewiduje wyższe wartości lub w ogóle nie ma limitu maksymalnego, może się zdarzyć, że przy zmianie najemcy pojawią się kłopoty i mieszkanie zostanie przekazane bez przeprowadzania drobnych napraw.
Przekazanie: Nieskuteczne klauzule dotyczące remontu
Abyś jako wynajmujący nie utknął w oddaniu mieszkania, powinieneś unikać kilku pułapek podczas sporządzania umowy najmu. Ponieważ zazwyczaj prowadzą one do całkowitego zwolnienia najemcy z obowiązku remontu. Powinieneś unikać tych błędów:
- Sztywne terminy
Jeżeli umowa najmu dokładnie określa, jak długo pomieszczenie ma być remontowane po upływie tego okresu (np. „Malowanie powierzchni mieszkalnej co 5 lat, malowanie kuchni co 3 lata, malowanie łazienki co 8 lat”), to klauzula ta jest nieskuteczna. Przyczyna jest tylko uzasadniona: nie ma sensu wymagać renowacji ściśle według tych okresów, jeśli rzeczywisty stopień zużycia nie powoduje konieczności remontu (BGH, wyrok z 5 kwietnia 2006 r., Az. VIII ZR 178/05). Klauzula musi zatem być sformułowana w taki sposób, aby dopuszczalne było odstępstwo od sztywnych terminów, na przykład jeśli mieszkanie jest używane ostrożnie lub rzadko.
Dobrze wiedzieć: Jeżeli klauzula renowacji w umowie najmu jest niedopuszczalna, najemca nie jest już zobowiązany do przeprowadzenia remontu. Dlatego konieczne jest dokładne zapoznanie się z umową najmu!
- Zbyt duże ograniczenie najemcy
Jest to absolutnie zwyczajne i wyraźnie wymagane przez wielu właścicieli, aby mieszkanie było pomalowane w neutralnych kolorach i ostatecznie przekazane. Wielu wynajmujących wybiera kolor biały, ponieważ jest to najłatwiejszy w użyciu kolor: można go łatwo pomalować i daje neutralne pierwsze wrażenie. Jednak stwierdzenie w umowie najmu, że najemca może używać tylko białej farby lub lakieru do napraw kosmetycznych, takich jak malowanie ościeżnic, wnętrza drzwi, skrzydeł okiennych i ościeżnic, ogranicza go zbytnio. W końcu ten wymóg dotyczy go, nawet jeśli nadal mieszka w mieszkaniu. Zgodnie z orzeczeniem BGH (wyrok z 20 stycznia 2010 r., Az. VIII ZR 50/09) klauzula ta jest tym samym nieważna.
- Podaj zakres remontu
Wielu wynajmujących chce jak najdokładniej zabezpieczyć umownie prace remontowe i najpóźniej w momencie wyprowadzki szczegółowo określić prace, które mają być wykonane w umowie najmu. Często jednak przynosi to odwrotny skutek i oznacza, że najemca w ogóle nie musi remontować. Dotyczy to na przykład sytuacji, gdy na liście znajduje się praca, która nie jest uwzględniona w sekcji 28 „Rozporządzenia w sprawie obliczeń mieszkaniowych na podstawie drugiej ustawy o mieszkalnictwie”. Przykładowo, chcąc pomalować okiennice, najemca nie musi w ogóle używać pędzla.
Ale nawet zbyt luźne sformułowanie może oznaczać, że najemca nie musi przeprowadzać żadnych prac remontowych przy oddawaniu mieszkania: Jeśli umowa najmu mówi, że okna należy pomalować, nic nie wskazuje na to, że trzeba to zrobić tylko od wewnątrz. Również tutaj najemca ma rację i właściwie wcale nie musi remontować.
