Właściciele muszą dbać o swoje nieruchomości. Wydatki na to można odliczyć od podatku jako koszty utrzymania. Ale są ograniczenia. Wyjaśniamy, jakie masz opcje i co musisz wziąć pod uwagę.
Najważniejsze rzeczy w skrócie
- Właściciele mogą odliczyć od podatku koszty utrzymania nieruchomości.
- Tak zwany koszt utrzymania jest jednym z kosztów reklamy i zmniejsza obciążenie podatkowe.
- Jednak nie wszystkie środki w budynku są uważane za wydatki na utrzymanie. Dla celów podatkowych mają być wtedy traktowane inaczej.
- Limit 15% ogranicza możliwość odliczenia podatku jako kosztów utrzymania w ciągu pierwszych trzech lat po zakupie.
- Korzystając z zasady uproszczenia, właściciele mogą również odliczyć koszty produkcji jako wydatki na utrzymanie.
Jaki jest wysiłek konserwacyjny?
Nakład konserwacji opisuje zasoby finansowe, które są używane do utrzymania budynku. Właściciele mogą odliczyć kwoty wydane na zeznanie podatkowe jako wydatki związane z dochodem, porównać je z dochodami z wynajmu, a tym samym zmniejszyć obciążenie podatkowe w odpowiednim roku.
W przypadku wymiany okien masz możliwość odliczenia kosztów jako kosztów utrzymania od podatku.
Przykłady prac konserwacyjnych
Środki, które służą do odnowienia istniejących części lub wyposażenia lub systemów w lub na budynku, są uważane za koszty utrzymania zgodnie z Dyrektywą 21.1, Paragraf 1 Dyrektywy w sprawie podatku dochodowego (EStR).
Przykłady środków uznawanych za koszty utrzymania to:
|
Teren budowy |
pomiar |
|---|---|
|
Okna / drzwi |
Wymiana okien, wymiana drzwi Powiększenie jednego lub Instalacja zamków bezpieczeństwa |
|
łazienka |
Remont łazienki Wymiana |
|
podgrzewacz |
Wymiana pieców węglowych na Wymiana nagrzewnicy olejowej na Podłączenie do sieci ciepłowniczej |
|
Instalacja elektryczna |
Odnowienie instalacji |
|
fasada |
Renowacja elewacji dla lepszej Malowanie elewacji |
|
różne rośliny |
Połączenie z siecią szerokopasmową Instalacja prywatnego systemu szerokopasmowego Instalacja techniki pomiarowej do |
|
góra, dach |
Naprawy dachów Nowy zasięg Na przykład konwersja z dachu płaskiego lub |
|
Wspólny obszar |
Naprawy wind Wymiana wadliwych płytek lub wykładzin |
Koszty utrzymania należy odróżnić od kosztów nabycia lub kosztów produkcji. Nie są one również uwzględniane w kosztach produkcji w pobliżu nabycia.
Jakie są koszty nabycia i (bliskie nabycia) koszty produkcji?
W związku z budynkiem i jego utrzymaniem istnieją trzy terminy, które należy odróżnić od czynności konserwacyjnych:
1. Koszty nabycia
Zgodnie z § 255 ust. 1 niemieckiego kodeksu handlowego (HGB) za koszty nabycia rozumie się wydatki „poniesione na nabycie składnika aktywów i doprowadzenie go do stanu użytkowego (…)”. Przy zakupie domu lub kondominium koszty nabycia cena zakupu, w tym koszty dodatkowe, takie jak prowizja maklerska, podatek od sprzedaży nieruchomości i tak dalej.
2. Koszty produkcji
Znaczenie kosztów wytworzenia jest również określone ustawowo. Zgodnie z art. 255 ust. 2 niemieckiego kodeksu handlowego (HGB) chodzi o „wydatki, które (…) powstają w związku z produkcją składnika aktywów, jego rozbudową lub (…) znacznym ulepszeniem”. poniesione wydatki nie są liczone jako koszty utrzymania, ale jako koszty produkcji. To samo dotyczy rozbudowy budynku, na przykład rozbudowy.
Jeżeli budynek jest w widoczny sposób ulepszony, na przykład przez przedłużenie dachu lub balkon, koszty te stanowią część kosztów produkcji i nie mogą być odliczone od podatku jako koszty utrzymania.
