Nieruchomość jako zabezpieczenie emerytalne jest opłacalna, jeśli prawidłowo podejdziesz do projektu. Tutaj dowiesz się, czy opłaca się posiadanie domu, na co zwrócić uwagę przy zakupie i finansowaniu lub czy wynajem byłby dla Ciebie alternatywą.
Niezależnie od tego, czy jest to mieszkanie w mieście, czy dom na wsi - własna nieruchomość idealnie nadaje się do zabezpieczenia emerytalnego. W końcu posiadanie domu ma wiele zalet: właściciele korzystają z przyszłego bezpieczeństwa już od dnia wprowadzenia się. Nigdy nie musisz obawiać się podwyżek czynszów lub rozwiązania umowy z powodu własnych potrzeb. Szczególnie w przypadku osób na emeryturze zaoszczędzony czynsz jest widoczny na koncie: gdy tylko nieruchomość jest wolna od długów, właściciele mają miesięcznie do dyspozycji kilkaset euro więcej niż porównywalne gospodarstwa domowe najemców - pokazują to aktualne badania.
Dobrze wiedzieć:48% Niemców mieszka we własnych czterech ścianach, zabezpieczając się w ten sposób finansowo na starość. Mniej popularne są jednak lokale mieszkalne wynajmowane na cele emerytalne - tylko 15 proc. Obywateli Niemiec zabezpiecza się w ten sposób (źródło: Vermögensbarometer 2017).
Kupowanie nieruchomości na emeryturę zamiast na wynajem
Chociaż ceny nieruchomości stale rosną, inwestowanie w posiadanie domu nadal ma sens. Ponieważ koszty wynajmu na przestrzeni lat stanowią znaczną kwotę. „Z podstawowym czynszem w wysokości 1100 euro przekazaliście właścicielowi w ciągu 30 lat dobre 535 000 euro”, wylicza specjalista ds. Finansów Angela Reichl z LBS. Uwzględniono podwyżki czynszów o średnio dwa procent rocznie. „Zamiast tego możesz przelać sumę na swoją własność” - sugeruje. Masz więc trwałą wartość na emeryturze, podczas gdy czynsz zapewnia jedynie prawo do pobytu. I tylko tak długo, jak możesz sobie na to pozwolić - co dla wielu ludzi w najdroższych miastach Niemiec staje się coraz trudniejsze.
Czy stać mnie na posiadanie domu?
Dostępny kapitał jest warunkiem wstępnym solidnego finansowania domu. Powinien wynosić od 20 do 30 procent ceny zakupu. W końcu dodatkowe koszty zakupu stanowią już około dziesięciu procent całkowitych kosztów. Podatek od przeniesienia własności nieruchomości i opłaty za pośrednictwo różnią się w zależności od kraju związkowego.
Zaplanuj swoje finansowanie tak, aby miesięczne płatności były wyższe w fazie zawodowej niż na emeryturze. Z reguły powinieneś spłacić co najmniej 90 procent pożyczki przed przejściem na emeryturę. Aby to zrobić, potrzebujesz dobrze przemyślanego planu finansowania. Musi to być oparte zarówno na dochodzie, jak i wieku.
W każdym razie umowa kredytu mieszkaniowego i oszczędności pomaga w systematycznym budowaniu niezbędnej poduszki finansowej. Dzięki regularnym miesięcznym ratom oszczędzanie następuje niemal automatycznie i staje się nawykiem. Państwo wspiera Cię również w budowaniu majątku, na przykład poprzez dotacje z umowy pożyczki kasy mieszkaniowej. O dodatek mieszkaniowy mogą ubiegać się również obywatele, których dochody mieszczą się w określonych granicach.
Nieruchomość pozostaje przystępna cenowo - pomimo wzrostu cen zakupu
W 2000 r. Można było obsługiwać pożyczkę w wysokości 200 000 euro przy oprocentowaniu 1450 euro miesięcznie. Dzięki niskiemu oprocentowaniu kredytu, swoboda finansowa wzrosła do 300 000 euro. Dodatkowo całkowita kwota finansowania po dwudziestu latach jest tylko nieznacznie wyższa, ponieważ większa część rat kredytu przeznaczona jest na spłaty.
Dzięki niskim stopom procentowym koszty finansowania nieruchomości od 18 lat nie wzrosły znacząco - pomimo znacznie wyższych kosztów akwizycji.
Zakup nieruchomości na wczesnym etapie wspiera zabezpieczenie emerytalne
Wiele osób nie myśli poważnie o zakupie domu na emeryturę, dopóki nie osiągną czterdziestki lub później. Spłata wszystkich długów przed przejściem na emeryturę staje się trudniejsza. Nie musi to jednak być powód do rezygnacji z własnych czterech ścian: zadbaj o to, aby w życiu zawodowym dokonać odpowiedniej spłaty i specjalnych zwrotów, aby obciążenie było jak najmniejsze na starość. Emeryci muszą wydawać prawie połowę swoich dochodów na koszty utrzymania. Oznacza to, że miesięczne wydatki między innymi na żywność, odzież i kredyty hipoteczne są większe w starszym wieku, niż wielu się dzisiaj spodziewa.W szczególności wzrost cen spowodowany inflacją w okresach 20 lat i więcej jest często niedoszacowany - i zwykle nie jest odpowiednio równoważony przez korekty emerytur.
