Głównym celem czapki jest utrzymanie przystępnej ceny przestrzeni życiowej w Niemczech. Określa dokładnie, do jakiej wysokości czynsze mogą wzrosnąć. Ale gdzie ma to zastosowanie i jakie ograniczenia wyznacza właścicielom? Przegląd.
Jaki jest limit?
Ograniczenie wynika z art. 558 ust. 3 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Określa, o ile właściciel może podwyższyć czynsz w ograniczonym czasie.
Zasadniczy okres obowiązywania czapki to trzy lata. Co do zasady w tym okresie czynsz może zostać podwyższony maksymalnie o 20 proc. Jednocześnie nie wolno jednak przekraczać lokalnego czynszu porównawczego. Jest to czynsz, który został uzgodniony za mieszkania z porównywalnym wyposażeniem w ciągu ostatnich czterech lat.
Wartość tej lokalnej renty porównawczej może pochodzić z kilku różnych źródeł. Z jednej strony wynajmujący może to ustalić na podstawie opinii biegłego, który został wyznaczony i zaprzysiężony publicznie. Alternatywnie istnieje indeks czynszu kwalifikowanego i baza danych o czynszach. Ważne jest, aby wynajmujący wyjaśnił w swoim zawiadomieniu o wzroście czynszu sposób określenia lokalnego czynszu porównawczego i przestrzegania limitu pułapu.
Oprócz pułapu w niektórych regionach obowiązuje również próg cen najmu, który został wprowadzony w 2015 r. W przypadku nowych czynszów i który może również wymagać uwzględnienia. Pułap, wraz z lokalnym czynszem porównawczym i nowym hamulcem czynszu, jest prawnym środkiem ograniczającym w celu zapewnienia przystępnej ceny powierzchni mieszkalnej.
W jakich krajach związkowych obowiązują przepisy dotyczące limitu górnego?
Oprócz ogólnokrajowej regulacji limitu górnego, poszczególne kraje związkowe mają możliwość ustalenia jeszcze niższego limitu w drodze rozporządzenia. Warunkiem wstępnym jest jednak to, że w dającej się przewidzieć przyszłości żadne nieruchomości do wynajęcia nie byłyby w innym przypadku dostępne na akceptowalnych warunkach.
Większość krajów związkowych skorzystała z tego i zmniejszyła pułap do 15 procent. Rozporządzenia weszły w życie w różnym czasie, ale generalnie obowiązują przez pięć lat.
Od 1 lipca 2015 r. Badenia-Wirtembergia przyjęła rozporządzenie dla 44 miast i gmin. W Bawarii od 1 stycznia 2016 r. Obowiązuje ograniczenie dla 137 lokalizacji. Berlin ma regulacje dla całego kraju od 11 maja 2018 roku. W Brandenburgii liczba właścicieli będzie ograniczona do 30 lokalizacji od 01.09.2014. W przeciwieństwie do tego kraj związkowy Brema zwolnił miasto Bremerhaven z zarządzenia, które obowiązuje od 1 września 2014 r. Hamburg wydał już drugie zarządzenie dla całego obszaru, które obowiązuje od 1 września 2018 r. Hesja reguluje 30 miast i gmin od 18 października 2014 r. W Dolnej Saksonii od 1 grudnia 2016 roku dotyczy to 19 miejscowości. Rozporządzenie w Nadrenii Północnej-Westfalii obejmuje łącznie 59 miast od 01.06.2014. Landau, Spira, Moguncja i Trier mają od 13 lutego.2015 w Nadrenii-Palatynacie obniżony limit pułapu. Saksońskie rozporządzenie z 31 lipca 2015 r. Dotyczy jednak tylko Drezna. W Szlezwiku-Holsztynie należy uwzględnić odpowiednie zarządzenie w 16 miastach i gminach. Cztery kraje związkowe, Saara, Saksonia-Anhalt, Turyngia i Meklemburgia-Pomorze Przednie nie wprowadziły jeszcze żadnych regulacji. W sumie właściciele w 385 miastach w Niemczech muszą przestrzegać limitu 15 procent.Ogólnie rzecz biorąc, właściciele w 385 miastach w Niemczech muszą przestrzegać ograniczenia 15%.Ogólnie rzecz biorąc, właściciele w 385 miastach w Niemczech muszą przestrzegać ograniczenia 15 procent.
