Działki budowlane stają się coraz droższe i jeszcze mniejsze. Budowa domu w zabudowie bliźniaczej to dobre rozwiązanie na efektywne wykorzystanie drogich gruntów i współdzielenie stałych kosztów. Your-Best-Home.net podsumował poniżej, co należy wziąć pod uwagę.
Budowa domu w zabudowie bliźniaczej: najważniejsze rzeczy w skrócie
- Rentowność: W przypadku domu bliźniaka koszty budowy i koszty stałe można podzielić między dwóch właścicieli; więc każda partia oszczędza.
- Finansowanie: Wynajęty bliźniak pomaga sfinansować cały dom.
- Koszty: Dom bliźniaczy jest o jedną trzecią tańszy niż dom jednorodzinny.
- Zatwierdzenie: Plan zagospodarowania przestrzennego zawiera informację, czy przyjęcie domu dwurodzinnego w nieskomplikowany sposób w procedurze zgłoszeniowej czy wniosek o budowę jest konieczny w postępowaniu o wydanie zezwolenia, który w najgorszym przypadku może zostać odrzucony.
- Wynajem: zwrot z inwestycji decyduje o tym, czy wynajem mieszkania babci jest opłacalny. Jeśli procent jest zbyt niski, bardziej opłacalna może być sprzedaż domu w zabudowie bliźniaczej.
Jakie są rodzaje domów w zabudowie bliźniaczej?
Domy bliźniacze to w zasadzie dwa samowystarczalne domy jednorodzinne, z których oba stoją dokładnie na granicy działki i - przeważnie - są połączone ze sobą szczytem. Zwykle obie połówki domu są symetryczne w lustrzanym odbiciu i tworzą jednostkę optyczną.
W ostatnich latach rozwinęły się również nowe typy domów podwójnych. Przykładowo, nie ma wydzielenia nieruchomości, a dom dwurodzinny jest budowany jako samodzielny dom z wewnętrzną ścianą działową pomiędzy jednostkami mieszkalnymi. Dodatkowo istnieje możliwość współdzielenia usług budowlanych, np. Ogrzewania. Ściśle mówiąc, nie mówi się już o domu w zabudowie bliźniaczej, ale o domu dwurodzinnym lub - w zależności od podziału i proporcji mieszkańców - domu z osobnym mieszkaniem.
Bliźniaki nie muszą być „duszne” - jest wiele nowoczesnych typów.
Zalety i wady domu dwurodzinnego
korzyści
- Mniejsza powierzchnia działki wystarczająca w porównaniu z dwoma domami jednorodzinnymi
- Wspólne usługi budowlane zapewniają oszczędność kosztów
- Koszty stałe, takie jak roboty ziemne lub przyłącza domowe, ponoszone są tylko raz - są zatem tańsze dla obu mieszkań
- Mniejsze zużycie energii niż w domu jednorodzinnym
- Drugie mieszkanie umożliwia stworzenie mieszkania wielopokoleniowego
- Dom bliźniak jako mieszkanie babci po spłacie kredytu generuje dochód pasywny
niekorzyść
- Budując z inną stroną, decyzje mogą być podejmowane tylko wspólnie
- Zwiększone wymagania dotyczące izolacji akustycznej
- Mniej prywatności niż w domu jednorodzinnym
- Okna są możliwe tylko w trzech kierunkach
Na co należy zwrócić uwagę planując dom w zabudowie bliźniaczej?
W porównaniu z domem jednorodzinnym przy planowaniu domu podwójnego należy wziąć pod uwagę więcej kwestii. Zaczyna się od nieruchomości: czy podany limit zabudowy jest wystarczająco duży na dom bliźniaczy i ewentualne garaże? Jaka jest orientacja nieruchomości? Obie strony powinny mieć dostęp do światła i żadna ze stron nie powinna być całkowicie poszkodowana. Obaj partnerzy budowlani muszą oczywiście uzgodnić również kształt domu. Zaczyna się od podstaw, takich jak kształt dachu, czy od pytania, czy Your-Best-Home.net będzie miało 1,5 kondygnacji, czy dwie pełne.
