Każdy, kto odkrył nieruchomości opiekuńcze jako inwestycję kapitałową, inwestuje na rentownym i obarczonym niskim ryzykiem przyszłym rynku. Ponieważ jest to bardzo bezpieczna forma inwestycji z wieloma zaletami i możliwym do zarządzania ryzykiem.
Ze względu na zmiany demograficzne nieruchomości opiekuńcze stają się atrakcyjną lokatą kapitału. Szacuje się, że do 2050 r. W Niemczech będą cztery miliony potrzeb w zakresie opieki. Ale nie jesteśmy jeszcze na to przygotowani. Około 90 procent placówek opiekuńczych jest w pełni wykorzystywanych. Aby sprostać rosnącemu zapotrzebowaniu, w ciągu najbliższych dziesięciu do piętnastu lat potrzebne będą setki tysięcy nowych miejsc opieki. Istnieją również mieszkania dostosowane do wieku. Wymaga to inwestycji, które do tej pory były dokonywane głównie przez banki, firmy ubezpieczeniowe lub fundusze. W międzyczasie rynek jest jednak otwarty również dla inwestorów prywatnych. A dla nich nieruchomości opiekuńcze, zwłaszcza inwestycje w mieszkania socjalne, są opłacalną inwestycją.
Co to jest mieszkanie opieki?
Apartamenty opieki to jednostki mieszkalne w domu opieki. Można je z grubsza porównać do kondominium. Natomiast apartamenty opieki to pokoje jedno- lub dwuosobowe z łazienką, niektóre z balkonem lub tarasem. Są wolne od barier i dostępne dla osób niepełnosprawnych. Istnieją systemy połączeń alarmowych i obszary wspólne, takie jak jadalnie, kuchnie i tereny zielone. Pokoje mają średnio od 25 do 35 metrów kwadratowych i są wynajmowane mieszkańcom przez operatora domu opieki. Dokładnego podziału domu starców dokonuje deweloper i operator domu opieki. Kupując mieszkanie opiekuńcze, kupujesz bowiem nie tylko lokal mieszkalny, ale także proporcjonalnie część wspólną. Firma zarządzająca przejmuje obowiązki wynajmującego.
Kto oferuje domy opieki?
Budowa domów opieki jest zwykle planowana i realizowana przez dewelopera lub operatora. Nieruchomość jest również podzielona na poszczególne jednostki na podstawie ustawy o nieruchomościach mieszkaniowych (WEG), które są ponoszone przez różnych inwestorów. Wyspecjalizowani brokerzy znają specyfikę tej inwestycji kapitałowej i załatwią za Ciebie wszystkie formalności. Jeśli nie tylko chcesz zainwestować swój kapitał, powinieneś wcześniej dokładnie przemyśleć kwestię finansowania. Zasadniczo możesz zainwestować w nowy budynek lub nabyć istniejący dom opieki od innego inwestora. Możesz to zrobić na przykład za pośrednictwem giełd nieruchomości w Internecie. Operatorzy domów opieki to często organizacje charytatywne,Jednak coraz więcej komunalnych i prywatnych dostawców wchodzi na przyszły rynek.
Ile kosztuje dom opieki?
Koszty domu opieki obejmują nie tylko powierzchnię mieszkalną w metrach kwadratowych, ale także proporcjonalnie powierzchnię ogólnodostępną - i może się znacznie różnić w zależności od systemu. Oprócz wielkości mieszkania opiekuńczego i części ogólnodostępnej rolę odgrywa również lokalizacja i wyposażenie - jedno i drugie może mieć duży wpływ na opłacalność inwestycji kapitałowej. Zaplanuj co najmniej 80 000 euro jako inwestycję. Średnio jednak za atrakcyjną nieruchomość można zapłacić od 120 do 200 tysięcy euro. Ponadto istnieją rezydencje starców o wyjątkowej lokalizacji i atmosferze za 300 000 euro. Nie musisz pokrywać całej inwestycji kapitałem własnym, ale powinieneś mieć do dyspozycji co najmniej 30 000 do 50 000 euro. Pozostałe koszty domu opieki można sfinansować z kapitału obcego.Możesz wtedy również żądać odsetek dla celów podatkowych.
