Dzięki zmniejszeniu wielkości istniejącej działki poprzez częściową sprzedaż, koszty budowy domu lub koszty utrzymania i opieki mogą być czasami znacznie zmniejszone. Również w przypadku domów w zabudowie bliźniaczej działki są często dzielone tak, że każdy z dwóch właścicieli jest wpisany do księgi wieczystej jako właściciel własnej działki i nie ma konieczności uzgadniania wszystkiego, co dotyczy nieruchomości. Ekspert ds. Kontroli kosztów wyjaśnia, jakich kosztów i opłat należy się spodziewać przy podziale nieruchomości.
Pytanie: Ile kosztuje działka?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Nie można tego powiedzieć ogólnie . Koszty różnią się w zależności od osoby. Decyduje nie tylko wartość majątku, ale także szereg innych czynników.
W każdym razie nie należy lekceważyć kosztów. W prawie wszystkich przypadkach nawet prosty podział majątku kosztuje kilka tysięcy euro .
Jeśli chodzi o koszty, należy najpierw rozróżnić:
- Opłaty za zatwierdzenie
- Opłaty za sam podział nieruchomości
- Opłaty za ankiety
- Opłaty za wyznaczanie punktów orientacyjnych
- Opłaty za wpis nowych właścicieli podzielonych nieruchomości do księgi wieczystej
- Koszty rejestracji lub ustalenia praw drogi, służebności i tym podobnych
Opłaty za zatwierdzenie
Tylko w kilku krajach związkowych obowiązują opłaty za zatwierdzenie podziału nieruchomości
Tylko w dwóch krajach związkowych, a mianowicie w Nadrenii Północnej-Westfalii i Dolnej Saksonii, podział majątku nadal wymaga oficjalnego zezwolenia - oznacza to, że mogą obowiązywać (niewielkie) opłaty za zezwolenie .
We wszystkich innych krajach związkowych „rozkład działki” (oficjalny podział gruntów w języku niemieckim) nie wymaga żadnej oficjalnej zgody, każdy właściciel nieruchomości może to zrobić z działkami budowlanymi. Warunkiem jest jednak, aby ostatecznie nie doszło do sytuacji naruszającej przepisy prawa budowlanego i nie przekroczono przepisanych odległości granicznych lub podobnych przepisów.
Opłaty za sam podział nieruchomości
Sposób rozliczania opłat za podział majątku różni się nieco w zależności od stanu.
Jednak często stosuje się zryczałtowaną stawkę za nowo utworzoną działkę w wyniku podziału. Tę kwotę podstawową mnoży się przez tzw. Współczynnik wartości ziemi. Współczynnik wartości gruntu jest określany z tabeli opartej na wartości gruntu.
To znaczy: kwota ryczałtowa pomnożona przez współczynnik wartości gruntu = opłata do zapłaty.
Na przykład przy wartości gruntu od 26 EUR za m² do 50 EUR za metr kwadratowy współczynnik wartości gruntu w Bawarii wynosi 1,3. Ryczałt w wysokości 100 euro zamieni się w 130 euro opłat za każdą nowo utworzoną paczkę.
W przeciwieństwie do wielu innych opłat urzędowych, tutaj zazwyczaj doliczany jest 19% VAT.
Opłaty za ankiety
Występują również znaczne koszty pomiaru nieruchomości
Koszty geodezyjne stanowią niemałą część kosztów . Pomiary muszą być przeprowadzane obowiązkowo, co do zasady robią to geodeci przysięgli publicznie (ÖbVI). W niektórych krajach związkowych, np. W Bawarii, urząd ewidencji gruntów sam wysyła pracowników do przeprowadzenia oficjalnych badań.
Koszty pomiaru mogą się różnić w zależności od regionu. Zależą one zawsze od liczby punktów pomiarowych ustawionych w każdym indywidualnym przypadku. Jeśli nieruchomość jest nie tylko podzielona na dwie części, ale na kilka części, oczywiście nieuchronnie potrzeba znacznie więcej punktów pomiarowych, co również zwiększa koszty.
Opłaty za wyznaczanie punktów orientacyjnych
Oficjalne kamienie graniczne należy następnie ustawić w punktach pomiarowych później. Oznacza to, że za postawienie kamieni granicznych pobierana jest również opłata . Opłata za ustawienie kamieni granicznych wynosi zwykle od 180 do 200 EUR za kamień graniczny; jeśli do ustawienia jest kilka kamieni granicznych, mogą być stopniowane.
W żadnym wypadku kamienie graniczne nie mogą być przesuwane ręcznie ani odkładane z powrotem na miejsce, jeśli zostały przesunięte. Jest to karane surowymi karami aż do więzienia. Jeśli kamień graniczny zostanie przypadkowo przesunięty, na przykład z powodu prac budowlanych, należy uiścić nowy pomiar i opłatę za kamień graniczny, aby przywrócić kamień graniczny we właściwe miejsce.
