Ceny ziemi w Niemczech wzrosły w ostatnich latach dramatycznie. Coraz trudniej jest określić odpowiednią wartość. Jaki wpływ ma lokalizacja? Czy warto sprzedawać? Jaka cena gruntu jest realistyczna w jakim regionie lub w jakiej lokalizacji? Tutaj znajdziesz wszystkie odpowiedzi.
Jeżeli nieruchomość ma zostać sprzedana, niezwykle ważne jest ustalenie za nią realistycznej ceny odpowiadającej jej rzeczywistej wartości. Bo jeśli cena będzie za wysoka, zabraknie zainteresowanych. Jeśli jest zbyt niska, poniesie się niepotrzebną stratę i jest bardzo prawdopodobne, że zabraknie również zainteresowanych stron, które obawiają się złapania w tej sprawie.
Aby określić wartość nieruchomości w Niemczech, istotne są dwa aspekty:
- Wartość gruntu lub standardowa wartość gruntu
- Indywidualne cechy nieruchomości
Ustal ceny nieruchomości w Niemczech: Oto jak
Aby móc ustalić rozsądną cenę za działkę, w pierwszej kolejności stosuje się tzw. Wartość gruntu lub standardową wartość gruntu.
Jaka jest wartość gruntu?
Wartość gruntu ustalana jest za pomocą tzw. Metody wartości porównawczej, to znaczy pod uwagę brane są ceny sprzedaży osiągnięte w niedawnej przeszłości dla porównywalnych nieruchomości i na ich podstawie ustalana jest realistyczna cena nieruchomości.
Jaka jest standardowa wartość gruntu?
Jeżeli nie ma porównywalnych nieruchomości, które można wykorzystać do oszacowania ceny, do określenia wartości nieruchomości stosuje się standardową wartość gruntu. W tym miejscu brane są pod uwagę średnie ceny ustalone przez komisję ekspertów, które zostały zapłacone za porównywalne nieruchomości w niektórych lokalizacjach i w porównywalnych lokalizacjach, tak zwane „standardowe strefy wartości ziemi”.
Na podstawie standardowej wartości gruntu uwzględnia się następnie indywidualne cechy nieruchomości proponowanej do sprzedaży, aby ostatecznie ustalić cenę. Oprócz makrolokalizacji terenu rolę odgrywa także mikrolokacja, czyli nie tylko szeroki region, w którym zlokalizowana jest nieruchomość, ale także najbliższe otoczenie. W ten sposób znacząco różne ceny nieruchomości mogą być realistyczne dla podobnie dużych nieruchomości w niewielkiej odległości. Ale są też inne aspekty, które wpływają na wartość nieruchomości.
Jakie czynniki wpływają na ceny ziemi?
W świecie nieruchomości od dawna powszechnie mówi się, że o cenie mieszkania, domu czy nieruchomości decydują przede wszystkim trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. W rzeczywistości region, w którym znajduje się nieruchomość i jej dokładna lokalizacja, są kluczowe dla określenia jej wartości. Są jednak inne aspekty, które są istotne przy ustalaniu wartości nieruchomości w Niemczech.
Te indywidualne właściwości nieruchomości są istotne przy ustalaniu ceny nieruchomości:
1. lokalizacja
Jak już wspomniano, najważniejszym aspektem przy określaniu wartości nieruchomości jest jej lokalizacja: w jakim regionie znajduje się nieruchomość? Jak daleko jest do szkół, stacji kolejowych, instytucji kulturalnych czy obiektów sportowych? Czy w pobliżu są jakieś odpowiednie firmy, które mogą służyć jako pracodawcy? Im lepsza lokalizacja, tym droższa nieruchomość.
2. Możliwość zabudowy
Proporcja nieruchomości, na której można budować, jest ustalana indywidualnie i jest decydującym czynnikiem przy wartości nieruchomości. Z reguły im większa powierzchnia do zabudowy, tym wyższa cena nieruchomości do osiągnięcia.
Dobre połączenie z siecią komunikacji miejskiej jest ważne i podnosi cenę nieruchomości.
3. Rozwój
Jeżeli nieruchomość jest już zabudowana tj.podłączona do sieci wodociągowej, gazowej i elektrycznej oraz kanalizacji deszczowej i kanalizacyjnej, oznacza to brak kosztów dla kupującego. Dlatego cena sprzedaży może być zwykle wyższa. Jeśli nieruchomość nie została jeszcze zabudowana, zmniejsza to możliwą do uzyskania cenę nieruchomości.
4. Wyrównanie
Orientacja nieruchomości ma również wpływ na jej wartość. Jeśli jest usytuowana w taki sposób, że można na niej postawić dom z balkonem lub tarasem wychodzącym na południe, zwiększa to wartość. Ponadto orientacja często determinuje perspektywy. Działka, która jest zorientowana tak, że zapewnia niezakłócony widok na jezioro, morze lub góry ma nieuchronnie znacznie wyższą wartość niż działka o mniej spektakularnej orientacji
Popularnością cieszą się widoki na góry czy jezioro, które również mają znaczący wpływ na cenę nieruchomości.
5-te cięcie
Sam rozmiar niekoniecznie mówi coś o budowalności nieruchomości - decydujący jest również układ. Bardzo długi, ale wąski kawałek ziemi jest bardziej problematyczny w budowaniu niż kawałek ziemi, którego powierzchnia jest bardziej zbliżona do kwadratu. Im tańsze cięcie, tym wyższa wartość.
