Czynsz stopniowany to ciekawa opcja dla wynajmujących. Ponieważ podwyżki czynszu zwykle nie są pozbawione problemów. Natomiast czynsz progresywny zapewnia większe bezpieczeństwo planowania w prosty i wygodny sposób i, w zależności od dokładnego projektu umowy, niekoniecznie jest niekorzystny dla najemców.
Wszystkie istotne szczegóły dotyczące progresywnego czynszu są wyjaśnione poniżej. Jako właściciel masz wszystkie informacje potrzebne do prawidłowego sporządzenia stopniowanej umowy najmu. Ponieważ oprócz wymagań wynikających z prawa najmu ważne są również inne punkty.
Co to jest czynsz stopniowany?
Czynsz progresywny to umowa o określonej wysokości czynszu, która jest zapisywana na piśmie między wynajmującym a najemcą. Odnosi się do określonego okresu i rozłożył wzrost czynszu z dokładną kwotą. Czynsz pozostaje niezmieniony przez co najmniej dwanaście miesięcy. Z innych powodów nie może zostać zwiększona w tym okresie zgodnie z § 557a BGB.
W przypadku progresywnego czynszu wynajmujący i najemca z góry uzgadniają, o jakiej wysokości czynsz jest podwyższany. Dla wynajmujących oznacza to możliwość wyegzekwowania podwyżki czynszu bez większych problemów. Umowa ma jednak również na celu zapewnienie najemcom długoterminowej jasności co do kosztów mieszkaniowych, jakie będą musieli ponieść w przyszłości.
W jaki sposób uzgodniona jest umowa o czynsz stopniowany?
Aby czynsz progresywny wraz z jego podwyżkami był dopuszczalny, umowa musi mieć formę pisemną. Możliwe jest również późniejsze przypisanie czynszu progresywnego do istniejącej umowy najmu, ale tylko za zgodą najemcy. Pisemną umowę ważenia muszą podpisać wynajmujący i najemca, więc nie wystarczy napisać maila.
Kiedy obowiązuje leasing stopniowany?
Zgodnie z art. 557a niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) warunki formalne obejmują również dokładne określenie kwoty w euro, o którą podwyższa się czynsz. Procenty nie są tutaj wystarczające. Aby umowa najmu stopniowanego była ważna, właściciel lokalu oprócz podwyżki czynszu musi również podać dalsze szczegóły. Między innymi należy określić czas, w którym nastąpi podwyżka czynszu. Aby leasing stopniowany był skuteczny, niezbędne są następujące warunki wstępne:
- Umowa musi być sporządzona na piśmie i podpisana przez obie strony. Obejmuje to zatem zgodę wynajmującego i najemcy.
- Cenę najmu i wzrost należy podać w konkretnych wartościach w euro (nie w procentach).
- Odstęp czasu między podwyżkami czynszu musi zawsze wynosić co najmniej dwanaście miesięcy. Krótsze skale są niedozwolone, ale dłuższe okresy są możliwe.
- W umowie należy wymienić co najmniej jeden sezon.
W przypadku najmu stopniowanego należy jasno określić, w jakim momencie ma miejsce kolejna dzierżawa i o jaką kwotę wzrasta czynsz.
Legalne i nielegalne sformułowania w umowie najmu stopniowanego
Umowa najmu stopniowego musi jasno określać, kiedy nastąpi kolejna podwyżka czynszu i o jaką kwotę wzrośnie czynsz. Dzierżawa, która zakłada roczny wzrost o 3%, jest nieskuteczna. Podanie ceny za metr kwadratowy również jest nieważne, gdyż czynsz całkowity nie jest podany w formie kwoty pieniężnej. Sama wysokość podwyżki czynszu może być różna, ale przerwa między kolejnymi ukończeniami musi wynosić co najmniej rok.
Przykład efektywnej umowy najmu wagi:
- Najem stopniowy rozpoczyna się 1 stycznia 2019 r., A czynsz netto wynosi 800 euro. Czynsz netto będzie wzrastał corocznie: od 01.01.2020 do 830 euro, od 01.01.2021 do 870 euro, od 01.01.2022 do 900 euro.
