Umowa o budowę zawierana jest na różne projekty budowlane między pracodawcą a pracownikiem - czy to nowe budownictwo, remont czy indywidualne usługi na budynku. Wyjaśniamy tutaj, jakie warianty umowy i różnice w treści istnieją.
Decydując się na zawarcie umowy o roboty budowlane z firmą, warto dać sobie wystarczająco dużo czasu - nawet jeśli realizacja marzenia o posiadaniu własnego domu jest już w zasięgu ręki i właściwie nie może przebiegać wystarczająco szybko. Ale są duże różnice w zależności od wybranej wersji umowy na budowę. Możliwe są te trzy rodzaje umów: umowa o usługę budowlaną wg BGB, umowa VOB i umowa konsumencka.
Umowa o roboty budowlane wg Kodeksu Cywilnego
Czym jest umowa o usługę budowlaną według niemieckiego kodeksu cywilnego?
Definicja umowy o usługę budowlaną zgodnie z niemieckim kodeksem cywilnym (BGB) brzmi następująco:
„Umowa o budowę to umowa na produkcję, odnowienie, usunięcie lub przebudowę budynku, obiektu zewnętrznego lub jego części” (BGB § 650a (1 ))
Zgodnie z niemieckim prawem zobowiązań umowa o usługę budowlaną jest prawnie znormalizowaną, szczególną formą umowy o dzieło od 1 stycznia 2018 r. , Rozbiórka (rozbiórka lub rozbiórka) lub przebudowa konstrukcji, obiektu zewnętrznego lub jego części (np. Murowanie, malowanie, sanitariaty, instalacja elektryczna, ogrzewanie) zamknięte.
Zgodnie z prawem termin „konstrukcja budynku” obejmuje inżynierię lądową: oprócz budynków dotyczy to również mostów, tuneli i dróg. Obiekty zewnętrzne to obszary własności (np. Parking lub tereny zielone). Kontrakt budowlany zawsze ma na celu określony rezultat, zwany w żargonie technicznym dziełem.
Jak zawierana jest umowa o usługę budowlaną zgodnie z niemieckim kodeksem cywilnym?
Nie ma wyraźnych wymogów formalnych dotyczących zawarcia umowy o usługę budowlaną zgodnie z niemieckim kodeksem cywilnym. Tak więc można tego dokonać ustnie lub na mocy przekonania (działanie rozstrzygające) z ofertą i akceptacją.
Wyjątek: poświadczenie notarialne jest wymagane, jeśli umowie o budowę towarzyszy zakup nieruchomości (umowa kupna) (§ 311 b ust. 1, klauzula 1 BGB).
Co musi być w umowie?
Treść umowy o usługę budowlaną musi określać konkretne prace budowlane (z § 650a BGB). Podsumowując: kontrahenci, roboty budowlane, czas budowy, odbiór, wynagrodzenie, plan płatności (raty), kaucja (zabezpiecza wykonanie robót budowlanych plus roszczenia z tytułu wad) oraz rękojmia.
W każdym przypadku usługa musi być szczegółowo opisana w umowie o usługę budowlaną. Opis usług określa, czego klient może zażądać od wykonawcy. W kontekście zamówień publicznych VOB stanowi podstawę usług budowlanych (przepisy dotyczące zamówień i umów na usługi budowlane, patrz poniżej).
Umowa o usługę budowlaną reguluje stosunek prawny między klientem a wykonawcą w odniesieniu do nowej budowy, naprawy, rozbiórki lub przebudowy budynku.
Terminy akceptacji
Zleceniodawca jest zobowiązany do dokonania odbioru umownie wykonanej pracy. Klient nie może uniemożliwić odbioru poprzez drobne wady (§ 640 (1) BGB).
Dzieło uważa się za odebrane również wtedy, gdy wykonawca wyznaczył klientowi rozsądny termin odbioru po zakończeniu, a klient nie odmówił odbioru w tym okresie, wymieniając co najmniej jedną wadę (§ 640 ust. 2 BGB). Faza egzaminacyjna przed przyjęciem pracy różni się w zależności od przypadku.
Jeżeli klient nie zezwala na odbiór z powodu wad, musi na żądanie wykonawcy uczestniczyć we wspólnej kontroli robót (art. 650g (1) BGB). Jeśli ponownie odmówi, wykonawca może również samodzielnie przeprowadzić kontrolę stanu (§ 650g (2) BGB). W tym celu musi przesłać pracodawcy podpisaną kopię swojego badania lekarskiego z datą przygotowania.
