Planowanie i wykonanie - najlepiej osobno!
Wszystko z jednej ręki - wiele firm reklamuje to dzisiaj i oferuje budowę domu jako kompletną usługę. Od zakupu nieruchomości do oddania pod klucz deweloper otrzymuje wszystkie usługi z jednego źródła. To, co może się przydać w nowych budynkach, nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem w obszarze renowacji. Często budowniczy przechodzi przez swój projekt bezpieczniej i efektywniej kosztowo, jeśli podzieli usługi. Przynajmniej planowanie i wykonanie powinny być przydzielane oddzielnie od siebie.
Łazienka: lewa nie remontowana, prawa odnowiona © pbombaert, fotolia.com
Wszystko z jednej ręki - od generalnego wykonawcy
Przeciwieństwem oddzielnego udzielania planowania i wykonania jest generalny wykonawca (GÜ), również trafnie określany jako całościowy wykonawca. Zgodnie z umową o budowę, GÜ przygotowuje pełne planowanie działań renowacyjnych, dba o finansowanie i przejmuje wykonanie zlecając podwykonawców. Wielka zaleta: budowniczy ma tylko jedną osobę kontaktową i jedną umowę, a projekt budowlany otrzymuje z jednego źródła. Generalni wykonawcy to często duże firmy budowlane, firmy z branży nieruchomości lub firmy zarządzające. Pełnią głównie rolę koordynatorów.
Wszystko z jednej ręki - od generalnego wykonawcy
W przeciwieństwie do tego istnieje generalny wykonawca (GU). Jako firma budowlana podejmuje się wykonania remontu, przy czym przynajmniej jedną pracę wykonuje samodzielnie. Pozostałe branże mogą być zlecane na zewnątrz, ale umowa zawierana jest tylko między klientem a generalnym wykonawcą. Tak praktyczne, jak może się na pierwszy rzut oka wydawać, aby pewnie umieścić całą miarę w jednej ręce, koncepcja ta ma również wady:
- Po złożeniu zamówienia klient nie ma prawie żadnych uprawnień do wydawania instrukcji, a kolejne zmiany są bardzo trudne do wdrożenia i egzekwowania.
- Często plany płatności są skomplikowane. Klient musi uważnie dopilnować, aby umowa przewidywała, że płatności są wymagalne dopiero po odbiorze etapu budowy.
- Mimo outsourcingu klient ponosi odpowiedzialność za szkody na budowie. Dlatego niezbędne jest ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej budowniczego.
Planowanie przez architekta - resztą zajmie się generalny wykonawca
Innym wariantem projektowania partnerów kontraktowych przy remoncie jest ogólne rozdzielenie planowania i wykonania, co jednak ma kluczowy haczyk. Jeśli projekt budowlany jest przyznawany generalnemu wykonawcy po zaplanowaniu zatwierdzenia, często przejmuje on również wszystkie późniejsze usługi planowania i monitorowania.
Planowanie przez architekta
W tej koncepcji pomija się kluczowy organ kontrolny architekta, który jako ekspert i osoba wspierająca klienta, poza tym samodzielnie monitoruje procesy na budowie, a także przygotowuje planowanie realizacji. Dla klienta mogą również wystąpić następujące problemy:
Planowanie wykonane przez architekta © Torsakarin, fotolia.com
- Generalny wykonawca, w przeciwieństwie do architekta, który jedynie nadzoruje wykonanie, jest nastawiony na zysk. Jego korzyść ekonomiczna jest prawdopodobnie dla niego ważniejsza niż zasada oszczędnej konstrukcji dla klienta. Mówiąc konkretnie, może to oznaczać, że JV ustala stawkę ryczałtową, a następnie próbuje obniżyć własne wydatki w celu maksymalizacji zysku.
- Jeżeli generalny wykonawca otrzyma 5 fazę planowania realizacji, może to mieć wpływ na jakość całej realizacji, ponieważ generalny wykonawca już teraz idzie na kompromisy w planowaniu jakości materiału lub wymagań wykonawczych w celu obniżenia kosztów.
- Jeżeli etap prac 6 (przygotowanie do udzielenia zamówienia) i 7 (udział w przetargu) spoczywa na generalnym wykonawcy, który ostatecznie sam podejmuje się wykonania, to negatywne aspekty tego typu zamówienia są utrwalone i zaostrzone.
- Największe ryzyko dla klienta powstaje, gdy 8 faza obsługi (nadzór budowlany i dokumentacja) pozostaje również w gestii generalnego wykonawcy. Własny kierownik budowy firmy będzie oczywiście działał w interesie swojej firmy. Nie oczekuje się tutaj obiektywnego i niezależnego monitorowania nieruchomości.
WSKAZÓWKA
Skorzystaj z naszej bezpłatnej usługi wyceny: porównaj oferty regionalnych architektów i oszczędzaj
Wskazówka : konstruktorzy powinni pilnie zwrócić uwagę na kwestie odpowiedzialności. Z reguły uchybienia w wykonaniu nie są pokrywane przez generalnego wykonawcę, ale przez niezależnego architekta, który przejmuje nadzór nad nieruchomością.
Planowanie i wykonanie
Sprawdzanie kontraktów - nakrętki i śruby budynku
Niezależnie od tego, czy klient decyduje się na zlecenie wszystkich usług indywidualnie, czy na generalnego wykonawcę, sprawdzenie wszystkich dokumentów kontraktowych przez niezależnego specjalistę powinno być pierwszym obowiązkiem laików. Egzamin ten mogą zdawać prawnicy specjalizujący się w prawie budowlanym, ale także eksperci czy architekci. To samo dotyczy specyfikacji i specyfikacji budynków, a także sposobów płatności.
