Ziemia i gleba są niezbędne do życia, podobnie jak żywność i powietrze. Ale przystępna cenowo przestrzeń życiowa stała się rzadkością w niemieckich miastach. Politycy, urbaniści i zaangażowani obywatele szukają nowych rozwiązań i nie boją się zadawać bardzo fundamentalnych pytań.
Duzi inwestorzy rok po roku inwestują wysokie dwucyfrowe miliardy na rynku nieruchomości niemieckich miast. Spowodowało to gwałtowny wzrost cen ziemi i jej niedobór. Im bardziej jest cenny, tym więcej uwagi poświęcają mu spekulanci, którzy osiągają ogromne zyski z handlu ziemią. Często bez tworzenia przestrzeni życiowej.
Klucz do kwestii mieszkaniowej
Sposób, w jaki społeczeństwo traktuje swoją cenną ziemię, nie jest bynajmniej prawem natury, ale opiera się na zasadach, które sama sobie wyznaczy społeczność. W historii ludzkości było na to wiele przykładów, począwszy od Starego Testamentu: w trzeciej księdze Mojżesza jest powiedziane, że ziemi nie wolno sprzedawać na zawsze i na zawsze.
Do kogo należy miasto?
O to pytał berliński wydział urbanistyczny jesienią ubiegłego roku na spotkaniu z sześciuset mieszkańcami, inwestorami i architektami. „Musimy odzyskać zdolność do działania w zakresie planowania i polityki finansowej” - stwierdziła tam senator ds. Rozwoju miast i mieszkalnictwa Katrin Lompscher. Wreszcie obywatel mógł odpowiedzieć. Ponieważ polityka zbyt długo zaniedbała budowanie i życie. W ostatnim dziesięcioleciu wiele osób uważało, że kwestia mieszkaniowa została rozwiązana: spodziewano się spadku liczby ludności, w wielu miejscach w Niemczech mieszkania zostały nawet wyburzone bez wymiany. Podczas gdy ministerstwo budownictwa było przez dziesięciolecia ważnym departamentem z własnym ministrem w młodej Republice Federalnej Niemiec, od 1998 r. Jest tylko departamentem do zmiany innych ministerstw.W tym samym czasie gminy i kraje związkowe z trudną sytuacją finansową sprzedały własne spółdzielnie mieszkaniowe. Zniknęło wielu deweloperów nastawionych na dobro wspólne, którzy wcześniej oferowali tanie mieszkania. Jednocześnie pole manewru politycznego uległo dramatycznemu zmniejszeniu: grunty komunalne zostały również sprzedane prywatnym inwestorom z najwyższą ofertą. Jednak bez bezpośredniego dostępu do własnego placu budowy suwerenność w zakresie społecznie akceptowalnych cen gruntów znacznie spadnie.Grunty komunalne zostały również sprzedane prywatnym inwestorom z najwyższą ofertą. Jednak bez bezpośredniego dostępu do własnego placu budowy suwerenność w zakresie społecznie akceptowalnych cen gruntów znacznie spadnie.Grunty komunalne zostały również sprzedane prywatnym inwestorom z najwyższą ofertą. Jednak bez bezpośredniego dostępu do własnego placu budowy suwerenność w zakresie społecznie akceptowalnych cen gruntów znacznie spadnie.
Więcej przestrzeni życiowej
Całkowita liczba mieszkań w Niemczech stale rośnie w ciągu ostatnich kilku dekad. Jednocześnie zwiększyła się powierzchnia, na której mieszka każdy Niemiec: dziś na jednego obywatela przypada średnio 45 metrów kwadratowych - w 1990 roku było to mniej niż 35. Coraz więcej osób mieszka w gospodarstwach jednoosobowych. Wraz z tym wszystkim wzrósł popyt na przestrzeń życiową, co napędzało spekulacje. Zwłaszcza w miastach, do których ludzie są coraz bardziej przyciągani. Skutek: udział placu budowy w kosztach budowy dramatycznie wzrósł. W niektórych projektach wielkomiejskich to już ponad pięćdziesiąt procent.
Jako senator Berlina ds. Rozwoju miast i mieszkalnictwa Katrin Lompscher pragnie odzyskać planowanie i politykę finansową sektora publicznego w zakresie polityki gruntowej.
Co tu jest do zrobienia?
