Kupując nieruchomość lub ziemię, zwykle wiele tysięcy euro należy zapłacić podatkowi od przeniesienia własności nieruchomości. Znajomość przepisów może znacznie obniżyć koszty.
Kolejny rekord: 15,8 mld euro ze sprzedaży nieruchomości w krajach związkowych w 2019 roku z tytułu podatku od przeniesienia własności nieruchomości. Trzy razy więcej niż dziesięć lat temu. Ministrowie finansów są zadowoleni. Jednak nabywcy nieruchomości mają mniej powodów do radości. To kwestia porozumienia, czy sprzedający czy kupujący płaci podatek od transakcji na podstawie ceny zakupu. Zwykle jednak kupujący płacą. Z każdym euro wydanym na nieruchomość wzrasta również obciążenie podatkowe urzędu skarbowego. Dotyczy to zwłaszcza krajów związkowych o wysokiej stawce podatku od przeniesienia własności. W całej republice waha się od 3,5 do 6,5 procent (patrz tabela poniżej). Ale ustawodawca otworzył możliwości, aby nieco cofnąć śrubę podatkową: podatkiem od przeniesienia własności podlegają tylko istotne części nieruchomości.Osoby, które są zaznajomione ze sprawą, mogą wykazać spis oddzielnie w notarialnej umowie sprzedaży. Zmniejsza to podstawę opodatkowania, a kupujący może zaoszczędzić kilka tysięcy euro na podatku od przeniesienia własności nieruchomości.
Kwota podatku od przeniesienia nieruchomości
Wysokość podatku od przeniesienia własności nieruchomości różni się w zależności od kraju związkowego. Kupujący w Turyngii płacą prawie dwukrotnie wyższe podatki niż kupujący w Bawarii czy Saksonii.
|
stan |
Stawka podatku od gruntów * |
Podatek od ceny zakupu w |
|---|---|---|
|
Bawaria |
3,5 proc |
10500 euro |
|
Saksonia |
3,5 proc |
10500 euro |
|
Hamburg |
4,5 proc |
13 500 euro |
|
Badenia-Wirtembergia |
5 proc |
15 000 euro |
|
Brema |
5 proc |
15 000 euro |
|
Dolna Saksonia |
5 proc |
15 000 euro |
|
Nadrenia-Palatynat |
5 proc |
15 000 euro |
|
Saksonia-Anhalt |
5 proc |
15 000 euro |
|
Berlin |
6 proc |
18 000 euro |
|
Hesja |
6 proc |
18 000 euro |
|
Meklemburgia-Pomorze Przednie |
6 proc |
18 000 euro |
|
Brandenburgia |
6,5 proc |
19 500 euro |
|
Nadrenia Północna-Westfalia |
6,5 proc |
19 500 euro |
|
Saarland |
6,5 proc |
19 500 euro |
|
Szlezwik-Holsztyn |
6,5 proc |
19 500 euro |
|
Turyngia |
6,5 proc |
19 500 euro |
* Stan na lipiec 2020 r
Inwentaryzacja zmniejsza obciążenie podatkowe
Wszystko, co nie jest kluczowe dla majątku i co można usunąć bez jego niszczenia, podlega inwentaryzacji. Jeśli zawrzesz to osobno z częściową ceną zakupu, obniżysz cenę nieruchomości. Możliwe pozycje to:
- Sauna, kuchnia, meble, oświetlenie
- Szopa ogrodowa, narzędzia ogrodowe
- Markiza, wiata, pojemniki na śmieci
Organy podatkowe uznają kwoty w umowie kupna bez wyceny, o ile są one rozsądne i nie przekraczają łącznie 15% ceny zakupu, ale nie więcej niż 50 000 euro. Aby przygotować się na zapytania ze strony urzędu skarbowego, pozwól sprzedawcy wystawić Ci faktury.
Dodatkowa wskazówka dotycząca umowy kupna kondominium: osobno pokaż rezerwy na utrzymanie poprzedniego właściciela. Wtedy nie jest należny podatek od sprzedaży nieruchomości.
