Zarządzający nieruchomościami w społeczności właścicieli mają do odegrania ważną rolę i zdecydowanie powinni nadawać się na to stanowisko. Poniżej wyjaśniamy, w jaki sposób jako społeczność właścicieli możesz znaleźć odpowiednią osobę i co się stanie, gdy trzeba będzie znaleźć nowego zarządcę nieruchomości.
Zarządca kompleksu mieszkaniowego ma silną pozycję: ma fundusze stowarzyszenia właścicieli domów (WEG). Zwołuje spotkania właścicieli i realizuje podjęte tam uchwały. Zajmuje się naprawami i konserwacją mienia komunalnego. Aby to zrobić, musi śledzić złożone przepisy dotyczące nieruchomości mieszkalnych. To wymaga (głównie) profesjonalisty.
Znajdź zarządcę nieruchomości
WEG w zasadzie może również zarządzać samodzielnie. Może to działać w przypadku małego kompleksu mieszkalnego. Ale gdy tylko jeden właściciel chce mieć „prawdziwego” zarządcę, społeczność musi go wyznaczyć. Aby to zrobić, najpierw potrzebuje selekcji kandydatów. „Powinny być trzy oferty. W przeciwnym razie brak alternatyw może doprowadzić do tego, że właściciele później z powodzeniem zakwestionują decyzję o zamówieniu ”, mówi Annett Engel-Lindner, prawnik specjalizujący się w prawie najmu i kondominium.
Podczas wyszukiwania społeczność (lub jej członkowie) może skupić się na pobliskich kandydatach. W końcu krótkie odległości są ważne, aby zarządca mógł później regularnie sprawdzać nieruchomość. Pierwsza inspekcja powinna była mieć miejsce przed wyborami. Julia Wagner ze stowarzyszenia właścicieli Haus & Grund Germany wyjaśnia, dlaczego: „Kandydaci muszą znać kompleks mieszkaniowy, aby móc złożyć uzasadnioną ofertę.” Zaleca również zwrócenie uwagi na członkostwo w stowarzyszeniu zawodowym, nawet jeśli samo to nie gwarantuje jakości.
Co wyróżnia dobrego administratora?
Dobre połączenie z zarządcą nieruchomości powinno być najwyższym priorytetem stowarzyszenia właścicieli domów. Aby odnieść sukces, kieruj się poleceniem numer jeden: jako społeczność wybierz profesjonalistę, który faktycznie Ci odpowiada, który może dostarczyć referencji, który emanuje kompetencjami i profesjonalizmem oraz który wydaje ci się przystojny.
Zły zarządca nieruchomości często może zostać rozpoznany dopiero później, jeśli na przykład udzielił właścicielom złych rad dotyczących utrzymania i dużo pieniędzy zostało nieprawidłowo zainwestowanych. Jest to więc wystarczający powód, aby właściciele ostrożnie wybierali zarządcę i uważnie go obserwowali. Na szczęście latem 2018 roku weszła w życie ustawa o zarządcach nieruchomości. Potrzebujesz teraz zgody. Dostają to tylko wtedy, gdy potrafią wykazać się rzetelnością, dobrą sytuacją finansową i zawarciem ubezpieczenia od odpowiedzialności zawodowej, a także regularnie uczęszczają na szkolenia.
Wstępny wybór zarządcy nieruchomości
Zarząd lub wcześniej wybrane osoby powinny z wyprzedzeniem negocjować w sposób ukierunkowany, aby móc zaproponować właścicielom apartamentów trzy spółki zarządzające. Kandydat jest następnie wybierany zwykłą większością głosów na maksymalnie pięć lat. Umowa menedżerska reguluje jego obowiązki i wynagrodzenie, a także czas trwania mianowania. To, ile swobody, jaką wspólnota właścicieli daje zarządcy nieruchomości, może być przez nich określone.
Każdy, kto zajmuje się preselekcją, powinien stworzyć listę kontrolną zawierającą wszystkie wymagane punkty od kandydata. Decyzja jest więc obiektywna i niezależna od ceny i osoby. Poza ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej przewidzianym w zatwierdzeniu obejmuje to również ubezpieczenie od odpowiedzialności za straty finansowe i ubezpieczenie wierności. Ponadto wnioskodawca powinien mieć profesjonalne biuro, aby właściciele mogli do niego dotrzeć, aw okresie wakacyjnym zapewnić zastępstwo. Administrator powinien również wziąć pod uwagę szczególne cechy poszczególnych systemów. Niestety, niektórzy kandydaci oferują tylko niski standard.
Idealny zarządca nieruchomości musi spełniać szereg wymagań.
Umowa o zarządzanie
W większości przypadków zarządca przedstawia projekt, który zwykle uwzględnia jego interesy. „Właściciele powinni zatem spojrzeć na to krytycznie”, radzi Gabriele Heinrich ze stowarzyszenia ochrony konsumentów „Mieszkanie w nieruchomości”. Przykładowo umowa o zarządzanie powinna dawać właścicielom możliwość kontroli, np. Zobowiązywać zarządcę nieruchomości do pobierania opłat za dom od współwłaścicieli, którzy nie chcą płacić, do przesłania protokołu z zebrania właścicieli w ciągu dwóch do trzech tygodni oraz do uzyskania zgody rady doradczej w przypadku umów z rzemieślnikami przekraczających określoną kwotę. Jeśli umowa przewiduje specjalne płatności dla administratora, należy sprawdzić ich kwalifikowalność.
