Eksmisja jest zawsze konieczna, jeśli najemca znajduje się w mieszkaniu, do którego nie jest już uprawniony. Często ma to miejsce po rozwiązaniu umowy bez wypowiedzenia lub nawet w odpowiednim czasie z powodu długów z tytułu najmu. Dzięki eksmisji właściciele mają w takich przypadkach możliwość odzyskania dostępu do swojej nieruchomości. Tutaj zebraliśmy dla Państwa najważniejsze informacje o postępowaniu eksmisyjnym.
Co to jest eksmisja?
Eksmisja ma miejsce, jeśli najemcy, których wypowiedziano, nie opuścili wynajmowanej nieruchomości po upływie okresu wypowiedzenia lub jeśli bronią się przed wypowiedzeniem. Wynajmujący ma wówczas prawo wszcząć postępowanie eksmisyjne przeciwko lokatorom, którzy nie wywiązali się ze zobowiązań.
Najczęstszym powodem wezwania do eksmisji są zaległości czynszowe. W Niemczech najemcy wielokrotnie nie wywiązują się z obowiązku pełnego i terminowego płacenia czynszu. Niespójności w rachunku za media lub podwyżki czynszu często prowadzą do sporów z właścicielem.
Ze względu na zaległości czynszowe właściciel nieruchomości ma duże zaległe długi i niekorzystne skutki finansowe. Właściciel zazwyczaj reaguje na to wypowiedzeniem umowy bez uprzedzenia. Eksmisja daje następnie możliwość przekonania najemców, którzy nie chcą płacić, do wyprowadzki i pozostawienia wynajmowanej nieruchomości najemcom wypłacalnym. Oprócz zaległości czynszowych, zniszczenia mienia i wypowiedzenia z powodu osobistego użytku są częstymi przyczynami eksmisji. Dla wynajmującego jest to ostatnia możliwość usunięcia najemcy z wynajmowanej nieruchomości.
Oprócz zaległości czynszowych i szkód w nieruchomości mieszkalnej częstymi przyczynami eksmisji są również wypowiedzenia na użytek własny.
Ewakuacja wynajmowanego mieszkania jest w sensie prawnym ingerencją w prawa najemcy. W związku z tym należy spełnić kilka wymagań, aby przeprowadzić sądową egzekucję eksmisji (więcej na ten temat poniżej). Jeżeli powództwo sądowe zakończy się sukcesem, postępowanie eksmisyjne wszczyna i przeprowadza komornik. W przypadku eksmisji wynajmowana nieruchomość jest następnie opróżniana, a najemca i jego meble są usuwane.
To, ile czasu potrzeba, zanim wynajmujący będzie mógł usunąć najemcę z mieszkania - tj. Ile czasu upływa między eksmisją a eksmisją - jest bardzo zróżnicowane. Doświadczenie pokazuje, że ewakuacja mieszkania zajmuje od trzech do sześciu miesięcy. W niektórych przypadkach, na przykład jeśli najemca ma problemy zdrowotne lub inną nagłą sytuację, proces ewakuacji może trwać latami.
Jak działa pozew o eksmisję?
Pozew eksmisyjny ma miejsce tylko wtedy, gdy wszelkie próby osiągnięcia porozumienia między wynajmującym a najemcą nie powiodły się, a wynajmujący nie widzi alternatywy dla uzyskania swoich praw. Warunkiem koniecznym do podjęcia akcji eksmisyjnej jest zawsze wcześniejsze prawomocne wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego. Jeżeli wypowiedzenie nastąpiło w odpowiednim czasie, na przykład z powodów osobistych, w tym miejscu należy podać dokładny powód. W przypadku terminowego wypowiedzenia z innych powodów należy je również udowodnić.
Rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia jest zgodne z prawem tylko wtedy, gdy najemca dopuścił się istotnego naruszenia umowy. Ważnymi przyczynami uzasadniającymi wypowiedzenie bez wypowiedzenia zgodnie z § 543 niemieckiego kodeksu cywilnego są zaległości czynszowe, ciągłe opóźnienia w płatnościach oraz zaniedbanie lub umyślne uszkodzenie wynajmowanej nieruchomości. Innymi przyczynami może być zakłócenie spokoju domowego mimo wielokrotnych ostrzeżeń dla najemcy, podnajmu wynajmowanego mieszkania osobom trzecim lub nieuprawnione komercyjne wykorzystanie nieruchomości.
