Znajdź najemcę, ale jak? Trzeba przyznać, że w dobie ogólnych braków mieszkaniowych i długich kolejek na wizytę nie powinno to stanowić problemu. I oczywiście to prawda: jako właściciel zazwyczaj masz wolny wybór wśród wielu zainteresowanych stron, przynajmniej w dużych miastach i obszarach metropolitalnych.
Ale to, co jest fundamentalne w życiu, sprawdza się również w przypadku poszukiwania najemcy: Ci, którzy mają wybór, są rozpieszczani wyborem. I chociaż z jednej strony coraz łatwiejsze jest wyszukiwanie dużej ilości informacji o ludziach w Internecie, właścicielom coraz trudniej jest znaleźć odpowiedniego najemcę.
Jeśli Twoja nieruchomość znajduje się również na obszarze, na którym jest wiele wolnych mieszkań, znalezienie najemcy może być jeszcze trudniejsze. Ponieważ im mniejszy jest wybór zainteresowanych stron, tym mniej żądań możesz złożyć. Ale także tutaj ważne jest, aby przyjrzeć się bliżej, aby naprawdę znaleźć odpowiedniego najemcę.
Mówiąc realistycznie, warunki dla Ciebie jako właściciela nie są tak różowe, jak sądzili na pierwszy rzut oka. Czasami nie jest łatwo znaleźć regularnie płacącego i jednocześnie przyjemnego najemcę szybko i łatwo.
Sześć poniższych wskazówek, na które powinieneś zwrócić uwagę przy każdym wynajmowaniu nowego mieszkania, daje Ci praktyczną listę kontrolną. A jeśli zastosujesz się do wszystkich rad, to - jak to się mówi - połowa sukcesu.
1. Znajdź najemców: Określ odpowiednią kwotę czynszu
Nawet jeśli kusi Cię zażądanie wysokiej ceny, aby osiągnąć realny zysk - bądź realistą! Ponieważ aby znaleźć najodpowiedniejszego dla siebie najemcę, szczególnie ważna jest odpowiednia wysokość czynszu.
Jeśli czynsz za przeciętnie umeblowane mieszkanie w średniej wielkości dzielnicy mieszkaniowej ustalisz zbyt wysoko ze względu na obecny niedobór mieszkań w Niemczech, ryzykujesz, że przyzwoici najemcy, którzy idealnie nadawaliby się do mieszkania, które chcesz wynająć, nie zareagują nawet na Twoją reklamę .
Zamiast tego w kolejce ustawiają się zainteresowane strony o najróżniejszych motywacjach: w najlepszym przypadku są to nowoprzybyli z innych regionów, którzy są przenoszeni do twojego miasta i bardzo szybko potrzebują dachu nad głową. Jeśli Twój czynsz będzie wtedy zdecydowanie za wysoki, ci najemcy szybko zaczną szukać innego mieszkania, które odpowiada indeksowi czynszów, gdy tylko będą mogli lepiej poruszać się po Twoim mieście. Masz wtedy do czynienia z problemem znalezienia odpowiedniego nowego najemcy wcześniej niż oczekiwano.
Jednak zawyżone stawki czynszu nie odstraszają osób, które muszą szybko znaleźć nowe mieszkanie z powodu nagłego wypadku. Na początku akceptują czynsz, który jest zbyt wysoki, aby dostać mieszkanie i mają nadzieję, że problem finansowy zostanie jakoś rozwiązany. Później zwykle okazuje się, że najemcy nie mogą na stałe zapłacić wysokiego czynszu. Stwarza to nowe, możliwe do uniknięcia problemy dla Ciebie, ale także dla Twoich najemców, takie jak rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia, a nawet eksmisja. Jeszcze gorzej wypadają koczownicy czynszowi, którzy od początku nie planują płacić ustalonego, zawyżonego czynszu.
Ustalając cenę wynajmu, pomyśl również o obniżce ceny wynajmu, która jest obecnie na ustach wszystkich. Na obszarach, na których ma to zastosowanie, cena wynajmu nie może być wyższa o więcej niż 10 procent od lokalnego czynszu porównawczego przy ponownym wynajmie.