- Klauzula ostatecznego remontu
Jeżeli umowa najmu zawiera klauzulę ostatecznego remontu, zwykle zaczyna się to od informacji o stanie, w jakim lokator przejął mieszkanie (np. „Ściany i sufity przemalowane na biało, przemalowane rury grzewcze i grzewcze, drzwi wewnętrzne i ościeżnice oraz okna od wewnątrz nowo pomalowany na biało ”). Zwykle następuje powiadomienie, że najemca przy wyprowadzce musi przekazać mieszkanie w takim stanie. Jest to jednak niedopuszczalne, gdyż najemca byłby zobowiązany do remontu w każdym przypadku, niezależnie od tego, czy będzie to konieczne ponownie, czy nie (BGH, wyrok z 18 lutego 2009 r., Az. VIII ZR 166/08).
- Procent kosztów remontu
Często też w umowach najmu spotyka się zapisy, w których najemca zobowiązany jest ponieść koszty ewentualnego remontu po wyprowadzce. Wynajmujący chcą zabezpieczyć się przed ryzykiem wyprowadzenia się najemcy po czterech latach mieszkania i nie podejmuje się żadnych prac remontowych, gdyż umowa mówi, że pomalowanie pomieszczeń powinno odbywać się z reguły co pięć lat. Często czyta się sformułowania typu: „Jeśli lokal użytkowany jest dłużej niż dwa lata, najemca płaci 25 proc. Kosztów prac malarskich według szacunku”. Te klauzule kwotowe są również nieskuteczne, jak orzekł BGH (wyrok z 18 marca 2015 r., Az. VIII ZR 242/13).
Nawiasem mówiąc, zaletą dla Ciebie jako wynajmującego jest to, że wielu najemców nie uznaje nieskutecznych klauzul w umowie jako takich i nadal remontuje. Wielu najemców uważa też, że wyprowadzka zawsze wymaga malowania. Aby działać zgodnie z prawem, należy zgłosić formularz umowy najmu do wyspecjalizowanego prawnika z zakresu prawa najmu i dostosować go przed zawarciem kolejnej umowy najmu. Poza tym musisz oczywiście powiedzieć prawdę, jeśli poprzedni lokator dowie się od Ciebie, czy potrzebuje remontu, czy nie.
Aby uniknąć kłopotów z przekazaniem mieszkania, warto znać ważne i nieskuteczne klauzule umowy najmu.
Handover: Co dzieje się z kuchnią i firmą?
Jeśli mieszkanie jest wynajmowane z określonym wyposażeniem, ale najemca sam wykonuje również wyposażenie, często prowadzi to do sporu w momencie przekazania mieszkania. Przeważnie chodzi o kuchnię, ale często przedstawiane są również drewniane podłogi, ściana prysznicowa, drewniane płytki na balkonie lub tarasie, podwieszane sufity i inne rzeczy.
Zasadniczo najemca musi usunąć wyposażenie, które zrobił przy wyprowadzce. Jednak w pewnych okolicznościach te elementy wyposażenia stanowią wartość dodaną do mieszkania, tak że właściciel może zażądać wyższego czynszu za kolejny najem. Należy jednak pamiętać o wartościach granicznych, jakie może ewentualnie wyznaczyć hamulec ceny wynajmu! W takim przypadku należy szczególnie krytycznie zbadać oprawy, a także sprawdzić, jak wysokiej jakości są materiały i jak profesjonalnie wykonano montaż. W końcu w następnym okresie najmu jesteś odpowiedzialny za konserwację lub naprawę wyposażenia w okresie wynajmu zgodnie z § 535 BGB.
Nawiasem mówiąc, jako wynajmującego jesteś również zainteresowany faktem, że rzeczy wniesione, które zgodnie z § 94 niemieckiego kodeksu cywilnego są uważane za „istotne elementy nieruchomości lub budynku”, nie mogą być po prostu usunięte przez poprzedniego najemcę. Obejmuje to „rzeczy trwale połączone z ziemią”, takie jak drzwi i okna, a nawet umywalki. Zgodnie z prawem przechodzą one na własność właściciela nieruchomości. Jeśli możesz spodziewać się wzrostu wartości wyposażenia pozostającego w mieszkaniu, musisz odpowiednio zrekompensować najemcy.