Po otrzymaniu wypowiedzenia najemca może wnieść sprzeciw i bronić się przed nim. Niektórzy robią to, podejmując przeciwko niemu działania prawne, inni po prostu nie wyprowadzając się po wygaśnięciu okresu wypowiedzenia. Jeśli najemca nie zastosuje się do prośby o wyprowadzkę, wynajmujący najpierw wyznaczy rozsądny okres karencji. Jeśli najemca również zezwoli na upłynięcie tego okresu karencji, wynajmujący lub jego prawnik mogą wnieść sprawę eksmisyjną do właściwego sądu lokalnego.
Jednakże pozew o opuszczenie wynajmowanej nieruchomości może zostać złożony nie wcześniej niż dwa tygodnie po upływie oficjalnego okresu wypowiedzenia. Wnosząc pozew sąd wymaga również od powoda zaliczki na poczet kosztów sądowych. Dopiero po przekazaniu żądanej kwoty zawiadomienie o eksmisji zostanie wszczęte i przesłane najemcy pocztą.
Najemca nie jest zobowiązany do ustosunkowania się do pisma sądowego. Co do zasady jednak prawnik wynajmującego wystąpił już o orzeczenie zaoczne w toku postępowania eksmisyjnego, które jest wydawane w przypadku braku odpowiedzi na pozew.
Gdzie, kiedy i jak wynajmujący musi złożyć wniosek o eksmisję?
Który sąd jest odpowiedzialny za roszczenie eksmisyjne?
Wniosek o eksmisję zawsze wnosi się do sądu rejonowego właściwego dla dzielnicy, w której znajduje się wynajmowane mieszkanie. Kwota będąca przedmiotem sporu nie ma znaczenia. W przypadku jednostek handlowych właściwość sądu zależy jednak od kwoty będącej przedmiotem sporu. Jeśli jest to mniej niż 5000 euro, pozew eksmisyjny musi zostać wniesiony do sądu rejonowego miasta, w którym znajduje się wynajmowana nieruchomość komercyjna. Jeśli kwota przedmiotu sporu przekracza 5000 euro, właściwy jest sąd okręgowy.
Kiedy należy złożyć wniosek o eksmisję?
Czas na wniesienie pozwu o eksmisję zależy od przyczyny wypowiedzenia. Jeżeli najemca zalega z płatnością lub kontynuacja najmu jest z pewnych powodów nieuzasadniona, pozew można wnieść po anulowaniu mieszkania. Dzieje się tak na przykład w przypadku zalegania z czynszem lub gdy właściciel został fizycznie zaatakowany przez swojego najemcę. W przypadku wypowiedzenia z powodów osobistych należy jednak poczekać na ewentualny sprzeciw najemcy i upływ terminu wypowiedzenia.
W jaki sposób należy złożyć nakaz eksmisji?
Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną i zawierać przyczyny zrozumiałe dla najemcy oraz rozsądny okres wypowiedzenia. Eksmisja musi być zgodna z określonymi przepisami prawnymi w formie i treści. Oprócz wypowiedzenia może zaistnieć konieczność dołączenia przyczyny od wynajmującego, określającej, dlaczego w przypadku sprzeciwu najemcy występuje się o eksmisję. W każdym przypadku należy podać powód działania.
