Zasadniczo obowiązkiem wynajmującego jest utrzymanie mieszkania w stanie zgodnym z umową. Nadal może przerzucić koszty drobnych napraw na najemcę. Dowiesz się tutaj, w jakim stopniu jest to możliwe i kiedy klauzula o małej naprawie w umowach najmu jest nieskuteczna.
Co to są drobne naprawy?
Drobne naprawy to naprawa drobnych uszkodzeń w wynajmowanym mieszkaniu. Zgodnie z prawem najmu poniesione z tego tytułu koszty mogą zostać nałożone na najemcę w określonych granicach.
Aby było to możliwe, umowa najmu musi zawierać skuteczną klauzulę dotyczącą drobnych napraw. Najemca jest wówczas zobowiązany do poniesienia kosztów naprawy rzeczy, które również są wynajmowane i do których ma bezpośredni, częsty dostęp.
Przykłady drobnych napraw
Typowe przykłady drobnych napraw, które nie właściciel, ale najemca musi zapłacić, to np. Uszkodzenie tych urządzeń lub obiektów w mieszkaniu:
- Krany
- Spłukiwanie toalet
- Pasy do okiennic
- Klamki do drzwi i okien
- Prysznic
- przełącznik światła
- Gniazda
Typowym przykładem drobnych napraw, w przypadku których najemca musi sam pokryć koszty, jest zepsuta głowica prysznicowa.
Co nie zalicza się do drobnych napraw?
Zgodnie z prawem najmu, wynajmujący nie może przerzucić na najemcę kosztów za wadliwe wyposażenie mieszkania, z którym najemca ma wyjątkowo rzadkie kontakty lub brak bezpośredniego kontaktu poprzez klauzulę o drobnych naprawach.
Miałoby to miejsce na przykład w przypadku uszkodzenia tych obiektów:
- Linie energetyczne
- Szyba
- Skrzynka roletowa
- Połączenia silikonowe
- Żarówki na klatce schodowej lub w korytarzu
Stłuczona szyba nie jest jedną z drobnych napraw. Zwykle właściciel płaci tutaj.
Jaka jest klauzula dotycząca drobnych napraw?
Zasadniczo najemcy nie są zobowiązani do pokrycia kosztów drobnych napraw. Jeśli wynajmujący chce częściowo zwolnić się z obowiązku utrzymania wynajmowanego mieszkania, o którym mowa w art. 535 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) i obciążyć najemcę kosztami drobnych napraw wynajmowanego mieszkania, w umowie najmu należy odnotować tzw. Klauzulę drobnych napraw.
Aby klauzula ta była prawnie skuteczna, właściciel musi dokładnie określić, do których części wynajmowanej nieruchomości ma zastosowanie. Jednak nie jest konieczne wymienianie wszystkich nieruchomości w wynajmowanym mieszkaniu. Wystarczy, jeśli zgodnie z § 28 ust. 3 pkt 2 drugiego rozporządzenia w sprawie kalkulacji (BV) w umowie najmu zostaną wymienione główne grupy, np. Urządzenia zamykające do okiennic ”.
Kiedy klauzula drobnych napraw jest nieskuteczna?
Klauzula drobnych napraw jest wtedy nieskuteczna, jeżeli brakuje nazewnictwa wyższych grup i nie określono maksymalnego limitu finansowego, do którego najemca jest zobowiązany pokryć koszty drobnych napraw. Dotyczy to zarówno kosztów każdej pojedynczej naprawy, które mogą zostać poniesione, jak i maksymalnych całkowitych kosztów, jakie mogą zostać nałożone na najemcę za naprawy w ciągu roku.
Jeżeli wynajmujący nie zanotował tych wartości w umowie najmu, klauzula jest nieskuteczna, a najemca nie musi pokrywać żadnych poniesionych kosztów.
Klauzula dotycząca drobnych napraw w umowie najmu określa, kiedy wynajmujący może przerzucić koszty drobnych napraw na najemcę. Jednak w pewnych okolicznościach nie obowiązuje.
Jaki jest maksymalny koszt, który musi ponieść najemca?
W prawie najmu nie ma w zasadzie żadnego prawnego maksymalnego limitu, do którego najemca mógłby być zobowiązany do pokrycia kosztów naprawy. Dlatego właściciele mogą teoretycznie dowolnie wybierać limity i odnotowywać je w klauzuli drobnych napraw.
Jednak w rzeczywistości nie są one całkowicie darmowe: w niemieckim orzecznictwie różne orzeczenia ustanowiły przybliżone ramy, w których muszą mieścić się maksymalne koszty drobnych napraw. Tylko w ten sposób klauzula jest prawomocna i nie jest nieskuteczna.
