Dzięki aukcji przejęcia wierzyciele mogą spłacić niespłacone długi, a kupujący mogą skorzystać z okazji. Własność nieruchomości mija szybciej niż przy normalnym zakupie domu.
najważniejsze informacje w skrócie
- Jeżeli dłużnicy nie dokonają płatności, może dojść do aukcji przejęcia.
- W tym celu należy określić wartość rynkową nieruchomości.
- Aby móc uczestniczyć w aukcji wykluczenia, zainteresowane strony muszą przedstawić określone dowody.
- Wraz z upadkiem własność nieruchomości natychmiast przechodzi na kupującego.
Co to jest aukcja wykluczenia?
Aukcja przejęcia może mieć miejsce, jeśli dłużnik nie dokonuje już uzgodnionych płatności na rzecz banku, na przykład w związku z pożyczką. Ustawa o licytacji przymusowej i administracji przymusowej (ZVG), do której odsyła art. 869 kodeksu postępowania cywilnego (ZPO), umożliwia wierzycielowi dochodzenie swoich roszczeń za pomocą środków państwowych, a mianowicie licytację przejęcia. Jeżeli dłużnikowi nie uda się zapobiec licytacji egzekucji, zostaje wszczęte postępowanie.
Wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenia poprzez przymusową sprzedaż nieruchomości dłużnika - takiej jak nieruchomość czy dom, ale także samolot czy statek. Jednak cena sprzedaży na aukcji jest zwykle znacznie niższa od ceny osiągniętej w normalnej sprzedaży na rynku. Kupujący mogą zatem nabyć nieruchomość na aukcji wykluczenia po szczególnie niskiej cenie.
Jaki jest proces aukcji wykluczenia?
Aukcja wykluczenia zawsze składa się z kilku etapów. Szybkość ich wykonania zależy od różnych czynników. Ogólnie rzecz biorąc, proces aukcji wykluczenia może trwać kilka miesięcy lub nawet lat. Proces aukcji wykluczenia jest zawsze taki sam:
- Wniosek o aukcję wykluczenia
- Określenie wartości rynkowej nieruchomości
- Data aukcji wykluczenia
- Po licytacji
Z reguły potencjalni nabywcy nie mogą wejść do domu przed aukcją wykluczenia - ale nadal należy przeprowadzić wstępną kontrolę, aby uzyskać wrażenie.
Faza 1: Zgłoszenie do aukcji wykluczenia
Jeżeli wierzyciel chce wyegzekwować swoje roszczenia w drodze licytacji egzekucji, zwraca się do właściwego sądu lokalnego. Jeżeli nieruchomość ma zostać sprzedana na przymusowej licytacji, odpowiedzialny jest sąd, w którego dzielnicy znajduje się nieruchomość. Z drugiej strony, jeśli samolot ma być wystawiony na aukcję, na przykład, zawsze odpowiedzialny jest sąd rejonowy w Brunszwiku. Znajduje się tu siedziba Federalnego Urzędu Lotniczego, z którego wynika odpowiedzialność. Aby móc złożyć wniosek w całości, wnioskodawca musi być w stanie przedstawić tytuł wykonawczy i klauzulę wykonalności oraz udowodnić, że zostały doręczone.
Następnie sąd przesyła decyzję nakazującą postępowanie wszystkim zainteresowanym stronom. Z chwilą doręczenia postanowienia nakazu majątek uważa się za skonfiskowany. Dłużnik oraz wierzyciel mogą wnieść na to zażalenie. Obie strony mają również możliwość złożenia wniosku o zawieszenie postępowania. W przypadku dłużnika obowiązuje § 30a ZVG, w przypadku wierzyciela § 30 ZVG.
Dłużnik może wystąpić z następujących powodów, na przykład:
- Dłużnik udowodni, że może zaspokoić roszczenia.
- Dłużnik udowadnia niemoralne trudności zgodnie z § 765a ZPO.