Dlatego warto poprosić o realistyczną cenę wynajmu, która pokryje Twoje koszty. Zwiększa to szansę przyzwoitych najemców, którzy pozostają w mieszkaniu przez długi czas, płacą regularnie, nie zgłaszają nieuzasadnionych roszczeń i traktują wynajmowaną nieruchomość z troską.
Wieść o czynszu szybko się rozchodzi i zwraca się przeciwko tobie najemców i innych właścicieli. Nawet jeśli na początku cieszysz się, że zarobiłeś dla siebie dużo pieniędzy, często jest to krótka przyjemność, jeśli później nie można zapłacić wysokiego czynszu.
Ciągle zmieniający się najemca jest również kosztowny, czasochłonny i zazwyczaj niezbyt lukratywny. Odpowiedni czynsz jest więc często niedocenianą, ale cenną wskazówką, aby znaleźć najlepszego najemcę.
Hamulec czynszowy ma położyć kres nieproporcjonalnie wysokim czynszom.
2. Znajdź najemców: szukaj we właściwych miejscach
Najemcy szukają nowego mieszkania na portalach nieruchomościowych, w gazetach powiatowych lub w prasie lokalnej. Ważne jest, aby zidentyfikować odpowiednią grupę docelową dla swojego mieszkania, a następnie rozpocząć wyszukiwanie w uporządkowany i przemyślany sposób. Zwiększa to Twoje szanse na znalezienie odpowiedniego najemcy. Zastanów się dokładnie z wyprzedzeniem, jakiego typu najemców chcesz znaleźć i jak najlepiej do nich dotrzeć.
Wolisz osoby starsze z okolicy, które być może szukają mniejszego mieszkania bez barier? W takim przypadku radzimy zamieścić ogłoszenie w lokalnej prasie.
Szukasz wysoko zarabiających yuppies, które często są w ruchu i które będą mogły pozwolić sobie na pomoc w sprzątaniu Twojego atrakcyjnego starego mieszkania z parkietem klonowym w centrum miasta? Następnie stylowe, bogato ilustrowane exposé na międzynarodowych portalach nieruchomości skierowane są do odpowiednich zainteresowanych stron.
Wolałbyś w ogóle nie reklamować się? W takim razie warto spacerować po swojej dzielnicy z otwartymi oczami: w wielu rejonach można spotkać ogłoszenia osób szukających mieszkań w sklepach, bibliotekach miejskich, studiach fitness lub po prostu na latarniach. Jeśli ogłoszenie w wyszukiwarce pasuje do Twojego mieszkania, możesz zaoszczędzić dużo czasu i pieniędzy, a jednocześnie znaleźć odpowiedniego najemcę.
Jeśli reklamujesz mieszkanie w ogłoszeniu prasowym lub w streszczeniu online, umieść w ogłoszeniu kryteria, które odstraszą wiele zainteresowanych: brak windy lub balkonu, brak zwierząt domowych, wymiana wyposażonej kuchni. Wszystko to pozwala z wyprzedzeniem odstraszać nieodpowiednie perspektywy. Oszczędza to wiele cennego czasu na niepotrzebne przeglądanie spotkań i pozwala lepiej skoncentrować się na znalezieniu odpowiedniego najemcy.
3. Znajdź najemców: nie spiesz się
Nawet jeśli wydaje się kuszące, aby zaprosić wszystkich aspirantów na spotkanie zbiorowe w tym samym czasie: Nie rób tego! Jest to dla Ciebie męczące i mało skuteczne w tej kwestii. Szybko tracisz orientację i możesz zostać oślepiony przez niewłaściwych ludzi. Twój idealny kandydat może pozostać w tle i zgubić się w tłumie. Nawet doświadczeni pośrednicy w obrocie nieruchomościami preferują indywidualne spotkania, aby uzyskać lepszy obraz i znaleźć idealnego najemcę.