Umów się na wizytę z wyprzedzeniem
Termin przekazania mieszkania to często stres dla obu stron - zarówno dla najemców, jak i dla wynajmujących. Tak jak właściciel ma nadzieję, że mieszkanie zostanie przekazane w taki sposób, że będzie można je natychmiast wynająć, tak najemca ma nadzieję, że przemyślał wszystko i może skończyć ze starym mieszkaniem.
Ale często pojawiają się problemy przy przekazywaniu mieszkania, które można było wcześniej wyjaśnić, umawiając się na spotkanie. Dlatego należy umówić się na wspólną wizytę kontrolną, aby wyjaśnić, co dokładnie musi zrobić najemca. Najlepiej byłoby również ustalić datę, do której należy zakończyć tę pracę. Zwykle jest to data faktycznego przekazania mieszkania.
Dokładnie udokumentuj ewentualne szkody w mieszkaniu podczas tej wcześniejszej wizyty i omów z najemcą, czy naprawi je sam, czy też może być konieczne poinformowanie o jego ubezpieczeniu OC. W spotkaniu możesz również zanotować, na jakie rzeczy jako wynajmujący musisz się zwrócić przed kolejnym nowym wynajmem.
Sensowne jest, aby obie strony odnotowały wspólnie uznaną pracę do wykonania w protokole, który obie strony podpisują. Właściciele nie mogą zobowiązać do tego swojego poprzedniego najemcy - ale oni również będą mieli interes w przekazaniu mieszkania bez konieczności sporu z wynajmującym o poszczególne punkty. A jeśli pojawią się spory prawne, obaj mają dowód na to, co zostało omówione.
Jak radzisz sobie z uszkodzeniami podczas przekazywania mieszkania?
Jeśli mieszkasz w mieszkaniu, zawsze możesz spodziewać się drobnych uszkodzeń i zużycia. Zgodnie z § 538 BGB najemca nie musi za to płacić, pod warunkiem, że szkody i oznaki zużycia są spowodowane umownym użytkowaniem mieszkania. Jeśli na przykład spoiny w łazience między płytkami podłogowymi są ciemniejsze w miejscach, po których zwykle chodzi, jest to oznaka zużycia wynikającego z umowy użytkowania. To nie szkodzi. Wiele nie jest jasno wyjaśnionych w prawie najmu. Na przykład można spierać się, czy rysy w parkiecie (na przykład od krzesła biurowego) są oznakami użytkowania czy uszkodzenia. Tutaj możesz zorientować się tylko w lokalnej jurysdykcji.
To, czy najemca był naprawdę tak dobrym najemcą, czasami staje się widoczne dopiero po wyprowadzce.
Sytuacja wygląda inaczej, jeśli np. Głowica natrysku jest zepsuta i nie można jej już właściwie używać. W takim przypadku wynajmujący byłby zwykle odpowiedzialny za zapewnienie zastępstwa. Chyba że najemca został zobowiązany do dokonania drobnych napraw w umowie najmu. Jeśli są one umownie ograniczone do maksymalnie 100 euro na indywidualny przypadek i do maksymalnie 8 procent rocznego czynszu podstawowego, najemca musiałby wymienić głowicę prysznicową.
Zwrot kluczy: Twoje prawa jako wynajmującego
Szczególnie ważnym punktem przy przekazaniu mieszkania jest to, że poprzedni najemca zwraca wszystkie klucze, które należą do mieszkania. Obejmuje to klucze do mieszkania, a także do skrzynki pocztowej, drzwi wejściowych lub garażu. Klucze do wszelkich zamykanych okien i drzwi, które mogą być obecne, również muszą zostać przekazane. To samo dotyczy kluczy do drzwi pokojowych.
