Istnieje wiele powodów, dla których należy ostrzec najemcę: są to na przykład powtarzające się zakłócenia spokoju, ale także zaleganie z czynszem czy nieuprawnione podnajem. Możesz przeczytać tutaj, jak właściciele lokali postępują prawidłowo w takich przypadkach i poprawnie wydać ostrzeżenie.
Kiedy należy się ostrzeżenie dla najemcy?
Ostrzeżenie dla najemcy jest zawsze konieczne, jeśli naruszy umowę. Z ostrzeżeniem proszony jest o powstrzymanie się od zachowań sprzecznych z umową i ponowne wywiązanie się ze swoich zobowiązań w przyszłości. W takim przypadku ostrzeżenie jest ostrzeżeniem o poważnych konsekwencjach, jeśli najemca nie zmieni swojego zachowania.
Wynajmujący, ostrzegając swojego najemcę, podejmuje pierwszy i ważny krok, który jest warunkiem wstępnym ewentualnego rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia w przyszłości z ważnego powodu zgodnie z art.
Ponieważ w idealnym przypadku między najemcą a wynajmującym powinna istnieć przyjazna i pełna zaufania relacja, zawsze wskazane jest skontaktowanie się z najemcą przed wydaniem ostrzeżenia i ustalenie przyczyn zachowania sprzecznego z umową. Często jest to tylko błąd lub tymczasowy problem, który zostanie wkrótce rozwiązany. Ostrzeżenie dla najemcy może spowodować tutaj złą krew, co wpłynie na przyszłe relacje zaufania.
Jakie są powody ostrzeżenia najemcy?
Jeśli próba wzajemnego rozliczenia się nie powiedzie, właściciele zdecydowanie powinni działać i wydać ostrzeżenie. Jest to możliwe i uzasadnione z następujących powodów:
1. Ostrzeżenie przed naruszeniem regulaminu domu Regulamin
domu zawiera wiele zasad, które mają na celu umożliwienie lokatorom spokojnego i rozważnego mieszkania. Najemca zobowiązuje się do przestrzegania regulaminu domu przy podpisywaniu umowy najmu. Jeśli naruszy ustalone tam zasady, najemca ryzykuje ostrzeżenie.
Najczęstsze punkty regulaminu domu, które są naruszane i które wymagają ostrzeżenia, to:
- Hałas: każdy chce mieć spokój w domu. Hałas ze strony innych mieszkańców domu może prowadzić do znacznego stresu i niezgody w gospodarstwie domowym. Dlatego ostrzeżenie ze względu na ciągłe muzykowanie, wiercenie poza dozwolonymi porami lub głośne imprezy do późnej nocy są często powodem ostrzeżenia.
- Obowiązek sprzątania: Szczególnie w południowych Niemczech najemcy często sprzątają korytarz lub klatkę schodową na zmianę. Jeśli najemca nie wywiązuje się z tego obowiązku, może to być również powodem do ostrzeżenia.
- Korzystanie z obiektów zewnętrznych: dzieci grające w piłkę, grillowanie na dziedzińcu lub uzgodnione w umowie prace ogrodnicze - prawa i obowiązki istnieją również poza apartamentami. Gdy tylko najemca to zignoruje, może otrzymać ostrzeżenie.
- Ogrzewanie i wentylacja: Najemcy zobowiązani są do ostrożnego obchodzenia się z przedmiotem umowy, czyli mieszkaniem. Jeśli najemca ryzykuje rozwój pleśni w mieszkaniu z powodu niewłaściwego ogrzewania i wentylacji, może to również prowadzić do ostrzeżenia.
2. Ostrzeżenie przed nielegalnym trzymaniem
zwierząt Wynajmujący może określić w określonych ramach, czy zwierzęta mogą być trzymane w wynajmowanym mieszkaniu. Chociaż nie może zabronić małych zwierząt, takich jak chomiki lub ptaki, może na przykład zabronić trzymania psów. Jeśli najemca naruszy to i nadal ma psa, istnieje również groźba ostrzeżenia.
3. Ostrzeżenie przed zaległościami w czynszu
Najemca zobowiązany jest do terminowego regulowania miesięcznego czynszu. Jeśli tego nie zrobi i popadnie w zaległość z czynszem, grozi mu najpierw ostrzeżenie, aw przypadku dalszego braku zapłaty nawet pozew eksmisyjny lub eksmisja. Jeśli najemca bez powodu obniża czynsz, jest to również powód do ostrzeżenia.
4. Podnajęcie
Jeżeli najemca pozostawi mieszkanie osobie trzeciej bez konsultacji z wynajmującym, jest to podnajem bez zezwolenia. Wynajmujący jest wówczas uprawniony do wydania ostrzeżenia.
Jak powinien wyglądać list ostrzegawczy do najemcy?
