Jeśli dwie nieruchomości sąsiadują bezpośrednio ze sobą, w niektórych przypadkach konieczna jest współpraca sąsiadów. Aby prawa i obowiązki były jasno określone, jest służebność.
Służebność: najważniejsze informacje w skrócie
- Właściciele nieruchomości mogą przyznawać sobie nawzajem określone prawa do swojej nieruchomości.
- Umowy te powinny zostać wpisane do księgi wieczystej jako służebności.
- Kupujący nieruchomości powinni zapoznać się z ewentualnymi wpisami przed podpisaniem umowy.
- Istnieją znaczne różnice między służebnością a użytkowaniem.
Służebność: co to jest?
Służebność to umowa między dwoma właścicielami nieruchomości. Często są to bezpośredni sąsiedzi. Służebność jest uregulowana w Kodeksie Cywilnym (BGB) w §§ 1018 do 1029 i jest wpisana do księgi wieczystej. W służebności właścicielowi jednej nieruchomości przyznaje się określone prawa użytkowania majątku innego właściciela. Osoba, która zrzeka się ściśle określonego prawa do korzystania ze swojego majątku, jest właścicielem tzw. „Majątku służącego”. Osobą, której nadawane są prawa, jest właściciel tzw. „Majątku rządzącego”. W kontekście służebności możliwe jest również, że prawa nie zostaną przyznane, ale zostaną zniesione.
Przykłady służebności
Uzgodnienie służebności jest szczególnie powszechne, jeśli jedna z dwóch przedmiotowych nieruchomości jest tak zwaną „nieruchomością młotkową”. To nie jest bezpośrednio przy ulicy i można do niego dotrzeć tylko przez posesję w pierwszym rzędzie.
W kontekście służebności rejestruje się na przykład:
Pierwszeństwo przejazdu / prawo przejazdu Właścicielowi młota przysługuje prawo do ustawienia i korzystania z wejścia lub podjazdu na działkę obsługującą, tak aby można było dostać się do posesji w drugim rzędzie.- Linia w prawo
Nieruchomość młota musi być podłączona do sieci elektrycznej i wodociągowej. Prawo liniowe ustanowione w służebności pozwala właścicielowi nieruchomości rządzącej umieścić te linie pod nieruchomością służącą.
Ograniczenia budowlane Czasami właściciel nieruchomości rządzącej jest pozbawiony pewnych możliwości korzystania ze swojej nieruchomości w ramach służebności. Na przykład możliwe jest, że służebność przewiduje, że na dominującej nieruchomości nie będzie można budować dalszych budynków. Możliwe jest również ograniczenie do określonej liczby pięter.- Prawa budowlane
Budując osiedla na dominującej działce, należy przestrzegać pewnych zasad zabudowy granicznej. Oznacza to, że należy zachować pewien dystans do obiektu służącego. W służebności można jednak stwierdzić, że granice te można zabudować. - Akceptacja zanieczyszczenia lub zanieczyszczenia hałasem
W służebności można również stwierdzić, że właściciel jednej z dwóch nieruchomości musi przyjąć określone zanieczyszczenie w postaci hałasu lub brudu. Może to być szczególnie przydatne, jeśli na przykład właściciel innej nieruchomości prowadzi gospodarstwo na tej nieruchomości.
Jak jest rejestrowana służebność?
Służebność zostaje poświadczona notarialnie i wpisana do księgi wieczystej nieruchomości służącej. Jeżeli w księdze wieczystej znajduje się również wpis dotyczący nieruchomości rządzącej, mówi się o tym jako orzeczenie. Zanim służebność zostanie poświadczona notarialnie, właściciele muszą wyrazić zgodę na zawarcie umowy. Istotne jest, aby korzystał na tym właściciel majątku rządzącego. Jednocześnie jednak właściciel nieruchomości służącej nie może być pokrzywdzony.
Dlaczego wpis służebności do księgi wieczystej jest ważny dla nabywców nieruchomości?
Zasadniczo właściciele dwóch nieruchomości mogliby również uzgodnić w umowie prawa prywatnego przyznanie innym określonych praw lub zrzeczenie się tych praw samodzielnie. Jednak niniejsza umowa dotyczy tylko wymienionych dwóch stron. W przypadku sprzedaży jednej z nieruchomości wygasają również wcześniej uzgodnione prawa lub zrzeczenia się praw. Kupujący może wtedy stanąć przed problemem, że nie może dotrzeć do swojej posesji młota, ponieważ w służebności nie odnotowano pierwszeństwa przejazdu i przejazdu.
Planując zakup działki, należy zatem koniecznie zapoznać się z ewentualną służebnością. Dotyczy to zarówno zakupu nieruchomości na młotku, jak i nieruchomości, która może służyć. Bo w pewnych okolicznościach przyszłemu sąsiadowi na rządzącej posiadłości przyznano prawa sprzeczne z Twoimi interesami i planami na służącej nieruchomości.
Przed zakupem nieruchomości dowiedz się, czy istnieje służebność.
Jak może się skończyć służebność?
Zasadniczo służebność kończy się tylko wtedy, gdy właściciel nieruchomości rządzącej zgodzi się na jej usunięcie. Istnieją jednak wyjątki, w których zgoda nie jest wymagana. Są to na przykład:
- Ograniczenie czasowe
W księdze wieczystej oprócz podstawowych informacji o służebności można również odnotować datę wygaśnięcia. W ten sposób uzgodnione prawa lub zrzeczenia się praw wygasają. - Aukcja
przejęcia Jeśli nieruchomość służąca zostanie przejęta, właściciel nieruchomości rządzącej może stanąć przed poważnym problemem. Bo jeśli służebność została wpisana do księgi wieczystej dopiero po wniesieniu opłaty gruntowej, to wygasa wraz z licytacją egzekucji. Wynika to z art. 52 ust. 1 ustawy o aukcjach wykluczenia (ZVG). Jednak zgodnie z § 92 ust. 1 ZVG właścicielowi dominującej własności przysługuje wówczas odszkodowanie za wartość wygasłego prawa. - Zmiana strukturalna
Jeżeli np. Ze względu na zmianę strukturalną nie ma już potrzeby ustanowienia służebności i nie może to już mieć miejsca w przyszłości, to służebność również wygasa. - Przedawnienie przez przedawnienie
Jeżeli służebność jest ograniczona lub uniemożliwiona przez przeszkodę przez lata, a właściciel nieruchomości dominującej nie broni się przed nią, służebność może wygasnąć zgodnie z § 1028 ust. 1 BGB. Potwierdził to Federalny Trybunał Sprawiedliwości w wyroku (BGH, wyrok z 18 lipca 2014 r., V ZR 151/13). - Utrata korzyści
Jeżeli właściciel nieruchomości dominującej nie ma już żadnej korzyści z tytułu służebności wpisanej do księgi wieczystej, wygasa ona również zgodnie z § 1019 BGB.
O wygaśnięcie służebności wnosi notariusz w księdze wieczystej.
Jaka jest różnica między służebnością a użytkowaniem?
Zasadnicza różnica między służebnością a użytkowaniem polega na tym, że w przypadku służebności prawa przysługują innemu właścicielowi nieruchomości. Prawa te przechodzą na nowego właściciela w momencie sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem wpisania służebności do księgi wieczystej.
Z drugiej strony prawo użytkowania jest powiązane z określoną osobą i dlatego nie jest na sprzedaż. Utrzymuje się nawet przy sprzedaży nieruchomości. Korzystając z prawa użytkowania, również korzystający może korzystać z nieruchomości w całości. W przypadku służebności może dochodzić tylko pewnych praw dla siebie.
