Jeżeli budynek mieszkalny jest podzielony na kilka mieszkań, które mają być sprzedawane osobno, obowiązuje oświadczenie o podziale. Reguluje formalny podział całej nieruchomości oraz informuje o prawach i obowiązkach nowego właściciela. Podpowiemy Ci, jak złożyć oświadczenie o podziale, co musisz wziąć pod uwagę jako kupujący i jaka jest podstawa prawna.
Co to jest oświadczenie o podziale?
Deklaracja podziału reguluje formalny podział budynku, w tym wszystkie prawa i obowiązki z niego wynikające. Stanowi podstawę prawną dla własności lokalu lub częściowej własności i dostarcza księdze wieczystej dokładnych informacji o stanie faktycznym z księgi wieczystej. Tę jednostronną deklarację składa właściciel nieruchomości. Mając obowiązek złożenia tego oświadczenia, ustawodawca tworzy podstawę prawną dla kupujących i sprzedających. W razie wątpliwości obie strony mogą się do tego odnieść.
Czy w żargonie technicznym wszystko brzmi niesamowicie skomplikowanie? Ale tak naprawdę nie jest. Zasadę oświadczenia o podziale można stosunkowo łatwo wyjaśnić na przykładzie: Jeżeli mieszkania w budynku wielorodzinnym mają być sprzedawane pojedynczo, oświadczenie o podziale należy złożyć w księdze wieczystej. Oświadczenie to daje przyszłemu kupującemu informacje o jego prawach i obowiązkach w odniesieniu do nieruchomości.
Oświadczenie o podziale służy również jako podstawa prawna umożliwiająca utworzenie w ewidencji gruntów dla poszczególnych mieszkań tzw. Księgi wieczyste. Zarówno oświadczenie o podziale (ze wszystkimi jego elementami), jak i poszczególne księgi wieczyste muszą być poświadczone notarialnie. Gdy wszystkie elementy i dokumenty zostaną poświadczone notarialnie, właściciel budynku może sprzedać poszczególne mieszkania. Budynek zostaje podzielony przed sprzedażą. Oznacza to dla kupującego i społeczności właścicieli, że mogą wpłynąć na układ budynku przed zakupem.
Wskazówka: Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie, powinieneś wcześniej dokładnie zapoznać się z oświadczeniem o podziale domu, aby uniknąć niedogodności przy zakupie mieszkania.
Powinieneś znać te terminy w odniesieniu do oświadczenia o podziale
Witaj żargonie technicznym! Zajmujesz się tematem deklaracji podziału? W takim razie zdecydowanie powinieneś znać te cztery terminy i ich znaczenie:
- Nieruchomość wspólna : tak zwana nieruchomość wspólna to termin używany do opisania części nieruchomości, które nie należą wyłącznie do właściciela mieszkania. Należą do nich klatka schodowa lub pokrycie dachu. Można również uwzględnić ściany nośne.
- Własność prywatna: Własność prywatna to indywidualna własność terenów należących do budynku. Innymi słowy: na przykład mieszkanie, garaż, piwnica, strych lub miejsce parkingowe.
- Własność mieszkania: Własność mieszkania to własność kupującego do indywidualnego mieszkania w apartamentowcu. Oprócz lokalu mieszkalnego kupujący posiada również udziały we wspólnej nieruchomości.
- Specjalne prawo do użytkowania: Specjalne prawo do użytkowania to prawo kupującego do korzystania ze wspólnej własności, takiej jak bezpłatne miejsce parkingowe lub bezpłatna działka ogrodowa.
- Przeznaczenie i ograniczenia użytkowania: Oświadczenie o podziale oprócz struktury własnościowej reguluje również, czy mieszkania mogą być użytkowane komercyjnie, czy też można rozbudować część budynku, np. Poddasze.
W budynkach wielorodzinnych oświadczenie o podziale reguluje własność i prawa użytkowania właścicieli mieszkań.
Z czego składa się oświadczenie o podziale?
Przede wszystkim ważne jest, aby oświadczenie o podziale precyzyjnie regulowało, co jest szczególne, a co wspólne. To jedyny sposób, aby później zobaczyć, kto jest dokładnie odpowiedzialny za jaką część. Szczególnie w przypadku remontów lub zniszczeń mogą powstać spory dotyczące płatności. Ponieważ: jeśli jest to kwestia majątku wspólnego, cała społeczność musi ponieść koszty proporcjonalnie. Jeśli szkoda dotyczy własności prywatnej, odpowiedni właściciel mieszkania musi pokryć koszty.
Deklaracja podziału: treść i regulamin
Skutkuje to następującymi składowymi deklaracji podziału:
- Plan rozmieszczenia: Oprócz podziału budynku, plan ten zawiera również lokalizację i wielkość poszczególnych części. Poszczególne udziały własnościowe są zwykle podawane w częściach tysięcznych. Oznacza to: Jeśli właściciel jest właścicielem 8,4 procent całej nieruchomości, jest to zapisane w planie jako 84/1000. Liczba nie oznacza wielkości mieszkania, ale procent własności całego budynku.