Wniosek o eksmisję musi również zawierać następujące punkty:
- Nazwiska powoda i pozwanego
- powód żądania eksmisji (np. zaległości czynszowe)
- w razie potrzeby oświadczenie wynajmującego o powodach, dla których mimo sprzeciwu wniesiono eksmisję
- Adres właściwego sądu
- pełny adres powoda, podpis osobisty, miejsce i data
- Nazwa wynajmowanej nieruchomości, która ma zostać opuszczona
Struktura pozwu rozpoczyna się od danych adresowych i zawiera imię i nazwisko oraz dokładny adres powoda. Dodatkowo w temacie odniesiono się do faktów, np. „Akcja eksmisyjna zgodnie z § 543 BGB” W reklamacji podane są informacje o wynajmowanej nieruchomości oraz nazwisko najemcy Wyprowadzka powinna być wymuszona i ewentualnie wezwanie do domagania się zaległości w płatnościach czynszu wraz z odsetkami.Dalsza
treść postępowania eksmisyjnego obejmuje informację, w jaki sposób i kiedy najemca otrzymał wypowiedzenie, a także informację, że w przypadku braku odpowiedzi najemcy dochodzi się wyroku zaocznego .
Wniosek jest podpisywany przez wnioskodawcę imieniem i nazwiskiem oraz składany w sądzie z podaniem miejsca i daty. Ponieważ błędy proceduralne mogą prowadzić do odrzucenia nakazu eksmisji, absolutnie wskazane jest, aby przy sporządzaniu wniosku zwrócić się o pomoc do prawnika specjalizującego się w prawie najmu.
Jeśli nie jesteś ekspertem prawnym, lepiej nie przygotowywać samemu postępowania eksmisyjnego, ale uzyskać wsparcie od prawnika najemcy.
Jak długo trwa wniosek o eksmisję?
Eksmisja może zająć dużo czasu i wiązać się z dużym stresem nerwowym dla właścicieli i najemców. Dlatego też zwykle stosuje się tę metodę tylko wtedy, gdy istnieje duża szansa na sukces. Wynajmujący musi wykazać uzasadniony interes własny lub mieć dowody na zaległości finansowe lub naruszenie umowy ze strony najemcy w celu wyegzekwowania eksmisji w sądzie.
Okres od złożenia reklamacji do faktycznego wyprowadzenia się najemcy lub opuszczenia mieszkania wynosi od dwóch miesięcy do kilku lat. Zwłaszcza jeśli najemca nie reaguje na eksmisję lub konieczne jest sporządzenie meldunku, eksmisja często ciągnie się przez długi czas.
Jak długo trwa, zanim sąd wyda orzeczenie w sprawie eksmisji?
Wydając orzeczenie, sąd orientuje się w przyczynach wypowiedzenia. Jeżeli wypowiedzenie przez wynajmującego okaże się bezskuteczne, najemca może nadal przebywać w mieszkaniu. Jeśli jednak sprawa zakończy się sukcesem, wyrok sądu uprawomocni się cztery tygodnie po doręczeniu i może zostać wykonany przez komornika.
Jak przebiega rozprawa przed sądem rejonowym?
Przed wszczęciem postępowania eksmisyjnego wynajmujący jest zobowiązany do zapłacenia miejscowemu sądowi zaliczki na poczet kosztów sądowych. Wysokość tej kwoty zależy od kwoty będącej przedmiotem sporu i może wynieść kilkaset euro.
W przypadku rozprawy przed lokalnym sądem wynajmujący musi najpierw wyjaśnić przyczyny, które doprowadziły do rozwiązania umowy najmu, a także je udowodnić, np. Móc udowodnić zaległości czynszowe lub uszkodzenie mieszkania. Jednocześnie najemca podaje powody swojego sprzeciwu i obrony, a dokumenty, opinie biegłych i zeznania świadków służą jako dowody w sądzie. Pod koniec negocjacji wydany zostanie wyrok, który zostanie doręczony obu stronom na piśmie. Wyrok sądu uprawomocnia się cztery tygodnie po rozprawie, przy czym termin ten rozpoczyna się dopiero po ogłoszeniu i doręczeniu wyroku.
W przypadku odrzucenia reklamacji wypowiedzenie najmu staje się bezskuteczne, a najemca może nadal mieszkać w wynajmowanej przez siebie nieruchomości. Jeśli natomiast zostanie przyznany tytuł eksmisji, wynajmowany majątek musi zostać ewakuowany w wyznaczonym terminie. W takim przypadku najemca ponosi również koszty sądowe i eksmisyjne. Tytuł eksmisji uprawnia następnie właściciela do ewakuacji wynajętego mieszkania.