Jedna z najważniejszych decyzji dotyczy rozważenia, czy Your-Best-Home.net ma być budowane jako optyczny bliźniak, czy też każda ze stron może zaprojektować swoją połowę domu całkowicie dowolnie. W takim przypadku potrzebny jest tylko konsensus w sprawie wspólnej ściany czołowej.
Przed pierwszym spotkaniem dotyczącym planowania należy w myślach zdefiniować następujące punkty. Z czym możesz się pogodzić i gdzie są osobiste problemy, z którymi nie można wyjść:
- Pożądana nieruchomość: czy nieruchomość nadaje się do własnych pomysłów?
- Czy Your-Best-Home.net powinien być zbudowany na stropie czy w piwnicy?
- Czy styl architektoniczny można skoordynować z kształtem dachu i widokiem z zewnątrz?
- Czy plany pięter są zgodne?
Wybierając działkę należy zadbać o to, aby działkę można było podzielić w kierunku północ-południe.
Kto wprowadzi się do bliźniaka?
I wreszcie najważniejsze pytanie: z kim zbuduję bliźniak? Pamiętaj, że najlepsze przyjaźnie mogą się zerwać, jeśli chodzi o cegłę lub farbę elewacyjną. Domów można zbudować zawsze na kilka sposobów: Z jednej strony możesz zbudować dom bliźniaczy jako jedna osoba, a następnie sprzedać lub wynająć drugą połowę domu. Klient przejmuje rodzaj funkcji deweloperskiej i może dowolnie decydować o projekcie. Jednak ponosi również pełne koszty, które z kolei są wyższe niż w przypadku domu czysto jednorodzinnego. Alternatywnie, dwie strony mogą połączyć siły i wspólnie budować.
Jasne, umowne rozgraniczenie wszystkich praw i obowiązków jest alfą i omegą tej konstelacji. Wreszcie istnieje również możliwość wybudowania przez dewelopera domu w zabudowie bliźniaczej oraz indywidualnej sprzedaży poszczególnych lokali. W większości przypadków nie wiesz, kto będzie Twoim przyszłym sąsiadem.
Jakie są koszty domu w zabudowie bliźniaczej?
Ogólnie rzecz biorąc, potencjał oszczędności domu bliźniaka w porównaniu z domem jednorodzinnym wynosi około 10 do 35 procent. Przy kosztach około 250 000 euro w przypadku domu jednorodzinnego koszt domu bliźniaka wynosi około 350 000 euro. Oznacza to koszt tylko 175 000 euro za każdą połowę domu. Należy jednak pamiętać, że ceny różnią się znacznie w zależności od domu i nie można ich określić w sposób ogólny.
Po pytaniu o dodatkowe koszty zawsze pojawia się pytanie, z czym je porównać. W porównaniu z dwoma domami jednorodzinnymi dom bliźniaczy jest zawsze tańszy, ponieważ koszty stałe są ponoszone tylko raz, a nie dwa razy. Jeśli porównasz dom bliźniaczy jeden do jednego z domem jednorodzinnym, koszt domu dwurodzinnego zawsze będzie wyższy.
Potencjał oszczędności jest możliwy w następujących obszarach:
- Koszty ziemi dzielą się na dwa
- Roboty ziemne, a zwłaszcza wyposażenie placu budowy, trzeba wykonać tylko raz
- Koszty czystej powłoki domu, takiej jak dach, tynk, wspólna ściana zewnętrzna, okno, izolacja
- Koszty utrzymania usług budowlanych, na przykład ogrzewania
Dodatkowe koszty w stosunku do domu jednorodzinnego:
- System ogrzewania: koszty są tutaj o około 20 procent wyższe niż w przypadku domu jednorodzinnego.
- Elektryka: W domu bliźniaczym wymagane są dwa urządzenia pomiarowe.
- Drzwi wejściowe: jeśli pomieszczenie techniczne jest dostępne z zewnątrz, wymagane są dodatkowe drzwi wejściowe.