Niższy podatek od sprzedaży nieruchomości: więc organy podatkowe idą z pustymi rękami
Spadki i prezenty są zwolnione z podatku od przeniesienia własności nieruchomości, podobnie jak sprzedaż między małżonkami. „Dotyczy to również sporów majątkowych po rozwodach”, mówi Jörg Strötzel, doradca podatkowy i prezes zarządu United Wage Tax Aid eV (VLH). Zwolnieni są również bezpośredni krewni. Dotyczy to dziadków, rodziców i dzieci, ale nie rodzeństwa. Jeszcze jeden wyjątek: jeśli kupisz na przykład kilka metrów kwadratowych ich ogrodu od sąsiada, organy podatkowe często nic nie dostaną. Obowiązek podatkowy zaczyna się dopiero od ceny zakupu 2500 euro.
Po prostu nie oszukuj
Nie wszystkie nadzieje na obniżenie podatku od sprzedaży nieruchomości są spełnione. Weźmy na przykład rentę nieruchomościową: jeśli poprzedni właściciel zachowuje prawo do zamieszkania w nieruchomości, zmniejsza to cenę zakupu o wiele tysięcy euro. Jednak od tej wartości naliczany jest również podatek od sprzedaży nieruchomości.
I uwaga: może być niebezpieczne, jeśli podejrzani deweloperzy obiecują, że podatek od przeniesienia własności będzie dotyczył tylko ceny nieruchomości, pod warunkiem, że zostaną sporządzone oddzielne umowy kupna nieruchomości i domu. Kupują nieruchomość poświadczone notarialnie, ale nie mają umowy o budowę. Przecież urząd skarbowy nie powinien niczego zauważyć. W przypadku udziału kupujących obie umowy są nieważne, a ich poprzednie płatności mogą zostać utracone. Ponieważ: Gdy tylko można zidentyfikować związek gospodarczy między sprzedażą nieruchomości a budową domu, oba należą do notariusza. Rekomendacja zawarta w prospekcie sprzedaży już teraz świadczy o powiązaniu gospodarczym między sprzedającym a deweloperem. Tylko w przypadku samodzielnego zakupu gruntu i zlecenia budowy,urząd skarbowy jest zadowolony z podatku od sprzedaży nieruchomości.
Porada eksperta: Co należy wziąć pod uwagę, jeśli chodzi o podatek od sprzedaży nieruchomości
Porady ekspertów Jörga Strötzela, doradcy podatkowego i prezesa zarządu United Lohnsteuerhilfe eV:
Kto kupuje nieruchomość, zwykle musi zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości. Podatek jest należny natychmiast po zakupie. Notariusz reguluje niezbędne procesy prawne. Informuje właściwy urząd skarbowy o zawarciu umowy sprzedaży. Następnie urząd skarbowy wystawia rozliczenie podatku od przeniesienia własności ziemi i przesyła je kupującemu.
Płać szybko: Z reguły podatek od sprzedaży nieruchomości należy zapłacić nie później niż miesiąc po otrzymaniu rozliczenia podatkowego. Jeśli tak się nie stanie, urząd skarbowy odmówi wystawienia tzw. Zaświadczenia o odprawie celnej. Z jednej strony może to skutkować karami za opóźnienia w płatnościach. Po drugie, nabywca nieruchomości może zostać wpisany do księgi wieczystej tylko wtedy, gdy urząd skarbowy wystawi to zaświadczenie o zezwoleniu. Kupujący jest udokumentowany jako właściciel nieruchomości dopiero wtedy, gdy jest wpisany do księgi wieczystej. Jednak zarówno sprzedający, jak i kupujący zasadniczo podlegają podatkowi od przeniesienia własności nieruchomości. Jeśli kupujący faktycznie nie zapłaci, urząd skarbowy może również zażądać zapłaty od sprzedawcy.