Poświęć trochę czasu na indywidualne spotkania z najbardziej obiecującymi perspektywami. Przygotuj się dobrze, weź ze sobą samoocenę lokatora, aby wypełnić i zapisać na liście kontrolnej wszystko, co przyciąga Twoją uwagę i wydaje się ważne. Warto tu włożyć trochę więcej wysiłku, bo o wiele szybciej znajdziesz odpowiedniego dla siebie najemcę.
Najlepiej umówić się na kilka indywidualnych spotkań, aby mieć wystarczająco dużo czasu dla zainteresowanych stron.
4. Znajdź lokatorów: nie kupuj kota w worku
Nawet jeśli jesteś przekonany, że elegancko ubrana, zadbana para w lśniącym luksusowym sedanie jest Twoją główną nagrodą: zachowaj podejrzliwość! W każdym razie poproś swoich przyszłych lokatorów o wypełnienie samooceny lokatora. Oprócz osobistego przeczucia, samoocena lokatora jest najważniejszą podstawą do znalezienia odpowiedniego najemcy.
W samoocenie najemcy potencjalny najemca musi ujawnić wszystko, od nazwiska i adresu po pracodawcę i dochód netto po wszelkie przeciwko niemu pozew eksmisyjny. Członkowie rodziny, którzy wprowadzają się do mieszkania, również muszą być wymienieni indywidualnie.
Przyjrzyj się dokładnie wszystkim informacjom i sprawdź, czy podane zarobki netto wystarczą na opłacenie czynszu. Sprawdź również, czy po potrąceniu czynszu zainteresowana rodzina ma nadal dość pieniędzy na życie w Twoim mieście.
Sprawdź również krytycznie, czy podane przez Ciebie informacje są wiarygodne i odpowiednie dla osób, które spotkałeś. Jeśli później okaże się, że lokator zdradził podczas samooceny istotne informacje dotyczące jego sytuacji finansowej, możesz go nawet wypowiedzieć bez wypowiedzenia. Jednak zasada ta nie dotyczy wypowiedzi dotyczących prywatnych zainteresowań, takich jak muzyka czy sport.
Oczywiście jest również uzasadnione i ważne, abyś poprosił najemcę o informacje Schufa. W ten sposób przed wypożyczeniem możesz dowiedzieć się, czy jest jakiś haczyk. Możesz również poprosić potencjalnego nowego najemcę o zaświadczenie o zwolnieniu z długu z tytułu najmu. Powinieneś jednak wiedzieć, że właściciele nie lubią wystawiać zaświadczeń o zwolnieniu z zadłużenia z różnych powodów. Obecność lub brak takich informacji niekoniecznie jest zatem podstawowym kryterium oceny zdolności kredytowej najemcy.
5. Znajdź najemców: Zabezpiecz się
Twój nowy najemca jest przystojny, samo ujawnianie informacji jest spójne, informacje Schufa i zaświadczenie o zwolnieniu z długu najmu są nienaganne. Do tego ma dwóch poręczycieli, którzy potwierdzają jego zdolność kredytową. Czego więcej chcesz jako właściciel? Niemniej jednak nie powinieneś ślepo ufać, ale nalegać na zabezpieczenie wynajmu.
Zgodnie z prawem jako wynajmujący możesz żądać kaucji w wysokości do trzymiesięcznego czynszu. Jeśli najemca zapewnia uzgodnioną kwotę jako tzw. Depozyt gotówkowy, musisz zainwestować pieniądze oddzielnie od swoich aktywów.
Kaucja jest płatna na początku najmu, a najemca może ją zapłacić w całości od razu lub w trzech równych miesięcznych ratach. Następnie należy wpłacić to na oddzielne konto. Alternatywnie, Twój najemca może samodzielnie założyć tzw. Lokacyjną książeczkę oszczędnościową. Przekaże ci to przed wprowadzeniem się i będzie mógł ponownie rozporządzać pieniędzmi tylko wtedy, gdy otrzymał je od ciebie po prawidłowym wyprowadzeniu się.
