Wartość rynkową nieruchomości należy określać nie tylko wtedy, gdy chce się ją sprzedać. Istnieją inne przypadki, w których ważne jest poznanie wartości domu lub mieszkania. Przeczytaj tutaj, jak wyceniona jest nieruchomość i jak obliczyć realistyczną wartość.
Określenie wartości rynkowej nieruchomości jest szczególnie trudne dla laików. Jednak przy odpowiedniej podstawowej wiedzy i rozsądnej procedurze wycena nieruchomości może zostać wykonana bardzo szybko. Podsumowaliśmy tutaj najważniejsze punkty dla Ciebie.
Wartość rynkowa i wartość rynkowa: jaka jest różnica?
Gdy nieruchomość jest oceniana pod kątem jej wartości, często używa się dwóch różnych terminów, które wydają się być używane arbitralnie:
- wartość rynkowa
- Wartość rynkowa
W rzeczywistości oba terminy oznaczają to samo i dlatego mogą być używane jako synonimy. Oba terminy są również używane w prawie budowlanym.
Jaka jest definicja „wartości rynkowej”?
Dokładna definicja wartości rynkowej lub wartości rynkowej jest określona w § 194 BauGB:
„Wartość rynkowa (wartość rynkowa) jest określana na podstawie ceny, która w czasie, którego dotyczy ustalenie, w normalnej działalności gospodarczej zgodnie z warunkami prawnymi i rzeczywistymi właściwościami, inny warunek i lokalizacja nieruchomości lub innego przedmiotu wyceny zostałyby osiągnięte niezależnie od niezwykłych lub osobistych okoliczności. "
Oznacza to, że wartość rynkowa nieruchomości wskazuje jedynie cenę, którą można osiągnąć na rynku w momencie ustalenia wartości rynkowej. To odniesienie do momentu jest niezbędne, ponieważ w pewnych okolicznościach wyższa lub niższa cena za nieruchomość może być realistyczna po krótkim czasie.
Odniesienie do normalnych transakcji biznesowych i nieuwzględnienia nietypowych lub osobistych okoliczności oznacza, że zakłada się tutaj sprzedaż na wolnym rynku: nie jest to sprzedaż przez wykluczenie, sprzedaż awaryjna ani sprzedaż członkom rodziny lub przyjaciołom, którzy prawdopodobnie nabyłby nieruchomość za cenę przyjaźni.
Określ wartość rynkową nieruchomości: jak to działa?
Nie ma ustalonej formuły określania wartości rynkowej nieruchomości. Zamiast tego ich wartość jest obliczana na podstawie wyceny. Istnieją trzy różne metody, które ostatecznie prowadzą do realistycznej wyceny nieruchomości:
- Metoda wartości porównawczych
- Metoda aktywów rzeczywistych
- Metoda dochodowa
To, która z tych metod jest stosowana do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości, zależy przede wszystkim od rodzaju nieruchomości.
Określ wartość rynkową nieruchomości: która procedura ma sens?
Zwykle stosuje się dwie różne metody w celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości w celu uzyskania możliwie najbardziej wiarygodnego i realistycznego wyniku. Możesz przeczytać o tym, czym się różnią w kolejnych akapitach. Te kombinacje różnych podejść okazały się przydatne:
| własność | 1. Procedura oceny | 2. Procedura oceny |
|---|---|---|
| mieszkanie | Metoda wartości porównawczych | Wartość zysku i metoda wartości materialnej |
| Mieszkanie wynajmowane | Metoda zysków skapitalizowanych | Wartość rzeczywista i metoda wartości porównawczej |
| Dom | Metoda aktywów rzeczywistych | Metoda zysków skapitalizowanych |
| Dom wynajęty | Metoda zysków skapitalizowanych | Metoda aktywów rzeczywistych |
| własność | Metoda wartości porównawczych | --- |
| Ziemia wynajęta | Metoda wartości porównawczych | Metoda zysków skapitalizowanych |