Ostrzeżenie można zasadniczo przekazać ustnie lub pisemnie. Aby móc w nagłych przypadkach udowodnić, jakie ostrzeżenie zostało wydane z powodu jakich okoliczności, bezwzględnie zaleca się jednak ostrzec najemcę na piśmie.
W umowie często wymienia się kilka osób jako wynajmujących. Ważne jest, aby każdy podpisał ostrzeżenie, w przeciwnym razie będzie ono nieskuteczne. Jeżeli jest kilku właścicieli, na przykład wspólnota spadkobierców, inni właściciele również mogą otrzymać pełnomocnictwo. Ważne: to pełnomocnictwo musi być dołączone do ostrzeżenia i podpisane przez wszystkich wynajmujących. Postaraj się również zachować bezpieczeństwo podczas wysyłki: aby wynajmujący mógł udowodnić dostarczenie ostrzeżenia w przypadku sporu, należy je zawsze przesłać listem poleconym.
Jakie informacje musi zawierać ostrzeżenie skierowane do najemcy?
- Aby nie doszło do nieporozumień, w liście powinno pojawić się słowo „ostrzeżenie”.
- Wskaż wyraźnie zachowanie najemcy sprzeczne z umową. Np. Napisz: „Roboty wiertnicze 15.04.2018 r. Po godzinie 22:00 w wynajmowanym mieszkaniu”. Ważne: podaj datę, godzinę i, jeśli dotyczy, świadków wykroczenia.
- Opisz zasadę naruszoną przez niewłaściwe postępowanie (np. „Czynności zakłócające spokój można wykonywać tylko w dni robocze od… do…, a nie w niedziele i święta”).
- Wyznacz termin, w którym uchybienie musi zostać usunięte.
- Określić konsekwencje, jakie będą miały dalsze wykroczenia (np. Wypowiedzenie stosunku umownego).
Aby nie musieć kontynuować stosunku umownego z niepożądanym najemcą w nagłym przypadku w sądzie z powodu drobnych błędów formalnych, wynajmujący powinni szukać pomocy prawnej w przypadku pytań dotyczących ostrzeżeń.
Do kogo należy skierować ostrzeżenie?
Aby ostrzeżenie było poprawne pod względem prawnym, należy je skierować do wszystkich najemców, którzy podpisali umowę najmu wynajmowanej nieruchomości. Jeżeli, na przykład, wiadomo, że zakłócenie nocy pochodzi tylko od jednego najemcy mieszkania, ostrzeżenie należy nadal skierować do wszystkich najemców wymienionych w umowie najmu iz którymi w związku z tym istnieje stosunek umowny.
Kiedy ostrzeżenie nie jest konieczne?
W niektórych przypadkach wynajmujący nie jest zobowiązany do wysyłania najemcy ostrzeżenia, ale może natychmiast rozwiązać stosunek umowny. Tak jest w następujących przypadkach:
- Nie można oczekiwać, że wynajmujący będzie kontynuował stosunek umowny. Dzieje się tak na przykład w przypadku, gdy został fizycznie zaatakowany przez najemcę.
- Najemca ma znaczne zaległości w płatnościach i przez dwa miesiące z rzędu nie zapłacił w całości czynszu.
- Najemca płaci czynsz nieregularnie, tak więc narosły łącznie dwumiesięczne zaległości czynszowe.
- Najemca podnajmuje mieszkanie bez pozwolenia.
- Najemca korzysta z mieszkania niezgodnie z umową prowadząc w nim działalność gospodarczą.
Jakie są konsekwencje ostrzeżenia najemcy?
Jeśli najemca otrzymał ostrzeżenie, nie należy go lekceważyć. Jak wspomniano powyżej, ostrzeżenie jest pierwszym krokiem do równomiernego rozwiązania umowy bez powiadomienia. Im częściej najemca łamał umowę i im więcej ostrzeżeń musiał wysłać właściciel, tym większe były jego szanse na pomyślne zakończenie procedury wypowiedzenia.
Jeśli najemca znajduje się tylko w chwilowej sytuacji awaryjnej, absolutnie wskazane jest skontaktowanie się z wynajmującym i wyjaśnienie, w jaki sposób doszło do naruszenia umowy i jak wszystko może znowu działać zgodnie z zasadami w przyszłości.
Jeśli jednak najemca pomimo wyznaczonego terminu nadal będzie zachowywał się niezgodnie z umową, wynajmujący może nawet dochodzić odszkodowania. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy wynajmujący ponosi koszty w wyniku zachowania najemcy, które nie nastąpiłoby, gdyby działał prawidłowo. Na przykład, jeśli najemca pozbywa się nieuprawnionych odpadów wielkogabarytowych w śmietnikach, wynajmujący może przerzucić koszty ich usunięcia na odpowiedzialnego najemcę zgodnie z art. 280 BGB.