Inną opcją jest tak zwana gwarancja wynajmu w postaci ubezpieczenia kaucji za wynajem. Twój najemca co roku płaci firmie ubezpieczeniowej pewną sumę, która jest wypłacana w momencie, gdy Twój najemca nie może spłacić długów z tytułu czynszu. Jako wynajmujący nie jesteś jednak zobowiązany do przyjęcia takiej gwarancji zamiast depozytu.
Dla własnego bezpieczeństwa warto rozważyć ubezpieczenie ochrony prawnej. Ubezpieczenie ochrony prawnej dla wynajmujących nie jest tanie, ale pokryje koszty prawne i sądowe w przypadku szkody. Tak zwane ubezpieczenie utraty czynszu zastępuje również utratę czynszu, jeśli najemca nie może lub nie chce zapłacić. Większość z tych zasad zawiera jednak ograniczenia i / lub ścisłe wyłączenia odpowiedzialności. Może to być okres blokady na początku najmu, ale także ograniczenie okresu, w którym ubezpieczenie pokrywa utratę czynszu.
Oczywiście ochrona ubezpieczeniowa obowiązuje tylko wtedy, gdy wykupiłeś ubezpieczenie przed stratą najmu. Warunki są różne, dlatego zawsze warto porównać to, co pasuje do Twojego przypadku.
6. Znajdź najemców: posłuchaj swojego przeczucia
Samoocena i informacje Schufa są niezbędnymi narzędziami do znalezienia odpowiedniego najemcy. Nawet z najlepszymi referencjami zdecydowanie nie powinieneś obejść się bez depozytu najemcy. Wszystko inne to szczęście, odrobina doświadczenia, znajomość natury ludzkiej lub po prostu dobra ręka.
Bardzo ważne jest, aby podczas poszukiwania nowego najemcy nie dać się zbytnio zaślepić dobrym referencjami. Dziś, przy odrobinie zrozumienia technologii, możesz fałszywe i piękne rzeczy. W każdym razie, przed podpisaniem umowy uważnie wysłuchaj swojego przeczucia.
Perspektywa nie patrzy Ci prosto w oczy lub systematycznie odwraca Twoją uwagę od pytań? Może to być oczywiście podniecenie, nieśmiałość lub przesadny chłód. Ale może ma coś do ukrycia i nie mówi tylko prawdy. Świetni aktorzy również mogą cię ujawnić, jeśli użyjesz swojej intuicji.
Potencjalny najemca jest niezwykle przyjazny, niezwykle przystojny i uprzejmy, prawie nachalny? Wsłuchaj się w swoje wnętrzności. Jeśli cokolwiek w tobie opiera się potencjalnemu klientowi, przejdź do następnego. Lepiej raz za często pozbywać się porządnego najemcy, niż dać się nabrać na pewnego siebie bicza i blendera, który później okazuje się nierzetelnym partnerem kontraktowym.
Należy również uważać na potencjalnych najemców, którzy zbyt krytycznie ich kwestionują. Często ukrywają wichrzycieli i notoryczne wypożyczalnie krótkoterminowe, które zawsze szukają muchy w maści i mogą utrudnić Ci życie. Wielu rozczarowanych właścicieli przyznaje później, że na początku mieli dziwne uczucie; Niemniej jednak dali najemcy umowę, ponieważ jego postawa przyćmiała wszystkie inne zainteresowane strony.
Z pewnością nie jest łatwo znaleźć odpowiedniego najemcę. Pamiętaj jednak, że większość wszystkich najemców płaci czynsz regularnie i rzetelnie. Dlatego właściwa jest zdrowa nieufność, ale czasami lokator, który nie spełnia wszystkich wymaganych kryteriów w optymalny sposób, jest dokładnie tym właściwym, jeśli twoje serce i żołądek spontanicznie mu powiedzą tak.
Jeśli unikasz wysiłku, możesz oczywiście zatrudnić pośrednika, aby znaleźć odpowiedniego partnera umownego dla Ciebie. Ale przy odrobinie przygotowania i zaufaniu własnej intuicji nie jest trudno znaleźć odpowiedniego najemcę.