Uwaga: tytułem eksmisji muszą być objęte wszystkie osoby, które na podstawie umowy najmu mają prawo do korzystania z mieszkania lub nieruchomości komercyjnej. Oprócz najemcy obejmuje to również jego współmałżonka i podnajemców oraz rodziców pozwanego. Dzieci lokatora, które zgodnie z prawem są uważane jedynie za „służących”, nie są wymienione w tytule eksmisji. Jeżeli pozew o eksmisję jest skierowany wyłącznie przeciwko najemcy, popełnia błąd proceduralny, który prowadzi do odrzucenia pozwu eksmisyjnego. W takim przypadku eksmisja może nie zostać przeprowadzona.
Najemca ma prawo nie przyjąć wyroku sądu rejonowego w pierwszej instancji i wnieść apelację. Następnie sąd okręgowy orzeka w drugiej instancji, która w pierwszej kolejności rozpatruje orzeczenie sądu rejonowego. Jednak w trakcie odwołania i do czasu orzeczenia sądu okręgowego wynajmujący ma prawo do czasowego opuszczenia wynajmowanego lokalu. Jeśli najemca wygra odwołanie, właściciel musi pokryć koszty ewakuacji.
Jak działa egzekwowanie i eksmisja?
W przypadku eksmisji z wynajmowanej nieruchomości zawsze wymagane jest odpowiednie orzeczenie sądu w połączeniu z klauzulą wykonalności. Orzeczenie musi również stwierdzać, że tytuł prawny został doręczony najemcy. Po wystawieniu nakazu eksmisji termin wykonania ustala komornik. Od daty eksmisji do eksmisji minęły co najmniej trzy tygodnie.
Komornik, któremu powierzono wykonanie egzekucji, zawiadamia wcześniej lokatora o swoim przybyciu. Podczas spotkania na miejscu w lokalu najemcy, najemca ma możliwość dobrowolnej eksmisji. Jeśli wynajmowana nieruchomość nie zostanie dobrowolnie pozostawiona, komornik zażąda kontenerów do przechowywania artykułów gospodarstwa domowego i mebli w mieszkaniu.
Sposób przeprowadzenia ewakuacji zależy od wynajmującego. Może on zlecić oczyszczenie wynajmowanej nieruchomości poprzez konwencjonalną ewakuację lub tak zwaną „eksmisję berlińską”. Zanim mieszkanie zostanie ewakuowane, wynajmujący wpłaca do sądu zaliczkę na poczet kosztów ewakuacji, której może żądać od najemcy.
W tej chwili jedynym sposobem uniknięcia eksmisji jest zapłacenie czynszu. Poza tym przesunięcie terminu egzekucji jest możliwe tylko w przypadku, gdy z nagłych powodów (ostra choroba lub wypadek najemcy) utrudniają lub uniemożliwiają rozwiązanie przymusowego rozwiązania wynajmowanej nieruchomości.
Eksmisja mieszkania przez wynajmującego bez odpowiedniego tytułu prawnego jest niedozwolona. Nawet obecność uzyskanego przez sąd zezwolenia na eksmisję nie uprawnia właściciela do wycofania najemcy w dowolnym momencie. Nieuprawnione wejście do mieszkania przez wynajmującego lub nieuprawniona ewakuacja wynajmowanego mieszkania jest przestępstwem. Dotyczy to również sytuacji, gdy wynajmujący zamieni zamki w wynajmowanym mieszkaniu z zamiarem uniemożliwienia dalszego wejścia najemcy, a tym samym wejścia w posiadanie wynajmowanej nieruchomości.
Ewakuację mieszkania można przeprowadzić tylko wtedy, gdy istnieje odpowiedni wyrok w sprawie eksmisji. Należy również umówić się na spotkanie. Jeśli właściciel po prostu zostawia najemcy swoje rzeczy, jest to przestępstwo.
Jakie są rodzaje eksmisji?
W przypadku eksmisji wynajmowanego mieszkania możliwa jest normalna eksmisja lub eksmisja w oparciu o model berliński. Właściciel decyduje o sposobie ewakuacji mieszkania po otrzymaniu z sądu tytułu eksmisji.
