Dobra wiadomość przede wszystkim dla budowniczych i właścicieli nieruchomości: Trybunał Konstytucyjny uchylił podatek, który jest dla nich najważniejszy - podatek od nieruchomości. Zła wiadomość niestety idzie dalej: będzie to nowa wersja. I jak to często bywa w przypadku takich inicjatyw politycznych: trwa ożywiona dyskusja na temat tego, jak należy zaprojektować nową formę podatku. Bo taka nowa wersja budzi wiele pragnień - a jednocześnie otwiera możliwości lepszego i bardziej sprawiedliwego ustawodawstwa.
W ubiegłym roku Federalny Trybunał Konstytucyjny orzekł, że dotychczas obowiązujący podatek od nieruchomości jest sprzeczny z Ustawą Zasadniczą i zażądał nowej regulacji od władzy ustawodawczej do końca 2019 roku. Główny argument sądu: Wartości, na których do tej pory opierał się podatek od nieruchomości, pochodzą z roku 1964 w starych krajach związkowych, aw nowych z 1935. Taka stara podstawa opodatkowania nie ma już nic wspólnego z rzeczywistymi wartościami rynkowymi i zniekształca obciążenia podatkowe. Jest to sprzeczne z zasadą równości.
Dla gmin podatek od nieruchomości jest jednym z najważniejszych źródeł dochodu, którego łączny dochód wynosi prawie 14 miliardów euro rocznie. Pieniądze są przeznaczane między innymi na finansowanie lokalnej infrastruktury. Jednak jeśli chodzi o łączne wpływy podatkowe, negocjowane są tutaj tylko dwa procent. Oznacza to, że nieruchomości w Niemczech są opodatkowane znacznie mniej niż w porównywalnych krajach. Niemniej jednak wielu obywateli chciałoby całkowitego zniesienia tego podatku. Trudno się tego spodziewać: źródło dochodu jest zbyt ważne dla gmin w trudnej sytuacji finansowej.
W dyskusji o nowej wersji politycy i branża nieruchomości, przedstawiciele społeczności i stowarzyszenia najemców (w zależności od zainteresowań) opowiadają się za bardzo różnymi modelami. Dlatego pod koniec ubiegłego roku minister finansów jak zwykle nie wprowadził do debaty tylko nowego projektu ustawy, a raczej dwa różne modele.
Pierwszy projekt (preferowany przez samego Olafa Scholza i SPD) opiera się na wartości nieruchomości i wzniesionego na niej budynku przy obliczaniu podatku. Aby obliczyć to dla ponad 35 milionów nieruchomości, wymagany byłby jednak wysoki poziom biurokracji. Właśnie to krytykują partie związkowe i chcą modelu uwzględniającego tylko powierzchnię podłogi i budynku. Socjaldemokraci uważają to za niesprawiedliwe. Bo gdyby podstawą opodatkowania była sama okolica, kosztowna luksusowa nieruchomość w centrum miasta kosztowałaby tyle, co mniej wartościowy dom na peryferiach. Na początku roku przedstawiciele rządów federalnych i stanowych uzgodnili model kompromisowy,w którym oprócz wartości nieruchomości do obliczenia podatku stosuje się wiek budynku i średnie stawki czynszu. Gdy tylko został opublikowany, był również za to mocno krytykowany. Przede wszystkim skupiono się na znacznie wyższych podatkach z powodu kompromisu podatkowego: w już drogich miastach życie stałoby się jeszcze bardziej nieopłacalne, ponieważ podatek od nieruchomości można ostatecznie przenieść na czynsz.
Eksplozja cen - czekanie może być niezwykle lukratywne. Kilka lat później każdy, kto posiadał nieruchomość w dobrej lokalizacji w Berlinie, był dwukrotnie bogatszy. Całkiem zrelaksowany i bez żadnego własnego wykonania. Podatek od wartości ziemi mógłby przynajmniej część takich zysków zwrócić ogółowi społeczeństwa.
Wydaje się, że nie widać w zasięgu wzroku sprawiedliwego, neutralnego pod względem kosztów i nakładanego bez większego wysiłku podatku od nieruchomości. Warto więc cofnąć się o krok i porozmawiać z niezależnym ekspertem. Dirk Löhr jest profesorem podatków i ekonomii ekologicznej na Uniwersytecie w Trewirze. Od lat zajmuje się alternatywami dla starego podatku od nieruchomości i zasiada w obecnej komisji ds. Gruntów budowlanych rządu federalnego. Teza Löhra: Dzięki konstrukcji podatku od nieruchomości można wpływać na użytkowanie działki budowlanej. Jego model w tym zakresie, podatek od wartości ziemi, różni się znacznie od modeli wcześniej omawianych w rządzie.
Prof. Löhr, jak ocenia Pan obecną debatę na temat podatku od nieruchomości?
