Wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości jest niezbędna, jeśli zakup ma być sfinansowany kredytem. Bo o wysokości ewentualnego kredytu decyduje bezpośrednio wartość kredytu hipotecznego. I od tego zależy również wysokość odsetek od kredytu.
Niewiele osób jest w stanie zapłacić za dom lub mieszkanie bez finansowania nieruchomości. Jeżeli jednak ma być zaciągnięty na to kredyt, to kwota nie może być dowolnie wybierana. Zamiast tego bank uzależnia dostarczoną kwotę od wartości kredytu hipotecznego danej nieruchomości.
Jaka jest wartość kredytu hipotecznego nieruchomości?
Wartość bankowo-hipoteczna to suma, którą można osiągnąć za nieruchomość z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością w momencie zakupu, ale także w dowolnym innym momencie w ciągu najbliższych 30 lat. Określa się go w tzw. Teście kredytów hipotecznych.
W rozporządzeniu w sprawie adekwatności kapitałowej (CRR) wartość bankowo-hipoteczną zdefiniowana jest w art. 4 ust. 1 pkt 74 jako wartość nieruchomości, „wartość nieruchomości oparta na starannej ocenie jej przyszłej zbywalności, z uwzględnieniem jej długoterminowych, trwałych nieruchomości, normalnych i lokalnych warunków rynkowych, Określono użycie, jak również odpowiednie alternatywne zastosowania ”.
Wartość ta jest tak ważna dla instytucji kredytowych, ponieważ dom lub mieszkanie zakupione przez kredytobiorcę zawsze służy jako zabezpieczenie finansowania. Jeśli nie można już spłacić pożyczki, może dojść do aukcji przejęcia. Wynikowa cena sprzedaży Your-Best-Home.net lub mieszkania jest zwykle niższa niż pierwotna cena zapłacona przy zakupie. Fakt ten jest już brany pod uwagę przy ustalaniu wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości, co daje bankowi bezpieczeństwo zwrotu pieniędzy.
Wskazówka dotycząca czytania : Zastanawiasz się, na jaką kwotę pożyczki możesz sobie pozwolić? Odpowiadamy.
Jaka jest wartość kredytu hipotecznego?
Wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości nie odpowiada cenie zakupu ani kosztom budowy domu lub mieszkania. Z reguły jest to około 70 do 90 procent ceny zakupu, aby złagodzić potencjalne przyszłe ryzyko utraty wartości. Jednak nie wszystkie banki używają tego bufora bezpieczeństwa. Niektóre banki również powstrzymują się od tego dyskonta, tak aby wartość rynkowa nieruchomości również odpowiadała jej wartości kredytowej.
Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy Pfandbrief (PfandBG) wartość bankowo-hipotecznego kredytu hipotecznego nie może nigdy przekroczyć wartości rynkowej: „Wartość bankowo-hipoteczna nie może przekraczać wartości, która wynikałaby z dokładnej oceny przyszłej zbywalności nieruchomości i biorąc pod uwagę długoterminowe, zrównoważone cechy Przedmiot, normalne regionalne warunki rynkowe, a także obecne i możliwe inne zastosowania ”.
Jak ustalana jest wartość kredytu hipotecznego?
Przy ustalaniu wartości bankowo-hipotecznej przeznaczonej na finansowanie banki muszą przestrzegać rozporządzenia w sprawie określenia wartości bankowo-hipotecznej (BelWertV). Jeżeli wartość nieruchomości przekracza 400 000 euro, do wyceny należy również wezwać rzeczoznawcę.
Aby określić wartość kredytu hipotecznego w teście kredytów hipotecznych, w pierwszym kroku stosuje się trzy procedury. Odpowiadają one tym, które są również używane do określenia wartości rynkowej nieruchomości:
- Porównawcza
metoda wartości Metoda porównawcza wykorzystuje wartość ceny sprzedaży podobnych nieruchomości, które zostały niedawno sprzedane w porównywalnym środowisku i których stan odpowiada mienia, którego wartość wynosi obecnie do ustalenia. - Metoda wartości dochodowej Metodę wartości
dochodowej stosuje się, jeżeli nieruchomość jest wynajmowana lub użytkowana komercyjnie. Tutaj dochód z wynajmu lub dochód komercyjny porównuje się z wydatkami na utrzymanie, a także z ryzykiem (takim jak wakat).
Metoda wartości rzeczywistej W metodzie wartości rzeczywistej określa się rzeczywistą wartość budynku. W tym celu od kosztów porównywalnego nowego budynku odejmuje się amortyzację związaną z wiekiem. Jeśli dodasz wartość gruntu, otrzymasz rzeczywistą wartość nieruchomości.
Z reguły stosowana jest nie tylko jedna z tych metod, ale zwykle połączenie co najmniej dwóch. Jak wspomniano powyżej, od ustalonej wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się następnie odliczenia w wysokości od 10 do 30 procent, co skutkuje wartością kredytu hipotecznego wynoszącą 70 do 90 procent wartości rynkowej.
Raport z wyceny w celu ustalenia wartości bankowo-hipotecznej
Wiele banków uzależnia udzielenie kredytu od kontroli nieruchomości, podczas której ustalana jest wartość nieruchomości, a co za tym idzie, wartość kredytu.