Przykłady nieskutecznej umowy:
- Najem stopniowy rozpoczyna się 1 stycznia 2019 r., A czynsz netto wynosi 800 euro. Następnie czynsz netto bez ogrzewania wzrasta o dwa procent rocznie.
- Czynsz najmu wzrośnie do 9,20 euro za metr kwadratowy 01.01.2020.
Jak długo obowiązuje czynsz stopniowany?
W przeszłości właścicielom wolno było ustalać podwyżki czynszu tylko na następne dziesięć lat, ale ten limit już nie istnieje. Oznacza to, że podwyżki można również uzgodnić w umowie na okres 15 lat lub nawet dłużej. Sam najem stopniowany może być ograniczony lub nieograniczony, w zależności od Twoich potrzeb.
Jeśli chodzi o czas trwania stopniowanej umowy najmu, znaczenie ma również możliwość wypowiedzenia umowy. Ponieważ oprócz uzgodnienia progresywnego czynszu wynajmujący ma możliwość wykluczenia wypowiedzenia najmu na maksymalnie cztery lata od początku stopniowanego najmu (patrz § 557a, ustęp 3, zdanie 1 BGB). Taka klauzula ogranicza jednak pole manewru dla obu stron, czyli dla najemcy i wynajmującego. Dlatego obie strony powinny zastanowić się, czy taka regulacja ma sens i wpisuje się w planowanie na najbliższe lata.
Podwyżka czynszu jest przewidziana w umowie najmu stopniowego i zwykle ma miejsce corocznie.
Czy w przypadku czynszu progresywnego trzeba zapowiadać podwyżkę czynszu?
Ponieważ podwyżka czynszu jest już ustalona w ramach najmu stopniowego w momencie podpisania umowy, wynajmujący nie musi przesyłać najemcy dodatkowego powiadomienia w przypadku wzrostu czynszu. Jeżeli najemca wystawił stałe polecenie przelewu czynszu, musi dokonać odpowiedniej korekty w odpowiednim terminie. Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący może mu przypomnieć, że czynsz wzrósł zgodnie z umową i że należy uiścić dodatkową opłatę.
Wynajmujący nie może jednak żądać żadnych dodatkowych podwyżek czynszu w okresie najmu stopniowego. I nawet jeśli przeprowadzane są modernizacje. Takich kosztów nie można przenieść z mocą wsteczną po wygaśnięciu czynszu stopniowego - orzekł berliński sąd rejonowy. Zapowiadając modernizację, właściciel poinformował najemcę o przyszłej podwyżce czynszu. To obroniło się z sukcesem: wynajmujący albo zaplanował planowaną modernizację w czynszu stopniowym, albo odstąpił od umowy stopniowej (patrz akta 65 S 225/17). Wyjątek: modernizacje były obowiązkowe ze względu na wymogi prawne lub wymogi urzędowe. Wtedy też mogą zostać przekazane najemcom z najmem stopniowanym.
Jakie podwyżki czynszu są dozwolone w przypadku najmu stopniowanego?
Właściciele często decydują się na stopniowany czynsz, ponieważ tutaj nie obowiązuje zwykły limit. W przypadku normalnych umów najmu zapewnia to, że czynsz nie wzrośnie o więcej niż 20 procent w okresie trzech lat. W niektórych regionach górna granica wynosi nawet maksymalnie 15 procent. Ten limit nie dotyczy czynszu progresywnego. W zależności od przesuniętych skal może się zdarzyć, że czynsz wzrośnie o ponad 20 procent w ciągu trzech lat przy stopniowanym najmie.
Jednak nawet w przypadku najmu stopniowanego, indywidualne podwyżki czynszu nie mogą być wybierane bez ograniczeń, ponieważ ograniczenia wynikające z § 5 Kodeksu karnego gospodarczego dotyczą również czynszu stopniowego. lokalne czynsze porównawcze.
Istnieją też inne wymagania dotyczące czynszu stopniowanego: na obszarach, na których brakuje powierzchni mieszkalnej, celem jest zapobieganie zawyżaniu czynszu. W związku z tym nowo uzgodnione stopniowane umowy najmu muszą być zgodne z limitem ceny najmu.