Przegląd zredukowanej nasadki
|
stan |
Ograniczony limit 15% |
|---|---|
|
Badenia-Wirtembergia |
Tak, 44 miasta i gminy |
|
Bawaria |
Tak, 137 miast i gmin |
|
Berlin |
tak |
|
Brandenburgia |
Tak, 30 miast i gmin |
|
Brema |
Tak, z wyjątkiem Bremerhaven |
|
Hamburg |
tak |
|
Hesja |
Tak, 30 miast i gmin |
| Meklemburgia-Pomorze Przednie | Nie |
|
Dolna Saksonia |
Tak, 19 miast i gmin |
|
Nadrenia Północna-Westfalia |
Tak, 59 miast i gmin |
|
Nadrenia-Palatynat |
Tak, 4 miasta (Landau, Spira, Moguncja i Trewir) |
| Saarland | Nie |
|
Saksonia |
Tak, (Drezno) |
| Saksonia-Anhalt | Nie |
|
Szlezwik-Holsztyn |
Tak, 16 miast i gmin |
|
Turyngia |
Nie |
Jaki limit dotyczy wzrostu czynszu?
Wzrost czynszu za istniejącą umowę najmu ma ogólny maksymalny limit. Ta górna granica to lokalna renta porównawcza. Jeśli poprzedni czynsz był poniżej tego limitu, obowiązuje limit. Wtedy możliwy jest wzrost tylko o 20 procent w ciągu trzech lat. Chyba że na mocy rozporządzenia w danym kraju związkowym obowiązuje niższy limit 15 procent.
Są też obszary, w których obowiązuje nowy hamulec cen najmu, gdzie limit również wynosi 15 procent. Obliczenie opiera się na czynszu netto z ostatnich trzech lat. Czas ostatniego wzrostu nie ma znaczenia. Nawet dłuższe odcinki bez podwyżki czynszu nie mają wpływu na obliczenia. Jeśli natomiast w tym okresie nastąpiły podwyżki czynszu ze względu na wyższe koszty eksploatacji lub modernizację, nie są one brane pod uwagę.
Czy najemca musi zgodzić się na podwyżkę czynszu?
Wynajmujący generalnie wymaga zgody najemcy na podwyższenie czynszu. Warto wcześniej z nami porozmawiać i polubownie podnieść czynsz. Jeżeli najemca wpłaci podwyższoną kwotę bez dalszej reakcji, wyrażana jest milcząca zgoda. W takim przypadku nie są konieczne żadne dalsze działania ze strony wynajmującego.
Jeśli jest pełna aprobata, nie ma też problemów. Należy jednak przestrzegać terminu: Oprócz miesiąca, w którym nastąpiła podwyżka czynszu, najemca ma kolejne dwa miesiące na sprawdzenie podwyżki i związanej z nią decyzji. Możliwe jest również częściowe zatwierdzenie, w którym to przypadku tylko pewna kwota podwyżki jest ogólnie akceptowana. Jest to szczególnie przydatne, jeśli pułap nie był przestrzegany, a zatem nowy czynsz jest ogólnie zbyt wysoki, ale dotrzymano terminów. Konieczne są jednak wyjaśnienia między dwiema umawiającymi się stronami, aby zapobiec postępowaniu sądowemu.
Z drugiej strony, jeśli nie zostanie wydana opłata ani zgoda, wynajmujący może wystąpić o zgodę. Aby to zrobić, musi dotrzymać trzymiesięcznego terminu. Wreszcie najemca ma oczywiście możliwość wypowiedzenia najmu, jeśli nie zgadza się na podwyższenie. W tym celu przysługuje mu specjalne prawo do rozwiązania umowy zgodnie z art. 561 niemieckiego kodeksu cywilnego. Prawo to dotyczy również umów najmu, które zostały zawarte na czas określony.