6. Stan gleby
Ponadto istotne jest, jaki rodzaj gleby posiada nieruchomość. Również w tym przypadku obowiązuje następująca zasada: im mniej problematyczne jest budowanie lub użytkowanie w jakikolwiek inny sposób, tym wyższa wartość nieruchomości i tym wyższa cena nieruchomości może zostać ustalona przy sprzedaży.
7. Wielkość
Biorąc pod uwagę cenę za metr kwadratowy, logiczne jest, że większe nieruchomości mają wyższą wartość niż mniejsze. Oprócz lokalizacji jednym z decydujących czynników przy ustalaniu ceny nieruchomości jest wielkość nieruchomości.
Przed zakupem działki warto dowiedzieć się o charakterze gleby.
Jaka jest funkcja ceny za metr kwadratowy?
Cena za metr kwadratowy nieruchomości pomaga lepiej porównać różne nieruchomości w różnych regionach lub w różnych lokalizacjach. Ponieważ cena za metr kwadratowy, jak sama nazwa wskazuje, wskazuje dokładnie, jaka jest wymagana cena za metr kwadratowy nieruchomości. Ułatwia to ustalenie dwóch cen nieruchomości w stosunku do siebie.
Jaka cena za metr kwadratowy jest realistyczna w którym regionie?
W celu ustalenia rozsądnej ceny za metr kwadratowy, a wreszcie realistycznej ceny nieruchomości, pomocne mogą być informacje eksperckie pośrednika w obrocie nieruchomościami. Na przykład indeks cen nieruchomości LBS zapewnia głębszy wgląd.
Broszura zawiera aktualne ceny domów, współwłasności i działek budowlanych w 960 miastach i ponad 100 dzielnicach 14 największych miast w Niemczech. Pomaga to nie tylko w sprzedaży nieruchomości, ale także dostarcza cennych informacji o regionie lub lokalizacji oraz o tym, ile pieniędzy można zaoszczędzić przy zakupie nieruchomości.
Porównując ceny gruntów w wybranych dużych miastach z 2018 roku, różnice stają się niezwykle wyraźne:
|
Miasto |
Średnia cena nieruchomości |
|
Berlin |
280 € |
|
Drezno |
190 € |
|
Frankfurt |
1000 € |
|
Hamburg |
660 € |
|
Kolonia |
560 € |
|
Monachium |
2000 € |
|
Stuttgart |
1200 € |
W przeszłości ceny gruntów w Stuttgarcie stale rosły. W najlepszych lokalizacjach w Stuttgarcie płacisz od 4000 do ponad 8000 euro za metr kwadratowy mieszkania.
Dlaczego ceny gruntów są tak odległe?
Jak wszędzie na wolnym rynku, podaż i popyt również odgrywają decydującą rolę w cenie ziemi: na obszarach, na których wyjeżdża więcej ludzi, ceny ziemi spadają. Jednocześnie rosną w regionach doświadczających silnego napływu. W ostatnich latach emigracja dotknęła w szczególności regiony wiejskie, a duże miasta i ich okolice odczuwały i nadal doświadczają silnego napływu - m.in. ze względu na liczne oferty pracy, edukacji i kultury.
Ponadto istnieje fakt, że na obszarach wiejskich zwykle dostępnych jest więcej gruntów. W miastach jest to poważnie ograniczone przez ograniczoną dostępną przestrzeń, co dodatkowo ogranicza podaż.
Prowadzi to do dużych różnic w cenach nieruchomości, chociaż w ostatnich latach gwałtownie wzrosły - to znaczy zarówno na obszarach wiejskich, jak iw miastach - i to nie tylko w obszarach metropolitalnych.
Dlaczego ceny nieruchomości rosną tak bardzo?
Wzrost cen ziemi prawie nikomu nie umknął w ostatnich latach. Jednak nie dla wszystkich jest jasne, dlaczego ceny wciąż rosną. W rzeczywistości kryje się za tym coś więcej niż tylko wzajemne oddziaływanie podaży i popytu. To główne powody, dla których wartość gruntów nadal rośnie.
1. Niskie stopy procentowe
Oprocentowanie kredytów jest raczej niskie w porównaniu z poprzednimi latami. Dlatego wiele osób skorzystało z okazji, aby zaciągnąć kredyt i kupić kawałek ziemi taniej niż dotychczas było to możliwe. Popyt jest obecnie bardzo wysoki, co powoduje dalszy wzrost cen.
2.
Zabezpieczenie na starość Aby zabezpieczyć się na starość, ludzie w Niemczech coraz częściej korzystają z własnego mieszkania lub domu. To również powoduje wzrost cen.
Nieruchomość jest dziś nadal uważana za obiecującą emeryturę.
3. Inwestycja
Wiele osób wykorzystuje obecną sytuację do inwestycji. Kupują nieruchomość, aby później ją z zyskiem sprzedać.
4. Oczekujący właściciele
Ponieważ ceny nieruchomości w ostatnim czasie nadal rosną, zakłada się również, że niektórzy właściciele nieruchomości, którzy są faktycznie gotowi do sprzedaży, nadal czekają, ponieważ spekulują na jeszcze wyższych cenach nieruchomości i maksymalizacji zysków w najbliższej przyszłości. Działki nie znajdują się zatem na rynku, co z kolei prowadzi do wzrostu cen.
5. Inwestorzy
Stale rosnące ceny nieruchomości nie pozostały ukryte przed inwestorami. W związku z tym wiele obszarów zostało zakupionych przez spekulantów wypłacalnych i utrzymanych z perspektywą wysokich dochodów z czynszów.