Na obszarach, na których brakuje powierzchni mieszkalnej, nowo uzgodnione stopniowane umowy najmu muszą spełniać wymogi progu cen najmu.
Czynsz stopniowany: czy obowiązuje hamulec czynszowy?
W przypadku obowiązywania progu cen najmu czynsz nowo wynajmowanego mieszkania nie może być droższy o więcej niż dziesięć procent od lokalnego czynszu porównawczego (zob. § 557a ust. 4 BGB). Dotyczy to również czynszu stopniowanego. Ten wymóg prawny oznacza, że w przypadku każdej nowej umowy najmu zarówno wynajem na początku umowy, jak i poszczególne wagi mogą być precyzyjnie kontrolowane. Ta kontrola ma miejsce w momencie zwiększenia skali.
Jeżeli jedna z uzgodnionych stawek czynszu jest o ponad dziesięć procent wyższa niż zwykły lokalny czynsz porównawczy na początku jej obowiązywania, w przypadku reklamacji najemcy następuje ograniczenie. Oznacza to, że obowiązuje skala, kwota przekraczająca dziesięć procent, ale nie musi być płacona przez najemcę. Umowa pozostaje ważna.
Ponieważ hamulec ceny najmu można ustawić tylko na maksymalnie pięć lat w odpowiednich miastach lub regionach, skale, które są należne w późniejszym czasie, mogą już nie podlegać zmianom i dlatego nie zostaną ograniczone. Jeśli to ogranicza wynajmujących zbytnio w ich planowaniu, najem indeksowy może być opcją, która może obejść ten limit. Czynsz indeksowy nie jest oparty na indeksie czynszu zwyczajowym w okolicy, ale na wskaźniku cen konsumpcyjnych i jego rozwoju.
Rosnące czynsze są szczególnie interesujące dla właścicieli, którzy podpisali umowę najmu stopniowego przed zastosowaniem progu cen najmu.
Jaka jest różnica między czynszem stopniowanym a czynszem indeksowym?
Zarówno czynsz stopniowany, jak i czynsz indeksowy regulują, kiedy i jak zmienia się lub rośnie w przyszłości czynsz. W związku z tym zawierają one dokładny moment w czasie i odpowiadającą mu kwotę (w przypadku czynszu progresywnego) lub wskazanie, że przyszły czynsz jest oparty na wskaźniku cen konsumpcyjnych (w przypadku renty wskaźnikowej). Ten indeks cen konsumpcyjnych jest publikowany raz w roku przez Federalny Urząd Statystyczny i nie można go przewidzieć.
|
Czynsz stopniowany | Czynsz indeksowy |
|---|---|
| Dokładna data i kwota przyszłej korekty czynszu są podane w umowie najmu stopniowanego. | Zmiany ceny najmu są bezpośrednio związane z rozwojem wskaźnika cen konsumpcyjnych . Więc jeśli koszty utrzymania wzrosną, to wynajmuje. Dzierżawę indeksów można uzgodnić na czas nieokreślony. |
|
Podwyżki czynszów można ustalić na kilka | Klauzula indeksu jest również nazywana klauzulą ochrony kapitału . Dokładnej kwoty podwyżki czynszu nie można dokładnie przewidzieć. |
| Kiedy wszystkie uzgodnione stawki wchodzą w życie, a ten sam najemca nadal mieszka w mieszkaniu , najem skala staje się najmem „normalnym”, w którym podwyżki czynszu mogą być egzekwowane zgodnie z §§ 558 i 559 BGB . | Przykładowe sformułowanie: Jeśli wskaźnik cen konsumpcyjnych w Niemczech zmieni się o cztery lub więcej procent w porównaniu z pierwszym miesiącem najmu , zgodnie z ustaleniami Federalnego Urzędu Statystycznego , wówczas czynsz zmieni się o ten sam procent. |
W przypadku wskaźnika czynszu wynajmujący może zwiększyć czynsz bardziej niezależnie od hamulca czynszu, pod warunkiem że odpowiednio wzrośnie wskaźnik cen konsumpcyjnych . |
|
| Czynsz indeksowy daje zatem właścicielowi nieco więcej swobody nawet na obszarach z niedoborem mieszkań , ponieważ tutaj tylko czynsz początkowy jest oparty na hamulcu czynszu, podczas gdy podwyżki w przyszłości nie są tak ograniczone. |
Co się dzieje, gdy kończy się czynsz stopniowany?