O wiele więcej informacji na temat „podwyżki czynszu” (link do artykułu „podwyżka czynszu”) znajdziesz tutaj.
Jakie są terminy ograniczenia limitu?
Jeśli chodzi o ograniczenie, istnieje kilka ważnych terminów, których należy przestrzegać. Z jednej strony okres oczekiwania wynosi dwanaście miesięcy. Musi to leżeć między wnioskiem wynajmującego o podwyżkę czynszu a skutecznością ostatniej podwyżki. Ponadto ważny jest tzw. Stały okres 15 miesięcy. Okres ten musi leżeć między wejściem w życie poszczególnych podwyżek. Te dwa terminy są również decydujące dla sądu w przypadku postępowania sądowego z powodu braku zgody najemcy w przypadku podwyżki czynszu.
W kontekście procesu zatwierdzania istotny jest również okres rozważań. Rozpoczyna się to w miesiącu, w którym nastąpiła podwyżka, a kończy z końcem drugiego miesiąca następującego po nim. Zacznie obowiązywać w następnym miesiącu. Tu trzeba zapłacić nowy czynsz.
Jeśli natomiast nie dojdzie do porozumienia, ważny jest termin wniesienia pozwu. Kończy się po piątym miesiącu po dostawie.
Czy limit obowiązuje również po modernizacji?
Podwyższenie czynszu w związku z modernizacją nazywa się opłatą modernizacyjną. Należy rozróżnić dwie formy: z jednej strony jest to renowacja energooszczędna. Obejmuje to na przykład montaż nowych okien lub izolację zewnętrznej elewacji i dachu. Tutaj koszty przenoszone na najemców mogą również przewyższać zaoszczędzone w przyszłości koszty energii, gdyż w tym przypadku jest to wzrost wartości nieruchomości i wynajmowanej nieruchomości. W końcu te środki pozwalają najemcom zaoszczędzić pieniądze na kosztach ogrzewania. W tym przypadku czapka nie ma zastosowania.
Z drugiej strony jest konserwacja i modernizacja. Wynajmujący musi wziąć pod uwagę kilka kwestii. Najemcy mogą uczestniczyć w kosztach tylko wtedy, gdy w wyniku zastosowanego środka sytuacja życiowa ulegnie poprawie. Obejmuje to wzrost wartości użytkowej nieruchomości, trwałą poprawę warunków życia i oszczędność kosztów dodatkowych.
Może to być na przykład poprzez montaż systemów solarnych, wind i wodomierzy, poprzez środki ochrony przed hałasem czy dodatkowe oświetlenie. Ta czapka również nie ma zastosowania.
W przypadku podwyżki czynszu w związku z modernizacją, limit zwykle nie obowiązuje.
Istnieją jednak pewne wymagania dotyczące prawnie bezpiecznej alokacji kosztów w postaci podwyżki czynszu. Wynajmujący musi zgłosić pracę na piśmie z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Ponadto należy przedstawić koszty, a kalkulację wzrostu wyjaśnić w zrozumiały sposób. Należy również użyć klucza podziału kosztów na różnych najemców. Ogólnie rzecz biorąc, należy przedłożyć pisemną kalkulację, która umożliwi najemcy zrozumienie poniesionych kosztów i wynikającej z nich alokacji.
Najemca ma prawo wglądu do odpowiednich dokumentów. Jeśli kalkulacja jest nieodpowiednia, podwyżka czynszu jest również nieskuteczna. W każdej chwili istnieje jednak możliwość skorygowania i uzupełnienia nowej deklaracji o podwyższeniu czynszu.
Nawiasem mówiąc, właściciele powinni wiedzieć, że: Koszty modernizacji nie obejmują odsetek od kredytów, kosztów administracyjnych i deweloperskich oraz utraty czynszu. Dlatego nie można ich przekazać najemcom.
Czy limit dotyczy również czynszów indeksowych i stopniowanych?