Wierzyciel nie musi podawać powodów, jeżeli „zaaprobuje” zakończenie postępowania, zgodnie z treścią aktu prawnego. Może jednak zatrzymać aukcję wykluczenia tylko dwukrotnie. Jego trzecia zgoda liczy się jako wycofanie zgłoszenia aukcyjnego. Następnie sąd egzekucyjny ostatecznie organizuje wpis w księdze wieczystej. W sekcji II należy zauważyć, że aukcja wykluczenia została zarządzona.
Warto wiedzieć : roszczenia wierzyciela nie muszą mieć nic wspólnego z nieruchomością. Ktoś z roszczeniami pieniężnymi może ubiegać się o przejęcie, nawet jeśli jego roszczenia wynikały z innej transakcji umownej.
Faza 2: Określenie wartości rynkowej nieruchomości
Dalszy przebieg licytacji egzekucji przewiduje ustalenie wartości rynkowej nieruchomości. W tym celu wierzyciel musi wpłacić zaliczkę po złożeniu wniosku. Jest to konieczne, aby pokryć spodziewane koszty ustalenia wartości rynkowej. Spodziewaj się tutaj około 750 do 1000 euro.
Po otrzymaniu pieniędzy biegły dokonuje oględzin nieruchomości i sporządza stosowny raport. Sąd rejonowy przesyła kopię tego dokumentu zarówno dłużnikowi, jak i wierzycielowi. Obie strony mają wyznaczony termin na zgłoszenie uwag. Jeśli to wygaśnie, oficjalny podręcznik określa wartość rynkową nieruchomości w drodze uchwały i określa datę aukcji przejęcia.
W dniu aukcji odczytuje się m.in. wpisy do ksiąg wieczystych i obciążenia nieruchomości.
Faza 3: Data aukcji wykluczenia
Wyznaczony termin aukcji zostanie podany do publicznej wiadomości w Internecie lub w dzienniku urzędowym. Ponadto w sądzie rejonowym zwykle znajduje się odpowiednie zawiadomienie. Wszystkie dokumenty związane z nieruchomością, takie jak wycena w celu ustalenia wartości rynkowej, są następnie dostępne dla zainteresowanych stron w sądzie lokalnym.
Każdy ma dostęp do daty aukcji wykluczenia. Wynika to z art. 169 ustawy o konstytucji sądów (GVG). Wdrożenie jest ściśle określone:
- Powiadomienia
- Czas licytacji
- Negocjacja oferty
Ogłoszenia w dniu aukcji
W ogłoszeniu komornik sądowy podaje imię dłużnika odpowiedzialnego zgodnie z § 66 ZVG. Udziela również informacji o istniejących wpisach do ksiąg wieczystych. Rechtspfleger wymienia również najniższe przykazanie. Obejmuje to pozostałe prawa z tytułu wpisów do ksiąg wieczystych oraz część dodatkową do zapłaty. Ta część obejmuje koszty aukcji wykluczenia oraz, w stosownych przypadkach, opłaty publicznoprawne, takie jak podatek od nieruchomości. W tym momencie przypomnienia mają ostatnią możliwość składania wniosków zgodnie z ich rankingiem. Jeśli tak się nie stanie, rozpoczyna się czas licytacji.
Czas licytacji
Czas licytacji jest czasami nazywany „godziną licytacji”. Jest to jednak mylące, ponieważ minimalny czas składania ofert zgodnie z § 73 ZVG musi wynosić tylko 30 minut. Nie ma maksymalnego czasu trwania. W okresie składania ofert zainteresowane strony mogą składać oferty ustnie. Musisz jednak przedstawić swoją tożsamość i być w stanie udowodnić 10% wartości rynkowej nieruchomości jako zabezpieczenie najpóźniej po złożeniu oferty.