1. Jaka jest metoda wartości porównawczej?
Jeżeli wartość rynkowa nieruchomości ma być ustalona przy użyciu metody wartości porównawczej, uwzględnia się ceny sprzedaży osiągnięte w niedawnej przeszłości dla porównywalnych nieruchomości na tym samym obszarze. Obowiązuje następująca zasada: im więcej porównywalnych nieruchomości można zastosować, tym dokładniej można obliczyć wartość rynkową nieruchomości. Ostatnie osiągnięte ceny sprzedaży są ogólnie dostępne dla lokalnej komisji ekspertów i można je tam wyświetlić.
Metoda wzorcowa to dość wygodny sposób obliczania wartości nieruchomości. Jednak nie nadaje się do wszystkich typów obiektów. Szczególnie łatwo w ten sposób określić wartość domów szeregowych, których w okolicy jest podobna liczba, a także mieszkań własnościowych w większych kompleksach mieszkaniowych, ponieważ jest tam zazwyczaj wiele porównywalnych mieszkań. Procedura jest również odpowiednia dla nieruchomości niezabudowanych, dla których ma zostać obliczona cena nieruchomości.
Gdy jest to działka, na której stoi samodzielny dom, trudniej jest określić wartość rynkową nieruchomości, ponieważ w tym przypadku na wartość nieruchomości wpływają liczne czynniki dotyczące domu (np. Rok budowy, wielkość, wyposażenie). Znalezienie większej liczby porównywalnych obiektów, które byłyby przydatne w metodzie wartości porównawczej, staje się znacznie trudniejsze. Dlatego najczęściej stosuje się tutaj metodę wartości rzeczywistej.
2. Jaka jest metoda aktywów rzeczywistych?
Metoda wartości realnej określa wartość rynkową nieruchomości w inny sposób: tutaj z jednej strony bierze się pod uwagę wartość budynku na tej nieruchomości, az drugiej strony, jaka cena jest odpowiednia dla tej nieruchomości.
W celu ustalenia wartości nieruchomości tzw. Wartości ziemi ponownie stosuje się metodę wartości porównawczej. W przypadku samego budynku bierze się jednak pod uwagę, jakie koszty zostały poniesione w trakcie budowy. Od tej wartości odejmuje się następnie kwotę, którą należy uwzględnić przy amortyzacji wiekowej, w tym oznak zużycia (np. Uszkodzenia elewacji, wady na dachu). Wynikowa wartość, czyli wartość budynku, jest następnie dodawana do wartości gruntu i daje w wyniku wartość rynkową nieruchomości.
3. Jaka jest metoda zysków kapitałowych?
W przypadku sprzedaży wynajmowanej nieruchomości lub nieruchomości komercyjnej metoda kapitalizacji jest najlepszą opcją ustalenia aktualnej wartości rynkowej. W tym szczególnym przypadku mówi się również o skapitalizowanej wartości dochodów z nieruchomości.
Najpierw obliczana jest wartość gruntu, tj. Wartość rynkowa nieruchomości, a następnie rozważany jest budynek. W tym przypadku dochód z najmu odgrywa równie ważną rolę, jak koszty, które trzeba podnieść w celu zarządzania nieruchomością. Uwzględnia się to, jeśli wysokość przyszłych dochodów z najmu jest ograniczona, na przykład przez hamulec czynszowy. Nie bez znaczenia jest również wysokość ryzyka utraty czynszu. Ponieważ jeśli nieruchomość generalnie generuje dobre dochody, ryzyko wolnych miejsc pracy może nadal obniżać jej wartość.
W tym procesie niezbędna jest wiedza fachowa. Dlatego wycena nieruchomości w ten sposób powinna być przeprowadzana wyłącznie przez doświadczonych specjalistów, takich jak rzeczoznawcy lub rzeczoznawcy budowlani.
Wartość rynkowa nieruchomości: kiedy należy ją określić?