Ekonomista - Dirk Löhr jest profesorem podatków w Trewirze i doradcą podatkowym. Długo działał w gospodarce i był współzałożycielem Inicjatywy „Grundsteuer: Zeitgenöss!”, W której oprócz licznych burmistrzów, NABU, BUND, Deutsche Umwelthilfe, Instytutu Gospodarki Niemieckiej, Stowarzyszenia Niemieckich Architektów i Niemieckiego Stowarzyszenia Najemców współpracować. Prof. Löhr jest obecnie również członkiem Komisji ds. Gruntów Budowlanych rządu federalnego.
To, o czym do tej pory dyskutowano, zaprzecza sobie i jest zbyt skomplikowane. Model wartości Olafa Scholza jest zasadniczo modernizacją starej metody wartości standardowych. Stary proces nie sprostał zadaniu, a teraz potrzebujesz bardzo podobnego procesu, który jest równie złożony. Myślę, że to trudne.
Gdzie dokładnie widzisz problemy?
Na przykład samo określenie przestrzeni życiowej nie jest łatwe. Jeśli chcesz dziś pozwać właściciela lokalu o obniżkę czynszu, najlepszym rozwiązaniem jest zajęcie się powierzchnią mieszkalną. W żadnym mieszkaniu nie jest to obliczane poprawnie. Taka rzecz jest nieodpowiednia dla metody obliczania podatku od ponad 35 milionów nieruchomości.
Czy widzisz jakieś inne problemy?
Podatnicy będą również musieli podać rok budowy w zeznaniu podatkowym. Ale jaki jest właściwy rok budowy po rozległych modernizacjach, rozbudowach, przebudowach i uzupełnieniach? Całkowicie odnowiony budynek w stylu wilhelmińskim może mieć znacznie dłuższy okres użytkowania niż nieruchomość z lat 80., która nie była regularnie konserwowana. Eksperci ds. Wyceny stosują tutaj podejście ekonomiczne.
Brzmi jak kaskada tysięcy procesów.
Można to założyć. Kolejnym problemem są nieruchomości komercyjne, w których nie ma czynszów. Procedury, które mają tu wejść, są dość skomplikowane. Wycena gruntów rolnych i leśnych jest również bardzo czasochłonna.
Niektóre stowarzyszenia wzywają nawet do całkowitego zniesienia podatku od nieruchomości.
Za tym stoją interesy finansowe. Modelowy spór ma jednak to, czego potrzeba do trwałego kryzysu koalicyjnego. W przypadku braku porozumienia i zniesienia podatku od nieruchomości, straty w budżetach gmin musiałyby zostać wyrównane przez rządy federalne i stanowe.
Ale nie są one całkowicie bez znaczenia dla społeczności.
Dla gmin podatek od nieruchomości jest drugim najważniejszym bezpośrednim źródłem podatku po podatku od działalności gospodarczej. Dlatego gminy są oczywiście przeciwne zawieszaniu podatku od nieruchomości. Zapewnia to autonomię finansową gminy.
Opowiadasz się za trzecim modelem opodatkowania, podatkiem od wartości ziemi. Czy możesz nam wyjaśnić tę zasadę?
Podatek od wartości gruntu jest podatkiem prostym, ponieważ niezbędne do tego wartości gruntu są już dostępne w gminach. Punktem wyjścia jest działka. Są one zwykle znane organom rejestru nieruchomości. Nawet dziś komisje ds. Wyceny nieruchomości co dwa lata dokonują przeglądu wartości gruntu. Odzwierciedla to wartość nieruchomości, istniejące prawa budowlane i zakres usług komunalnych. Gmina ustaliłaby wówczas odpowiednią stawkę podatku. Jest to łatwe, szybkie i niedrogie w realizacji.
Ale to nie wszystko: wartość gruntów wynika z faktu, że społeczeństwo dokonuje płatności z góry - wraz z budową infrastruktury. Jeśli to się powiedzie, pojawią się osady, co ostatecznie stworzy wyższą wartość ziemi. W związku z tym usługi publiczne znajdują odzwierciedlenie przede wszystkim w wartości ziemi. Prywatny właściciel ma możliwość prywatnego skosztowania owoców tego, co zasiało z publicznej kieszeni. Jeśli sektor publiczny nie odniesie sukcesu, ponosi koszty. Żaden właściciel ziemski sam nie stworzył wartości swojej ziemi. Oczywiście każdy tworzy na nim wartość swojego domu. To również powinno pozostać nietknięte. Ale wartość gleby jest wynikiem zbiorowego wysiłku.
Czy z takim podatkiem od wartości ziemi byliby zwycięzcy i przegrani?
Głównymi zwycięzcami byliby mieszkańcy kamienic. Można je znaleźć zwłaszcza w większych miastach. Wykorzystują w pełni lub prawie całkowicie możliwy rozwój. Jest tam również wiele wspólnot mieszkaniowych. Wszyscy wygraliby. Co do zasady ich obciążenia podatkowe powinny znacznie się zmniejszyć.
Kto zapłaci więcej?
Przegraliby spekulanci i właściciele nieużywanej ziemi. Ich obciążenia podatkowe wzrosłyby kilkakrotnie. Spowodowałoby to wprowadzenie na rynek większej liczby terenów budowlanych. To obniżyłoby ceny działek budowlanych.