Inwestycja w dom opieki jest szczególnie opłacalna, jeśli nieruchomość jest w dobrej lokalizacji i przekonuje jakością i wyposażeniem.
Na co zwracać uwagę kupując dom opieki?
Zasadniczo istnieją dwa rodzaje majątku społecznego: kwalifikujące się i niekwalifikujące się. Nieruchomości kwalifikujące się do finansowania otrzymują dofinansowanie z funduszy socjalnych. Z drugiej strony mieszkanie wspomagane zwykle nie kwalifikuje się do finansowania i nie otrzymuje żadnej pomocy finansowej z funduszy ubezpieczeń społecznych. Jeśli wynajmujesz mieszkanie w ramach mieszkania wspomaganego z najmem, nie masz żadnej ochrony z funduszu zabezpieczenia społecznego. Z drugiej strony mieszkanie z asystą bez dzierżawy ma podobne zalety i wady jak mieszkanie kondominium: samodzielnie podejmujesz decyzje we wspólnocie właścicieli, ale także ponosisz koszty utrzymania. Na co również należy zwrócić uwagę:
- Atrakcyjna lokalizacja z dobrą infrastrukturą (w pobliżu lekarze, parki, sklepy)
- Połączenie z transportem publicznym
- Doświadczony operator z odpowiednim ratingiem kredytowym
- Wysokiej jakości sprzęt
Jeśli rozważasz finansowanie z Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), nieruchomość powinna spełniać zwykłe kryteria oszczędzania energii. Jeśli chcesz później samodzielnie korzystać z nieruchomości, warto zainwestować w odpowiednie dla wieku mieszkanie lub mieszkanie z pomocą w najbliższym sąsiedztwie.
Zalety nieruchomości opiekuńczych jako inwestycji kapitałowej
Inwestując w domy spokojnej starości, eliminuje się wiele wad wspólnoty mieszkaniowej. Na przykład nie musisz osobiście zajmować się wynajmem i zarządzaniem nieruchomością. Dzierżawa zwykle obowiązuje od 20 do 30 lat. Koszty osób wymagających opieki są pokrywane z funduszy ubezpieczeń społecznych w zależności od potrzeby opieki. Jeśli dochód z wynajmu zostanie utracony z powodu potrzeby, początkowo nie ma to wpływu na Ciebie jako inwestora. Czynsz otrzymujesz od najemcy niezależnie od tego, czy mieszkanie opieki jest zajęte, czy też najemca nie może zapłacić. Utrata czynszu jest następnie wypłacana najemcy przez fundusze ubezpieczeń społecznych - a oni częściowo otrzymują zwrot zaliczki od krewnych. Ale to też nie dotyczy ciebie. Masz więc pewien stopień bezpieczeństwa swojej inwestycji.Zalety w skrócie:
- Długoterminowe umowy najmu do 30 lat z jednym najemcą
- Najemca bierze na siebie codzienne prace konserwacyjne
- Potrzebujesz mniej rezerw niż w przypadku innych nieruchomości
- Menedżer dba o sprawy właściciela, takie jak przygotowanie rachunków za media
- Najemca płaci czynsz, nawet jeśli czynsz jest pusty lub czynsz jest opóźniony
- Wpis do księgi wieczystej wraz ze wszystkimi prawami i obowiązkami sprzedaży, oddania, przekazania i użyczenia domu opieki
- Nieruchomość została już sprawdzona poprzez weryfikację potrzeb, na przykład przez operatorów, banki i agencje społeczne
- Preferowane prawo do zamieszkania w razie potrzeby w rodzinie jest powszechne
Każdy, kto inwestuje w nieruchomości opiekuńcze jako lokata kapitału, ma wiele zalet.