W Szwajcarii wiele gmin nie sprzedaje swoich gruntów, ale często oddaje je w dzierżawę. Jest to „tymczasowy zakup gruntu” i tradycyjna alternatywa dla zakupu działki budowlanej. Dziedziczne prawo budowlane ma dwie zasadnicze zalety: nie obciąża klienta niekiedy wygórowanymi kosztami zakupu gruntu, ponieważ płaci jedynie swój roczny czynsz. Zapobiega spekulacjom ziemią, a jej własność pozostaje przy społeczności, a tym samym wśród ogółu społeczeństwa. Szwajcarskie doświadczenia są pozytywne. Miasto Berlin również chce w przyszłości zorientować się na taki model i dzierżawić jedynie tereny miejskie. W dłuższej perspektywie z pewnością da to miastu większą swobodę w tworzeniu tanich mieszkań. W najbliższym czasie ceny w stolicy prawdopodobnie będą jednak nadal rosły,bo wtedy podaż dla inwestorów będzie jeszcze mniejsza.
Nowy podatek od nieruchomości
W kwietniu 2018 r. Trybunał Konstytucyjny uznał, że podatek od nieruchomości w Niemczech jest niezgodny z konstytucją przy obecnym poborze wartości gruntów. Rząd federalny musi zatem do końca 2019 roku przedstawić nową formę opodatkowania. Eksperci są zgodni: w nowej formie podatku od nieruchomości istnieje możliwość bardziej sprawiedliwego opodatkowania gruntów. Taki podatek od wartości ziemi mógłby również zmobilizować grunty wcześniej odłogowane i odepchnąć graczy na rynku nieruchomości. Na przykład w tym niewykorzystanym gruncie można by było opodatkować wyższe stawki. Nie ulega wątpliwości, że właśnie w tym miejscu polityka mogłaby pomóc właścicielom budynków, którzy chcą stworzyć nową przystępną cenowo przestrzeń życiową.
Rozwiązania
Jeśli działka budowlana jest droga, sensowne byłoby jej intensywniejsze wykorzystanie. Jednym ze sposobów wyjścia z tego dylematu jest gęstsza zabudowa w miastach. W praktyce oznacza to zapełnienie pustych działek, dodanie kondygnacji do domów lub zagęszczenie obszarów miejskich, które są tylko luźno zabudowane. Szczególnie ten ostatni jest rzadko popularny wśród lokalnych mieszkańców. Ponieważ to często zamyka otwarte przestrzenie, utrudnia obserwację osi, zacienia okna. Ale gęstość jest częścią życia w mieście: bez niej nie będzie ani urbanistyki, ani tętniącego życiem miasta.
Riverpark Tower ma powstać we Frankfurcie ze starego Union Investment House: pensjonat, mieszkania na wynajem na 23 kondygnacje własne i dotowane ze środków socjalnych według projektu Ole Scheerena.
Wysokie budynki jako niedroga przestrzeń życiowa
Innym sposobem przeciwdziałania problemowi wysokich cen gruntów byłyby wieżowce. Są jednak drogie w budowie i niezbyt popularne w tym kraju. Obraz wielokondygnacyjnych osad satelitarnych, które powstały na przedmieściach w latach 60. i 70. XX wieku, jest kiepski. Frankfurt, znany ze swoich wysokich biurowców, pędzi teraz naprzód i wznosi wieże mieszkalne w niebo: jedną z pierwszych jest nowo wybudowana Henninger Tower, wciąż enklawa dla ludzi o wyższych dochodach. Więcej ma nastąpić w nowym Europaviertel i innych dzielnicach. Architekt Ole Scheeren buduje także wieżowce - w metropoliach Kanady, Chin, Singapuru, a obecnie Riverpark Tower we Frankfurcie.Ale jest on zaznajomiony z krytyką anonimowych silosów mieszkalnych i dlatego zintegrował liczne przestrzenie wymiany społecznej w swoich wieżach mieszkalnych - w tym małe parki. Te strefy spotkań często nie są tworzone u stóp domów, ale pośrodku, wysoko nad poziomem ulicy. Udaje mu się również wielokrotnie minimalizować koszty, tak że nawet jedną trzecią powierzchni można przeznaczyć na mieszkania dotowane społecznie.
Polityka gruntowa ma perspektywę długoterminową. Jeśli planowanie rozpocznie się dzisiaj, wyniki będą widoczne dopiero za lata. Być może takie okresy są trudne do śledzenia w demokracji poprzez regularne wybory. Niemniej jednak: dobrze skoordynowana polityka dotycząca gruntów jest kluczem do sprawiedliwej i niedrogiej polityki mieszkaniowej.