Eksmisja
Eksmisja konwencjonalna jest najprostszym rodzajem eksmisji i zwykle ma miejsce, gdy najemca odmawia wyprowadzenia się z wynajmowanego mieszkania i przekazuje klucze do mieszkania wynajmującemu. W przypadku zwykłej eksmisji, komornik wyznacza ślusarza i firmę przeprowadzkową. W dniu ewakuacji komornik nakazuje otwarcie wynajmowanego lokalu, wymianę zamków i zwrot przedmiotu najmu wynajmującemu. Meble i inne elementy wyposażenia mieszkania są przechowywane w odpowiednim miejscu przez co najmniej dwa miesiące.
Jeżeli najemca nie odbierze lub nie wyda należących do niego rzeczy w terminie dwóch miesięcy, przedmioty użytkowe zostaną zlicytowane, a śmieci zostaną usunięte zgodnie z obowiązującymi przepisami. Normalną ewakuację można przeprowadzić bez większego wysiłku i dlatego wielu wynajmujących ją preferuje. Tzw. Eksmisja berlińska jest jednak tanią alternatywą dla tradycyjnej eksmisji.
Eksmisja w Berlinie
Procedura berlińska jest podobna do zwykłej eksmisji, ale żadna firma przeprowadzkowa nie jest zatrudniona. Sprzątanie wynajmowanego mieszkania przejmuje wynajmujący, który albo przechowuje nieruchomość najemcy, albo pozostawia ją w wynajmowanej nieruchomości. Najemca ma wtedy miesiąc na odebranie swojej nieruchomości. Dopiero po upływie tego okresu majątek ruchomy gospodarstwa domowego może zostać zutylizowany przez właściciela, jeżeli najemca nie odebrał swojej nieruchomości.
Za ewakuację w Berlinie należy wpłacić zaliczkę w wysokości około 500 euro. To sprawia, że metoda berlińska jest tańszą opcją. Jednak eksmisja z Berlina wymaga większego zaangażowania i inicjatywy ze strony właściciela. Wynajmujący wybierają procedurę berlińską głównie wtedy, gdy istnieje obawa, że niewypłacalny najemca nie otrzyma zwrotu kosztów rozliczenia.
Ile kosztuje eksmisja?
Pozew eksmisyjny może skutkować różnymi kosztami. Są one najpierw podawane przez właściciela. Dokładna kwota zależy od wartości sporu. Na podstawie rocznego czynszu można z grubsza obliczyć koszty z góry. Zaliczka na koszty sądowe, która ma zostać zapłacona przy składaniu wniosku eksmisyjnego, również zależy od kwoty będącej przedmiotem sporu.
W przypadku zaległości w czynszu kwota sporna powiększa się o kwotę zaległości. Koszty, które należy uwzględnić w pozwie eksmisyjnym, obejmują:
- Koszty postępowania sądowego
- Opłaty prawne wynajmującego
- Pozasądowe opłaty prawne
- Koszty ślusarza i przeprowadzki firmy
- Koszty przechowywania mebli najemcy
- Wynajem magazynu do przechowywania mebli i przedmiotów w nieruchomościach komercyjnych
Długie lub skomplikowane postępowanie sądowe może skutkować znacznie wyższymi kosztami. Dla wynajmującego eksmisja zawsze oznacza wysokie nakłady finansowe, choć nie jest jasne, czy najemca kiedykolwiek zwróci te koszty.
Na przykład przy sprzątaniu mieszkania trzypokojowego należy się spodziewać kosztów od 3000 do 4000 euro. Ponieważ koszty eksmisji wynoszą około 1000 euro za pokój. Przy sprzątaniu mieszkania jedno- lub dwupokojowego można się spodziewać kosztów ewakuacji i przeprowadzki w wysokości około 1500 i 2000 euro. Ponadto właściciele lokali muszą liczyć na zaliczkę na poczet kosztów sądowych w wysokości od 400 do 600 euro i opłat prawnych w wysokości około 1500 euro.
