Każdy, kto chce kupić nieruchomość w Niemczech, musi zawrzeć umowę kupna przed notariuszem. To doradza stronom i kieruje zmianą właściciela do końca.
Umowa kupna domu reguluje bardzo szczegółowo, na przykład, która to jest nieruchomość, kiedy ma zostać zapłacona cena zakupu, kto ponosi dodatkowe koszty umowy lub w jaki sposób są zamawiane gwarancje. Jest on zakładany i poświadczany notarialnie przez notariusza, którego zwykle wybiera kupujący, ponieważ musi on ponieść koszty notarialne należne przy zakupie domu. Zalecenia od znajomych lub lokalnej Izby Notarialnej mogą podać adresy w pobliżu.
Notariusz realizuje życzenia zaangażowanych stron w sposób prawnie prawidłowy. Jednak jako bezstronny doradca nie przywiązuje wagi do uczciwej i wyważonej umowy kupna nieruchomości - nie możesz oczekiwać od niego porady podatkowej ani oceny ekonomicznej umowy. Zamiast tego wskazuje na możliwe zagrożenia dla umawiających się stron i wyjaśnia zakres prawny dokumentu. Na zakończenie procesu notariusz organizuje również wpis do księgi wieczystej, który gwarantuje nabywcy nabycie nieruchomości.
Co reguluje umowa sprzedaży domu?
- Partner umowny
W tym miejscu odnotowuje się nazwiska kupującego i sprzedającego wraz z danymi osobowymi, takimi jak data urodzenia, stan majątkowy i adresy. - Przedmiot zakupu
Co jest sprzedawane i co obejmuje? Jeśli oprócz nieruchomości kupujesz również takie rzeczy jak meble, saunę, wyposażoną kuchnię lub olej opałowy, notariusz musi to poświadczyć łącznie z wynegocjowanymi cenami. Podatek od sprzedaży nieruchomości nie ma zastosowania. - Księga wieczysta i stan rzeczy
Opis nieruchomości obejmuje położenie, wielkość, numer działki oraz wypis z księgi wieczystej. Na pierwszym miejscu jest zwykle opłata gruntowa banku. Służy jako zabezpieczenie przy zaciąganiu kredytu hipotecznego i pozwala bankowi na przejęcie nieruchomości w przypadku niespłacenia długu. Istniejące opłaty gruntowe sprzedającego powinny zostać potrącone z ceny zakupu i usunięte w przypadku zmiany właściciela.
W kolejnych miejscach księgi wieczystej odnotowuje się istniejące obciążenia nieruchomości, takie jak prawa drogowe sąsiadów, istniejące prawa mieszkaniowe czy zastawy hipoteczne. - Cena zakupu i warunki płatności
Dokładna kwota ceny domu, plan płatności i szczegóły konta sprzedającego są podane tutaj. Dopiero po dokonaniu przez notariusza zmiany właściciela na podstawie jego poświadczenia i poinformowaniu o tym kupującego, należy zapłacić cenę zakupu. - Data przeniesienia własności
Oznacza to moment, od którego nieruchomość zostaje gospodarczo przeniesiona - to znaczy wraz z przeniesieniem praw, obowiązków i kosztów - na kupującego. Z reguły jest to powiązane z poprzednią płatnością ceny zakupu. - Roszczenia gwarancyjne W tym
miejscu wymieniono znane wady konstrukcyjne oraz istniejące gwarancje lub roszczenia dotyczące napraw i ulepszeń. Sprzedawca jest odpowiedzialny za zapewnienie, że nieruchomość ma tylko wady uzgodnione w umowie kupna. Jeśli jednak w niezremontowanym starym budynku pojawią się dalsze wady, sprzedawca może odpowiadać tylko za te, które powinien był rozpoznać - chociaż zwykle jest to trudne do udowodnienia. (BGH VII ZR 117/04). - Dalsze regulacje
Jeżeli nadal będą ponoszone koszty zagospodarowania nieruchomości, zostaną one uregulowane między stronami i odnotowane w umowie kupna. W umowie należy również wymienić wszelkie istniejące prawo do pierwszej odmowy sprzedającego, gminy lub najemcy (w przypadku lokali mieszkalnych).