Obowiązki prawne administratora
- Środki dotyczące prawidłowego utrzymania i naprawy mienia komunalnego
- Dokonywanie i otrzymywanie płatności i usług
- Zarządzaj otrzymanymi środkami
- Dochodzenie roszczeń przez stowarzyszenie właścicieli domów
- prowadzić konto
- dalsze uprawnienia, np. zwoływanie, przewodniczenie i sporządzanie protokołów z zebrań właścicieli mieszkań
- Prowadzenie procesu decyzyjnego
„Dobra administracja ma nie tylko wiedzę handlową, ale także techniczną. Są też kontakty osobiste ”- mówi Gabriele Heinrich. „Funkcjonująca administracja szybko reaguje na zgłoszenia usterek i wyniki dokumentów. Monitoruje stan budynków, nalega na remonty, tworzenie rezerw i pośredniczy w konfliktach między właścicielami. ”Dla administracji niezbędne jest również ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody majątkowe i biznesowe. Im większy system, tym większe powinno być pokrycie. Ubezpieczenie wierności chroni przed umyślnymi szkodami wyrządzonymi przez pracowników administracji.
Prawidłowe i nieprawidłowe zarządzanie kontem
Głównym zadaniem zarządcy jest monitorowanie dochodów i wydatków wspólnoty mieszkaniowej (WEG). Konta właścicieli są nadal często tak zwanymi kontami powierniczymi, które są prowadzone w imieniu zarządcy nieruchomości. „Jednak obecnie dopuszczalne są tylko relacje dotyczące wspólnoty właścicieli” - mówi Heinrich. Korzyść dla obu stron: prawa przysługują jednoznacznie społeczności, administrator przejmuje zarządzanie kontem tylko w imieniu właściciela. Takie rachunki walutowe zapewniają większe bezpieczeństwo w przypadku upadłości lub śmierci administratora i są łatwiejsze do kontrolowania przez właścicieli.Ponadto społeczność powinna ograniczyć uprawnienie administratora do dysponowania kontem i uzależnić to od zgody właściciela mieszkania lub rady doradczej - np. Do rachunku rezerwowego lub od określonych kwot.
Wynagrodzenie zarządcy nieruchomości
Opłata za zarządzanie podlega swobodnej negocjacji. Zależy to od standardu technicznego i wielkości nieruchomości. Ogólna zasada: im więcej jednostek ma system, tym niższe jest wynagrodzenie. Zakres waha się od 25 do 30 euro miesięcznie na jednostkę mieszkalną. Profesjonalista może zastosować specjalne wynagrodzenie za usługi, takie jak zgoda administratora przy sprzedaży mieszkania. Za zarządzanie zbiorem uchwał nie jest pobierane żadne dodatkowe wynagrodzenie, nawet jeśli jest to przewidziane w umowie o zarządzanie.
Odwołanie administratora
Często administrator jest chroniony zapisem w umowie: że można go odwołać tylko z ważnego powodu, na przykład jeśli nie jest upoważniony do składania zleceń na większe naprawy. Okazało się, że warto uzgodnić termin nominacji z rocznym lub dwuletnim wyprzedzeniem. Wystarczająco dużo czasu, aby obie strony mogły zrewidować swoje relacje - bez konieczności czekania razem przez niepotrzebnie długi czas, jeśli współpraca się nie powiedzie.
Zwolnienie zarządcy nieruchomości
Wielu właścicieli mieszkań nie wie, czy powinni odciążyć zarządcę na spotkaniu właścicieli. „Dzięki zwolnieniu zrzekasz się prawa do odszkodowania za wszystkie znane lub rozpoznawalne błędy administratora”, ostrzega Heinrich. Dlatego należy to zawsze dokładnie rozważyć.
Zmień zarządcę nieruchomości
Co kilka lat WEG głosuje na administratora. Jeśli jednak w okresie poprzedzającym wybory okaże się, że dotychczasowy administrator nie otrzyma już większości, rozpoczyna się poszukiwanie nowych kandydatów. Jeśli podejmiesz się tego zadania w swoim WEG, musisz uzyskać trzy oferty i poinformować o tym współwłaścicieli w odpowiednim czasie. Poczekaj co najmniej trzy miesiące wcześniej. Mniejsze WEG lepiej zacząć wcześniej. Często potrzebujesz więcej prób, aby znaleźć wystarczającą liczbę kandydatów. Stary zarządca, jeśli nadal pełni urząd, musi zwołać i przeprowadzić spotkanie właścicieli. Pomaga więc w ustaleniu własnego następcy.
Co należy wziąć pod uwagę przy zmianie
W idealnym przypadku umowa wygasa równolegle z zamówieniem. W przeciwnym razie właściciele muszą przestrzegać ustalonych okresów wypowiedzenia - i zapewnić, aby nowy kierownik zawsze łączył zamówienie z warunkami umowy. W przeciwnym razie mogłoby się zdarzyć, że WEG odwoła zarządcę ze stanowiska, ale umowa trwa, a roszczenie o wynagrodzenie trwa.
Przykład: Administrator został powołany na czas nieokreślony. Wtedy maksymalny czas trwania wynosi pięć lat. Spotkanie właścicieli może jednak w każdej chwili odwołać je zwykłą większością głosów - o ile nic innego nie zostało uzgodnione (np. Tylko z ważnego powodu). Umowa wygasa z chwilą ograniczenia jej trwania do czasu trwania mandatu. W przypadku braku takiej klauzuli ma ona nadal zastosowanie. Ponadto nie każdą umowę można łatwo rozwiązać, na przykład ze względu na minimalny okres obowiązywania. Jeżeli jednak zaistnieje ważna przyczyna odwołania, taka jak postępowanie upadłościowe lub brak wykonania postanowień, WEG może w każdym przypadku rozwiązać umowę bez wypowiedzenia.
