Dotyczy to prawie każdego, kto jest właścicielem mieszkania: nowa ustawa o własności mieszkań. Niezależnie od tego, czy chodzi o administrację, remont czy spotkania właścicieli, zasady gry o współistnienie w budynkach mieszkalnych uległy znaczącej zmianie.
Niezależnie od tego, czy mieszkasz w nim sam, czy wynajmujesz: ustawa o własności mieszkania (WEG) dotyczy większości właścicieli mieszkań prywatnych. Ponieważ jeśli nie jesteś jedynym właścicielem kompleksu mieszkalnego, wiele decyzji dotyczących domu i podwórka podejmuje wspólnota właścicieli. Ogólne warunki tego są określone w ustawie o mieszkaniach mieszkaniowych, która została obecnie znacznie odnowiona. „Zmiany strukturalne można łatwiej wprowadzić, a zarówno menedżer, jak i rada administracyjna otrzymują większe kompetencje” - wyjaśnia Edeltraud Reitzer, zastępca kierownika federalnego w Verband Wohneigentum eV
Od tej pory wystarczy zwykła większość
O zmianach strukturalnych, takich jak montaż nowych okien, ocieplenie elewacji czy instalacja systemu solarnego, może teraz decydować zwykłą większością głosów wspólnota właścicieli. „Ustawodawca chce, aby w osiedlach mieszkaniowych przeprowadzano bardziej energiczne remonty” - wyjaśnia Reitzer. Do tej pory wymagało to większej większości, w wielu przypadkach nawet zgody wszystkich właścicieli. Aby indywidualny właściciel nie był zdany na łaskę większości, zmiany strukturalne generalnie muszą płacić tylko ci właściciele, którzy na nich głosowali. Są jednak wyjątki: na przykład, jeśli zgodnie z nowelizacją planowane środki „amortyzują się w rozsądnym okresie”. Nawet jeżeli uchwała została podjęta większością niż dwie trzecie głosów i połową udziałów współwłaściciela,każdy jest proszony o zapłatę. „W praktyce powinno to prowadzić do pewnych konfliktów”, obawia się Reitzer, specjalista od nieruchomości.
Te środki budowlane mogą być również realizowane bez większości
Pewne prace budowlane mogą być przeprowadzone nawet przez jednego właściciela domu wbrew woli większości. Na przykład każdy, kto jest właścicielem samochodu elektrycznego, może poprosić o zainstalowanie stacji ładowania w kompleksie mieszkalnym. Istnieje również prawo do konwersji ograniczających bariery, środków ochrony przed włamaniami oraz instalacji umożliwiających dostęp do szybkiego Internetu. Czy stacja ładująca, winda schodowa w korytarzu czy łącze światłowodowe: „Tylko właściciele, którzy zamówią taki środek, ponoszą koszty. Tylko oni mogą korzystać z instalacji ”, wyjaśnia ekspert stowarzyszenia Reitzer.
Spotkanie właścicieli może podjąć decyzję szybciej
Spotkania właścicieli mają szybsze kworum, ponieważ zasadniczo prawomocne decyzje mogą być teraz podejmowane niezależnie od liczby obecnych osób. Wcześniej przynajmniej połowa właścicieli musiała być obecna. „Teraz jeszcze ważniejszy jest udział w spotkaniach właścicieli, aby mniejszość nie podejmowała decyzji” - podkreśla Reitzer. Tym samym termin zaproszeń na spotkanie wydłużył się z dwóch do trzech tygodni. Właściciele mieszkań mogą również zdecydować o umożliwieniu udziału w spotkaniu online za pomocą systemu wideokonferencji. Nie ma jednak żadnych roszczeń prawnych do tego. „A implementacja techniczna może powodować problemy” - mówi Reitzer.
Największy udział w tych statystykach mają domy jednorodzinne.
Innowacje dotyczące zarządcy nieruchomości
Odbyło się wiele dyskusji na temat kwalifikacji zarządców nieruchomości. Zgodnie z nowym prawem dotyczącym nieruchomości mieszkaniowych od końca 2022 r. Każdy właściciel obiektu z co najmniej dziewięcioma stronami może nalegać na zarządcę posiadającego kwalifikacje IHK lub porównywalne przeszkolenie. „To wzmacnia kompetencje administracji”, chwali Reitzer. Jednocześnie ustawa rozszerza swobodę działania administratora. Bez konsultacji może zawierać umowy w imieniu wspólnoty mieszkaniowej (z wyjątkiem transakcji na rynku nieruchomości i pożyczek). „Dzięki temu może szybciej reagować, na przykład w przypadku konieczności naprawy dachu po burzy” - wyjaśnia Reitzer. Z drugiej strony społeczność właścicieli może łatwiej oddzielić się od zarządzającego. Obecne umowy można wypowiedzieć w dowolnym momencie z sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia.Wcześniej istniał ważny powód wycofania.
Rada doradcza kontroluje administratora
Po raz pierwszy prawnie określono, że doradcza rada administracyjna kontroluje administratora, a nie tylko go wspiera. Wcześniej trzech współwłaścicieli musiało objąć to honorowe stanowisko, obecnie liczba jest nieograniczona. Wystarczy zaangażowany właściciel domu. Edeltraud Reitzer ze stowarzyszenia nieruchomości mieszkaniowych: „Dlatego powinno być łatwiej obsadzić to ważne stanowisko”.