Ryzyko związane z domami opieki jako inwestycją
Inwestując w dom opieki, największym ryzykiem jest upadłość operatora. W Niemczech zdarza się to bardzo rzadko (mniej niż jeden procent). Niemniej jednak należy upewnić się, że nieruchomość opiekuńcza jest zajęta przez co najmniej 85 procent, aby operacja była ekonomiczna. Słaba lokalizacja, na przykład z niewielkim zapotrzebowaniem na miejsca do opieki, gorszym sprzętem lub konkurencją w bezpośrednim sąsiedztwie, może być przyczyną nieefektywności domu opieki. Jeżeli najemca nie wywiązuje się ze zobowiązań alimentacyjnych, istnieje ryzyko utraty czynszu, a także rozwiązania umowy najmu. Jednak w bezpośrednim porównaniu z wynajmowanym kondominium to ryzyko jest raczej niskie.
Jak wynająć dom opieki?
Wyszukiwanie i selekcja lokatorów przejmuje opiekę nad nieruchomością. Jako inwestor nie musisz się tym martwić. Zawierasz umowę najmu z operatorem. W umowie należy określić:
- Czas trwania umowy, zwykle od 20 do 30 lat
- Kwota czynszu i rekompensata za inflację poprzez indeksowanie
- Prawa i obowiązki leasingobiorcy, takie jak środki utrzymania
Jakie są dodatkowe koszty?
W przeciwieństwie do zwykłego kondominium, jako właściciel lokalu opiekuńczego ponosisz tylko niskie koszty dodatkowe, takie jak koszty utrzymania. Ograniczają się one głównie do „dachu i przedziału”. Jako właściciel jesteś zatem odpowiedzialny za utrzymanie konstrukcji nośnej budynku, w tym dachu. Operator domu opieki zwykle pokrywa dodatkowe koszty napraw i konserwacji. Zarządzający nieruchomością dba o rezerwy eksploatacyjne, które wyjaśnia i głosuje nad nimi na corocznym zebraniu właścicieli. Ogólnie rzecz biorąc, jako dodatkowe elementy należy wziąć pod uwagę następujące elementy:
- Podatek od przeniesienia nieruchomości, około 3,5 do 6,5 procent, w zależności od stanu
- Koszty notarialne i sądowe, około 1,5 proc
- koszty administracyjne
- Koszty utrzymania, około dwóch do trzech euro za metr kwadratowy
- Koszty pośrednictwa
Czy właściwości pielęgnacyjne są opłacalne?
Nieruchomości pielęgnacyjne są obecnie nadal niszą. Ale są uważane za szczególnie bezpieczną inwestycję z wysokim zwrotem. Przy odpowiednim kapitale możliwe jest osiągnięcie do pięciu procent i więcej. Średnio można spodziewać się zwrotu od 3,5 do 5,5 procent. Inwestując w dom opieki, zyskujesz wysokie bezpieczeństwo obliczeniowe dzięki długiemu najemowi i niewielkiemu ryzyku niepowodzenia. W umowie najmu określasz automatyczny wzrost czynszu (indeksację), który jest obliczany na podstawie stopy inflacji i daje pewną ochronę przed inflacją. Uzyskujesz korzystne warunki finansowania domów opieki oraz możesz odliczyć od podatku budynki i odsetki od kredytu. Ze względu na zwiększony popyt sprzedaż domu opieki jest często łatwiejsza niż sprzedaż mieszkania własnościowego.Możesz również skorzystać z ulg podatkowych, jeśli posiadasz nieruchomość przez dziesięć lat.
Czy mieszkania opiekuńcze są bardziej opłacalne niż mieszkania własnościowe?
W bezpośrednim porównaniu ze wspólnotami mieszkaniowymi domy opieki są dużo mniej ryzykowne i bardziej niezawodne. W przypadku wspólnot mieszkaniowych ponosisz nie tylko wyższe koszty administracyjne i koszty utrzymania. Musisz także spodziewać się współwłasności, a nawet wynajmować nomadów. Musisz odpowiednio wyżej obliczyć swoje rezerwy. Rośnie zapotrzebowanie inwestorów na domy opieki. Dochody z wynajmu domów opieki są niezależne od gospodarki i inflacji. Czynsz jest zatem przewidywalny i stabilny, dlatego nadaje się również jako zabezpieczenie emerytalne i ubezpieczenie.