3. Bliskie koszty nabycia
Zgodnie z § 6 ust. 1 pkt 1a ustawy o podatku dochodowym (EStG), koszty produkcji bliskiej zakupu to wydatki poniesione na naprawy i modernizacje w ciągu trzech lat od zakupu, jeżeli przekraczają 15% kosztów nabycia budynku bez podatku od sprzedaży.
Te trzy pozycje kosztów należy oddzielić od kosztów utrzymania, ponieważ nie można ich od razu ująć w zeznaniu podatkowym jako wydatki związane z przychodami. Zamiast tego muszą być amortyzowane przez cały okres użytkowania budynku. Zwykle jest to 50 lat.
Jaki jest limit 15 procent nakładów konserwacyjnych?
Jeśli budynek zostanie zakupiony i gruntownie zmodernizowany lub odnowiony w ciągu trzech lat od zakupu, właściciele nieruchomości powinni uważnie obserwować całkowite wydatki na ten budynek.
Wydatki z tego tytułu można uznać za koszty utrzymania i tym samym ująć bezpośrednio w zeznaniu podatkowym jako koszty związane z dochodami, jeżeli nie stanowią więcej niż 15% kosztów nabycia. Jeśli są wyższe, muszą być amortyzowane przez okres użytkowania budynku.
Przykład: Pani Schmidt kupiła kondominium za 350 000 euro 1 lipca 2017 r. 15 procent ceny zakupu odpowiada 52 500 euro.
Bezpośrednio po zakupie realizuje prace modernizacyjne i remontowe. Na przykład, ma ułożony nowy parkiet, wymienione okna i zainstalowany domofon. Koszt tego wynosi łącznie 65 000 euro.
Pani Schmidt przekracza tym samym 15-procentowy limit o 12 500 euro. W związku z tym nie może bezpośrednio odnotować wydatków w zeznaniu podatkowym jako wydatki na utrzymanie, a w konsekwencji również nie bezpośrednio jako wydatki związane z dochodami, ale musi je odpisać przez okres 50 lat.
Jeżeli właściciel nieruchomości chce skorzystać z możliwości odliczenia kosztów utrzymania od razu w zeznaniu podatkowym, powinien zatem dokładnie obliczyć i zaplanować koszty. Jeśli środek można odroczyć o kilka lat, aby nie przekroczyć 15-procentowego limitu, może to mieć pozytywne skutki podatkowe.
Aby móc odliczyć koszty jako wydatki na utrzymanie od podatku, musisz przestrzegać 15-procentowego limitu.
Kiedy nie obowiązuje limit 15 procent?
Warto wiedzieć, że 15-procentowy limit kosztów utrzymania obowiązuje tylko wtedy, gdy nieruchomość została zakupiona, czyli nabyta zgodnie z prawem podatkowym. Na przykład, jeśli budynek został przekazany w formie darowizny, 15-procentowy limit nie musi być przestrzegany dla poniesionych kosztów i zwrotu podatku.
Jaka jest zasada upraszczania prac związanych z utrzymaniem?
Pod pewnymi warunkami właściciele mogą na żądanie odliczyć środki, które faktycznie liczą się jako koszty produkcji, jako koszty utrzymania.
Jedyną rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę, jest to, że koszty każdego indywidualnego działania, które powoduje znaczną poprawę lub rozbudowę budynku, nie mogą przekraczać 4 000 euro (bez podatku od sprzedaży). Jest to określone w Dyrektywie 21.1, Paragraf 2, Klauzula 2 EStR.
Jednak ta tak zwana zasada upraszczania nie ma zastosowania, jeżeli przeprowadzony środek służy ostatecznemu ukończeniu nowo powstałego budynku. Jeśli z Your-Best-Home.net nie można skorzystać wcześniej, środek zawsze liczy się jako koszt produkcji.
W przypadku rozporządzenia upraszczającego lub limitu 4000 euro organy podatkowe czasami przyglądają się bardzo uważnie: jeśli standard nieruchomości znacznie się poprawi w ciągu pięciu lat w wyniku takich działań, koszty są zwykle traktowane jako koszty produkcji. Właściciele mogą wtedy odliczyć tylko kwoty za okres użytkowania budynku.
