Samoocena lokatora jest zawsze ważna, gdy poprzedni mieszkaniec się wyprowadza i trzeba znaleźć nowego, wiarygodnego najemcę. Właściciele powinni dowiedzieć się więcej o potencjalnych kandydatach, ponieważ pozwoli to uniknąć przykrych niespodzianek. Jednak prawo do informacji ma wyraźne ograniczenia. Dowiedz się tutaj, o co jako właściciel mieszkania możesz, a czego nie możesz poprosić w samoocenie lokatora. Udostępniamy również przykładowe dokumenty do pobrania.
Do czego służy samoocena najemcy?
Dzięki samoocenie najemcy właściciele nieruchomości mogą uzyskać niezbędne informacje na temat potencjalnych najemców w okresie poprzedzającym wynajem mieszkania lub domu. Są one kluczowe dla Ciebie jako wynajmującego, ponieważ dostarczają informacji o tym, z kim masz do czynienia z potencjalnymi nowymi partnerami umownymi.
Czy zainteresowane strony muszą wypełniać samoocenę najemcy?
Z czysto prawnego punktu widzenia przyszli najemcy nie są zobowiązani do samooceny. Jednak jako wynajmujący powinieneś być ostrożny, jeśli wnioskodawca odmówi udzielenia informacji o sobie. Chociaż zachowanie niekoniecznie musi wskazywać na potencjalne wąskie gardła finansowe lub nawet wynajmującego koczownika, jedno jest pewne: zainteresowana strona ma powód, aby zachować dyskrecję. Nie możesz wiedzieć, czy po prostu dbają o swoje dane, czy też kryje się za tym coś poważnego, co może powodować problemy. Jeśli jest wystarczająco dużo innych kandydatów, którzy są bardziej skłonni do wypełnienia samooceny najemcy, powinieneś się na nich skoncentrować.
O co mogą zapytać wynajmujący w samoocenie najemcy?
Czy osoby zainteresowane mieszkaniem są w stanie opłacać czynsz miesięcznie? Ile osób będzie mieszkać w mieszkaniu? Czy przywozisz zwierzęta? Z punktu widzenia wynajmującego, pierwszy punkt jest z pewnością najważniejszy, aby znaleźć odpowiednich najemców. Jednak inne aspekty są również ważne, jeśli w domu ma być możliwa przemyślana i przyjemna wspólnota. W samoocenie lokatora można więc kwestionować pewne rzeczy, ale nie inne.
Nie możesz swobodnie żądać informacji, które Twoim zdaniem mogą być interesujące. Masz prawo jedynie skorzystać z samooceny najemcy, aby dowiedzieć się, co jest istotne dla najmu.
Nie jest również uzasadnione jednoczesne uzyskiwanie wszystkich interesujących Cię informacji. W zależności od tego, czy najemca pierwszy raz ogląda mieszkanie, czy też je ogląda, już zdecydował się na jego wynajem, czy też spotkał się już z Tobą w celu zawarcia umowy - przez cały czas możesz zadać tylko określone pytania lub zapytaj o samoocenę najemcy.
O jakie informacje mogą poprosić wynajmujący przed oglądaniem?
Zanim potencjalny nowy najemca odwiedzi mieszkanie, jako właściciel masz prawo zażądać od najemcy następujących informacji:
- Imię i nazwisko
- niezbędne dane kontaktowe
- Czy masz zaświadczenie o prawie do mieszkania?
- Czy planujesz trzymać zwierzęta?
Pytanie o imię i nazwisko, a także numer telefonu czy adres e-mail jest oczywiste, w końcu jako wynajmujący chcesz w korespondencji wiedzieć, do kogo piszesz i jak do nich dotrzeć, na przykład umówić się lub przełożyć na obejrzenie apartamentu.