W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego planowany typ zabudowy musi pasować do otoczenia.
Na co należy zwrócić uwagę w przypadku wniosku na budowę i pozwolenia na budowę?
Z planu zagospodarowania widać, czy na działce można postawić dom w zabudowie bliźniaczej. Warunkiem jest to, że w ogóle istnieje. O ile nie ma planu zagospodarowania, projekt budowlany musi pasować do otoczenia. Jeżeli powstały już tu domy w zabudowie bliźniaczej, to szanse na uzyskanie pozwolenia są bardzo duże.
W planie zabudowy różne oznaczenia wskazują na możliwość zabudowy bliźniaczej:
O = otwarta konstrukcja
G = konstrukcja zamknięta
D = dom bliźniaczy
ED = pojedynczy lub podwójny dom (uwaga, „E” oznacza tylko jeden dom)
Jeśli żądany projekt nie znajduje się na liście, Your-Best-Home.net nie może zostać złożony w uproszczonej procedurze zgłoszeniowej. Wniosek o budowę należy złożyć w procesie akceptacji planowanego domu. W najgorszym przypadku żadna zgoda nie zostanie wydana, a Your-Best-Home.net będzie musiało zostać przełożone.
Kolejną przeszkodą jest numer obszaru (GRZ), który wskazuje, jaki procent nieruchomości może zostać zabudowany. Ponieważ dom bliźniaczy wymaga większej powierzchni niż dom jednorodzinny, można go tutaj przekroczyć.
Wskazówka: przeprowadź wstępne zapytanie budowlane, jeśli dom, który chcesz, może kolidować z planem zabudowy. W ten sposób wcześnie wiesz, czy Your-Best-Home.net można w ogóle wdrożyć w planowanym wariancie.
Na co należy zwrócić uwagę na etapie budowy domu w zabudowie bliźniaczej?
Zasadniczo klient powinien być na miejscu tak często, jak to możliwe, aby móc sprawdzić poszczególne etapy budowy.
Wskazówka: Lepiej jest mierzyć otwory okienne lub drzwiowe, jeśli pomiary wydają się nieprawidłowe.
Dom w zabudowie bliźniaczej ma tę wielką zaletę, że nadzór budowlany mogą wspólnie zajmować się dwie strony. Obecność jednostki nie jest konieczna na każdym etapie budowy, ponieważ druga strona również ją obserwuje - oczywiście dotyczy to tylko wtedy, gdy komunikacja między sobą jest poprawna. Dzięki zdjęciom i rozmowom wideo WhatsApp jest to teraz bardzo łatwe. Obie strony budowlane powinny wiedzieć, jakie są specjalne życzenia drugiej strony. Jeśli na przykład płytki mają układać się w określony wzór, odchylenie może zostać rozpoznane i skrytykowane przez partnera budowlanego na wczesnym etapie.
Wskazówka: Obaj budowniczowie powinni zawsze być obecni w celu oficjalnego odbioru poszczególnych sekcji budowlanych lub zawodów. Cztery oczy widzą więcej niż dwoje!
Najlepiej jest wcześniej wyjaśnić strukturę własności, aby nie trzeba było później dzielić kosztów i kompensować ich kosztów. Ponadto na wszystkie prace nie potrzebujesz zgody sąsiadów.
Mieszkanie babci: Tak się opłaca dom dwurodzinny
Wynajęcie drugiej połowy domu w zabudowie bliźniaczej jest oczywistym wyborem. Stosowany czynsz musi - jeśli jest dostępny - odpowiadać lokalnemu wskaźnikowi czynszu. Nie wolno tego przekraczać. W najgorszym przypadku jest na tyle niski, że nie pokrywa kosztów budowy domu. Wskazana jest wtedy odsprzedaż nieruchomości zamiast jej wynajmowania.
Aby móc obiektywnie ocenić opłacalność domu w zabudowie bliźniaczej, potrzebne są następujące dane o projekcie:
- Całkowite koszty z podziałem na kapitał własny i dług
- Roczny dochód z najmu
- Poniesione koszty bieżące (np. Naprawy)
- Narosłe roczne odsetki
Dzielisz sumę przychodów z wynajmu i odsetek przez łączne koszty i mnożymy wynik przez 100. Otrzymujesz wtedy całkowity zwrot z inwestycji w nieruchomość.