Po ostatnim uzgodnionym poziomie czynszu, wielopoziomowa umowa najmu zmienia się w „normalną” umowę. Następnie można zastosować zwykłe rodzaje podwyżek czynszu, na przykład w postaci podwyżek czynszu modernizacyjnego lub dostosowania do lokalnego czynszu porównawczego.
Po wygaśnięciu umowy najmu stopniowego wynajmujący ma możliwość uzgodnienia kolejnego czynszu progresywnego. Taka umowa jest możliwa tylko wtedy, gdy najemca wyrazi na to zgodę. Jednak jednostronne ustalenie nowego sezonu nie jest skuteczne. Oznacza to, że nowa umowa musi zostać sporządzona i podpisana przez obie strony.
Jeśli dzierżawa jest bezterminowa, a skale są wyświetlane tylko do określonej daty, skala o ostatniej nazwie pozostaje. W ten sposób najem stopniowany można przekształcić w najem klasyczny. Po wygaśnięciu stopniowego czynszu wynajmujący ma możliwość pracy z innymi podwyżkami czynszu. Oznacza to, że może np. Dostosować się do lokalnych czynszów porównawczych lub przenieść koszty modernizacji na najemców.
Co to jest zrzeczenie się rozwiązania?
Jednostronne zrzeczenie się wypowiedzenia można uzgodnić w umowie najmu stopniowanego. W tym miejscu najemca podpisuje, że nie wypowie umowy na czas określony, podczas gdy wynajmujący zachowuje prawo do wypowiedzenia. To jednostronne zrzeczenie się wypowiedzenia może obowiązywać maksymalnie przez cztery lata, w przeciwnym razie stanie się nieskuteczne (patrz art. 557a ust. 3 BGB). Dla wynajmującego to jednostronne wyłączenie wypowiedzenia zapewnia dobre bezpieczeństwo planowania, ale niewielu najemców jest skłonnych zobowiązać się do zamieszkania w nieruchomości przez określony czas.
Wielu najemców chciałoby skorzystać z późniejszej klauzuli najemcy, wyrażając zgodę na odstąpienie od rozwiązania umowy, aby nadal zachować pewien stopień swobody. Ta klauzula daje Ci możliwość wcześniejszego wypowiedzenia istniejącej umowy najmu, jeśli to konieczne. Często tej nowej klauzuli najemcy towarzyszy obowiązek zaproponowania wiarygodnego najemcy zastępczego.
Zalety i wady stopniowanego czynszu dla najemców
Stopniowany czynsz również daje najemcom pewne bezpieczeństwo. Ponieważ w uzgodnionym okresie rozłożonym, wynajmujący nie może żądać dalszych podwyżek czynszu, nawet w przypadku prac remontowych lub modernizacyjnych, chyba że zostały one nakazane przez władze lub prawo (na przykład z powodu konieczności zainstalowania nowych liczników kosztów ogrzewania ze względu na nowe rozporządzenie w sprawie kosztów ogrzewania). Korekty są możliwe dopiero po rozliczeniu kosztów dodatkowych, ale tylko z odpowiednim uzasadnieniem. Stopniowy najem gwarantuje również najemcom czynsz na stałym poziomie przez co najmniej rok i nie podlega podwyższeniu.
Zalety w skrócie
- Planowanie zabezpieczenia kosztów mieszkaniowych w najbliższych latach.
- Nie ma możliwości dalszego wzrostu czynszu w przypadku remontów lub modernizacji.
- W regionach silnych gospodarczo czynsz stopniowany jest nadal tańszy niż czynsz indeksowy, co wiązałoby się z szybszym wzrostem czynszu.
Wady na pierwszy rzut oka
- Czynsz rośnie corocznie, korekty w uzgodnionych latach nie są już możliwe.