Wynagrodzenie za roboty budowlane
Przez wynagrodzenie rozumie się wynagrodzenie za wykonane prace budowlane. Podczas gdy pracownik zobowiązuje się do wykonania pracy wolnej od wad (art. 631 i 633 BGB), pracodawca musi zagwarantować uzgodnione wynagrodzenie (art. 632 BGB).
Strony umowy mają wybór między ceną ryczałtową a ceną jednostkową. Stawka ryczałtowa obejmuje wszystkie usługi określone przy zawieraniu umowy - z wyłączeniem usług dodatkowych lub ulgowych. Cena jednostkowa dotyczy zrealizowanej jednostki usługi. Jest to opisane w specyfikacji usług zwyczajowych w budownictwie. Specyfikacja usług zawiera opisy usług z podziałem na usługi częściowe. W przypadku usług częściowych wynagrodzenie generowane jest z sumy cen jednostkowych.
Kiedy należy się wynagrodzenie? Jeśli klient pomyślnie przyjął pracę, a wykonawca wystawił klientowi możliwą do zweryfikowania fakturę końcową (sekcja 650g (4) BGB).
Faktura końcowa za płatność końcową
Nieuniknione jest, że faktura końcowa musi być dostępna dla płatności końcowej: W trakcie faktury końcowej następuje ostateczne rozliczenie roszczenia pieniężnego. To rozliczenie obejmuje przedpłaty i wpłaty na konto.
Fakturę końcową uznaje się za możliwą do zweryfikowania, jeżeli z jednej strony świadczone usługi są jasno przedstawione klientowi, az drugiej strony klient nie zgłosił sprzeciwu co do jej weryfikacji w ciągu kolejnych 30 dni od otrzymania faktury końcowej (§ 650g (4) BGB).
Gdy tylko klient zaakceptuje pracę, a faktura końcowa będzie możliwa do zweryfikowania, nie można dokonać żadnej wpłaty z mocą wsteczną.
Wypowiedzenie umowy o usługę budowlaną
Wypowiedzenie umowy budowlanej zgodnie z BGB wymaga formy pisemnej (§ 650h BGB).
Co zrobić w przypadku wad konstrukcyjnych?
Zasadniczo wykonawcy są zobowiązani do przedstawienia klientowi doskonałej pracy. Jeśli jednak klient odkryje wady konstrukcyjne w dziele, może dochodzić ustawowych praw do wad po odbiorze w terminie przedawnienia (art. 634a BGB). Wyjątkiem są wady ukryte, które wykonawca świadomie ukrył podczas odbioru.
Jako klient, co możesz zrobić, jeśli po akceptacji odkryjesz wady? Odmówić zapłaty rozsądnej części wynagrodzenia (prawo zatrzymania), a mianowicie dwukrotności kosztów potrzebnych do usunięcia wady (§ 641 ust. 3 BGB) Ponadto klienci mają następujące prawa:
- Artykuł 635 BGB: Pracodawca może zażądać dodatkowego świadczenia. Pracownik jest przy tym zobowiązany do poniesienia niezbędnych do tego kosztów, w szczególności kosztów transportu lub materiałów.
- § 637 BGB: Jeżeli pracownik nie usunął wady w terminie do późniejszego wykonania, klient ma prawo do samodzielnego usunięcia wady. Alternatywnie może zatrudnić innego przedsiębiorcę i zażądać odszkodowania za nieuniknione usługi.
- Paragrafy 636, 323 i 326 Paragraf 5 BGB: Pod pewnymi warunkami klient może odstąpić od umowy. Alternatywnie może obniżyć wynagrodzenie (§ 638 BGB).
- Paragrafy 636, 280, 281, 283, 311a BGB: Pod pewnymi warunkami klient może żądać odszkodowania lub odszkodowania za nieudane usługi (art. 284 BGB).
W naszym poradniku znajdziesz informacje o treści, terminach odbioru, wynagrodzeniu za roboty budowlane oraz rozwiązaniu umowy o budowę.