Opłaty za wpis do księgi wieczystej
Po dokonaniu podziału nowi właściciele muszą oczywiście zostać odpowiednio wpisani do księgi wieczystej nowo utworzonych części nieruchomości. W tym celu pobierane są opłaty notarialne i księgowe.
Przy wpisie musisz obliczyć od 1% do 2% ceny zakupu lub wartości odpowiedniej połowy nieruchomości. W przypadku podziału na dwie połowy, każdy z dwóch właścicieli nowo utworzonych połówek uiszcza te opłaty rejestracyjne.
Wysokość opłat zależy nie tylko od wartości nieruchomości, ale także od zakresu wpisów i usług notariusza (nakazy opłaty gruntowej, zniesienie opłaty gruntowej, sprzedaż połowy itd.). Koszty te są jednak określone ustawowo w taryfie opłat notarialnych oraz w odpowiednich tabelach w księdze wieczystej.
Możesz przeczytać więcej na ten temat w tym miejscu.
Prawa drogi, służebności itp.
Pierwszeństwo przejazdu może spowodować dodatkowe koszty
Jeżeli nieruchomość utraci dostęp do drogi publicznej w wyniku podziału, należy na nią wjechać i przejechać przez część nieruchomości znajdującą się przed nią. W tym przypadku powstaje pierwszeństwo przejazdu, które najlepiej byłoby również wpisać do księgi wieczystej. To również wiąże się z kosztami.
Jeśli kable przebiegają przez działkę od przodu do tyłu, powstaje służebność. Istnieją również dodatkowe koszty rejestracji służebności.
Na przykład możesz tutaj przeczytać, jakie koszty mogą wiązać się z pierwszeństwem przejazdu.
Przykład kosztów z praktyki
Chcemy podzielić nieruchomość w Bawarii na dwie połowy. Wielkość nieruchomości to 1000 m² - tak więc dwie nowo utworzone połówki mają po 500 m². Kupiliśmy razem nieruchomość i teraz chcemy się nią dzielić, aby każdy właściciel bliźniaka był później właścicielem swojej połowy nieruchomości.
Wartość nieruchomości ustalono na 180 EUR za m². Wartość ta służy jako podstawa do naliczania opłat. W Bawarii ta wartość nieruchomości oznacza współczynnik wartości ziemi 1,7.
| Poczta | Cena £ |
|---|---|
| Opłata za paczkę za podział | 300 EUR x współczynnik wartości gruntu 1,7 = 510 EUR na działkę = 1020 EUR łącznie |
| Koszty geodezyjne 1. punkt graniczny | 222 EUR |
| Pomiar kosztuje 3 punkty graniczne więcej | 210 EUR |
| Opłata za 4 kamienie graniczne (również pomnożone przez współczynnik wartości gruntu) | 180 EUR x 1,7 = 306 EUR x 4 = 1224 EUR |
| Wszystkie koszty | 2,676 EUR |
| 19% VAT | 508,44 EUR |
| całkowity koszt | 3184,44 EUR |
| Koszty rejestracji księgi wieczystej / koszty notarialne | ok. 900 do 1800 euro na połowę nieruchomości |
To jest przykład pojedynczego kosztu dla konkretnego indywidualnego przypadku w Bawarii. Koszty dla innych podziałów majątkowych, zwłaszcza w innych krajach związkowych, również mogą się różnić.
Pytanie: Od czego zależą koszty działki?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W tym przypadku należy wziąć pod uwagę następujące kwestie:
Koszty działki zależą nie tylko od wielkości działki
- czy istnieje wymóg uzyskania zezwolenia na podział (opłaty za zgłoszenie i zatwierdzenie)
- jaka taryfa opłat dotyczy danego kraju związkowego
- jak duża jest nieruchomość
- jaka wartość gruntu jest szacowana dla nieruchomości
- na ile części należy podzielić nieruchomość
- ile punktów pomiarowych jest wymaganych
- jakie koszty pomiarów są ponoszone w każdym indywidualnym przypadku
- ile kamieni granicznych jest potrzebnych
- jakie rzeczy mają zostać wpisane do księgi wieczystej
- czy mają zostać wpisane prawa drogi lub służebności
W związku z tym koszty różnią się w zależności od przypadku i trudno je określić jako stawkę ryczałtową. Decydujące są zawsze indywidualne okoliczności. W razie potrzeby należy również uwzględnić koszty porady wyspecjalizowanego prawnika w zakresie prawdziwie bezpiecznych prawnie rozwiązań.