Czynsze indeksowane i stopniowane odgrywają szczególną rolę w sektorze wynajmu. Czynsz progresywny zgodnie z § 557a niemieckiego kodeksu cywilnego jest umową, która przewiduje regularne coroczne podwyżki czynszu z góry. Podpisując umowę najmu, obie umawiające się strony zgodziły się na ten regulamin, dlatego w przypadku podwyższenia nie jest konieczne oddzielne oświadczenie najemcy o zgodę. Możliwe są nawet wzrosty o ponad 20 procent, ponieważ zostały one wcześniej uzgodnione. W związku z tym limit nie ma zastosowania do czynszów progresywnych.
Publikowany corocznie indeks cen konsumpcyjnych jest podstawą do obliczenia czynszu indeksowego, który jest uregulowany w § 557b niemieckiego kodeksu cywilnego. W związku z tym wzrosty w takiej umowie są różne i mogą również przekraczać granicę 20 procent. Ponieważ jednak ta procedura była również wzajemnie uzgadniana przy zawieraniu umowy, limit ten również nie ma zastosowania. Jeśli następnie najemca odmówi zapłaty podwyższonej kwoty, wynajmujący ma prawo do rozwiązania umowy. Dotyczy to również sytuacji, gdy podwyżki przekraczają lokalny czynsz porównawczy i limit górny.
Jakie są wyjątki od czapki?
Ograniczenie nie dotyczy również dwóch innych specjalnych przypadków. Z jednej strony dotyczy to czynszu częściowo włączonego. Część kosztów dodatkowych jest już wliczona w czynsz. Pozwala to na wzrost czynszu, który jest wyższy i przekracza zwykłe limity. Ponieważ ten częściowo wliczony w cenę czynsz jest używany jako podstawa do obliczenia, a nie jako obliczony czynsz netto. W związku z tym ograniczenie nie ma pełnego zastosowania.
Ponadto istnieje obszar nieprawidłowej rezerwacji. Mieszkania dotowane ze środków publicznych są zazwyczaj przeznaczone dla osób o niskich dochodach. Jednak gdy tylko sytuacja finansowa najemców poprawi się, finansowanie jest słabe. Zwykle nie rozwiązuje się tego, gdy najemca się wyprowadza, ale raczej płacąc nieprawidłowy podatek od nieruchomości. Jest to opłata mająca na celu zrekompensowanie istniejącej, nieuzasadnionej korzyści z najmu. W tym przypadku czapka nie ma zastosowania.
Nie dotyczy to również sytuacji, gdy stała cena dotowanego mieszkania przestała obowiązywać, a najemca był wcześniej zobowiązany do uiszczenia opłaty. Wówczas wynajmujący może podwyższyć czynsz do wysokości opłaty. Jeśli jednak żadna nieprawidłowa opłata za rezerwację nie została uiszczona przed wygaśnięciem ceny stałej, limit ponownie zacznie obowiązywać.
Jakie są konsekwencje przekroczenia limitu?
Jeżeli wynajmujący podwyższy uzgodniony czynsz bez przestrzegania limitu, najemca może odmówić wyrażenia zgody. Powinien jednak robić to tylko w przypadku zbyt dużej kwoty, o którą jest proszony. Ponieważ przekroczenie pułapu nie unieważnia całkowitego podwyższenia czynszu. Raczej nadmierny wymóg zostaje zredukowany do dopuszczalnego poziomu.
W przypadku całkowitej odmowy zgody najemcy, wynajmujący ma możliwość podjęcia kroków prawnych. Jeżeli wszystkie inne terminy i wymagania zostaną dotrzymane, sąd skazuje najemcę na zgodę na obniżoną kwotę.
Jeśli wynajmujący dokona podwyżek, które przekraczają limit, jest to przestępstwo. Podwyżki o ponad 20 procent powyżej lokalnego czynszu porównawczego stanowią wykroczenie administracyjne. Z kolei o nadmiernym czynszu mówi się, gdy jest przekraczany o ponad 50 procent. W ten sposób wynajmujący narusza nie tylko prawo najmu dotyczące limitu górnego i zwyczajowego limitu rozliczeniowego, ale także narusza prawo cywilne. Więc popełnia z siebie przestępstwo. Z reguły jest to karane grzywną. Jednak w szczególnie poważnych przypadkach możliwa jest również kara pozbawienia wolności.