Potencjalni nabywcy powinni wiedzieć, że bank może nie wystawić rachunku za przegląd nieruchomości. Leży to wyłącznie w interesie instytucji kredytowej, dlatego też bank ponosi z tego tytułu koszty. Ustalenie wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości jest jednym z ustawowych obowiązków banku, tak więc nie można żądać od kredytobiorcy żadnych pieniędzy (LG Stuttgart od 24.04.2007 r. - Az.20 O 9/07 i OLG Düsseldorf od 05.11.2009 r. - Az -6 U 17/09).
Dlaczego istnieje wartość kredytu hipotecznego?
Kwota, jaką bank udostępni na finansowanie nieruchomości w ramach kredytu, uzależniona jest od wartości kredytu. Banki zazwyczaj zgadzają się na zaoferowanie maksymalnie 80 procent wartości kredytu hipotecznego jako kredytu budowlanego. Następnie mówi się o limicie kredytowania nieruchomości.
Jaki jest limit kredytowy?
W odróżnieniu od wartości bankowo-hipotecznej limit kredytowy to kwota, do jakiej bank umożliwia finansowanie nieruchomości. Limit pożyczki wynosi zwykle od 70 do 90 procent wartości kredytu.
Wyjątki od tej zasady, w których pożyczka jest udostępniana do wartości kredytu hipotecznego na kredyt budowlany, są zwykle dokonywane tylko wtedy, gdy pożyczkobiorca ma wyjątkowo dobre dochody lub może zapewnić inne zabezpieczenie, takie jak nieruchomość, którą już posiada.
Jak ustalany jest limit kredytowy?
Aby bank był bezpieczny przy udzielaniu kredytu na finansowanie budowy, od wartości kredytu hipotecznego potrącany jest określony procent w celu osiągnięcia limitu kredytowego. Ten dodatkowy „bufor” ma chronić bank przed nieoczekiwanymi zagrożeniami, które mogą doprowadzić do utraty wartości majątku. Procent tego bufora jest zmienny i dlatego może być swobodnie określany przez każdy bank. Z reguły jest to jednak 70 do 90 procent wartości kredytu hipotecznego.
Limit kredytowy jest więc obliczany według wzoru:
Wartość kredytu hipotecznego - procentowy dyskonto z tytułu ryzyka = limit kredytowy dla kredytu hipotecznego
Przykładowe obliczenia do określenia wartości kredytu i limitu kredytowego
Na przykład, jeśli chcesz sfinansować nieruchomość o wartości rynkowej 500 000 euro, bank postąpi zgodnie z następującym przykładem obliczeń:
|
Wartość rynkowa nieruchomości |
500 000 euro |
|
Wartość kredytu (80% wartości rynkowej) |
400 000 euro |
|
Limit kredytowy (80% wartości kredytu) |
320 000 euro |
W związku z tym oczekuje się, że bank zgodzi się udzielić około 320 000 euro kredytu na finansowanie budowy. Gdyby zrównać wartość rynkową z wartością kredytu hipotecznego, możliwy byłby kredyt w wysokości 400 000 euro. Braki musiałbyś pokryć kapitałem własnym.
Jaki jest stosunek wartości kredytu do wartości?
Wartość bankowo-hipoteczna i obliczony z nią limit kredytowy to nie jedyne wartości, które są istotne dla kredytu hipotecznego. Istnieje również stosunek wartości kredytu do wartości.
Ta wartość procentowa wskazuje na związek między kwotą kredytu a wartością bankowo-hipoteczną. I decyduje o tym, jakie warunki oferują banki w zakresie oprocentowania kredytu hipotecznego: im niższy stosunek wartości kredytu do wartości kredytu, tym lepsze oferty z niższymi odsetkami debetowymi otrzymasz od banku. Mówiąc prościej: im więcej wniesiesz kapitału, tym niższa kwota kredytu, a tym samym mniejsze ryzyko dla banku. A im lepsza oferta pod względem oprocentowania, jaką bank złoży Ci za kredyt hipoteczny.
Finansowanie nieruchomości jest zatem nieuchronnie tańsze dla Ciebie przy niskim współczynniku wartości kredytu do wartości niż przy wyższej wartości: jeśli przyniesiesz więcej pieniędzy, otrzymasz środki finansowe, których nadal potrzebujesz na pożyczkę o niższym oprocentowaniu niż osoba, która zaoszczędziła mniej pieniędzy a zakup domu musi być w pełni sfinansowany.
Jak określany jest stosunek wartości kredytu do wartości?
Wskaźnik kredytu do wartości jest obliczany przy użyciu następującego wzoru:
wskaźnik kredytu do wartości = kwota kredytu * 100 / wskaźnik kredytu do wartości
|
Wartość rynkowa nieruchomości |
500 000 euro |
|
Wartość kredytu hipotecznego |
400 000 euro |
|
Limit kredytowy |
280 000 euro |
|
Mniej Kapitał |
220 000 euro |
|
Kwota pożyczki |
280 000 euro |
|
Okres kredytowania |
70% |
W przypadku finansowania budowy z pożyczką w wysokości 280 000 euro i wniesionym kapitałem własnym w wysokości 220 000 euro, przy założeniu wartości kredytu 400 000 euro stosunek wartości kredytu do wartości wynosi 70%.