Istnieją zarówno limity dla każdego środka, jak i całkowite dopuszczalne koszty roczne, które ma ponieść najemca.
Do jakiej kwoty najemca musi zapłacić za poszczególne drobne naprawy?
Federalny Trybunał Sprawiedliwości w orzeczeniu z 1989 r. Uznał, że można oczekiwać od najemcy poniesienia kosztów w wysokości 100 DM za drobny remont zgodnie z umową najmu (BGH, wyrok z 7 czerwca 1989 r., Az .: VIII ZR 91/88). Sąd rejonowy w Würzburgu w orzeczeniu dotyczącym prawa najmu 21 lat później uznał, że obciążenie najemcy kosztami w wysokości 110 euro za drobną naprawę jest właściwe (AG Würzburg, wyrok z dnia 17 maja 2010 r., Az .: 13 C 670/10).
Ogólnie przyjmuje się, że koszt naprawy wyniesie od 75 do 100 euro.
Całkowicie lub wcale: Brak proporcjonalnego zwrotu kosztów drobnych napraw
W praktyce ustalenie maksymalnego limitu w odpowiedniej klauzuli umowy oznacza, że ma zastosowanie zasada „wszystko albo wcale”: w umowie najmu lub w klauzuli drobnej naprawy maksymalna kwota za drobną naprawę 90 euro, a kwota faktury to 85 euro, najemca ponosi koszty zgodnie z prawem najmu.
Jeśli jednak rachunek wynosi 95 euro, właściciel musi zapłacić w całości. Nie może wówczas żądać, aby najemca podzielił koszty w wysokości ustalonej kwoty maksymalnej zgodnie z klauzulą drobnych napraw (zob. Wyrok Wyższego Sądu Okręgowego w Düsseldorfie z dnia 11 czerwca 2002 r., Az.: I-24 U 183/01).
Do jakiej całkowitej kwoty najemca musi zapłacić rocznie za drobne naprawy?
W odniesieniu do całkowitych kosztów, jakie najemca musi ponieść z tytułu drobnych napraw, obowiązuje również maksymalny limit. Ta informacja w klauzuli jest niezbędna w celu ochrony najemcy przed nieobliczalnymi wydatkami, gdyby w ciągu roku w mieszkaniu konieczne były liczne drobne naprawy.
W odniesieniu do całkowitych wydatków w danym roku kalendarzowym, które najemca musi ponieść na naprawy, istnieje kilka orzeczeń prawa najmu, które określają dopuszczalne ramy najmu:
Obecne orzecznictwo nakłada na najemcę roczne obciążenie finansowe z tytułu napraw w wysokości od 6 proc. (BGH, wyrok z 6 maja 1992 r., VIII ZR 129/91) do 8 proc. (AG Braunschweig, wyrok z 17 marca 2005 r., Az.: 116 C 196/05) rocznego czynszu chłodniczego. Wszelkie dodatkowe koszty ponosi wynajmujący.
Aby klauzula drobnych napraw była ważna, wynajmujący musi przestrzegać przybliżonych ram, w których muszą się zmieniać maksymalne limity kosztów drobnych napraw.
Kto zatrudnia rzemieślnika do drobnych napraw?
Nawet jeśli najemca musi sam pokryć koszty naprawy do określonej kwoty - umowę zawsze musi wykonać wynajmujący. W przeciwnym razie najemca może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za wadliwe wykonanie. Nieważne są tzw. „Klauzule serwisowe”, które zobowiązują najemcę do samodzielnego wykonania lub zlecenia naprawy (por. Wyroki BGH z 6 maja 1992 r., NJW 1992, s. 1759 oraz AG Schöneberg z 19 sierpnia 2008 r., Az .: 3 C 220/08).
Czy najemca może samodzielnie przeprowadzić drobne naprawy?
Czy kapie z kranu? W przypadku konieczności wymiany samej głowicy natryskowej lub wymiany perlatora w baterii, najemca może również wykonać tę naprawę samodzielnie, posiadając odpowiednie zdolności manualne.
Zasadniczo jednak zdecydowanie odradzamy samodzielne wykonywanie drobnych napraw. Ponieważ jeśli praca zostanie wykonana nieprawidłowo lub, w najgorszym przypadku, doprowadzi nawet do szkód następczych, wynajmujący może w całości obciążyć osobę, która spowodowała szkodę, kosztami niezbędnych wówczas poważnych napraw. Zostaniesz wówczas obciążony najemcą.