Jeśli mieszkanie, które wynajmujesz, jest mieszkaniem subsydiowanym przez mieszkanie socjalne, konieczne jest, aby zainteresowana strona posiadała niezbędne zaświadczenie o uprawnieniach do mieszkania. Jeśli istnieją inne warunki, które znacznie ograniczają wybór najemców, możesz i powinieneś zapytać o spełnienie tych warunków już teraz. W ten sposób unikasz odrzucania odpowiednich kandydatów tylko po to, aby odkryć, że Twój ulubiony kandydat nie spełnia wymogów prawnych dotyczących mieszkania w nieruchomości.
Już teraz możesz też zapytać, czy najemca planuje zatrzymać zwierzę w mieszkaniu. Przecież trzymanie kotów lub psów w wynajmowanym mieszkaniu może spowodować, że inni najemcy lub właściciele poczują się nieswojo w domu. Aby uniknąć konfliktów od samego początku, kwestia zwierząt domowych powinna zostać wyjaśniona jak najwcześniej. Możesz zapytać, czy najemca planuje trzymać małe zwierzęta, ale może tutaj zachować dyskrecję. W końcu nie można mu zabronić np. Trzymania ptaków czy ryb.
Jakie pytania może zawierać samoocena najemcy po inspekcji przy inicjowaniu umowy?
Jeśli potencjalny nowy najemca jest zainteresowany mieszkaniem po obejrzeniu go, możesz uzyskać od niego dalsze informacje w samoocenie najemcy bezpośrednio po tym. Dopuszczalne wówczas pytania to:
- Jaki jest poprzedni adres?
- Jaka jest sytuacja dochodowa potencjalnego klienta?
- Jaką ma pracę u którego pracodawcy?
- Ile osób powinno wprowadzić się do mieszkania?
- Czy istnieje zezwolenie na eksmisję w przypadku zaległości w czynszu?
- Czy ogłoszono upadłość konsumencką?
Istotna jest kwestia sytuacji finansowej potencjalnego klienta. W końcu musi być w stanie płacić czynsz regularnie i terminowo przez długi czas. Odpowiedź na to pytanie zazwyczaj prowadzi bezpośrednio do następnego w samoocenie lokatora: dla jakiego pracodawcy dana osoba pracuje i jaką pracę tam wykonuje? Pamiętaj jednak, że nie masz prawa kwestionować czasu trwania stosunku pracy! Jeśli czynsz jest opłacany przez Federalną Agencję Pracy, masz prawo do informacji o tym. Jednak nie możesz już żądać informacji o dalszej sytuacji finansowej najemcy.
Informacje, które właściciele mogą poprosić w samoocenie najemcy, gdy potencjalni najemcy są obecni, aby obejrzeć nieruchomość i ostatecznie okazać zainteresowanie, są dość obszerne.
Aktualny adres jest wymagany np. W celu przesłania przyszłemu najemcy dokumentów, takich jak umowa najmu, jeśli nie zostanie przekazana bezpośrednio. Poprzedni adres może również wskazywać, kto był poprzednim wynajmującym zainteresowanej strony. Nie możesz jednak wprost o to pytać (patrz poniżej).
Uzasadniona jest również prośba o informację, ile osób powinno wprowadzić się do mieszkania. W końcu większa liczba osób oznacza zwykle większe zużycie mieszkania. Jako właściciel masz zatem prawo do tych informacji.
Dwa pozostałe pytania dotyczące nakazu eksmisji lub upadłości konsumenckiej mają na celu ochronę Ciebie jako właściciela lokalu przed spotkaniem z najemcą, który nie będzie w stanie zapłacić miesięcznego czynszu. Dlatego te pytania są również dopuszczalne.
Usługa: formularz samooceny najemcy do pobrania po obejrzeniu:
Jakie pytania może zawierać samoocena najemcy na krótko przed zawarciem umowy?