- Po zakończeniu uzgodnionego ukończenia studiów umowa na czas określony jest zwykle przenoszona na kolejną umowę stopniową. Tylko umowy na czas nieokreślony stają się normalnymi umowami najmu.
- Jeśli lokalnie porównywalny czynsz spada, stopniowanie pozostaje od tego niezależne.
Dzięki stopniowanej dzierżawie możesz kontrolować koszty najmu, w tym podwyżki czynszu przez kilka następnych lat i dziesięcioleci.
Zalety i wady stopniowanego czynszu dla właścicieli
Najem stopniowy opłaca się wszystkim właścicielom, którzy chcą osiągnąć jak najwyższy dochód z najmu. Już przy uzgadnianiu stawek można oszacować lokalny czynsz porównawczy i jego rozwój, a tym samym z góry zaplanować swoje dochody. W zależności od zapotrzebowania na mieszkania na danym obszarze, zderzanie powinno w mniejszym lub większym stopniu uwzględniać lokalny czynsz porównawczy, aby uniknąć problemów z ewentualnym nadmiernym czynszem.
Aby zapewnić dobre bezpieczeństwo planowania, ostrożni właściciele mogą zawrzeć jednostronne zrzeczenie się umowy najmu stopniowego. W tym kontekście pomocne może być wybranie niższej skali, aby umowa była atrakcyjna dla najemcy. Niższe skale są bardziej prawdopodobne, aby zachęcić najemców do podpisania jednostronnego zrzeczenia się umowy.
Rosnące czynsze są szczególnie interesujące dla wynajmujących, którzy podpisywali stopniowe umowy najmu przed zastosowaniem hamulca czynszowego. Z drugiej strony, jeśli hamulec ceny najmu obowiązuje już w momencie podpisania umowy, właściciele nie mają już tylu możliwości zwiększenia dochodów z najmu. Przynajmniej czynsz stopniowany umożliwia wzrost wraz z hamulcem czynszu, który jest do dziesięciu procent wyższy od lokalnego czynszu porównawczego.
Zalety w skrócie
- Automatyczne dostosowanie czynszu bez dodatkowego wysiłku administracyjnego: Dane dotyczące wzrostu czynszu są już ustalone na początku najmu, aby później nie było żadnych pytań ani trudności.
- Uproszczony rodzaj korekty czynszu.
- Umowa kontraktowa umożliwia planowanie na kilka lat.
- Możliwe jest przekroczenie lokalnego czynszu porównawczego (w zależności od ewentualnego ograniczenia czynszu w określonych ramach).
- Istnieje możliwość jednostronnego zrzeczenia się wypowiedzenia (do czterech lat).
Wady na pierwszy rzut oka
- Żadne inne podwyżki czynszu nie są możliwe.
- Prace modernizacyjne lub remontowe nie mogą zostać zrównoważone podwyżką czynszu (wyjątek: modernizacja zarządzona przez władze lub prawo).
- Nie wszyscy najemcy przestrzegają ustalonych podwyżek czynszu w umowie najmu. O ten brakujący dochód można się ubiegać dopiero trzy lata po fakcie. Jedyną alternatywą jest rozwiązanie umowy i, jeśli to konieczne, akcja eksmisyjna z eksmisją.
- W przypadku czynszu progresywnego nie uwzględnia się stopy inflacji, ponieważ wysokość czynszu jest niezależna od spadku wartości. To pokazuje różnicę w stosunku do renty indeksowej.
Wniosek
Czynsz stopniowany zapewnia właścicielom szczególnie wysoki poziom bezpieczeństwa, nawet jeśli dopuszczają oni jedynie ograniczoną swobodę. Jednak biorąc pod uwagę niedobór mieszkań w wielu miastach, jest to sprawiedliwe. Różne perspektywy wynajmującego i najemcy stają się widoczne, gdy tylko zostanie sporządzona stopniowa umowa najmu. Mając z jednej strony niezbędne zabezpieczenie i satysfakcjonującą rekompensatę w postaci ceny najmu, obie strony należy uszanować. W tym sensie czynsz stopniowany jest dobrym rozwiązaniem dla przyszłego planowania.