Koszty sądowe, jak również koszty eksmisji, mogą zostać odzyskane od najemcy w przypadku wygranej sprawy. W większości przypadków wynajmujący jest jednak zmuszony do zaliczki na poczet kosztów ewakuacji, ponieważ niewypłacalni najemcy nie są w stanie uiścić opłat sądowych i prawnych.
Po eksmisji byłemu lokatorowi wyznacza się określony termin na przejęcie poniesionych wydatków. Jeżeli dłużnik nie może zapłacić kosztów i nie można zawrzeć ugody pozasądowej, wynajmujący ma prawo ponownie pozwać byłego najemcę i zażądać zapłaty. Nawiasem mówiąc, sąd przyznaje wynajmującemu tytuł do płatności ważny przez 30 lat i może wielokrotnie żądać od dłużnika spłaty długu w tym okresie.
Jeśli właściciel sam znajdzie się w trudnej sytuacji finansowej
Zaległe płatności czynszu w związku z postępowaniem sądowym w związku z eksmisją wynajmowanej nieruchomości często prowadzą do obciążeń finansowych dla wynajmującego. Koszty sądowe i rozliczeniowe należy opłacić z góry. Jeśli najemca jest niewypłacalny, wynajmujący również ryzykuje, że nie odzyska swoich wydatków. Z tego powodu zaległe długi należy najpierw dochodzić na drodze sądowej, a najemcy należy zapewnić odpowiedni termin płatności na uregulowanie długów z tytułu najmu. Właściciel może pozwać najemcę o zapłatę tylko w przypadku braku płatności w tym terminie.
Ponieważ w toku postępowania sądowego nie dokonuje się płatności czynszu, wynajmujący ponosi dodatkowe koszty z tytułu utraty czynszu. Jeżeli sprawa sądowa trwa dwa lata, przy czynszu podstawowym w wysokości 800 euro mogą powstać zaległości czynszowe w wysokości 19 200 euro.
Jeżeli wynajmujący sam znajdzie się w trudnej sytuacji finansowej z powodu utraty czynszu, ma on możliwość zwrócenia się do właściwego sądu o pomoc prawną przy realizacji roszczenia eksmisyjnego zgodnie z §§ 114 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego (ZPO). Wniosek jest rozpatrywany przez sąd i, w razie potrzeby, zatwierdzany, jeśli spełnione są określone wymagania. Obejmują one:
- Jest prawdopodobne, że pozew o eksmisję zakończy się sukcesem.
- Wnioskodawca nie posiada niezbędnych środków finansowych.
- Wymagania prawne (§§ 114 ff Kodeksu Postępowania Cywilnego) są spełnione.
- Eksmisja jest uzasadniona i nie jest zamierzona.
Jeśli lokator sam znajdzie się w potrzebie finansowej w trakcie postępowania eksmisyjnego, może wystąpić o pomoc prawną.
Kiedy jest prawdopodobne, że pozew eksmisyjny zakończy się sukcesem?
Ze względu na ochronę najemców najemcom przysługuje wiele praw. W postępowaniu eksmisyjnym sąd zawsze musi rozważyć interesy wynajmującego i najemcy w celu podjęcia decyzji. Dlatego przed złożeniem pozwu o eksmisję właściciele lokali powinni zasięgnąć porady specjalisty od prawa najmu, aby realistycznie ocenić szanse powodzenia.
Postępowanie eksmisyjne jest generalnie skuteczne, jeśli spełnione są wymogi prawne, a roszczenia są uzasadnione. W przypadku trudności pozew o eksmisję może być jednak bezcelowy, gdyż ochrona najemcy jest tu ważniejsza. Aby uniknąć wysokich kosztów i odrzucenia pozwu, często zaleca się wynajmującym, aby poszukiwali pozasądowego rozwiązania z najemcą.