- Porządek wspólnotowy: W tym regulaminie w oświadczeniu o podziale można znaleźć wszystkie prawa i obowiązki właściciela. Te prawa i obowiązki odnoszą się do stosunków między wszystkimi właścicielami. Reguły domu można dodać do tych reguł społeczności - ale nie jest to konieczne. Porządek wspólnotowy można zmienić tylko retrospektywnie, jeśli cała społeczność wyrazi zgodę. Dlatego kupujący powinien bardzo uważnie przyjrzeć się, czy wszystko pasuje. Podstawą prawną oświadczenia o podziale jest ustawa o mieszkaniach mieszkaniowych (WEG). Ponieważ prawo to jest interpretowane stosunkowo wąsko, w systemie wspólnotowym należy ustanowić indywidualne klauzule otwarcia. Uwaga: postanowienia odbiegające od WEG niekoniecznie są prawnie skuteczne i wiążące. Tutaj należy sprawdzić indywidualny przypadek.
- Świadectwo ukończenia: Świadectwo ukończenia jest ważną częścią deklaracji o podziale, ponieważ stwierdza, że poszczególne mieszkania mogą być użytkowane niezależnie od siebie, ponieważ są samodzielne.
Jak mogę zmienić oświadczenie o podziale?
Zmiana oświadczenia o podziale może być konieczna, jeśli któryś z właścicieli zechce zmienić rzeczy w mieszkaniu lub we wspólnym majątku. Zwykle wymaga to nie tylko uchwały większościowej, ale często także notarialnej zmiany oświadczenia o podziale. Deklaracja podziału zwykle wymaga zmiany, zwłaszcza w przypadku zmian strukturalnych. Może się to zdarzyć, na przykład, jeśli mieszkanie zostanie podzielone lub dwa mieszkania zostaną połączone. W takim przypadku zmiana oświadczenia o podziale musi być formalnie sporządzona i poświadczona notarialnie. Zmianę należy następnie przekazać do rejestru gruntów.
Dobrze wiedzieć: W przypadku mniejszych projektów, np. Gdy dwóch właścicieli chce zamienić miejsca parkingowe lub poddasze, nie jest wymagana zmiana oświadczenia o podziale ani głosowanie wspólnoty.
To najczęstsze problemy przy deklarowaniu podziału
Jeśli chcesz kupić mieszkanie w kamienicy, powinieneś dokładnie przestudiować i sprawdzić deklarację podziału. W przeciwnym razie może wystąpić jedna lub druga niekorzystna sytuacja dla właściciela. Zebraliśmy kilka przykładów pułapek w deklaracji podziału:
- Okna: Zasadniczo okna i ramy okienne należą do społeczności. W tym miejscu w deklaracji podziału należy zaznaczyć, że każdy właściciel musi zapłacić tylko za własną wymianę okna.
- Remonty: Zgodnie z prawem za naprawy i remonty musi zapłacić proporcjonalnie właściciel. Zmiany są również możliwe tutaj.
- Zwierzęta: W niektórych deklaracjach podziału trzymanie zwierząt domowych w wynajmowanym mieszkaniu jest zabronione. Jeśli chcesz mieć zwierzęta, tę część należy dokładnie sprawdzić.
- Poprzedni właściciel: Czasami zdarza się, że oświadczenie o podziale przewiduje, że nowy właściciel ma uregulować zaległości poprzedniego najemcy. Zaleca się ostrożność.
- Biznes: Czy planujesz prowadzić biznes w swoim mieszkaniu? Następnie należy uważnie przeczytać, jakie rodzaje działalności są dozwolone w deklaracji podziału.
Jeżeli w oświadczeniu o podziale zabrania się trzymania zwierząt, dotyczy to każdego wynajmującego we wspólnocie właścicieli.
Ile kosztuje deklaracja podziału?
Aby podpisanie oświadczenia o podziale było skuteczne, musi być poświadczone lub nawet poświadczone notarialnie. W zależności od tego koszty wynoszą od 70 do 140 euro. Ale: Koszty są oparte na tzw. Wartości rynkowej nieruchomości. Im wyższa wartość, tym wyższe koszty zgłoszenia.
Czy zgubiłeś deklarację podziału?
Wszyscy zgubiliśmy, zgubiliśmy lub nawet wyrzuciliśmy ważne dokumenty w ferworze chwili. Tak się dzieje i to nie jest złamana noga. Jeśli masz uzasadniony interes w oświadczeniu o podziale, na przykład jeśli chcesz kupić mieszkanie lub już je kupiłeś, możesz wgląd do tego dokumentu w księdze wieczystej i odpłatnie tam odpisać. Dalsze dokumenty dotyczące nieruchomości można również uzyskać od organu nadzoru budowlanego.
Wniosek: dokładnie sprawdź deklarację podziału
Zastanawiając się nad zakupem mieszkania w kamienicy nie wolno lekceważyć oświadczenia o podziale. Należy to dokładnie sprawdzić przed zakupem, ponieważ może to mieć poważne wady, a zmiany w deklaracji są drogie i stosunkowo czasochłonne. Deklaracja podziału jest również niezwykle ważna, ponieważ określa, co dokładnie będzie należało do Twojej przyszłej nieruchomości i do jakich części budynku masz prawo oprócz mieszkania. Z tymi wszystkimi wskazówkami nic nie może pójść źle z zakupem nowego mieszkania w apartamentowcu.
Maren Black