Umowa VOB: Umowa o roboty budowlane zgodnie z VOB
Regulamin zamówień i umów na roboty budowlane (VOB) to zbiór klauzul podzielonych na trzy sekcje. Został opublikowany w imieniu Niemieckiego Komitetu ds. Zamówień i Kontraktów dla Usług Budowlanych (DVA) i jest obowiązkowy dla kontraktów budowlanych z sektora publicznego w Niemczech.
VOB nie jest ani prawem, ani rozporządzeniem: praca jest „tylko” warunkiem umownym, a zatem należy jej używać jako ogólnego warunku biznesowego zgodnie z BGB (§ 305). Innymi słowy, VOB staje się częścią umowy o usługę budowlaną tylko wtedy, gdy obie strony wyraźnie to stwierdzą. Z tego powodu w umowach o usługę budowlaną często czyta się następujący akapit: „VOB obowiązuje w wersji obowiązującej w momencie zawarcia umowy”. W większości przypadków VOB jest odnotowywany pod nagłówkiem „Elementy umowy”.
Celem VOB jest zapewnienie przejrzystości, równego traktowania i uczciwej konkurencji między dostawcami. Należy unikać korupcji i nepotyzmu.
VOB / A: Ogólne przepisy dotyczące udzielania zamówień na roboty budowlane
VOB / A dotyczy udzielania zamówień budowlanych z sektora publicznego i klientów sektorowych (klientów publicznych, osób fizycznych lub prawnych prawa prywatnego, które działają np. W zakresie dostaw energii i transportu). VOB / A zostały opublikowane jako norma DIN w 1960 roku i są podzielone na trzy sekcje:
- Krajowe procedury udzielania zamówień
- Przetargi UE
- Procedury z zakresu sektorowych instytucji zamawiających, do których mają zastosowanie różne zasady proceduralne
VOB / A reguluje potencjalne rodzaje nagród i odpowiednie procesy w tych obszarach. Zbiór klauzul zawiera instrukcje dotyczące udzielenia zamówienia na roboty budowlane, tj .: Co i jak musi zawierać oferta?
Części B i C są interesujące dla prywatnych budowniczych domów, ponieważ są używane w praktyce przez wiele firm budowlanych i klientów jako podstawa ich umów. Są to ogólne warunki umowy budowlanej.
VOB / B: Ogólne warunki zamówienia na wykonanie robót budowlanych
VOB / B zajmuje się w 18 punktach ogólnymi warunkami umownymi dla prywatnego prawa budowlanego, ponieważ ustawa o umowach o dzieło i usługi w BGB nie uwzględnia w wystarczającym stopniu złożonej charakterystyki prywatnego handlu budowlanego. Przepisy BGB nie zawsze oferują rozwiązania problemów, które pojawiają się w życiu codziennym. Z tego powodu VOB / B zawiera zapisy, które z jednej strony rozszerzają przepisy prawne, z drugiej również je zmieniają i ograniczają.
VOB / B zostały opublikowane jako norma DIN w 1961 roku. Treścią VOB / B jest wykonanie robót budowlanych, w tym zakres, wynagrodzenie, terminy, odbiory, rozliczenia i przyszła gwarancja. Jeśli umawiające się strony są odpowiednie dla VOB / B, VOB / C jest automatycznie również treścią umowy, ponieważ część C wyjaśnia bardziej precyzyjne specyfikacje wykonania i fakturowania.
VOB / C: Ogólne warunki techniczne umowy o roboty budowlane
VOB / C to zbiór Ogólnych technicznych warunków umownych (ATV), opublikowanych również jako 65 norm DIN: Oprócz normy DIN 18299 dotyczącej ogólnych przepisów dotyczących wszelkiego rodzaju robót budowlanych istnieje wiele specjalnych zasad dla poszczególnych branż: DIN-18300 opisuje na przykład roboty ziemne, DIN 18459 rozbiórka i rozbiórka. Te warunki umowne dotyczą przede wszystkim przepisów technicznych dotyczących tego, jak powinny wyglądać usługi handlowe. Znajdziesz tam również zasady rozliczania usług.
Konsumencka umowa o usługę budowlaną
Co to jest konsumencka umowa o usługę budowlaną?