Jeżeli najemca spłaci dług czynszowy lub dobrowolnie opuści mieszkanie w trakcie trwającego procesu, postępowanie eksmisyjne jest zwykle oddalane. Dzieje się tak również w przypadku, gdy najemców nie można znaleźć czasowo lub pozostawić wynajmowaną nieruchomość pod nieznanym adresem, czyli są tzw. Eksmisja zostanie również oddalona, jeśli najem nie został wcześniej rozwiązany w odpowiednim czasie lub jeśli wynajmujący oświadczy, że właścicielowi nie wolno korzystać z nieruchomości.
Jakie są alternatywy dla eksmisji?
Ponieważ zdecydowana większość działań eksmisyjnych jest wnoszona z powodu zaległości w płaceniu czynszu, eksmisji można zapobiec, płacąc zaległy czynsz. Opuszczając na czas wynajmowany lokal, najemca uniknie również przymusowej eksmisji.
Teoretycznie istnieje również możliwość pozasądowego rozstrzygnięcia sporu z wynajmującym. Jest to możliwe nawet w toczącym się postępowaniu sądowym i wniesionym już pozwie eksmisyjnym. Jednak porozumienie między dwiema stronami można osiągnąć tylko w wyjątkowych przypadkach. W szczególności w przypadku zaległości płatniczych postępowanie mediacyjne czy arbitrażowe nie wygląda obiecująco, gdyż najemcy po prostu nie mają środków finansowych.
Jako alternatywa dla sporu sądowego, dobrym rozwiązaniem jest przedsądowe zarządzanie roszczeniami z tytułu najmu. Celem tego procesu jest osiągnięcie wspólnie uzgodnionego rozwiązania problemu. W negocjacjach właściciele i najemcy otrzymują ukierunkowane wsparcie od profesjonalnego doradcy. Jeśli istnieje umowa, wynajmujący otrzymuje zobowiązanie do przejęcia długu z tytułu najmu. Za pomocą wykonalnego aktu notarialnego może on natychmiast zaspokoić swoje roszczenia finansowe. Takie rozwiązanie wiąże się z niższymi kosztami i jest możliwe w każdej chwili.
Co powinni zrobić najemcy, otrzymując zawiadomienie o eksmisji?
W przypadku, gdy najemca otrzyma od wynajmującego zawiadomienie o eksmisji, ma on obowiązek w ciągu 14 dni ustosunkować się do niego i zadeklarować gotowość do obrony na piśmie lub w sądzie miejscowym. Najemca ma dalsze 14 dni na uzasadnienie swojej obrony.
W przypadku zaległości płatniczych nie z własnej winy, najemca może na przykład złożyć oświadczenie ze swojego banku domowego potwierdzające, że wystąpiły opóźnienia wynikające z wewnętrznych procesów bankowych, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności. Inne powody do obrony to na przykład to, że najemca zaprzecza własnym potrzebom wynajmującego lub przypadki trudności, które w danej chwili utrudniają lub uniemożliwiają przeprowadzkę, takie jak poważne problemy zdrowotne lub zbliżające się ostateczne badanie najemcy.
W jaki sposób najemcy mogą uniknąć wniosku o eksmisję?
Najemca ma różne możliwości uniknięcia pozwu eksmisyjnego i sporu w sądzie, w tym związanych z tym kosztów. Jeśli przyczyną eksmisji są zaległości czynszowe, najemca powinien poszukać sposobów uregulowania długu wraz ze swoim bankiem, prawnikiem lub doradcą. Z chwilą spłaty długów najmu wypowiedzenie umowy najmu i związana z tym eksmisja stają się bezskuteczne.
Rozstrzygnięcie zaległych roszczeń wobec wynajmującego jest najlepszym sposobem uniknięcia pozwu eksmisyjnego. Najemca nadal może zapłacić zaległy czynsz wraz z odszkodowaniem za użytkowanie w ciągu dwóch miesięcy od złożenia wniosku eksmisyjnego. Ponieważ po doręczeniu akcji eksmisyjnej najemca ma taki czas na uregulowanie zaległości czynszowych.
Jeżeli postępowanie sądowe już się rozpoczęło, należy przesłać do sądu odpowiedni dowód zapłaty jako dowód zapłaty długu z tytułu najmu. Późniejsza płatność również powoduje bezskuteczność wypowiedzenia bez wypowiedzenia przez wynajmującego.