Wpis do księgi wieczystej jest częścią zakupu i budowy nieruchomości. Może to jednak mieć miejsce tylko wtedy, gdy umowa sprzedaży została podpisana i poświadczona.
Należy zwrócić na to uwagę przy zawieraniu specjalnych umów sprzedaży
Kupując mieszkanie
Poproś kierownictwo o przedstawienie z wyprzedzeniem oświadczenia o podziale wraz z przepisami wspólnotowymi oraz zbiorem uchwał. Dzięki temu dowiesz się, ile masz praw do głosowania na spotkaniu właścicieli. Dokument jest również istotną częścią umowy kupna kondominium i musi być dostępny dla notariusza w odpowiednim czasie.
Kupując od dewelopera
Kupując dom od dewelopera, należy szczególnie uważać na umowę sprzedaży. Ponieważ kupno domu i nieruchomości idą w parze, a warunki umowy deweloperskiej są zwykle określone. Niewiele firm jest skłonnych pójść na kompromis. Organizacje ochrony konsumentów, takie jak Bauherren-Schutzbund lub Association of Private Builders, ostrzegają, że projekty umów, które są przedstawiane, często zawierają metody płatności, które są niekorzystne dla budowniczych. Dlatego przed podpisaniem poproś eksperta o sprawdzenie umowy deweloperskiej.
Sporządź umowę kupna domu
Projekt umowy powinien być dostępny dla obu stron co najmniej dwa tygodnie przed powołaniem notariusza. Do momentu notarialnego kupna i sprzedaży kupujący i sprzedający sprawdzają umowę kupna i mogą uzyskać poradę eksperta w przypadku jakichkolwiek pytań. Zwykle dokonuje tego notariusz, alternatywnie stowarzyszenie właścicieli domów i gruntów lub prawnik. Uzupełnienia lub zmiany w treści umowy są również możliwe na tym etapie i są zawarte w umowie kupna nieruchomości przez notariusza.
Sprawdzenie wypisu z księgi wieczystej
W międzyczasie prawnik korzysta z wyciągu z księgi wieczystej w celu wyjaśnienia, czy oferowana nieruchomość rzeczywiście należy do sprzedającego i przedstawia przegląd wszelkich obciążeń. Księga wieczysta zawiera również informacje o wielkości, lokalizacji i sposobie użytkowania nieruchomości. Notariusz odnotowuje to w tekście umowy. Każdy, kto zajrzy również do rejestru obciążenia budynku lokalnego urzędu budowlanego, jest po bezpiecznej stronie.
Wskazówka: Ponadto przed wyznaczeniem notariusza powinno być dostępne pisemne potwierdzenie finansowania z banku kupującego. Ponieważ bank zazwyczaj wymaga rejestracji opłaty gruntowej, możesz ją przynieść do notarialnego poświadczenia umowy kupna - oczywiście po uprzedniej konsultacji - i poświadczyć obie notarialnie za jednym razem. To oszczędza czas i pieniądze.
Kiedy zaczyna obowiązywać umowa kupna domu?
Dopiero gdy sprzedawca potwierdzi notariuszowi zapłatę ceny zakupu, a urząd skarbowy potwierdzi zapłatę podatku od sprzedaży nieruchomości, prawnik inicjuje wpis w księdze wieczystej. Ten proces zapewnia, że zarówno sprzedający, jak i kupujący są po bezpiecznej stronie. Zmiana właściciela została zakończona. Ponieważ jednak może to trochę potrwać, istnieje możliwość zawarcia umowy przedwstępnej. W ten sposób kupujący i sprzedający zabezpieczają się nawzajem.
Wskazówka : odstąpienie od umowy sprzedaży nie jest łatwe i wiąże się z dużymi kosztami. Aby dowiedzieć się, jak nadal możesz się wydostać w nagłych przypadkach, przeczytaj nasz poradnik Odstąpienie od umowy kupna: Twoje prawa jako kupującego i sprzedającego.