Czynsz indeksowy to wygodny sposób dla właścicieli na regularne podnoszenie czynszu za nieruchomości. Czynsz jest powiązany ze wskaźnikiem cen konsumpcyjnych i dlatego zwykle rośnie rok po roku. Przeczytaj tutaj, czy czynsz indeksowy jest również wskazany dla Twojej nieruchomości i na co powinieneś zwrócić uwagę.
Jaki jest czynsz indeksowy?
Podwyżki czynszów w Niemczech podlegają surowym przepisom. Z jednej strony hamulec czynszowy obowiązuje w wielu miastach i regionach, z drugiej strony limitu należy przestrzegać w przypadku wzrostu czynszu. Z czynszem indeksowanym można częściowo obejść te ograniczenia i regularnie osiągać wyższe dochody z najmu.
W § 557b niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) przewidziano możliwość wynajęcia indeksowego. Wysokość należnego czynszu jest oparta na wskaźniku cen konsumpcyjnych w Niemczech. Publikowane jest corocznie przez Federalny Urząd Statystyczny i dostarcza informacji o średnich kosztach utrzymania w prywatnych niemieckich gospodarstwach domowych. Jeśli wskaźnik ten wzrośnie, czynsz odpowiednio wzrośnie, jeśli zostanie uzgodniona wysokość wskaźnika.
Jakie warunki należy spełnić, aby wydzierżawić indeks?
Czynsz indeksowy jest więc przede wszystkim bardzo wygodnym sposobem na podniesienie czynszu przez wynajmujących. Poniższe punkty są wymagane dla legalnie stosowanego czynszu indeksowego:
- Czynsz musi pozostać niezmieniony przez co najmniej rok po każdej podwyżce. Jedynymi wyjątkami są tutaj dostosowanie przedpłaty na koszty eksploatacji oraz alokacja kosztów na najemców po oficjalnie lub prawnie zleconej modernizacji.
- Czynsz indeksowy należy uzgodnić na piśmie.
- Jeśli czynsz ma zostać podwyższony, kalkulacja prowadząca do wymaganej podwyżki musi zostać sporządzona na piśmie, a także ujawniona, aby najemca mógł to zrozumieć. Aby to zrobić, powinieneś dać lokatorowi wgląd w indeks cen konsumpcyjnych i wyjaśnić obliczenie nowego czynszu w zrozumiały sposób.
Wskaźnik czynszu: jak obliczany jest czynsz?
Aby obliczyć nowy czynsz za czynsz ustalony w umowie, potrzebne są dwie wartości:
- Wartość wskaźnika w momencie podpisania umowy lub ostatniego podwyższenia czynszu
- Bieżąca wartość indeksu
Jeśli te dwie wartości są dostępne, procentowy wzrost czynszu jest obliczany poprzez podzielenie nowej wartości wskaźnika przez starą wartość wskaźnika, a następnie pomnożenie przez 100 i ostatecznie odjęcie od niej 100. Wyznaczona w ten sposób wartość procentowa wskazuje na wysokość ewentualnego wzrostu czynszu.
Wzór na obliczenie nowego czynszu za czynsz indeksowy jest następujący:
(Nowa wartość wskaźnika / stara wartość wskaźnika x 100) -100 = procentowy wzrost czynszu
Jeżeli nowa wartość wskaźnika to na przykład 112,4, a stara 109,8, to wynik jest Wzrost o 2,4 proc., Bo
(112,4 / 109,8 x 100) - 100 = 2,4%
Jeśli więc poprzedni czynsz bez ogrzewania wynosił 1000 euro, czynsz wzrósłby o 24 euro do 1024 euro. Jednak podwyżka ta zacznie obowiązywać dopiero na początku miesiąca następującego po ogłoszeniu podwyżki czynszu.
Chociaż aktualne i przeszłe wartości indeksu są dostępne w Federalnym Urzędzie Statystycznym, nadal zaleca się zapisywanie wartości wskaźnika w umowie najmu po zawarciu umowy.