Jeśli zawarcie umowy najmu jest bliskie, jako wynajmujący możesz zażądać dalszych informacji od przyszłego najemcy. To są:
- Dowód dochodu
- Dowód zdolności kredytowej
- Szczegóły Konta
Do tej pory trzeba było wierzyć informacjom najemcy, które podał w samoocenie najemcy dotyczącej jego dochodów. Teraz, gdy umowa ma zostać zawarta, możesz również poprosić o dowód na to. Mogą to być odcinki wypłaty, a także rozliczenia podatkowe osób prowadzących działalność na własny rachunek lub rejestracje podatku naliczonego.
Dodatkowe zabezpieczenie dostarcza wynajmującym informacje o zdolności kredytowej najemcy z agencji kredytowej, takiej jak Schufa (zrzeszenie ochronne dla ogólnej ochrony kredytowej). Jeśli jako wynajmujący zażądasz takich informacji od najemcy, powinieneś wiedzieć, że nie masz prawa do podanych tam wartości punktacji, informacji bankowych lub kredytowych. Dozwolone są tylko informacje, które zawierają informacje, w których właściciel ma uzasadniony interes.
Możesz również poprosić o dane bankowe partnera umowy. Dzieje się tak, ponieważ potrzebujesz tego, aby móc spłacić najemcy wszelkie salda kredytowe, które mogą powstać w trakcie najmu (na przykład po rachunku za media).
Usługa: Formularz do samooceny najemcy do pobrania na krótko przed podpisaniem umowy:
O co właścicielom nie wolno pytać w samoocenie najemcy?
W samoocenie lokatora nigdy nie wolno prosić o jakieś informacje od zainteresowanych stron. Podsumowując, są to wszystkie informacje niezwiązane z planowanym najemcą. Jeśli mimo wszystko poprosisz o te informacje, ryzykujesz grzywną.
Poniższe pytania są tematem tabu w samoocenie lokatora:
- Jaki jest stan cywilny?
- Planujesz mieć dzieci? / Jesteś w ciąży?
- Kto jest poprzednim właścicielem?
- Czy jesteś członkiem imprezy?
- Czy jesteś członkiem stowarzyszenia?
- Czy byłeś karany lub jesteś objęty dochodzeniem?
- Do jakiej religii należysz?
- Jaka jest Twoja narodowość?
- Czy masz jakieś choroby przewlekłe?
- Grasz na instrumentach? (i inne hobby i preferencje)
Wszystkie te pytania nie są bezpośrednio związane z proponowaną umową najmu i dlatego są niedopuszczalne. Dotyczą również informacji z prywatności najemcy. Jako właściciel mieszkania możesz oczywiście dowiedzieć się, czy potencjalny nowy mieszkaniec lokalu planuje mieć dzieci. Nie masz jednak prawa do tych informacji. Nawiasem mówiąc, dotyczy to również każdej partii, stowarzyszenia lub religii. Ta informacja również nie jest związana z najemcą.
Niedopuszczalne jest również pytanie zadawane szczególnie często w samoocenie lokatora na temat instrumentów muzycznych, na których grał. Ponieważ te informacje są częścią prywatności najemcy.
Jeśli najemcy podczas samooceny lokatora odkryją pytania dotyczące partii, religii lub innych prywatnych spraw, nie muszą na nie odpowiadać.
Jakie są konsekwencje niedopuszczalnych pytań w samoocenie lokatora?
Jeśli w samoocenie najemcy wymagane są informacje, które nie są prawnie dopuszczalne, może to mieć poważne konsekwencje finansowe. Właściciele zadający takie pytania mogą w najgorszym przypadku spodziewać się grzywny w wysokości do 300 000 euro. Jednak ta wysoka kara prawdopodobnie nie zostałaby nałożona na prywatnego właściciela, który wynajmuje tylko jedno mieszkanie. Jednak również tutaj należy spodziewać się grzywny w wysokości około 100 euro.
Czy najemca musi mówić prawdę w samoocenie lokatora?
