Finansowanie pomostowe staje się ważne, gdy chcesz sprzedać jedną nieruchomość, a kupić inną. Ponieważ często cena zakupu nowego jest wymagalna, zanim wpływy ze sprzedaży będą dostępne. Przeczytaj tutaj, jak możesz otrzymać taką pożyczkę pomostową i co powinieneś rozważyć.
Co to jest finansowanie pomostowe?
Finansowanie pomostowe pojawia się zawsze, gdy sprzedajesz starą nieruchomość i chcesz kupić nową. Jest wiele powodów, dla których właściciele chcą się zmienić i kupić nowy dom: rodzina się powiększa, mieszkanie staje się zbyt małe lub dzieci się wyrastają, a mieszkanie w mieście znacznie lepiej pasuje do stylu życia niż Your-Best-Home.net w Warzywa. Być może zbliża się kolejny krok na drabinie korporacyjnej, dla którego planujesz ruch. W najlepszym przypadku wpływy ze sprzedaży są wystarczające, aby pozwolić sobie na nowy dom - przynajmniej zwiększa to kapitał własny. Jednak pieniądze często tkwią w starej nieruchomości, podczas gdy cena zakupu nowej jest już należna. Tę fazę przejściową najlepiej regulować pożyczką pomostową, zwaną również pożyczką pomostową.
Istnieje wiele powodów, dla których warto pomostować finansowanie budowy domu - często powierzchnia mieszkalna jest już po prostu niewystarczająca, więc konieczna jest przeprowadzka do większej nieruchomości.
Jak działa finansowanie pomostowe?
„Sprzedając nieruchomość i kupując nową, zwykle nie można uniknąć finansowania pomostowego” - mówi kierownik okręgu LBS Antje Hilke. „Kasa lub bank oszczędnościowy zarejestruje opłatę za grunt pod nowy dom i udzieli pożyczki do czasu, gdy będzie dostępna cena sprzedaży poprzedniej nieruchomości”
Aby solidnie zaplanować kredyt pomostowy, trzeba wiedzieć, ile warta jest stara nieruchomość. Zakładając, że sprzedaż prawie na pewno przyniesie 150 000 euro, możliwe jest pomostowe finansowanie tej kwoty - chyba że trzeba będzie odliczyć pozostałe długi. Kupując dom, oprocentowanie kredytu pomostowego uzależnione jest od aktualnej sytuacji rynkowej i podobnie jak te podlega ciągłym wahaniom. Ekspert dodaje: „Teoretycznie zamiast zmiennej można otrzymać również oprocentowanie stałe, ale tylko wtedy, gdy uzgodnimy konkretny termin spłaty kredytu pomostowego.” Musiałoby jednak być jasne, kiedy pieniądze ze sprzedaży będą dostępne.
Zawsze, gdy nowy dom jest droższy od starego, do kredytu pomostowego potrzebne jest również klasyczne finansowanie z ceny zakupu. Na przykład, jeśli żądana nieruchomość kosztuje 300 000 euro, różnica wynosi 150 000 euro. „Masz do tego świetne warunki” - podkreśla Antje Hilke. Ponieważ finansowanie pomostowe jest częścią kapitału własnego. Poprawia to zależność między kwotą kredytu a wartością kredytu hipotecznego, a tym samym stopą procentową.
Aby kredyt pomostowy i zakup domu zadziałały, należy dokładnie zaplanować i skalkulować etap przejściowy.
Co dzieje się z pożyczką, gdy sprzedajesz dom?
Czasami zdarza się, że nieruchomość musi zostać sprzedana, gdy finansowanie domu jeszcze trwa. Jeśli jednak umowa została podpisana dziesięć lat temu, zwykle można ją wypowiedzieć bezpłatnie. W przeciwnym razie wypowiedzenie jest możliwe, ale bank musi zapłacić karę przedpłaty za utracone odsetki. W zależności od pozostałego okresu i pozostałego zadłużenia opłata może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy euro. Jest to korzystne, jeżeli przy zawieraniu umowy negocjowano specjalne prawa do spłaty. Przy obliczaniu opłaty za przelew bank bierze pod uwagę ustaloną spłatę ratalną. Oznacza to, że kara za wcześniejszą spłatę jest co najmniej nieco niższa.
Jak mogę uniknąć kary za wcześniejszą spłatę?
Istnieją trzy sposoby uniknięcia kary przedpłaty:
1. Zapewnij zastępcze
zabezpieczenie Jeśli Twoi rodzice lub dziadkowie mają nieruchomość nieobciążoną, może to służyć jako zabezpieczenie pożyczki w przyszłości. Warunkiem jest, aby nieruchomość ta miała wartość identyczną lub wyższą niż nieruchomość, dla której pierwotnie zawarto finansowanie. I oczywiście właściciele muszą się zgodzić.
2. Weź ze sobą pożyczkę
Jeśli sprzedasz nieruchomość i zamiast tego kupisz nową, co najmniej tak samo cenną nieruchomość, możesz wziąć ze sobą istniejącą pożyczkę. Oba warianty działają tylko wtedy, gdy papiery wartościowe są równoważne.
3. Kupujący przejmuje starą umowę pożyczki
Kupujący zawiera umowę zamiast sprzedawcy. Ta opcja rzadko występuje w praktyce, ale może zyskać na znaczeniu, jeśli stopy procentowe będą znacznie wyższe niż obecnie. Umowa pożyczki sprzedawcy może być wtedy bardzo atrakcyjna dla kupującego.
Ile kosztuje finansowanie pomostowe?
Drugi nabywca musi zapłacić odsetki, ale nie odpowiada za spłatę kredytu. Gdy tylko wpływy ze sprzedaży będą dostępne, zwracają kwotę za jednym zamachem. „Kupując dom, finansowanie pomostowe prawie zawsze ma charakter krótkoterminowy. Dzięki temu koszty mieszczą się w rozsądnych granicach ”, wyjaśnia towarzystwo budowlane i urzędnik finansowy. Pożyczka pomostowa staje się jednak kosztowna, jeśli pożyczkobiorca nie może znaleźć kupca przez długi czas - i być może oprócz nowego domu musi utrzymywać pustą nieruchomość.
Jak długo trwa finansowanie pomostowe?
Zależy to całkowicie od indywidualnego przypadku, ponieważ niektóre nieruchomości są trudniejsze do sprzedania niż inne. Może to - ale nie musi - wynikać z nierealistycznych oczekiwań cenowych. Dlatego warto profesjonalnie określić wartość rynkową nieruchomości. Ponadto sprzedający zmniejszają ryzyko, że będą musieli skorygować cenę, a wpływy nie będą wystarczające, aby całkowicie zastąpić kredyt pomostowy.
Z drugiej strony Antje Hilke zna również przypadki, w których stary dom szybko zniknął, a nowy nie jest nawet gotowy do wprowadzenia: „Jeśli masz pod ręką bogatego potencjalnego nabywcę, może to być opcja sprzedaży od razu, a na przykład stara nieruchomość na chwilę wynajmować, dopóki nie znajdziesz nowego ”. To skraca okres spłaty kredytu pomostowego lub nawet go całkowicie eliminuje. Nawiasem mówiąc, nie ma kar za wcześniejszą spłatę w przypadku finansowania pomostowego.