Dodatkowa wskazówka: Federalny Urząd Statystyczny podaje również na swojej stronie internetowej procentową zmianę wskaźnika w porównaniu z rokiem poprzednim. Pozwoli to zaoszczędzić trochę pracy arytmetycznej.
Procentowy wzrost czynszu można uzyskać, dzieląc nową wartość wskaźnika przez starą wartość wskaźnika, a następnie mnożąc przez 100 i ostatecznie odejmując od niej 100.
Kiedy wynajem indeksów ma sens?
Właściciele domów zawsze powinni uzgodnić wskaźnik czynszu, jeśli można założyć, że wskaźnik cen konsumpcyjnych będzie rósł szybciej niż porównywalne lokalne stawki czynszu zgodnie z indeksem czynszu.
Czynsz indeksowy nie jest zalecany, jeśli w mieszkaniu lub budynku trwają poważne prace modernizacyjne. Ponieważ koszty z tego tytułu mogą zostać przeniesione na najemcę tylko po ustaleniu czynszu indeksowego, jeśli modernizacja została przeprowadzona na podstawie oficjalnego wymogu lub przepisu prawa.
Przykładem może być instalacja nowych podzielników kosztów ciepła w związku z rozporządzeniem w sprawie kosztów ogrzewania lub wymiana kotła ze względu na surowsze przepisy dotyczące spalin.
Czy hamulec czynszowy dotyczy czynszu indeksowego?
Hamulec czynszowy obowiązuje tylko w przypadku ponownego wynajmu nieruchomości. W przypadku czynszu indeksowego istotne jest zatem, aby czynsz ustalony przy zawarciu umowy odpowiadał wymaganiom hamulca czynszowego. Roczne podwyżki nie muszą być zgodne z żadnymi ustawowymi limitami maksymalnymi.
Jeśli w danym regionie obowiązuje już hamulec czynszowy lub jeśli należy się tego spodziewać w najbliższej przyszłości, należy dokładnie dowiedzieć się, jaki może być początkowy czynsz w momencie zawarcia umowy.
Jakie korzyści oferuje wynajem indeksowy dla właścicieli?
Umowa o czynszu indeksowym zapewnia właścicielowi mieszkania następujące główne korzyści:
- Podwyżki czynszu nie wymagają zatwierdzenia.
Po wysłaniu najemcy deklaracji korekty, najemca musi zapłacić podwyższony czynsz od miesiąca następującego po kolejnym miesiącu po otrzymaniu deklaracji. - Oszczędzasz wysiłek.
W przypadku „normalnych” podwyżek czynszu obowiązuje lokalny czynsz porównawczy. Tutaj należałoby oszacować wskaźnik czynszu i uzasadnić planowany wzrost czynszu na podstawie trzech porównawczych czynszów. Ten wysiłek nie jest wymagany do wypożyczenia indeksu. - Unikają konfliktów.
Ponieważ wysokość podwyżki czynszu jest określona w umowie, a wartość wskaźnika nie pozostawia miejsca na dyskusję, korekty czynszu są sprawą bezkonfliktową. - Korzystasz finansowo.
Ponieważ indeks cen konsumpcyjnych rośnie od lat (a zmiany tego nie można na początku przewidzieć), rentowność indeksowa jest opłacalna. - Omijasz czapkę.
Ponieważ limit górny ma zastosowanie zgodnie z art. 558 ust. 3 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB), czynsz indeksowy może być idealnym sposobem na maksymalne wykorzystanie nieruchomości, ponieważ pozwala na zwiększenie maksymalnego czynszu o maksymalnie 20 lub 15 procent ustalonego limitem w trzech Lata.
Czynsz indeksowy może być idealnym sposobem na maksymalne wykorzystanie nieruchomości. Ponieważ: Możesz uniknąć maksymalnego wzrostu czynszu o 20 lub 15 procent w ciągu trzech lat.
Jakie wady ma indeks rentowy dla wynajmujących?