Udział kosztów w dochodach na finansowanie podstawowych potrzeb znacznie się zmienia wraz z przejściem na emeryturę.
Szybko spłacić dług majątkowy
„Umowa pożyczki i oszczędności na dom może również pomóc w szybszym zmniejszeniu zadłużenia w przypadku posiadania domu” - wyjaśnia Reichl. W zależności od konstrukcji umowy pożyczki zawsze możliwe są spłaty specjalne. Każdy, kto pod koniec roku otrzyma premię, dziedziczy spadek lub jest zadowolony z wypłaty sumy ubezpieczenia, może w każdej chwili wykorzystać te pieniądze na zmniejszenie swojego zadłużenia. „W przypadku pożyczki dla towarzystwa budowlanego stopa spłaty jest automatycznie tak wysoka, że pożyczkę można zwykle spłacić w ciągu 8 do 10 lat” - wyjaśnia Reichl.
Jeśli chcesz szczególnie szybko zmniejszyć zadłużenie z tytułu nieruchomości, możesz zwiększyć udział pożyczki towarzystwa budowlanego do 40–45% ceny zakupu. „Zwiększa to miesięczne obciążenie, ale cieszysz się maksymalną elastycznością spłaty” - mówi Reichl. Ponadto należy sprawdzić, czy pożyczka KfW finansowana przez rząd jest opcją - dotyczy to nowych budynków, pod warunkiem, że spełniają one wymagania dla domów energooszczędnych KfW.
Warto zwrócić na to uwagę kupując dom
W szczególności młode rodziny przyciągają własne cztery ściany. Ponieważ większość z nich po przejściu na emeryturę nadal chce mieszkać w tym samym domu, rosną wymagania dotyczące lokalizacji: po pierwsze, potrzebne są szkoły i pediatrzy. Na emeryturze szczególnie ważne jest, aby sklepy i lokalny transport publiczny znajdowały się w odległości spaceru.
Mając nieruchomość na zabezpieczenie emerytalne, należy również zwrócić uwagę na metodę budowy. Your-Best-Home.net nie powinno mieć zbyt wielu pięter - ani oferować opcji instalacji windy schodowej. Zastanów się również, ile domu i ogrodu potrzebujesz, aby być szczęśliwym. Duży ogród stwarza pracę od najmłodszych lat, która z wiekiem może stać się naprawdę uciążliwa. Zasadniczo dotyczy to również przestrzeni życiowej: jeśli na starość nie potrzebujesz już górnego piętra swojego domu, możesz rozważyć wynajęcie go jako mieszkania, aby znacznie zwiększyć swoje miesięczne dochody.
Nieruchomości w dobrej lokalizacji mają duży potencjał do uznania - ale w tym celu muszą być regularnie utrzymywane.
Utrzymanie nieruchomości
Należy jednak wziąć pod uwagę, że właściciele muszą sami finansować naprawy we własnych czterech ścianach i na nich. Decydując się na własny dom, pamiętaj o tym: nawet na emeryturze potrzebujesz elastyczności finansowej, aby zapłacić za naprawy i utrzymać swój dom w dobrym stanie. Z tego powodu ważne jest, aby nieruchomość nie była jedynym planem emerytalnym.
„Niektóre prace konserwacyjne wiążą się z wysokimi kosztami i nie zawsze są rozpoznawalne na pierwszy rzut oka” - mówi Manfred Jost, prezes stowarzyszenia nieruchomości mieszkaniowych w Bonn. I nawet jeśli: „Większość mieszkańców pogodzi się z brakami”. Postępujące zaległości w renowacji to nie tylko brak komfortu, ale także szkody i nieproporcjonalnie wysokie koszty następcze.
Lepszą strategię stosują właściciele, którzy regularnie utrzymują i utrzymują swój majątek. Alexander Krolzik, ekspert ds. Finansów w Hamburg Consumer Center, zaleca zgromadzenie wystarczających rezerw: „Każdy, kto wprowadza się do nowego budynku, powinien odłożyć 1 euro za metr kwadratowy na konserwację Wymiana instalacji grzewczej (za ok. 10 000 euro). Właściciele starych budynków lepiej wybiorą wyższą kwotę oszczędności - do 3 euro za metr kwadratowy miesięcznie, w zależności od stanu nieruchomości.
W dobrej sytuacji są nadal emeryci, którzy mieszkają w dobrze utrzymanym, odpowiednim do wieku i opłacanym lokalu. „Nawet możliwy do opanowania dług rezydualny jest w porządku”, mówi ekspert ds. Finansowania Krolzik: „Jednak koszty mieszkania, w tym miesięczna rata, nie powinny przekraczać 40 procent dochodu”.
