Szukając przestrzeni życiowej, często pomija się oczywiste, dobre opcje. Przekształcenie starej stodoły w przestrzeń mieszkalną o charakterze loftu może być w wielu przypadkach dobrą opcją, ale koszty są często niedoceniane. W wywiadzie ekspert ds. Kontroli kosztów szczegółowo wyjaśnia, ile w praktyce może kosztować przeróbka w oborze.
Pytanie: Dlaczego warto zamienić stare obory na przestrzeń życiową - i na co trzeba wcześniej zwrócić uwagę?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: To, czego często nie bierze się pod uwagę w przypadku starych obór, to poczucie życia, które można w nich osiągnąć podczas renowacji. Po remoncie stara stodoła ma zdecydowanie charakter loftu - niewiele różni się od architektury fabrycznej, tak poszukiwanej w miejskich lokalizacjach.
Wysokie, przepełnione światłem pokoje z dużą przestrzenią i mnóstwem przestrzennych, bardzo indywidualnych opcji projektowych są tak samo możliwe podczas przebudowy starej stodoły, jak w przypadku opuszczonych fabryk, które są adaptowane na lofty. Jednak w stodołach często pomija się istniejący potencjał dużej i wyjątkowej przestrzeni życiowej.
Oczywiście trzeba dużo wcześniej zainwestować w planowanie. Przede wszystkim chodzi o to, czy rozbudowa stodoły i zmiana sposobu użytkowania na przestrzeń życiową mogą zostać zatwierdzone przez prawo budowlane. Przy wielu oborach na zewnątrz uzyskanie takiego pozwolenia jest bardzo trudne, jeśli nie niemożliwe.
Ponieważ stodoły są od starych do bardzo starych budynków, wiele z nich jest wymienionych. W praktyce oznacza to dużą liczbę wymagań, które trzeba spełnić - w tym utrzymanie elewacji w odpowiednim stylu, co czasami może być wyzwaniem (np. Przy montażu okien).
Następnie potrzebujesz architekta, który ma niezbędne kwalifikacje - i do którego stylu możesz się przyzwyczaić. Ważne jest również, aby architekt miał głębokie doświadczenie w pracy ze starymi i zabytkowymi budynkami.
Nie jest również pomyłką, jeśli architekt ma jak najlepsze relacje z właściwymi władzami budowlanymi - w odniesieniu do niezbędnych pozwoleń warto porozumieć się między architektem a władzami. W przeciwnym razie realizacja planów i uzyskanie odpowiednich pozwoleń może być bardzo żmudne i czasochłonne.
Nie należy również lekceważyć kosztów takiej konwersji. Z reguły będziesz musiał wejść do tego projektu z budżetem zbliżonym do tego na nowy budynek - jeśli prace konserwacyjne i remontowe mają być również przeprowadzone na konstrukcji stodoły, może być jeszcze droższe. Ze względu na bardzo wyjątkową i wysokiej jakości przestrzeń życiową, którą otrzymujesz później podczas przebudowy stodoły, kalkulacja kosztów i korzyści jest w wielu przypadkach całkiem pozytywna.
Pytanie: Jakich kosztów zwykle trzeba się spodziewać podczas przebudowy obory w praktyce?
Koszty rozbudowy obory są bardzo zróżnicowane
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Trudno jest oczywiście określić ogólną liczbę, ponieważ koszty zawsze w dużym stopniu zależą od samego budynku i własnych planów dotyczących późniejszej przestrzeni życiowej.
Jednak w praktyce, nawet w sprzyjających warunkach i przy niewielkim wkładzie osobistym, konwersja poniżej 1000 euro za m² będzie prawie niemożliwa. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy możesz całkowicie przejąć pracę nad indywidualnymi, większymi transakcjami - i nawet przy tym wątpliwe jest, czy możesz zejść znacznie poniżej tego progu.