Czynsz indeksowy jest dość łatwą formą sporządzenia umowy. Jednak uzgodnienie renty indeksowej również nie jest całkowicie pozbawione ryzyka. Właściciele mogą mieć następujące wady:
- Czynsz może również spaść.
Ponieważ czynsz oparty jest na wskaźniku cen konsumpcyjnych, teoretycznie możliwe jest również, że jest on niższy niż w roku poprzednim. Obecnie jest to mało prawdopodobne, ale zasadniczo istnieje możliwość, że od czasu do czasu będziesz musiał obniżyć czynsz. - Nie można przyporządkować kosztów modernizacji.
Przy „normalnych” umowach najmu możliwe jest przeniesienie części kosztów modernizacji, które mogą powstać, na najemcę. Zasadniczo nie jest to możliwe w przypadku dzierżawy indeksowej, chyba że modernizacja została przeprowadzona z nakazu urzędowego lub wymogu prawnego (patrz wyżej). - Szybka korekta czynszu nie jest możliwa.
Zwłaszcza, gdy uzgodniony czynsz jest znacznie niższy od lokalnego porównywalnego czynszu, gwałtowny wzrost czynszu nie jest możliwy w przypadku uzgodnionej umowy najmu według wskaźnika. Dla porównania: przy normalnej umowie najmu, jako właściciel byłbyś związany tylko limitem, który ogranicza Cię, o ile czynsz nie może wzrosnąć o więcej niż 20 procent (w niektórych regionach tylko 15 procent) w ciągu trzech lat. Ponadto typowy porównywalny czynsz lokalny w wysoce konkurencyjnych dzielnicach mieszkaniowych może rosnąć szybciej niż wskaźnik cen konsumpcyjnych. Więc tutaj lepiej byłoby, gdybyś zawarł normalną umowę najmu. - Poszukiwanie najemcy jest utrudnione
Wielu najemców unika umów najmu stopniowanych lub indeksowych, ponieważ w przypadku „normalnych” umów najmu zwykle można oczekiwać mniej wyraźnych podwyżek czynszów. W regionach, w których popyt na mieszkania jest raczej niski, znalezienie najemcy na taki model umowy będzie raczej trudne. W obszarach metropolitalnych, gdzie rynek mieszkaniowy jest wyjątkowo napięty, masz znacznie większe szanse na znalezienie najemcy, który wyrazi zgodę na najem stopniowany lub indeksowany.
Kiedy czynsz stopniowany jest lepszy od czynszu indeksowanego?
Jako alternatywę dla czynszu indeksowego, niektórzy właściciele polegają na czynszu stopniowanym. Można go znaleźć w § 557a BGB. W jej przypadku regularny wzrost czynszu nie opiera się na wskaźniku cen konsumpcyjnych, ale na wartościach ustalonych przy podpisywaniu umowy. Gdy tylko najemca podpisze umowę najmu, wie, kiedy spodziewany jest wzrost czynszu. Nawet przy czynszu progresywnym czynsz musi pozostać niezmieniony przez co najmniej rok, zanim będzie można wprowadzić kolejną podwyżkę.
Ale kiedy zalecany jest czynsz indeksowy, a kiedy czynsz stopniowany? Zależy to głównie od regionu, w którym znajduje się nieruchomość do wynajęcia. Lokalny rynek i rozwój gospodarczy wraz z innymi czynnikami decydują o tym, która z dwóch alternatyw jest lepsza dla wynajmującego. Czynsz stopniowany jest szczególnie polecany, jeśli jako wynajmujący chcesz mieć pewność planowania. Czynsz indeksowy jest zawsze zalecany, gdy wskaźnik cen konsumpcyjnych rośnie nawet szybciej niż porównywalny lokalnie czynsz.
W przypadku bardziej rozbudowanych modernizacji oba rodzaje umów są mniej zalecane, ponieważ, jak już wspomniano powyżej, kosztów modernizacji nie można przerzucić na najemców w umowie najem stopniowanej i indeksowej.