Wynajem nieruchomości na starość
Ale co, jeśli ciężar jest w rzeczywistości zbyt duży na starość? W zależności od sytuacji i życzeń dostępnych jest wiele opcji. Możesz wynająć nieruchomość lub sprzedać ją na dożywocie. Właściciele używają więc tak zwanego złota betonowego, ale nadal w nim mieszkają. Inni sprzedają, aby przeznaczyć wpływy na zakup czegoś mniejszego - a tym samym zmniejszyć koszty utrzymania.
Nieruchomość używana przez kogoś innego jako emerytura
Wykorzystaj dochód z wynajmu do uzupełnienia emerytury
Oczywiście nie musisz sam mieszkać w nieruchomości, aby wykorzystać ją jako zabezpieczenie emerytalne. Jeśli zdecydujesz się kupić dom lub mieszkanie, a następnie je wynająć, jest to również świetny sposób na uzupełnienie emerytury. Bo to przynosi stały miesięczny dochód.
Oczywiście jest to opłacalne tylko pod jednym warunkiem: musisz już spłacić (w większości) wynajmowany dom lub mieszkanie. Obowiązuje tu ten sam punkt odniesienia, co w przypadku nieruchomości zajmowanych przez właścicieli: przed przejściem na emeryturę należy spłacić co najmniej 90 procent zadłużenia kredytowego. Ponadto nie należy ignorować tego, że jako wynajmujący oprócz pieniędzy trzeba inwestować czas i nerwy - na przykład w przygotowanie rachunków za media. Zalecane jest również ubezpieczenie ochrony prawnej, które pokrywa koszty w przypadku sporów prawnych z najemcą.
Region i lokalizacja określają wartość rynkową
Aby inwestycja w nieruchomość na wynajem była opłacalna, należy zwrócić uwagę na jej lokalizację. Dzieje się tak, ponieważ decyduje o tym, czy szybko i łatwo możesz wynająć dom lub mieszkanie, aw razie potrzeby ponownie sprzedać. Tylko w regionach o dużym popycie możesz być pewien uzyskania stałego miesięcznego dochodu z najmu lub dobrej ceny sprzedaży - i to ostatecznie jest celem twojej nieruchomości jako zabezpieczenia emerytalnego.
W tym przypadku „FIOLETOWA lokalizacja” jest ważnym wskaźnikiem przy wyborze nieruchomości. Termin „ FIOLETOWY ” składa się z inicjałów czterech podstawowych kryteriów: L andschaft (mieszkasz tam, gdzie jest fajnie), I nfrastruktura (szkoły, lekarze, zakupy i dobre połączenia komunikacyjne)L just quality (Mieszkasz tam, gdzie jest akcja) i A ork (Mieszkasz tam, gdzie jest praca).
Purpurowa lokalizacja jest idealna jako motto.
Czy warto wynajmować nieruchomość?
90-procentowa spłata zadłużenia z tytułu pożyczki do momentu przejścia na emeryturę to jedno. Po drugie: upewnij się, że dochód z wynajmu jest rzeczywiście wystarczający. W końcu wynajmowana nieruchomość jest przede wszystkim inwestycją i musi generować wystarczający zwrot. Ci, którzy tylko spekulują na wyższej wartości odsprzedaży i muszą „zrównoważyć” dochód z najmu, aby nie ponieść straty, narażają się na wysokie ryzyko na rynku kapitałowym. Rynek nieruchomości, podobnie jak giełda, podlega mniejszym lub większym wahaniom - dobre wyniki ostatnich dziesięciu lat nie powinny tego ukrywać. Oraz: jeśli nie inwestujesz we własnym miejscu zamieszkania, często trudno jest oszacować, jak cenna jest faktycznie nieruchomość.W każdym razie zasięgnij porady eksperta od nieruchomości.
Skąd wiesz, czy wynajem się opłaca? Znalezione w wielu ogłoszeniach dotyczących nieruchomości: zysk z wynajmu brutto. Aby określić tę wartość, cenę zakupu ustala się w stosunku do oczekiwanego dochodu z najmu. Jednak ta wartość nie jest wystarczająca, aby określić rzeczywiste zarobki. Oprócz ceny zakupu masz inne koszty: Na samym początku jest podatek od przeniesienia nieruchomości lub opłaty notarialne. W późniejszym okresie koszty administracyjne lub wydatki na naprawy i konserwację zalicza się do tzw. Kosztów dodatkowych.
Każdego roku należy obliczyć zwrot z wynajmu netto. W ten sposób możesz sprawdzić, czy osiągasz wystarczające zyski ze swojej nieruchomości. Średnio powinieneś osiągnąć wartość co najmniej trzech procent.
Ulgi podatkowe z tytułu wynajmu
Właściciele mogą odliczyć swoje wydatki od podatku na wiele sposobów - znacznie bardziej niż w przypadku domu zajmowanego przez właściciela. Na przykład możesz ubiegać się o cenę zakupu etapami. To samo dotyczy podatku od nieruchomości lub kosztów, które ponosisz, szukając nowego najemcy lub w trakcie administracji. Koszty modernizacji, która pozytywnie wpływa na jakość mieszkania, możesz przerzucić na najemców w rachunku za media.
Ostatecznie wybór należy do Ciebie: decydujesz, jak najlepiej wykorzystać swoją nieruchomość jako zabezpieczenie emerytalne.