Ogólnie rzecz biorąc, koszty budowy w większości przypadków będą zbliżać się do około 1 500 EUR za m² , zwłaszcza jeśli trzeba będzie wdrożyć wymogi dotyczące ochrony zabytków, a także konieczne są działania renowacyjne samej struktury budynku.
Jeśli chodzi o koszty, to jest łatwiejsze, ponieważ przebudowa wymaga zwykle mniejszej presji czasu, a starą stodołę można również „etapami” przekształcić w kompletną przestrzeń życiową. Stwarza to również czas na własną pracę i nie musisz wydawać całego budżetu w krótkim czasie.
Mały przykład kosztów z praktyki
Stara stodoła w Schwarzwaldzie (powierzchnia użytkowa 500 m², wymieniona) zostanie przekształcona w oddzielne mieszkanie (300 m²) i mieszkanie (150 m²) do późniejszego wynajęcia.
Ze względu na konieczność podjęcia szeroko zakrojonych działań, całkowite koszty budowy wynoszą 2000 EUR za m² .
Stodoła jest budynkiem zabytkowym - oznacza to możliwość uzyskania odpowiednich dotacji oraz możliwość specjalnej amortyzacji.
| Poczta | koszty |
|---|---|
| Koszt budowy własnego mieszkania | 600 000 EUR |
| Koszty wynajmu budynku mieszkalnego | 300 000 EUR |
| Całkowite koszty budowy | 900 000 EUR |
| Finansowanie wspólnotowe (przebudowa centrum miasta) | 22 500 EUR |
| Koszty finansowania obu mieszkań rocznie | 39,960 EUR |
| Amortyzacja ochrony zabytków własne mieszkanie (AfA) | 48 600 EUR rocznie przez 10 lat |
| Mieszkanie na wynajem z amortyzacją ochrony zabytków (AfA) | 24 300 EUR rocznie przez 7 lat, a następnie 18 900 EUR rocznie przez 4 lata |
| Zwroty podatku łącznie w ciągu 11 lat | poniżej 256.095 EUR |
| Miesięczny dochód z wynajmu | 1,125 EUR |
| roczne obciążenie nią (koszty finansowania pomniejszone o czynsz i amortyzację za ochronę zabytków) | 945 EUR rocznie |
Oczywiście jest to tylko jeden przykład kosztów, który ma zastosowanie tylko do bardzo konkretnego budynku i niektórych działań renowacyjnych.
Istnieją dotacje na remont dla wymienionych stodół
Nasz przykład kosztów pokazuje między innymi bardzo wyraźnie, że wymogi ochrony zabytków nie zawsze muszą być obciążeniem, ale mogą stanowić bardzo ważną pomoc finansową na remonty ze względu na możliwą amortyzację.
Nawet bez dochodu z czynszu miesięczne obciążenie w tym przypadku nie byłoby wyższe niż w przypadku typowego domu jednorodzinnego - ale z mniej niż połową powierzchni mieszkalnej.
Więc jeśli chodzi o koszty, zawsze zależy to od możliwie najlepszego i kompleksowego ogólnego planowania z wyprzedzeniem. Nie należy od samego początku lekceważyć wymienionych budynków.
Pytanie: Od jakich czynników w praktyce zależą koszty przebudowy obory?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oczywiście w grę wchodzi wiele czynników. Najważniejsze z nich to:
- możliwa cena zakupu budynku i nieruchomości
- stan konstrukcyjny budynku
- czy stodoła jest budynkiem wpisanym na listę zabytków
- jakie wymagania istnieją dla zmiany sposobu użytkowania przestrzeni życiowej przez władze
- jakie dokładnie środki renowacyjne zostaną podjęte
- jakie ograniczenia dotyczą przebudowy (np. konserwacja elewacji)
Z reguły warto planować na podstawie dozwolonego zastosowania i dostosowywać własne pomysły na ewentualny projekt do tych specyfikacji. Również pod względem finansowym zazwyczaj jest tego warte. Z drugiej strony, próba urzeczywistnienia własnych pomysłów może być często nieproporcjonalnie kosztowna w indywidualnych przypadkach.