Aby móc zorientować się, jakie klucze podałeś najemcy do wprowadzenia się, gdy przekazywał mieszkanie, powinieneś zapoznać się z protokołem przekazania mieszkania. Najemca musi być w stanie przedstawić wszystkie zapisane tam klucze.
Jeśli najemca nie może zwrócić wszystkich kluczy, na przykład z powodu zgubienia jednego, musi zapewnić wymianę i, jeśli to konieczne, zapłacić za wynikłe szkody. Szybko staje się to kosztowne, zwłaszcza jeśli w domu jest zainstalowany system zamykania, który trzeba wymienić z powodu utraty. Dzieje się tak jednak tylko wtedy, gdy zgubiony klucz można powiązać z domem (na przykład z powodu dołączenia plakietki z nazwiskiem lub adresem najemcy). W takim przypadku logicznie rzecz biorąc, możesz poprosić najemcę o zapłacenie za nowy system zamków tylko wtedy, gdy faktycznie wymienisz stary.
Ważne: Jeśli najemca ma więcej kluczy, niż mu dałeś, ponieważ miał ich kopię, musi je również przekazać. W takim przypadku możesz kupić klucze od najemcy lub możesz mieć dowód, że klucze zostały zniszczone. W każdym razie warto mieć znak najemcy, że nie ma innych kluczy do mieszkania, domu lub garażu.
Stan mieszkania w momencie wydania mieszkania
Nie trzeba dodawać, że najemca nie może po prostu spakować swoich rzeczy, zabrać ich i zostawić mieszkanie w takim samym stanie, w jakim jest. Przy przekazaniu mieszkania istotne są trzy rzeczy:
- Czysta miotła
Jeśli najemca się wyprowadzi, musi oddać zamiecione mieszkanie. Ale co to oznacza? Oznacza to, że mieszkanie musi być w przyzwoitym, czystym stanie. W tym celu posadzki należy odkurzyć lub zamieść, okna wyczyścić, a zaplecze sanitarne i kuchnię przywrócić do stanu spełniającego normy higieniczne. - Uszkodzenie
Jeśli w mieszkaniu wystąpią uszkodzenia, które nie są uważane za ślady zużycia, spowodowane użytkowaniem zgodnie z umową, najemca lub, co do zasady, jego ubezpieczenie OC musi za to zapłacić. Uszkodzenie występuje np. W przypadku uszkodzenia laminatu przez wyciekającą wodę (np. Z donicy).
Jednak w przypadku wszystkich szkód ciężar dowodu spoczywa na właścicielu. W przypadku sporu prawnego musiałbyś być w stanie udowodnić, że szkoda nie powstała, ponieważ nie wypełniłeś swoich zobowiązań dotyczących utrzymania wynajmowanej nieruchomości. - Zużycie
Normalne zużycie, które może również wystąpić w przypadku użytkowania kontraktowego, obejmuje drobne zarysowania laminatu lub pękające spoiny na tylnej ścianie prysznica. Za te nieprawidłowości odpowiada zasadniczo najemca, ale nie musi on ich naprawiać ani płacić za korektę.
Do pobrania: Lista kontrolna przekazania mieszkania
Handover: zwrot kaucji
Po usunięciu mieszkania najemca opuścił mieszkanie i oddał wszystkie klucze, w zasadzie brakuje tylko jednej rzeczy, która jest szczególnie ważna dla najemców: spłaty kaucji.
Jako wynajmujący z reguły nie jesteś zobowiązany do spłaty kaucji natychmiast po przekazaniu mieszkania. Raczej masz prawo do wstrzymania się z tym, jeśli szkoda wyrządzona przez najemcę nie została usunięta przez najemcę lub jeśli nie przeprowadził prawidłowo remontu. Zatrzymany depozyt może zostać wykorzystany do zapłacenia za te przedmioty. Możesz również wykorzystać zatrzymane pieniądze na wyrównanie zaległości w czynszu.