Najemca ma również możliwość zwrócenia się do agencji socjalnej o pokrycie kosztów. W przypadku przejęcia czynszu przez urząd pomocy społecznej lub inną organizację społeczną wygasa również akcja eksmisyjna. Jednakże, jeśli wynajmujący złożył wypowiedzenie w tym samym czasie, co wypowiedzenie wynajmu nieruchomości bez wypowiedzenia, pozostanie to skuteczne pomimo spłaty zaległości.
W przypadku zagrożenia bezdomnością najemca powinien w odpowiednim czasie skontaktować się z biurem pomocy społecznej lub biurem świadczeń mieszkaniowych. W pewnych okolicznościach urząd pomocy społecznej wyda oświadczenie o przyjęciu, które jest ważne w sądzie jako uznanie dla uregulowania długów z tytułu najmu. Wypowiedzenie przez wynajmującego staje się bezskuteczne, a postępowanie eksmisyjne zostaje oddalone. Jednak oświadczenie o przyjęciu przez urząd opieki społecznej musi wpłynąć do właściciela w ciągu dwóch miesięcy od zawiadomienia o eksmisji.
Jeśli jako najemca dostaniesz nakaz eksmisji, prawdopodobnie na początku jesteś w szoku. Istnieje jednak kilka sposobów na uniknięcie przedstawionego tutaj pozwu.
Uniknięcie eksmisji poprzez wyprowadzkę
Nawiasem mówiąc, najemca może uniknąć zbliżającej się eksmisji, opuszczając mieszkanie w odpowiednim czasie. Akcja eksmisji wygasa, gdy wynajmowane mieszkanie zostanie prawidłowo przekazane właścicielowi. Najemca i tak stracił mieszkanie, ale oszczędza sobie i prawdopodobnie swoim bliskim stresu, a także kosztów eksmisji, które powstają między innymi w związku z przechowywaniem mebli i tak dalej.
Gdzie najemcy mogą uzyskać pomoc w przypadku zagrożenia eksmisją?
Ostatecznym sposobem uniknięcia eksmisji jest ochrona egzekucyjna, na którą najemca może zwrócić się do właściwego sądu. Warunkiem ubiegania się o ten środek ochronny jest ostra i ciężka choroba lokatora, ryzyko samobójstwa lub bezdomności.
Zatwierdzenie ochrony egzekucyjnej zawsze zależy od indywidualnego przypadku. W każdym przypadku wniosek musi wpłynąć do właściwego sądu lokalnego co najmniej na dwa tygodnie przed ogłoszoną datą eksmisji.
Jaka jest opłata za użytkowanie?
Właściciel ma prawo żądać rynkowego czynszu jako rekompensaty zamiast pierwotnego czynszu. Dotyczy to czasu, w którym najemca przebywa nielegalnie w apartamencie, tj. Po upływie okresu wypowiedzenia. Wynajmujący może ubiegać się o odszkodowanie za użytkowanie po upływie oficjalnego okresu wypowiedzenia. Zwykle wniosek o odszkodowanie za użytkowanie zgodnie z § 546a BGB składany jest w tym samym czasie co postępowanie eksmisyjne. Żądanie odszkodowania za użytkowanie w połączeniu z eksmisją oznacza dla wynajmującego uniknięcie ponownego postępowania.
Tytuł płatności jest wówczas wystawiany w tym samym czasie co nakaz eksmisji, co oszczędza koszty procesu. W przypadku jakichkolwiek niejasności, które należy wyjaśnić w drodze dochodzenia, wniosek o płatność może również opóźnić roszczenie eksmisyjne. Głównym powodem opóźnienia jest zwykle obliczenie wysokości odszkodowania za używanie.
Ponieważ najemca często jest już bez grosza przy duszy w przypadku wypowiedzenia umowy z powodu długów z tytułu czynszu, a wypłata odszkodowania za użytkowanie jest mało prawdopodobna, roszczenie o odszkodowanie za użytkowanie jest często zrzeczone. Oznacza to, że ewakuacja mieszkania nie jest niepotrzebnie opóźniana.