Z kolei konsumencka umowa budowlana istnieje, gdy wykonawca jest zobowiązany przez klienta prywatnego do zbudowania nowego budynku lub przeprowadzenia generalnej renowacji istniejącego budynku (§ 650i BGB). Konsumencka umowa budowlana, która musi być dostępna na piśmie, została wprowadzona w ramach reorganizacji prawa umów budowlanych w 2018 roku. Znacząco wzmocnił pozycję prywatnych budowniczych domów i poprawił ochronę konsumentów.
Sensowny opis budynku jest obowiązkowy
Od tego czasu prywatni wykonawcy mają prawo do szczegółowego opisu budynku od wykonawcy przed zawarciem umowy. W nim firmy budowlane muszą jasno opisać istotne właściwości nieruchomości (konkretny opis usług): na przykład konstrukcję budynku, izolację akustyczną, wyposażenie wnętrz i technologię budowlaną. Wymagane są również plany z dokładnymi informacjami o pomieszczeniu i powierzchni. W przyszłości niejasności w opisie budynku będą kosztować firma (sekcja 650k (2) BGB). Ale w praktyce jest to nadal problem: „Wiele nowych specyfikacji budowlanych nie jest jeszcze zgodnych z obowiązującym prawem budowlanym”, skarży się Holger Freitag, prawnik zaufania ze Stowarzyszenia Prywatnych Budowniczych. Na przykład opisy projektów często pozostają tak niejasne, że w końcu klient nie wie, co dokładnie dostaje za swoje pieniądze.„Budowniczowie nie powinni ślepo polegać na nowym prawie, ale zlecić sprawdzenie umowy ekspertowi” - radzi Freitag. Konsumenci mają teraz na to trochę więcej czasu: po podpisaniu umowy o usługę budowlaną mogą ją wycofać w ciągu dwóch tygodni - bez podania przyczyny.
Należy określić zakończenie prac budowlanych
Poza tym koniec z unikami firmy budowlanej: firmy budowlane muszą w przyszłości złożyć wiążące oświadczenie o zakończeniu budowy. Jeżeli dokładnego czasu zakończenia robót nie można określić przy zawieraniu umowy, należy podać czas trwania prac budowlanych. Jeśli w umowie konsumenckiej nie ma informacji, informacje podane w specyfikacji przed zawarciem umowy w opisie budynku będą zawarte w umowie w momencie zakończenia robót lub na czas trwania prac budowlanych (§ 650k ust. 3 BGB). Jeśli wystąpią opóźnienia, budowniczowie mogą łatwiej dochodzić roszczeń odszkodowawczych.
Nawiasem mówiąc, budowniczowie mają prawo do ważnych dokumentów: dokumenty, których budowniczy potrzebuje do oficjalnego odbioru budynku lub przedłożenia do urzędu lub jego banku, na przykład w celu ubiegania się o kredyt promocyjny, muszą zostać przekazane przez firmę budowlaną przed rozpoczęciem budowy. Dzięki temu klient może lepiej sprawdzić projekt budowlany przy pomocy rzeczoznawcy.
Umowa konsumencka na budowę wzmocniła prawa prywatnych budowniczych domów i poprawiła ochronę konsumentów.
Płać tylko zgodnie z planem
Oprócz istniejącego roszczenia o zabezpieczenie wykonania umowy (pięć procent całkowitych kosztów), prywatni wykonawcy otrzymują teraz dodatkowe zabezpieczenie: wykonawca może wystawiać tylko częściowe faktury na łączną kwotę 90 procent całkowitego wynagrodzenia (§ 650m ust. 1 BGB). To ostatnie nie dotyczy jednak umowy deweloperskiej.
Odwołaj umowę na budowę konsumenta
Od 2018 roku klienci mają możliwość odstąpienia od konsumenckiej umowy o usługę budowlaną, która nie została poświadczona notarialnie w terminie 14 dni od podpisania umowy. Oznacza to, że prywatni budowniczowie są znacznie lepiej chronieni. Jeśli wykonawca budynku zapomni o zasadach anulowania lub popełni błędy, okres odstąpienia od umowy kończy się dopiero po roku i 14 dniach od zawarcia umowy. Jeśli chcesz odstąpić od umowy o usługę budowlaną, powinieneś to zrobić szybko, gdyż spowoduje to unieważnienie wszelkich roszczeń gwarancyjnych. Ważne: Prawo do odstąpienia od umowy dotyczy tylko prywatnych firm budowlanych, a nie umów deweloperskich poświadczonych notarialnie.