Wartość rynkową nieruchomości należy ustalić najpóźniej, gdy zażąda tego organ urzędowy lub zmieni się właściciel nieruchomości. Dotyczy to następujących przypadków:
- Sprzedaż nieruchomości
- dziedzictwo
- rozwód
- Wykluczenie
- Ustalenie podatku przez organy podatkowe
- Finansowanie nieruchomości przez bank
Kto może określić wartość rynkową nieruchomości?
Jeżeli aktualna wartość nieruchomości jest wymagana przez organ urzędowy, taki jak urząd skarbowy lub bank, wycena nieruchomości powinna zostać przeprowadzona przez rzeczoznawcę, niezależnego rzeczoznawcę, znającego lokalne uwarunkowania. Jeśli nieruchomość ma zostać sprzedana, pośrednik może również określić wartość.
Wycena nieruchomości jest przeprowadzana np. Przez rzeczoznawcę.
Oblicz wartość rynkową nieruchomości: jakie są koszty?
Jeśli zlecasz rzeczoznawcy lub pośrednikowi obliczenie wartości rynkowej swojej nieruchomości, zdecydowanie powinieneś negocjować poniesione koszty z góry. Bo jeśli chodzi o kwotę, nie ma regulacji ustawowej.
Rzeczywiste koszty obliczenia wartości rynkowej nieruchomości zależą w dużej mierze od wybranej metody wyceny i nakładu pracy. Metoda wartości porównawczej, która jest znacznie mniej czasochłonna, jest na ogół znacznie tańsza niż metoda szacowania dochodu wymagająca intensywnych badań.
Jako przybliżona wskazówka, należy zacząć od około jednego procenta wartości nieruchomości należnej za wycenę.
Jakie czynniki wpływają na wartość rynkową nieruchomości?
- Lokalizacja
Im atrakcyjniejsza lokalizacja nieruchomości, tym wyższa wartość rynkowa nieruchomości. - Rok budowy
Z reguły wyższe ceny osiąga się w przypadku młodszych budynków, ponieważ ich stan zachowania jest lepszy niż w przypadku starych budynków. - Powierzchnia mieszkalna i użytkowa
Im bardziej popularna jest powierzchnia mieszkalna lub użytkowa nieruchomości, tym większe jest na nią zapotrzebowanie i tym wyższa możliwa do osiągnięcia cena.
Wielkość nieruchomości To samo dotyczy wielkości nieruchomości, co do powierzchni mieszkalnej / użytkowej: im szybciej trafi ona do ogółu społeczeństwa, tym droższa może być nieruchomość.- Przekrój i orientacja
działki Atrakcyjnie zaprojektowana działka o korzystnej orientacji ma wyższą wartość niż na przykład bardzo długa, wąska działka. - Wyposażenie i jego stan
W wycenie uwzględniane są również cechy wyposażenia w budynku lub w budynku. Na przykład balkon, winda czy parking podziemny. - Stan budynku
Im bardziej zadbany budynek i im lepiej utrzymany, tym wyższą cenę można osiągnąć za nieruchomość. - Efektywność energetyczna Nie
tylko koszty nabycia są ważne - koszty bieżące określają również wartość nieruchomości: Niska klasa efektywności energetycznej prowadzi zatem do wyższej wartości rynkowej nieruchomości. - Zanieczyszczone miejsca (takie jak wbudowany azbest)
drzemią w nieruchomości Zagrożenia, które muszą być usunięte dużym kosztem, zmniejsza to wartość nieruchomości. - Kwestie prawne, takie jak ochrona zabytków
Jeśli istnieją ograniczenia prawne lub wymogi, takie jak ochrona zabytków, może to również obniżyć cenę, która ma zostać osiągnięta. - Planowane inwestycje budowlane w okolicy
Jeżeli w momencie sprzedaży nieruchomości znane są już projekty budowlane w najbliższej okolicy, mogą one podnieść ich wartość (np. Budowa obwodnicy, aby w przyszłości było mniej hałasu) lub nawet je obniżyć (obwodnica będzie w przyszłości w bezpośrednim sąsiedztwie za domem). - Dla mieszkań: Lokalizacja w budynku (piętro)
Im wyższe mieszkanie, tym jest ono cenniejsze. - Perspektywy zysków z tytułu nieruchomości
Jeżeli w przypadku wynajmowanych nieruchomości można przewidzieć wysokie dochody z najmu, ta pozytywna perspektywa zysków również zwiększa wartość nieruchomości. - Popyt rynkowy
Ostatecznie jednak najważniejszym czynnikiem jest zawsze popyt rynkowy. Zbyt niska siła nabywcza w regionie lub zbyt duża podaż porównywalnych nieruchomości obniża możliwą do uzyskania cenę.
Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości?
Dokumenty potrzebne do określenia wartości rynkowej nieruchomości zależą od rodzaju nieruchomości:
- Dom
- Mieszkanie / dom szeregowy (własność częściowa)
- Wynajmowana nieruchomość
1. Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny domu?
Aby móc obliczyć wartość rynkową domu, powinieneś być w stanie przedstawić następujące dokumenty:
- Wypis z rejestru gruntów
- Układ
- Opis budynku
- Plany
- Obliczanie przestrzeni życiowej
- Certyfikat energetyczny
- Mapa terenu i plan terenu
- Dowód napraw i modernizacji
- Dowód wyposażenia dodatkowego (np. System alarmowy, system solarny)
2. Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny mieszkania lub częściowej własności?
Jeśli nieruchomość do wyceny to mieszkanie lub dom w zabudowie szeregowej, niezbędne są następujące dokumenty:
- Plan alokacji
- Deklaracja podziału i porządku wspólnotowego
- Plan gospodarczy
- Dokumenty dotyczące wysokości rezerwy alimentacyjnej
- Oświadczenia o zasiłku mieszkaniowym i zasiłku mieszkaniowym za ostatnie pięć lat
- Protokoły ze spotkań właścicieli z ostatnich pięciu lat
3. Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny wynajmowanych nieruchomości?
Jeśli chcesz ustalić wartość wynajmowanej nieruchomości, powinieneś również być w stanie przedstawić następujące dokumenty:
- Umowy najmu i skład najmu
- Istniejąca lista najemców
- Zestawienia kosztów operacyjnych z ostatnich trzech lat
Jakie inne dokumenty są potrzebne do wyceny?
Aby realistycznie ocenić istniejące prawa i ciężary majątku, dokumenty te mogą być niezbędne:
- Wpisy dotyczące pierwszeństwa przejazdu i prawa pobytu
- dalsze akty notarialne
Dokumenty potrzebne do określenia wartości rynkowej zależą od rodzaju nieruchomości.
Wartość rynkowa i cena ofertowa
Jeżeli ustalana jest wartość rynkowa nieruchomości, nie oznacza to, że obliczana jest również idealna cena ofertowa dla rynku. Tutaj ważne jest, aby postępować z taktem. W idealnym przypadku cenę ofertową ustala pośrednik, który może ocenić aktualny nastrój na rynku oraz możliwości sprzedaży nieruchomości.
Ponadto rodzaj sprzedaży decyduje o tym, czy cena ofertowa powinna być wyższa, czy niższa od określonej wartości rynkowej: W procedurze przetargowej zwykle warto zacząć od niższej ceny ofertowej, aby zainteresować jak największą liczbę oferentów nieruchomością. W przypadku sprzedaży bez licytacji sensowne może być również wybranie nieco wyższej ceny ofertowej. W ten sposób być może można osiągnąć wyższą cenę lub uwzględnić kupującego w negocjacjach cenowych. Przy sprzedaży nieruchomości zwykle występują trzy ceny: wartość rynkowa nieruchomości, cena ofertowa i wreszcie rzeczywista cena sprzedaży.