W tym celu oferent ma trzy możliwości zgodnie z § 69 ZVG:
- Gwarancja z banku
- Czek Bundesbank lub czek skreślony, pod warunkiem że został wystawiony nie wcześniej niż trzy dni przed datą aukcji
- Przelew na konto skarbu sądu przed datą aukcji
W przypadku braku tego dowodu zabezpieczenia oferta zostanie odrzucona przez sąd. Składając ofertę, zainteresowane strony muszą upewnić się, że podają tylko kwotę, która jest dodawana do określonej oferty minimalnej. Jedną z najlepszych wskazówek dla kupujących na aukcji wykluczenia jest zatem wcześniejsze zapoznanie się z nieruchomością i ustalenie maksymalnego limitu. Ostateczna kwota do zapłaty za nieruchomość to suma oferty i minimalnej ceny ofertowej. Najwyższa oferta wymieniona w okresie składania ofert nazywana jest najwyższą ofertą.
Czasami dużo się dzieje podczas licytacji aukcji wykluczenia. Ustaw wcześniej swój limit i trzymaj się go.
Negocjacja oferty
To, jak aukcja wykluczenia będzie trwała po okresie składania ofert, zależy od różnych czynników. Można to zrobić na trzy sposoby:
- Brak (ważnej) oferty
Jeżeli nie otrzymano żadnych ofert lub żadna nie jest ważna, procedura zgodnie z § 77 ZVG zostaje czasowo zawieszona. Wierzyciele mogą wówczas zażądać kontynuacji postępowania. - Najwyższa oferta jest zbyt niska: limit
7/10 i limit 5/10 Jeżeli najwyższa złożona oferta, w tym wartość kapitałowa pozostałych praw, jest niższa niż 7/10 wartości rynkowej nieruchomości, wierzyciel może zgodnie z § 74a ust. 1 ZVG, Złóż wniosek o odmowę przyznania nagrody. Jeżeli najwyższa oferta osiągnie mniej niż 5/10 wartości rynkowej, sąd musi odmówić udzielenia zamówienia zgodnie z art. 85a ust. 1 ZVG.
Sąd musi wtedy wyznaczyć drugą datę aukcji wykluczenia. Powinno to nastąpić nie wcześniej niż trzy miesiące, ale nie później niż sześć miesięcy po pierwszej nominacji (§ 74a, § 3 ZVG). W tym drugim terminie granica 5/10 i granica 7/10 nie mają już zastosowania (§ 85a, ust. 2 ZVG). - Oferta jest dostatecznie wysoka
Jeśli najwyższa oferta jest dostatecznie wysoka , oferta zostaje przyjęta. Ogłoszenie następuje natychmiast lub w późniejszym terminie. Z chwilą ogłoszenia oferty kupujący nabył własność nieruchomości. W tym szczególnym przypadku ma to zastosowanie jako wyjątek, chociaż wpis do księgi wieczystej dokonywany jest później. W tym momencie wszelkie prawa i obowiązki, zastosowania i obciążenia przechodzą na kupującego.
Jeśli nieruchomość jest wynajmowana, kupujący również niezwłocznie przystępuje do umowy najmu. Może wtedy - jeśli jest to konieczne i pożądane w przypadku wynajmowanej nieruchomości - wszcząć postępowanie eksmisyjne lub zakończyć ją z powodu własnego użytku.
Faza 4: Po przyznaniu aukcji wykluczenia
Data dystrybucji przypada na około cztery do dwunastu tygodni po przyznaniu nagrody. Wpływy z licytacji przejęcia są przekazywane wierzycielowi lub - jeśli jest ich kilka - rozdzielane między nie zgodnie z prawem pierwszeństwa. Jeśli pozostała część, jest ona wypłacana dłużnikowi. Wreszcie sąd lokalny zwraca się do rejestru gruntów o odpowiednią zmianę wpisu w księdze wieczystej, gdy tylko kupujący zapłacił należny podatek od nieruchomości.