Całkowity zwrot z inwestycji = (dochód z wynajmu + odsetki - poniesione koszty) / (kapitał własny + dług) x 100
Przykład:
- Koszty całkowite: kapitał własny 80 000 euro i dług 80 000 euro
- Dochód z wynajmu: 1000 euro miesięcznie = 12 000 euro rocznie
- Odsetki: 100 euro miesięcznie = 1200 euro rocznie
Przykład obliczenia 1:
(12 000 euro + 1200 euro) / (80 000 euro + 80 000 euro) x 100 = 8,25%
Oznacza to, że zaangażowany kapitał jest oprocentowany w wysokości 8,25%. Zasada jest taka: im wyższa rentowność, tym lepiej.
Przy przychodach z wynajmu w wysokości 1200 euro miesięcznie rentowność zmienia się w następujący sposób:
Przykład
obliczenia 2: (14400 euro + 1200 euro) / (80 000 euro + 80 000 euro) x 100 = 9,75%
Całkowity zwrot z inwestycji może posłużyć do określenia, czy mieszkanie babci zostanie wynajęte, czy sprzedane.
Wskazówki dotyczące wynajmu bliźniaka
Wynajmując bliźniak lub mieszkanie babci, jeśli mieszkasz w nim sam, musisz wziąć pod uwagę kilka rzeczy: Rejestracja
zużycia musi zostać omówiona z elektrycznością i ogrzewaniem / hydrauliką na wczesnym etapie. W przypadku domu zamieszkałego przez właściciela i drugiego lokalu mieszkalnego do wynajęcia obowiązują uproszczone zasady na rachunku za media. Tak więc dozwolone jest przydzielanie kosztów ogrzewania i ciepłej wody wyłącznie w zależności od powierzchni mieszkalnej lub mieszkańców. Rzeczywiste zużycie nie musi być mierzone. Jednak ten wariant należy wyraźnie uzgodnić w umowie najmu.
Jeśli poniesione koszty mają być rozliczane na podstawie rzeczywistego zużycia, obie firmy muszą zainstalować odpowiednie urządzenia pomiarowe. W przypadku instalacji grzewczych / sanitarnych zbiera się tutaj kilka liczników ciepłej i zimnej wody oraz ciepłomierzy do ogrzewania (podłogowego) i ciepłej wody.
Ważne: Jeśli budujesz z członkiem rodziny i chcesz wspólnie wyjaśnić koszty dodatkowe, poproś firmę instalatorską o zainstalowanie elementów zastępczych, aby można było później zamontować wodomierze.
Z drugiej strony dla elektryka ważne jest, aby wiedzieć, czy obie strony domu otrzymują własne liczniki od dostawcy energii, aby każda ze stron mogła wybrać własnego dostawcę energii elektrycznej. W takim przypadku należy wyjaśnić, jak postępować z ogólną energią elektryczną, na przykład do światła w pomieszczeniu technicznym lub wspólnej klatce schodowej. Możliwe, że jest to przypisane do strony domu, a odpowiednie przewody są dołączone do dodatkowego licznika pośredniego. Jeśli dla całego domu wymagany jest tylko jeden licznik, druga strona jest zawsze zależna od wyboru dostawcy energii elektrycznej przez drugiego mieszkańca. W tym miejscu należy ustawić odpowiednie liczniki pośrednie, aby móc prawidłowo rozliczać się wzajemnie.
Szczęśliwi sąsiedzi, dobre życie
Długoterminowi najemcy, którzy dbają o dom, są zawsze pozytywnie nastawieni do mieszkania babci. W przypadku nowego budynku długoterminową, emocjonalną więź z przyszłymi najemcami można osiągnąć poprzez umożliwienie im udziału w doborze poszczególnych produktów wyposażenia wnętrz, takich jak laminat, płytki czy kuchnia.