Najemca musi zawsze podać prawdziwe informacje w samoocenie lokatora, jeśli pytanie jest bezpośrednio związane z planowanym najemcą. W tym przypadku właściciel ma uzasadniony interes w uzyskaniu informacji faktycznych. Tak jest na przykład w przypadku pytań o wypłacalność najemcy. Należy jednak koniecznie wziąć pod uwagę wymienione powyżej momenty, od których można zadawać określone pytania. Tylko wtedy najemca jest zobowiązany do podania prawdziwych informacji.
Co się stanie, jeśli najemca skłamie w samoocenie lokatora?
To, czy kłamstwo w samoocenie lokatora ma konsekwencje dla najemcy, zależy od tego, na które pytanie odpowiedział nieprawdę: jeśli pytanie było niedopuszczalne (patrz wyżej), kłamstwo nie ma żadnych konsekwencji. Jednak jeśli chodzi o dopuszczalne pytania, konieczne jest, aby trzymał się prawdy, w przeciwnym razie w najgorszym przypadku grozi mu wypowiedzenie najmu bez wypowiedzenia.
Jeśli na przykład najemca twierdzi w samoocenie najemcy, że znajduje się w znacznie lepszej sytuacji finansowej niż jest w rzeczywistości, może to uprawnić wynajmującego do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia. Dotyczy to nawet sytuacji, gdy regularnie i terminowo płaci czynsz, mimo że jego dochody są rzeczywiście znacznie niższe. Zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego w Monachium (LG Munich, wyrok z dnia 25.03.09, Az. 14 S 18532/07), właściciel - który nigdy nie zawarłby umowy najmu na tych warunkach - nie może najpierw ponieść szkody finansowej zanim będzie mógł rozwiązać stosunek umowny. Występuje raczej oszustwo w rozumieniu §123 BGB, które uzasadnia wypowiedzenie bez wypowiedzenia.
Jeśli najemca skłamał w kwestii dopuszczalnych pytań w samoocenie najemcy, możesz rozwiązać umowę bez wypowiedzenia zgodnie z art. 123 niemieckiego kodeksu cywilnego.
Czy poza samooceną najemcy ma sens zaświadczenie o zwolnieniu z długu z tytułu najmu od poprzedniego najemcy?
Zasadniczo, im więcej dowodów od potencjalnych najemców uzyskasz od potencjalnych najemców, którzy potwierdzą ich wiarygodność, zwłaszcza w przypadku płacenia czynszu, tym większą możesz być pewna, że znalazłeś dobrego najemcę do swojego mieszkania.
Oprócz samooceny najemcy warto zatem poprosić poprzedniego najemcę o zaświadczenie o zwolnieniu z czynszu. Z prawnego punktu widzenia nie masz prawa żądać tego paragonu, ale potencjalny najemca może go przedstawić i udowodnić, że w przeszłości zawsze płacił czynsz na czas, mówi za niego i daje ci trochę większe bezpieczeństwo.
Należy jednak pamiętać, że niekoniecznie musi to być znak negatywny, jeśli nie można przedstawić zaświadczenia o zwolnieniu z długu z tytułu najmu. Ponieważ wynajmujący nie są zobowiązani do ich wydawania, jego brak niekoniecznie może być interpretowany jako negatywny sygnał dla przyszłych najemców.
Co RODO ma wspólnego z samooceną najemcy?
Ogólne rozporządzenie o ochronie danych (RODO), które obowiązuje od maja 2018 r., Jest również istotne w odniesieniu do ujawniania informacji najemcom. Dzieje się tak, ponieważ stanowi, że żądane informacje mogą być „zbierane wyłącznie w określonych, jasnych i zgodnych z prawem celach” (art. 5 ust. 1b RODO). Ponadto musisz „ograniczyć się do tego, co jest niezbędne do celów przetwarzania” (art. 5 ust. 1b RODO). Jeśli jako wynajmujący żądasz danych od potencjalnych najemców, musisz zatem zapewnić ścisłe przestrzeganie zasad RODO podczas gromadzenia i przechowywania danych.