A nawet jeśli można się spodziewać, że najemca zostanie obciążony dodatkowymi kosztami eksploatacyjnymi, to na razie można wstrzymać kaucję. W tym przypadku jednak obowiązuje zasada, że co do zasady nie możesz zostać zatrzymany w całości, a jedynie do wysokości, w której można pokryć spodziewane koszty (BGH, wyrok z 18 stycznia 2016 r., Az: VIII ZR 71/05).
Dopiero, gdy wszystkie zaległe roszczenia zostaną rzeczywiście uregulowane, należy zwrócić byłemu najemcy kaucję wraz z odsetkami.
Kiedy następuje rozliczenie opłaty za usługę?
Po udanym przekazaniu mieszkania i zmianie najemcy, rozliczenie kosztów dodatkowych jest nadal w toku. Właściciele powinni utworzyć to wkrótce po wyprowadzce się poprzedniego najemcy - jednak nie jesteś do tego prawnie zobowiązany zgodnie z art. 556 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Z okresem rozliczeniowym, który odpowiada rokowi kalendarzowemu, w przypadku najemcy, który wyprowadza się w styczniu, w najgorszym przypadku musi czekać dobre dwa lata na rozliczenie kosztów dodatkowych (ponieważ koszty dodatkowe muszą zostać rozliczone nie później niż dwunasty miesiąc po zakończeniu okresu rozliczeniowego ). Co do zasady, właściciel lokalu byłby w stanie nawet zatrzymać część kaucji za ten okres.
Jednak ważne jest, aby wiedzieć, że jesteś zobowiązany do rejestrowania kosztów energii na podstawie zużycia, gdy najemca się wyprowadza. Robisz to odczytując wskazania licznika, czyli tzw. Odczyt pośredni. Jeśli są z tym związane koszty, na przykład z uwagi na konieczność elektronicznego odczytu liczników kosztów ogrzewania, nie można ich przekazać najemcy, ale trzeba je ponieść samodzielnie (BGH, wyrok z 14 listopada 2007 r., Az. VIII ZR 19/07).
Przekazanie poszło dobrze? W takim razie baw się dobrze w swoim nowym domu!
Jak postępujesz, gdy tylko jeden najemca wyprowadza się z kilku?
Jeśli wynająłeś swoją nieruchomość do wspólnego mieszkania, oznacza to dla Ciebie, że ta grupa robocza jest solidarnie odpowiedzialna wobec Ciebie zgodnie z paragrafem 421 BGB. Oznacza to, że każdy w tej grupie musi zapłacić za zobowiązania finansowe innych, jeśli nie są już w stanie spłacić swoich pieniędzy.
Jeśli tylko jedna osoba wyprowadzi się ze wspólnego mieszkania, nie ma potrzeby oddawania mieszkania, ponieważ najem będzie nadal istniał. Dopiero po rozwiązaniu umowy najmu należy postępować zgodnie z powyższymi krokami i przestrzegać podstawowych zasad.
Przy okazji: Jeżeli w umowie najmu zaznaczono, że jeden z najemców może odstąpić od umowy najmu, należy tam również zaznaczyć, jak w takim przypadku należy postąpić z kaucją.
Co jeśli najemca umrze?
Jeśli najemca twojego mieszkania lub domu umrze, nie oznacza to automatycznego zakończenia najmu. Wręcz przeciwnie: z reguły trafia do prawowitych spadkobierców, którzy następnie muszą zdecydować, czy chcą ją kontynuować, czy rozwiązać. W tym drugim przypadku przekazanie mieszkania nastąpiłoby wówczas po stronie spadkobierców, którzy byliby odpowiedzialni za wszelkie szkody i musieliby podjąć wszelkie niezbędne prace remontowe.
